Диплом: Договор купли-продажи жилых помещений

праве собственности – необходимый правоустанавливающий документ для продажи

кооперативной квартиры. Согласия всех совместно проживающих с собственником

членов семьи при этом не требуется.

Право собственности на купленную квартиру в доме кооператива возникает у

покупателя с момента регистрации перехода права собственности в органах

юстиции.

На отказ органа юстиции в удостоверении договора купли-продажи может быть подана

в суд жалоба, которая рассматривается в порядке особого производства. При

возникновении спора о праве на квартиру жалоба оставляется без рассмотрения и

заинтересованному лицу разъясняется, что оно может предъявить в суд иск на

общих основаниях.[33]

3. по субъектам

1. Договор купли-продажи жилого помещения между гражданами

(юридического лица)

Особенности участия юридических лиц в обороте жилых помещений заключаются в

особом статусе данных субъектов, необходимости учета при заключении ими

сделок как общих норм гражданского законодательства, регулирующих правовое

положение юридических лиц, так и специального законодательства

(корпоративного, антимонопольного и др.).

О необходимости учета корпоративного законодательства при отчуждении жилых

помещении акционерными обществами упоминает судебная практика. В Информационном

письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор

практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи

недвижимости"[34], приводится в пример

следующее дело.

Акционерное общество (продавец) предъявило иск к коммерческому банку

(покупателю) о признании недействительным договора купли-продажи жилого

здания. В обоснование исковых требований акционерное общество указало, что

здание внесено в уставный капитал и его продажа влечет за собой уменьшение

этого капитала. Согласно уставу, вопросы уменьшения уставного капитала

отнесены к компетенции общего собрания, которое не принимало решения о

продаже здания и уменьшении уставного капитала.

Акционерному обществу в иске было отказано. При вынесении решения арбитражный

суд исходил из следующих обстоятельств. В соответствии со статьей 213

Гражданского кодекса Российской Федерации коммерческие организации являются

собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их

учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими

юридическими лицами по иным основаниям.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим

имуществом (статья 209 Кодекса). В данном случае оспариваемая сделка

совершена генеральным директором акционерного общества в пределах

предоставленных ему полномочий. Согласно уставу он мог совершить сделку по

отчуждению имущества, стоимость которого не превышает 20 процентов балансовой

стоимости активов общества. Стоимость проданного здания не превысила этого

размера. Каких-либо ограничений на отчуждение внесенного в уставный капитал

имущества учредительные документы не содержат.

Уставный капитал в балансе предприятия отражается в денежном выражении, а не

в виде конкретных видов внесенного имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 и пунктом 2 статьи 79 Федерального

закона "Об акционерных обществах" решение общего собрания об отчуждении

недвижимого имущества требуется в случае, если стоимость чистых активов

общества в результате этой сделки окажется меньше его уставного капитала, а

также при совершении крупной сделки на сумму, превышающую 50 процентов

балансовой стоимости активов.

Из представленного акционерным обществом бухгалтерского баланса такой вывод

не вытекает. Довод истца о том, что оспариваемая сделка осуществлена лицом с

превышением предоставленных полномочий, не основан на законодательстве и

положениях устава.

Таким образом, для отчуждения недвижимого имущества, внесенного в уставный

капитал акционерного общества, решение общего собрания об уменьшении

уставного капитала требуется лишь в случаях, установленных законодательством.

Несмотря на то, что в данном деле акционерному обществу было отказано, в

практике имеется немало дел, когда пренебрежение интересами акционеров либо

умышленное не информирование контрагента о крупности, заинтересованности

сделки купли-продажи недвижимости влечет к признанию такой сделки

недействительной.

Заключение сделок купли-продажи жилых помещений влечет для юридического лица,

участвующего в сделке определенные налоговые последствия, необходимость

отражения операции по передаче (получению) недвижимости в бухгалтерском

учете.

В соответствии с п. 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных

средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 20.07.98 № 33н, недвижимое

имущество для целей бухгалтерского учета относится к основным средствам. В

случае их приобретения основные средства принимаются к учету организацией по

первоначальной стоимости. Первоначальной стоимостью основных средств

признается сумма фактических затрат на их приобретение, за исключением налога

на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев,

предусмотренных законодательством РФ). Фактические затраты складываются из

сумм, уплаченных продавцу в соответствии с договором купли-продажи,

регистрационных сборов и других аналогичных платежей, произведенных в связи с

приобретением права собственности на объект основных средств, а также иных

затрат, непосредственно связанных с приобретением недвижимого имущества.

Стоимость основных средств погашается посредством начисления амортизации.

Амортизационные отчисления по объекту недвижимости начинаются с 1-го числа

месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету,

и начисляются до момента списания этого объекта с баланса организации в связи

с прекращением права собственности. Амортизационные отчисления прекращаются c

1-го числа месяца, следующего за месяцем списания этого объекта с

бухгалтерского учета (пункты 4.6, 4.7 Положения по бухгалтерскому учету "Учет

основных средств" (ПБУ 6/97), утвержденного Приказом Минфина РФ от 03.09.97 №

65н). Основанием для принятия объекта недвижимости на баланс организации

является акт приемки-передачи имущества, утвержденный руководителем

организации (п. 40 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных

средств). Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и

принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами

передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено

законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость

покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и

подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 2 ст. 551 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости может

быть исполнен сторонами до государственной регистрации перехода права

собственности. Это означает, что объект недвижимого имущества может быть

передан от продавца к покупателю по передаточному акту до государственной

регистрации перехода права собственности. Однако исполнение договора до

государственной регистрации перехода права собственности не является

основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами. Таким образом,

если стороны подписали акт приемки-передачи недвижимого имущества до

государственной регистрации перехода права собственности, списать с баланса

организации-продавца и принять на баланс организации-покупателя объект

недвижимости стороны смогут только после регистрации перехода права

собственности.

Данный вывод следует из принципа имущественной обособленности юридических

лиц. В соответствии со ст. 48 ГК РФ одним из признаков юридического лица

является наличие у организации обособленного имущества, принадлежащего ей на

праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления,

которым организация отвечает по своим обязательствам. Согласно ст. 1

Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ "О бухгалтерском учете",

бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную систему сбора,

регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе,

обязательствах организации и их движении путем сплошного, непрерывного и

документального учета всех хозяйственных операций. Объектами бухгалтерского

учета являются имущество организации, ее обязательства и хозяйственные

операции, осуществляемые организацией в процессе ее деятельности. Таким

образом, в бухгалтерском учете организации может быть отражено только

имущество, принадлежащее ей на каком-либо имущественном праве,

предусмотренном действующим гражданским законодательством. Отражение в учете

имущества, правами на которое организация не обладает, противоречило бы

принципам ведения бухгалтерского учета.

Необходимо обратить внимание, что подписание акта приемки-передачи объекта

недвижимости фактически означает, что продавец передал недвижимое имущество, а

покупатель вступил во владение им, т.е. данное имущество не используется более

в производственной деятельности продавца. Пунктом 1 Положения о составе затрат

по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в

себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых

результатов, учитываемых при налогообложении ,утвержденного постановлением

Правительства РФ от 05.08.92 № 552 [35]

, себестоимость продукции (работ, услуг) представляет собой стоимостную оценку

используемых в процессе производства продукции (работ, услуг), природных

ресурсов, сырья, материалов, основных средств, а также других затрат на ее

производство и реализацию. Таким образом, отнесение амортизационных отчислений

по основным фондам на себестоимость продукции (работ, услуг)

организации-продавца производится до момента подписания акта приемки-передачи.

После подписания акта и до момента государственной регистрации перехода права

собственности начисление амортизации производится за счет собственных средств.

На основании изложенного можно сделать практический вывод, что более

собственности.

Следует рассмотреть еще один аспект заключения договора купли-продажи жилых

помещений с участием юридических лиц. Он связан с оплатой коммунальных услуг

за жилое помещение и отнесением их на себестоимость.

Оплата услуг коммунальных организаций, связанных с эксплуатацией жилого

помещения, у продавца недвижимого имущества прекращается с момента расторжения

договоров на оказание услуг. Отнесение указанных затрат на себестоимость

продукции (работ, услуг) организации-продавца производится до момента

подписания акта приемки-передачи объекта недвижимости (подп. "и" п. 2 Положения

о составе затрат ...). В случае если между моментом подписания передаточного

акта и моментом расторжения договоров с организациями жилищно-коммунального

хозяйства существует разрыв во времени, в договоре между покупателем и

продавцом необходимо предусмотреть, что покупатель возмещает продавцу

договоров. Если данный вопрос не будет урегулирован сторонами, то указанные

расходы не могут быть отнесены на себестоимость организации-продавца, а должны

быть произведены им за счет собственных средств. Отнесение данных расходов на

себестоимость будет неправомерным и может повлечь занижение налогооблагаемой

базы и соответственно неблагоприятные налоговые последствия. Оплата услуг

предприятий жилищно-коммунального хозяйства покупателем объекта недвижимости

производится с момента заключения соответствующих договоров. При наличии

соглашения с продавцом недвижимого имущества о возмещении ему расходов по

оплате коммунальных услуг с момента подписания передаточного акта и до момента

расторжения продавцом договоров с предприятиями жилищно-коммунального хозяйства

покупатель вправе относить данные затраты на себестоимость продукции (работ,

услуг).[36]

Договор купли-продажи жилого помещения с участием государственных органов

или муниципальных образований.

Продажа жилых помещений с указанными субъектами осуществляется в общем

порядке на основе норм ГК РФ. Но нормативные акты на местном уровне нередко

конкретизируют нормы ГК РФ, поэтому из необходимо учитывать при заключений

сделок.

Так, Постановлением Главы администрации г. Екатеринбурга от 26 апреля 1994

г. № 231 "О продаже жилых помещений муниципального жилищного фонда" (с изм.

от 8 ноября 1994 г.), было утверждено Положение о продаже жилых помещений

муниципального жилищного фонда в г. Екатеринбурге.

Управление по жилищной политике заключает договора купли-продажи жилых

помещений от имени администрации города. Покупателями могут быть граждане,

нуждающихся в улучшении жилищных условий, желающие приобрести жилые

помещения в собственность за плату и юридические лица для улучшения жилищных

условий своих работников. В собственность по договорам купли-продажи могут

быть переданы

освободившиеся изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах

проживающим в этих квартирах нанимателям, арендаторам или собственникам жилых

помещений при отсутствии в квартире нанимателей, арендаторов или

собственников, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих менее

установленной нормы на одного члена семьи,

занимаемые жилые помещения нанимателям, которые использовали право на

бесплатную приватизацию жилья,

освободившиеся жилые помещения,

жилые помещения во вновь построенных домах.

Продаже не подлежат жилые помещения:

а) признанные непригодными для постоянного проживания,

б) служебные,

в) в общежитиях,

г) в коммунальных квартирах, кроме случаев, указанных ранее

д) в специализированных домах.

Владение, пользование и распоряжение приобретенными в собственность жилыми

помещениями в домах муниципального жилищного фонда собственники осуществляют

по своему усмотрению в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным

законодательством.

В Положении приводится типовые формы договоров купли-продажи квартиры, комнаты.

Определенными особенностями отличаются договора продажи жилых помещений

муниципального жилищного фонда гражданам, отселяемым со стройплощадок. Так,

Постановление Главы города Екатеринбурга от 21 января 1998 г. № 43 "О порядке

продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда гражданам, отселяемым

со стройплощадок муниципального предприятия УКС города Екатеринбурга"

указывает, что при отселении муниципальным предприятием "УКС" граждан из

домов в связи с изъятием земельных участков для капитального строительства,

выделение жилья зачастую производится с превышением нормы предоставления.

Граждане не возражают получить жилье с превышением социальной нормы и

доплатить за излишки предоставленных метров. В связи с этим возникает

необходимость совершения гражданско-правовых сделок по продаже муниципального

жилья гражданам, отселяемым со строительных площадок. Заключение договоров

купли-продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда также

осуществляет Управление по жилищной политике.

4. по обязательности заключения договора купли-продажи

жилого помещения для одной из сторон

1. Договора купли-продажи жилых помещений, без

предусмотрена действующим законодательством.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в

заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за

исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена

законодательством или добровольно принятым обязательством.

Действующее законодательство позволяет выявить договоры купли-продажи жилья,

обязательные для заключения для одной из сторон.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в порядке информации сообщил в своем

Письме[37] об издании Президентом

Российской Федерации 10 июня 1994 г. Указа № 1181 "О мерах по обеспечению

застройки не завершенных строительством жилых домов", который вступил в силу с

момента его опубликования в "Российской газете" от 15 июня 1994 года.

Указом установлено, что не завершенные строительством жилые дома, находящиеся

в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственной ведении

предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство

которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение

текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежат

продаже.

При этом решение о продаже не завершенных строительством жилых домов,

заказчиками которых являлись федеральные органы исполнительной власти,

организации и учреждения, финансируемые из федерального бюджета, принимается

Государственным комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и

строительства и Государственным комитетом Российской Федерации по управлению

государственным имуществом по согласованию с органами исполнительной власти

субъектов Российской Федерации. В случае если заказчиком являлись федеральные

государственные предприятия, такое решение принимается по представлению

предприятия-заказчика Государственным комитетом Российской Федерации по

вопросам архитектуры и строительства, по согласованию с органами

исполнительной власти субъектов Российской Федерации (пункт 1).

В пункте 2 Указа предусмотрено, что федеральные государственные предприятия,

являющиеся заказчиками строительства жилых домов, строительство которых

прекращено или приостановлено в связи с отсутствием необходимого

финансирования, вправе осуществлять продажу не завершенных строительством

жилых домов.

Указом, установлено, что продажа не завершенных строительством жилых домов

осуществляются только на коммерческих конкурсах.

Указом утверждено Положение о порядке продажи не завершенных строительством

жилых домов, в котором определен порядок организации и проведения

коммерческих конкурсов и продажи не завершенных строительством жилых домов,

состоящих в федеральной собственности, в том числе находящихся в полном

хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении учреждений,

финансируемых из федерального бюджета, за исключением объектов молодежных

жилых комплексов. В соответствии с Положением подлежат продаже отдельные

жилые здания, части зданий, сооружения, не смонтированные конструкции,

изделия и оборудование, находящиеся на строительных площадках, жилые

комплексы, состоящие из нескольких жилых домов и помещений обслуживания, а

также проектно-планировочная и проектно-сметная документация.

Согласно Положению между победителями коммерческого конкурса и первоначальным

заказчиком объекта заключается соответственно договор купли-продажи объекта.

В соответствии с гражданским законодательством коммерческие конкурсы являются

гражданско-правовыми сделками, поскольку в результате их проведения у

победителей возникает право на заключение договора на купли-продажи объекта, а

у первоначального заказчика (уполномоченного им органа) - обязанность

заключить такой договор. Поэтому споры о признании недействительными

результатов конкурса, оформленных в установленном порядке, подведомственны

арбитражному суду на основании статьи 20 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации.

Другой пример обязательности заключения договоров купли-продажи жилого

помещения связан с жилищными сертификатами

В Письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 августа 1994 г. № 03-55 суд в

порядке информации сообщил об издании Президентом Российской Федерации 10

июня 1994 года Указа № 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов".

Указом установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при

проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке

земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на

жилищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства граждан

Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов, а также

утверждено Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов.

Положение регулирует порядок выпуска и обращения жилищных сертификатов на

территории Российской Федерации и реализации прав их собственников. Согласно

пункту 2 Положения жилищные сертификаты представляют собой особый вид

облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их

собственника на:

приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета

жилищных сертификатов в порядке и на условиях, установленных этим Положением,

и условиями эмиссии;

получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной

стоимости жилищного сертификата.

Пунктом 3 Положения предусмотрено, что жилищный сертификат удостоверяет

внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим

сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер

которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного

сертификата. Номинал жилищного сертификата выражается в единицах общей

площади жилья, и не может быть менее 0,1 кв. метра.

Раздел II Положения определяет права собственника жилищных сертификатов (пункт

8) и обязанности эмитента, возникающие при предоставлении ему жилищных

собственником, представившим необходимое в соответствии с пунктом 8

Положения количество жилищных сертификатов, и требование о заключении договора;

Следует иметь в виду, что согласно пункту 13 Положения споры об условиях

договора купли-продажи квартиры и ином исполнении обязательств,

предусмотренных жилищным сертификатом, рассматриваются в суде или арбитражном

суде в соответствии с установленной подведомственностью.

5. по наличию связи сделки купли-продажи жилого помещения с обретением права

отсутствии.

1)- договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо

собственность, аренду или пользование.

К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся договоры

по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах.

Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права

не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на

соответствующий земельный участок.

Как известно, недвижимость - это, прежде всего, земельные участки и то, что

неразрывно связано с землей. Передача в результате исполнения договора купли-

продажи жилых помещений, находящихся на земельном участке, неизбежно влечет

изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив,

если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу

находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила,

регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553 ГК РФ).

При отчуждении жилых домов до­говор должен содержать необходимую информацию,

подтверждающую распо­ложение жилого дома на земельном уча­стке, и правовой

режим земли, на кото­рой расположен жилой дом. Оформле­ние договора должно

производиться с соблюдением требований ст. 552 ГК РФ.

Покупатель жилого дома, одновременно с передачей ему права собственности,

получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой

недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от

того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего

земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный

участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.).

Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на

земельный участок, он становится собственником той части земельного участка,

которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже жилого дома, находящейся на земельном участке, не принадлежащем

продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право

пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что

и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или

договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены

условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на

этом земельном участке недвижимости, либо допускающие это только с согласия

собственника земли. Это следует иметь в виду при заключении договора купли-

продажи жилого дома.

В завершение главы о видах договоров жилых помещений хотелось бы остановиться

на особенностях договоров купли-продажи жилья в закрытых административных

территориальных образованиях.

В Письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 декабря 1996 г. № С5-7/03-736 "В

связи с применением Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в

Закон Российской Федерации "О закрытом административно-территориальном

образовании" [38]продублирована ст.3

Закона. И пунктом 3 данной статьи предусматриваются особенности порядка

совершения сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории закрытого

административно - территориального образования. Граждане, приватизировавшие

занимаемые ими жилые помещения, и собственники жилых домов, находящихся на

территории закрытого административно-территориального образования, вправе

продавать и совершать с ними иные сделки только с гражданами, постоянно

территории закрытого административно-территориального образования.

Граждане, переезжающие на другое место жительства, получают компенсацию за

сданное ими в федеральную или муниципальную собственность жилье по

сложившимся в данном регионе ценам за один квадратный метр жилой площади,

либо обеспечиваются жильем по установленным нормам на новом месте жительства

в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

5. Права и обязанности.

Важное место в гражданском праве занимают договоры о передаче вещи в

собственность, иногда называемые договорами с реальным (вещным) действием (от

res - вещь). Прежде всего, это договоры купли-продажи. Их сопровождает

передача самой вещи, выступающая как самостоятельный акт, определяющий

переход собственности (ст.223 ГК РФ). Таким образом, налицо усложненный

механизм возникновения вещного права: требуется не только достижение

соглашения, но и передача вещи.

Соответственно, договор порождает лишь обязательство - право требования к

должнику, а собственность передается вместе с вещью.

Основная обязанность продавца по договор купли-продажи жилого помещения -

передача жилого помещения покупателю. Эта обязанность является общей для

всех договоров купли-продажи. По общему правилу, при купле - продаже с момента

передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако

у приобретателя жилого помещения по договору продажи право собственности

возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и

не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом

обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и

фактическую передачу жилого помещения по акту передачи.

Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно рассматривать как

обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное

имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать

недвижимость).

Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода

права собственности и договора, на каждую из сторон договора возлагается

обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью

выполнения этого требования. Если одна из сторон уклоняется от выполнения

указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести

решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же

происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации

договора жилого помещения, как известно, требующего государственной

регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после

его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка

совершенна в надлежащей форме (ст.165 ГК РФ)

Судебная практика подтверждает данное положение законодательства. Информационное

письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор

практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи

недвижимости"[39] упоминает о следующем

деле.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного

общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой

инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в

регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о

регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была

заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.

Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а

передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого

договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в

регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено:

если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей

форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по

требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной

государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал,

облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно

квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего

органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена

в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд

вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Принимая во внимание специфику жилого помещения как недвижимости, являющейся

объектом договора продажи, законодатель установил специальные правила,

связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять

проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому

сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Обязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы

устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со

всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим

оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним

лиц и т.д., а также возможные претензии покупателя по поводу недостатков

передаваемого жилого помещения, которые могли быть обнаружены при обычном

осмотре. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не

соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве,

применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о

праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар,

соответствующий договору. (Ст. 557 ГК РФ). В некоторых случаях письменное

оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности

или недобросовестности покупателя.

В договоре долж­ны быть указаны сведения о том, ка­ким образом стороны

намерены осуще­ствлять передачу отчуждаемых жилых помещений. Если в

соответствии с п.1 статьи 556 ГК РФ передача отчуждаемых помещений будет

осуществляться по передаточному акту, в договоре сле­дует отразить, в какие

сроки должен быть составлен и подписан сторонами указанный документ о

передаче. В слу­чаях, когда сторонами определено, что передача отчуждаемого

жилого помеще­ния уже состоялась либо будет произ­водиться без составления

документа о передаче, эти условия также необходи­мо отразить в тексте

договора.

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора.

Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то

это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за

ненадлежащее исполнение договора (п.2 ст.556 ГК РФ). Передаточный акт не может

рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче

жилого помещения имеет значение для определения момента, когда риск

случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается

исполнившим свою обязанность по передаче жилого помещения с момента вручения

этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то

и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на

покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором.

Поскольку в соответствии со ст. 19 Федерального закона “О регистрации прав на

недвижимое имущество и сде­лок с ним”[40]

государственная регистра­ция может быть приостановлена на срок до трех

месяцев, в случаях, когда фактическая передача жилого помещения приобретателю

была осуществлена до подачи заявления на государственную регистрацию, в

договоре рекомендует­ся оговорить момент, с которого на при­обретателя

возлагается риск случайной гибели жилого помещения.

Связан с обсуждаемой темой и вопрос о последствиях совершенной продажи для

продавца до момента утраты им права собственности на вещь. Не приходится

говорить, что такая ситуация отнюдь не является умозрительной, поскольку

между моментом заключения договора и моментом передачи вещи в порядке его

исполнения всегда проходит определенное время, в течение которого вещь

остается в полном праве собственности у продавца.

Приведем такой пример. Собственница приватизированной квартиры продала по

домашней сделке свою квартиру проживавшему в ней нанимателю. Затем она

распорядилась ею иначе и вернула квартиру в муниципальную собственность.

Узнав об этом, покупатель предъявил иск о признании действительным договора

купли-продажи квартиры в связи с уклонением одной из сторон от его

нотариального удостоверения (ст.165 ГК РФ), а также о признании

недействительным соглашения о расторжении договора приватизации как

притворного (ст.170 ГК РФ). Суд иск удовлетворил и признал право на квартиру

за покупателем. Вопрос, заключенный в деле, формулируется следующим образом:

имеют ли силу действия собственника, обремененного обязательством по передаче

вещи, по распоряжению еще принадлежащей ему вещью иным образом? Понятно, что

этот вопрос выходит за рамки конкретной ситуации и сопровождает едва ли не

Страницы: 1, 2, 3, 4