Диплом: Кондомиимум - как форма собственности

бывает далеко не всегда.

Как правило, кроме собственника в жилище проживают и другие лица. К ним

относятся и члены семьи собственника, и наниматель, и временные жильцы и др.

лица. Со всеми этими лицами собственник может находиться в жилищных

правоотношениях.

Таким образом, основанием возникновения жилищных правоотношений с

собственником жилого помещения могут служить семейные отношения с

собственником, сдача помещения внаем, исполнение завещательного отказа и

поселение в помещение временных жильцов.

Отношения, связанные с приобретением или осуществлением права собственности

на жилище, регулируется также Законодательством Республики Казахстан о

собственности ( ст.11 ЗоЖО).

Таким образом, жилищные правоотношения по поводу жилых помещений,

принадлежащих гражданам на праве собственности широко распространены и в

связи с приватизацией жилищного фонда имеют устойчивую тенденцию к росту.

Согласно ст. 67 ЗоЖО "жилища из государственного жилищного фонда

предоставляются в пользование нуждающихся в жилье гражданам Республики

Казахстан, постоянно проживающим в данном населенном пункте и относящимся к

малоимущим социально защищаемым слоям населения."

Как видно из текста статьи правом получить жилище из государственного фонда

могут пользоваться только те, кто нуждается в улучшении своих жилищных

условий. Перечень нуждающихся установлен статьей 69 ЗоЖО. Это те, кто не

имеет собственного жилища на территории Республики Казахстан, не имеет в

данном населенном пункте государственного жилища либо жилища, принадлежащего

на праве собственности негосударственному юридическому лицу или жилищному

кооперативу, и другие лица, жилище которых не отвечает санитарным и

техническим нормам, либо проживающие двумя и более семьями в смежных,

неизолированных помещениях, а также имеющие в составе семьи больных,

страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний ( из специального списка

заболеваний, утвержденного в установленном законодательством порядке).

Жилища предоставляются нуждающимся в порядке очередности

( ст.74 ЗоЖО РК). Такая очередность устанавливается списками с момента подачи

заявления со всеми необходимыми документами. В каждом акимате ведутся по два

таких списка нуждающихся в предоставлении жилища из государственного

жилищного фонда. Первый - список малоимущих социально защищаемых граждан и

второй - список государственных служащих, работников иных бюджетных

организаций и военнослужащих. Права граждан, включенных в указанные списки,

признаются равными. Никто не имеет преимущественного права на получение

жилища из государственного жилищного фонда перед другими.

Распределение жилищ из государственного жилищного фонда по раздельным спискам

производится акиматами пропорционально численности раздельных списков.

Перечень и форма документов необходимых для учета, утверждаются

Правительством Республики Казахстан. Закон запрещает местным исполнительным

органам требовать предоставления гражданами каких-либо дополнительных

документов, кроме тех что содержатся в вышеуказанном перечне. ( Ст.71 ЗоЖО

п.2).

Заявления граждан о постановке на учет нуждающихся в жилище рассматриваются в

течение месяца по месту жительства местным исполнительным органом.

Но на практике нередки случаи, отказа в постановке на учет нуждающихся. Это

происходит по основаниям предусмотренным законом. В частности, ст. 72 ЗоЖО

прямо гласит, если гражданин стал нуждающимся в результате преднамеренного

ухудшения своих жилищных условий в течение 5 лет путем обмена жилища, его

отчуждения либо разрушения или порчи по его вине, а также в случае выезда из

жилища, где он не был нуждающимся и вселения в жилище других лиц, (кроме

супруга, детей и нетрудоспособных родителей).

Во всех остальных случаях отказ в постановке на учет нуждающихся в жилище

подлежит обжалованию в суде.

Местные исполнительные органы, в частности акиматы, постоянно ведут учет

нуждающихся путем сверки документов с реальным проживанием нуждающихся. И

если обнаруживают случаи, когда основания для предоставления жилища из

государственного жилищного фонда, то происходит снятие таких граждан с учета

нуждающихся. Этими основаниями могут служить и выезд гражданами на постоянное

жительство в другой населенный пункт либо получения земельного участка и

завершение строительства собственного дома; либо приобретение жилища, а также

предоставление неверных сведений о нуждаемости в жилище из государственного

жилищного фонда.

Во всех этих случаях акиматы принимают решения с указанием оснований снятия с

учета. После принятия такого решения о снятии с учета, заинтересованные лица

извещаются в письменном виде в 10 дневной срок.

В случае выезда гражданина, состоящего на учете, на другое постоянное место

жительства либо его смерти, очередность сохраняется за членами его семьи,

оставшимися в данном населенном пункте и вместе с ним состоящими на учете.

Согласно п.2 ст.67 ЗоЖО " жилища из государственного фонда предоставляются

также нуждающимся в жилье государственным служащим, работникам бюджетных

организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные

должности".

Предоставляемые им жилища приравниваются к служебным. Что понимать под

служебным жилищем? Статья 2 ЗоЖО дает ему разъяснение «это жилище с особым

правовым режимом, предназначенное для заселения гражданами на период

выполнение ими обязанностей, связанных с характером их трудовых отношений».

Надо отметить, что законодательное понятие служебных жилых помещений,

имеющих особый правовой режим, выработано только для государственного

жилищного фонда. Перечень категорий работников, которые в связи с характером

их трудовых отношений должны проживать по месту работу и которым могут быть

предоставлены служебные жилища устанавливается законодательством Республики

Казахстан. Такое проживание не столько право работника, сколько его

должностная служебная обязанность. Наглядно это видно на примере переезда

многих государственных служащих из бывшей столицы Республики Казахстан в

новую столицу г. Акмолу с предоставлением служебных жилых помещений.

Особенность правового статуса нанимателя служебного жилого помещения это

связь права на жилое помещение не только с работой в определенной

организации, но и связанная с определенным кругом обязанностей. Статья 111

ЗоЖО устанавливает жесткие требования к работникам, прекратившим трудовые

отношения на основании, которых им и предоставлялось служебное жилище. Такие

работники подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без

предоставления другого жилого помещения. Перевод гражданина, продолжающего

работать в организации на другую должность, не требующую проживание по месту

работы, служит основанием для выселения из служебной квартиры, которую займет

работник, назначенный на освобожденную должность.

Требование о выселении нанимателя служебного жилого помещения может быть

предъявлено в течение 3-х лет со дня прекращения трудовых отношений. Это

означает, что после окончания срока связь между жилищными и трудовыми

отношениями завершается, т.к. прекращаются трудовые отношения и остаются

только жилищные.

Жилище из государственного жилищного фонда может быть приватизировано

нанимателем с согласия собственника жилища, а также обменено на другое жилище

из государственного жилищного фонда. При этом обмен не должен приводить к

намеренному ухудшению жилищных условий гражданина. А государственный служащий

или работник бюджетной организации либо лицо, занимающее государственную

выборную должность должно проработать на государственной службе или в

бюджетных организациях не менее 10 лет. Но если вышеперечисленные лица

прекратили трудовые отношения до момента приватизации занимаемого жилища, они

подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления

другого жилого помещения. Исключение составляют случаи увольнения по

следующим причинам:

1)в случае ликвидации предприятия, сокращения численности или штата работников;

2)в связи с болезнью, препятствующей дальнейшей работе;

3)в связи с выходом на пенсию.

Не подлежат выселению семьи работников, которые погибли при исполнении

служебных обязанностей.

Военнослужащие, которым жилище, приравненное к служебному было предоставлено

на период прохождения службы в данном населенном пункте, вправе

приватизировать его после 10-летнего стажа военной службы, а при увольнении

по выслуге лет, болезни или по сокращению штатов - независимо от срока

службы.

Жилище, предоставленное в пользование гражданину может быть, по желанию его и

совершеннолетних членов его семьи приравнено к служебным, если он поступит

впоследствии на государственную или военную службу, работу в бюджетных

организациях или займет государственную выборную должность.

Закон о жилищных отношениях специально не предусматривает особенностей

предоставления жилища из жилищного фонда государственных предприятий.

Специально этому посвящена статья 100 Закона, которая в основном носит

отсылочный характер, указывая что порядок предоставление указанных жилищ и

пользование ими устанавливается Правительством Республики Казахстан. Однако,

после введения в действие Закона и по сей день, Правительство не принимало

каких-либо общих постановлений определяющих правовой режим жилищ

государственных предприятий. Но, поскольку такие жилища все же существуют и

их количество растет, следует руководствоваться Законом и теми правовыми

нормами, которые действовали ранее и не противоречат новому законодательству.

Раздел V Закона о жилищных отношениях регулирует возможность предоставления

жилища в порядке исполнения договора. Возникающие в таком порядке жилищные

правоотношения по-своему содержанию не отличаются какими либо специфическими

особенностями. Закон предусматривает возможность передачи жилища по договору

в собственность или в пользование.

Права нанимателя возникают на основании двух последовательно заключаемых

договоров. Во-первых, - о представлении жилища в будущем. По этому договору

гражданин - будущий наниматель вправе требовать от другой стороны передать

ему в установленный срок определенное договором жилое помещение. После

исполнения этого договора его действие прекращается, и с лицом, получившим

квартиру, заключается договор о пользовании жилым помещением ( договор найма

жилого помещения).

Договор о предоставлении жилища может быть заключен либо с гражданином,

который сам передает имеющееся у него жилище, и предоставление другого жилища

является своего рода вещественной компенсацией ( 1-4 ст.115 ЗоЖО), либо с

гражданином, которому жилое помещение по договорному обязательству должно

предоставляться в связи с иными основаниями ( п.5-6 ст.115).

В первом случае договор о предоставлении жилища ведет к прекращению права

гражданина на одно жилище и возникновению у него права требовать

предоставления взамен другого жилища.

Во втором случае гражданин не передает предоставляющей организации никакого

жилья, но берет вместо этого на себя обязанность принимать трудовое или

финансовое участие в строительстве или приобретении жилого дома либо

надлежащее исполнять обязанности, возникающие из трудового договора, получая

за это право требовать передачи ему жилища.

Оба варианта ведут к одному конечному результату - приобретение нанимателем

получившим жилище в пользование по договорному основанию права не зависимого

от места работы или занимаемой должности получателя жилища. Правовой статус

такого нанимателя после получения жилища аналогичен статусу нанимателя жилого

помещения из государственного жилищного фонда.

& 2. Изменение и прекращение жилищных правоотношений.

Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным

основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъекты, содержание,

предмет). В то же время к изменению правоотношения нельзя относить случай,

когда у правоотношения полностью меняется объект, здесь происходит не

изменение, а прекращение правоотношения. Именно поэтому обмен жилыми

помещениями в одних случаях влечет прекращение жилищного правоотношения с

возникновением другого правоотношения, а в других - его изменение и

прекращение, что происходит при родственном обмене.

Вопросы изменения жилищных правоотношений специально исследованы в работах Б.С.

Лесина, Б.М. Гончало, С.П. Соколова и др.

1 Но надо отметить, что эти работы написаны на основании российского

жилищного законодательства. В данной работе рассматриваются основные случаи

изменения жилищных правоотношений, предусмотренные жилищным законодательством

Республики Казахстан.

а) Изменение жилищного правоотношения при вселении в

помещение членов семьи и других лиц.

В данном случае изменения происходят прежде всего в субъектном составе

жилищного правоотношения. Подход законодателя к определению условий, при

которых такое вселение допускается, подвергся в последние годы существенному

пересмотру, вызванному главным образом двумя обстоятельствами. Во-первых,

провозглашением отказа от прописки и перехода к учету населения по месту

пребывания и жительства; во-вторых, разграничением социального и

коммерческого найма.

Наниматель жилого помещения, принадлежащего гражданину на

праве собственности, может вселить в это помещение других лиц только с

согласия собственника.

Независимо от согласия собственника наниматель может вселить в нанятое им

помещение только несовершеннолетних детей, а если, а если указанное помещение

является изолированным - также супруга и нетрудоспособных родителей.

Лицо, вселенное нанимателем в нанятое им помещение, приобретает равное с

нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи право

пользования жилым помещением, во-первых, если оно признается членом семьи и,

во-вторых, если при вселении не было предусмотрено иное.

Изменение состава семьи может иметь место в случае смерти члена семьи,

переезда его на другое постоянное место жительства и наступление иных

обстоятельств. Выбытие члена семьи не сопровождается здесь вселением в жилое

помещение другого члена семьи. Выбытие члена семьи влечет изменения жилищных

отношений лишь в строго очерченных законом пределах. В частности, оно может

повлечь изменение в оплате жилья и коммунальных услуг. В то же время ни при

каких обстоятельствах оно не может само по себе повлечь изменения в предмете

жилищного правоотношения. Так, наймодатель не может требовать от нанимателя

переезда на меньшую площадь по тем основаниям, что состав семьи уменьшился и

занимаемая нанимателем жилая площадь для него, как полагает наймодатель,

слишком велика.

б) Изменение жилищного правоотношения при разделе

жилого помещения.

В данном случае изменение жилищного правоотношения затрагивает как его

предмет, так и субъектный состав.

Раздел жилой площади при социальном найме регламентирован в ст. 92 ЗоЖО. Хотя

в ней сказано, что требовать заключение отдельного договора найма может лишь

совершеннолетний член семьи нанимателя, при определенных обстоятельствах

такое право может быть признано и за несовершеннолетних.

В случаях предусмотренных законом , в интересах несовершеннолетних могут

выступать его законные представители.

Жилое помещение должно удовлетворять требованиям, предъявляемым к предмету

договора жилищного найма, в том числе быть изолированным. По своему размеру

помещение должно соответствовать доле выделяющегося в жилой площади. Выдел

производится также с учетом сложившегося порядка пользования.

Сложнее обстоит дело при коммерческом найме. Нам представляется, что

заключение отдельного договора найма возможно здесь лишь при согласии

наймодателя. Требуется согласие и членов семьи, а также других лиц,

постоянно проживающих в жилом помещении. Возникающие при этом споры могут

рассматриваться в судебном порядке, однако при отказе наймодателя дать

согласие на заключение отдельного договора такой договор заключению не

подлежит. Отказ гражданина, которому сдаваемое внаем помещение принадлежит на

праве собственности, дать согласие на заключение такого договора найма с

одним из совместно проживающих с нанимателем других лиц, в том числе с одним

из членов его семьи, служит безусловным препятствием для заключения такого

договора и оспариванию не подлежит.

Что касается раздела жилой площади в кооперативных домах, то до полной

выплаты паевого взноса он происходит при наличии следующих условий. Прежде

всего, ограничен круг лиц, между которыми такой раздел может быть произведен,

Это - супруги и наследники. За супругом члена кооператива может быть признано

право на кооперативную квартиру при условии, что паенакопления оплачивались

из общего имущества супругов. Все имущественные права, приобретенные в период

совместной супружеской жизни, принадлежат обоим супругам. ( ст.223 ГК РА; ст.

19, 20 Кодекса о браке и семьи Казахской ССР). Кооперативная квартира не

составляет исключения. Фактически супруг члена кооператива, имеющий право на

паенакопления равноправен с членом кооператива, во владении, пользовании и

распоряжении квартирой. Различие в правовом положении касается лишь участия в

управлении кооперативом, которое принадлежит только члену кооператива, но не

его супругу.

В аналогичном положении находятся наследники умершего члена кооператива,

постоянно проживающие вместе с ним в кооперативной квартире.

Раздел жилого помещения в кооперативной квартире может быть произведен и

между наследниками, которые имеют преимущественное право на вступление в

данный кооператив в силу гражданско-правовых оснований. Обязательным условием

раздела кооперативной квартиры между наследниками также является выделение

каждому из них в этой квартире изолированного жилого помещения. Споры о

разделе жилых помещений, в том числе и споры, связанные с переоборудованием

квартир, независимо от того, между какими субъектами они возникают,

разрешаются в судебном порядке.

в) Изменение жилищного правоотношения при переустройстве

и перепланировке жилого помещения.

В данном случае предмет жилищного правоотношения претерпевает изменения не

только в силу естественного износа, который неизбежно происходит, но и в

результате производства переустройства и перепланировки, который может иметь

место по инициативе как нанимателя, так и наймодателя. Но от кого бы ни

исходила эта инициатива и чем бы они ни была продиктована, переустройство и

перепланировка допускаются только в целях повышения благоустройства квартиры,

нередко это вызвано необходимостью переоборудования смежных комнат в

изолированные в целях последующего раздела жилой площади. Для производства в

квартире перепланировки и переустройства необходимо иметь согласие всех

проживающих в квартире нанимателей и членов их семей, а также наймодателя.

Кроме согласия всех указанных выше лиц, необходимо разрешение

соответствующего органа районной или городской администрации, что выражается

в утверждении с технической стороны проекта перепланировки.

Если кто-либо из лиц, согласие которых требуется, возражает против

перепланировки, то возникший спор передается на разрешение суда. Если

соответствующий орган отказывается утверждать проект с технической стороны,

то такой отказ заинтересованные лица также могут обжаловать.

Если речь идет о помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности,

то отказ собственника дать разрешение на перепланировку ни в каком порядке

оспорить нельзя.

Жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта должно

отвечать санитарным и техническим требованиям.

Прекращение жилищных правоотношения. Выселение.

Хотя жилищные правоотношения и носят длящийся характер, рано или поздно

наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение.

Указанные обстоятельства именуются юридическими фактами и подразделяются на

событие и действия.

Если в данной местности произошло землетрясение, в результате чего рухнул

жилой дом, то хотя бы его обитатели и уцелели, действие жилищного

правоотношения прекратилось, поскольку помещений, в которых жили люди, больше

нет.

Прекращение жилищного правоотношения имеет место и тогда, когда человек,

который этим помещением пользовался, умирает.

Прекращение жилищного правоотношения может быть обусловлено истечением срока,

сели правоотношение носит срочный характер, непригодностью помещения для

проживания, выкупом кооперативной квартиры и другими обстоятельствами. В

указанных случаях речь идет либо о событиях, либо о таких обстоятельствах, с

которыми сам закон связывает прекращение правоотношений. Так, выкуп

кооперативной квартиры влечет прекращение жилищного правоотношения и

возникновение правоотношения собственности в силу закона.

Жилищное правоотношение может быть прекращено по взаимному соглашению его

участников, а в некоторых случаях, предусмотренных законом и по требованию

одного из участников.

Акты государственных органов и органов исполнительной власти как основания

прекращения жилищных правоотношений могут сочетаться не только с действиями

их участников или других лиц, но также и с иными периодическими фактами. Так,

аварийное состояние дома, подтвержденное актом межведомственной комиссией,

служит основанием для обращения в прокуратуру за дачей санкции на

административное выселение проживающих в доме лиц.

Прекращение жилищного правоотношения может как сопровождаться, так и не

сопровождаться выселением граждан.

Выселение , по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни производилось,

во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового

воздействия. Выселение из жилищ государственного жилищного фонда допускается

лишь по основаниям установленным законом ( ст.103 - 105 ЗоЖО).

Выселение допускается в силу расторжения договора найма и в большинстве

случаев с предоставлением другого благоустроенного жилища:

1)если жилой дом, в котором находится жилище, подлежит сносу в связи с

изъятием земельного участка для государственных надобностей;

2)если жилой дом подлежит переоборудованию в нежилое здание в силу

непригодности его для дальнейшего проживания;

3)если жилище грозит обвалом;

4)существенного изменения условий проживания в результате капитального

ремонта жилища.

5)признание договора найма жилища недействительным по основаниям,

предусмотренным п.2 ст.108 ЗоЖО.

Не допускается выселение несовершеннолетних детей без предоставления другого

пригодного жилища из государственного жилищного фонда, если они остались без

попечения родителей.

Из служебных жилых помещений граждане выселяются без предоставления другого

жилища ( ст. 101 п.5 и 6), а также выселение без предоставления другого

жилища допускается в случаях:

1)если наниматель, члены его семьи систематически разрушают или портят жилище;

2)если они систематически нарушают правила общежития;

3)если они без уважительных причин уклоняются в течение

4)если они самоуправно заняли жилище;

5)если они лишены родительных прав и их областное проживание с детьми, в

отношении которых они лишены родительских прав и т.д.

Выселение из общежитий, хотя и в судебном порядке, но без предоставления

выселяемым другого жилого помещения предусмотрено ст. 114 ЗоЖО Республики

Казахстан. Выселению без предоставления другого жилища подлежат сезонные и

временные работники, лица, работавшие по срочному трудовому договору

(контракту), а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из

них.

Лица, принятые на постоянную работу, могут быть выселены из общежития без

предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному

желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или за

совершение преступления.

Собственник может отказать нанимателю в возобновлении договора найма на новый

срок, если договор заключен на срок не свыше одного года, причем в договоре

предусмотрено обязательство нанимателя освободить помещения по истечении

этого срока.

Глава II. Кондоминиум особая форма собственности на жилище.

& 1.Понятие кондоминиума.

Понятие кондоминиума широко используется в зарубежном праве. В международном

публичном праве кондоминиум - это совместное осуществление на данной территории

государственной власти двумя и более государствами. В частном праве этот термин

означает, как правило, совместное владение и пользование каким-либо имуществом

несколькими собственниками. В римском частном праве и дореволюционном русском

праве понятием кондоминиума обозначалось право общей собственности. В некоторых

странах кондоминиумом называются объединения (ассоциации) собственников в

многоквартирных жилых домах. Согласно Закону Российской Федерации от 15

июня 1996 г. "0 товариществах собственников жилья" кондоминиумом признается

единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в

установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты

недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных

целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц

Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований

(домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах

собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой

собственности (ст. 1).

Таким образом, кондоминиум в одних случаях - это общая собственность на одну

и ту же вещь, в других - объединение собственников жилых и нежилых помещений

в многоквартирных жилых домах, в третьих - имущественный комплекс, в котором

отдельные части находятся в индивидуальной собственности, а места общего

пользования, в том числе земельный участок - в общей собственности

собственников отдельных помещений. В законодательстве Казахстана понятие

кондоминиума имеет несколько иное содержание. Впервые оно закреплено в Указе

Президента Республики Казахстан, имеющем силу Закона, от 22 декабря 1995 г.

"0 земле" (далее Указ "0 земле"). Подпунктом 1 ст. 1 установлено, что

кондоминиумом является форма собственности на недвижимость, при которой

отдельные части недвижимости, в том числе отдельные земельные участки,

находятся в индивидуальной собственности граждан, юридических лиц и (или)

государства, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной

собственности (неделимый земельный участок при доме, земля общего

пользования), принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей

собственности.

Таким образом, по законодательству Казахстана кондоминиум это особая форма

собственности в многоквартирных жилых домах и иных зданиях, при которой

сочетаются раздельная собственность на квартиры и иные помещения и общая

собственность на места общего пользования, в том числе на земельный участок.

Особенностью первого опыта регулирования в Казахстане отношений, возникающих в

многоквартирных жилых домах между собственниками помещений по отношению к

общему имуществу, является то, что в соответствии с п. 2 ст. 26 Указа '0 земле"

в данных домах применение такой формы собственности, как кондоминиум, возможно,

но не обязательно. В соответствии с п. 1 ст, 26 Указа в многоквартирных жилых

домах возможно определение судьбы только земельного участка, который

принадлежит на праве собственности или праве землепользования собственнику

(собственникам) дома, юридическому лицу, образованному собственниками квартир

(помещений), либо государству в неприватизированных домах. Судьба имущества,

находящегося за пределами квартир (лестничных площадок, фундамента, лифтов и

т.д.), для данного случая не определена. Кроме того, излагаемая норма Указа "0

земле" допускает возникновение вещных прав на земельный участок (права

собственности или права землепользования) не у собственников помещений в

многоквартирных жилых домах, а у образованного собственниками квартир

юридического лица. Такие юридические лица чаще всего создавались в форме

потребительского кооператива собственников квартир и (или) нежилых помещений и

являлись (являются) одной из форм управления многоквартирными жилыми домами.

Предусмотренная в законе возможность закрепления за ними прав на земельный

участок является нарушением принципа неотрывности прав на земельный участок и

расположенные на нем здания и сооружения, закрепленного в ст. 18 Указа "0

земле" ("сделанное над поверхностью следует за поверхностью"). Данный принцип

в странах, в которых экономические и правовые системы базируются на праве

частной собственности, традиционно определял соотношение прав на земельный

участок и находящиеся на нем другие объекты недвижимости (здания, строения,

насаждения, поверхностные водные объекты и др.). В связи с изложенным,

закрепление прав на земельный участок, входящий в состав объекта

кондоминиума, за юридическим лицом, являющимся органом управления объектом

кондоминиума, а не за собственниками помещений, нельзя считать правомерным.

Нормативные правовые акты, принятые позже, закрепили норму, которая признает

общее имущество в объекте кондоминиума, в том числе земельный участок, общей

собственностью самих участников кондоминиума, а не юридических лиц (п. 2 ст. 31

Закона "0 жилищных отношениях", п. 6 ст. 209 ГК РК). В связи с этим п. 1 ст. 26

Указа "0 земле" пришел в противоречие с указанными законами. В силу приоритета

между одноуровневыми нормативно-правовыми актами в зависимости от времени их

принятия (ст. 6 Закона РК от 24 марта 1998 г. "0 нормативных правовых актах") в

настоящее время при определении субъектов вещных прав на земельный участок,

входящий в состав объекта кондоминиума, действуют нормы ГК и Закона "0 жилищных

отношениях". Таким образом, согласно действующему законодательству в

кондоминиуме собственниками земельного участка признаются собственники

помещений.

Природа прав на земельный участок и расположенные на нем объекты

недвижимости, как правило, совпадает. В частности, право собственности на

здания влечет за собой право собственности на земельный участок и т.д. (ст.

18 Указа "0 земле"). Вместе с тем, мировая практика, как и законодательство

Казахстана, знают немало примеров несовпадения природы указанных прав.

Например, в ряде случаев арендодатель при сдаче земельного участка в

долгосрочную аренду предоставляет арендатору право строить на арендованной

земле здания (строения) на праве собственности. В законодательстве Казахстана

из указанного правила имеют место следующие исключения: 1) право

собственности на здания (сооружения), расположенные на земельном участке

крестьянского (фермерского) хозяйства, принадлежащего его членам на праве

постоянного землепользования; 2) право собственности на здания (сооружения),

возведенные в порядке, установленном подпунктом 5 п. 1 ст. 28 Указа "0

земле", на земельных участках, предоставленных во временное землепользование;

3) право собственности иностранных государств на здания (для размещения

посольств и иных целей), расположенные на земельных участках, предоставляемых

указанным субъектам на праве временного землепользования, если иное не

установлено международным договором (см.: п. 3 ст. 4 Конституции Республики

Казахстан, п. б ст. 38 Указа "0 земле").

Законом "0 жилищных отношениях" допускается несовпадение вида прав на земельный

участок и расположенные на нем объекты недвижимости еще в одном случае. Пунктом

2 ст. 31 данного Закона установлено, что земельный участок при жилом доме может

принадлежать собственникам помещений на праве общего землепользования.

Земельный участок в кондоминиумах может находиться под домом и возле него.

Однако законодательство для определения земельного участка, необходимого для

размещения, эксплуатации и содержания многоквартирного дома, использует в одних

случаях выражение "земельный участок при доме" (п. 1 ст. 26 Указа "0 земле", п.

2 ст. 31 Закона "0 жилищных отношениях"), в других - "придомовый земельный

участок" (п. 2 ст. 26 Указа "0 земле"). Таким образом, в соответствии с

действующим законодательством земельный участок при доме и придомовый земельный

участок - это одно и то же и включает в себя как участок под домом, так и при

доме. Между тем нельзя согласиться с тем, что природа прав на земельный

участок, необходимый для размещения, эксплуатации и содержания многоквартирного

дома, может не совпадать, кроме случаев, предусмотренных законодательными

актами, с природой прав на помещения, входящие в состав объекта

кондоминиума. Другое дело, когда речь идет о дворовых земельных участках,

которые расположены за пределами границ земельного участка, необходимого для

размещения и содержания дома. Правовой режим таких земельных участков может

отличаться от правового режима "придомового земельного участка". В связи с

изложенным, считаем, что режим, установленный л. 2 ст. 31 Закона "0 жилищных

отношениях", может быть применен только для дворовых земельных участков в тех

случаях, когда они сформированы в самостоятельные земельные участки.

Следующим этапом развития законодательства Республики Казахстан о

кондоминиуме после Указа "0 земле" является принятие Закона от 16 апреля 1997

г. "0 жилищных отношениях" и внесение дополнений в ст. 209 ГК РК Законом РК

от 2 марта 1998 г."0 внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс

Республики Казахстан (Общая часть) и в постановление Верховного Совета

Республики Казахстан "0 введении в действие Гражданского кодекса Республики

Казахстан (Общая часть)". Из определений, данных в указанных законах,

следует, что кондиминиумом является особая форма собственности на

недвижимость как единый имущественный комплекс, при которой помещения

находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических

лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой

собственности. В отличие от Указа "0 земле", в соответствии с которым

применение кондоминиума возможно только как одной из форм собственности в

многоквартирных жилых домах (п. 2 ст. 26), в соответствии с п. 1 ст. 31

Закона "0 жилищных отношениях" в жилых домах, принадлежащих двум и более

собственникам помещений, образуется особая форма собственности - кондоминиум.

Таким образом, согласно действующему законодательству кондоминиум создается

не волеизъявлением собственников, а в силу самого факта нахождения в

многоквартирных жилых домах и в иных зданиях отдельных помещений в раздельной

собственности, а мест общего пользования - в общей.

Понятие кондоминиума применяется чаще всего по отношению к многоквартирным

домам. Однако необходимо учитывать, что аналогичные отношения возникают не

только в жилых домах, но и в других зданиях, части которых находятся в

индивидуальной собственности (ином вещном праве), а другие части (места

общего пользования) - в общей. В связи с этим по законодательству Казахстана

кондоминиум образовывается не только в многоквартирных жилых домах, но и в

других зданиях, являющихся объектами кондоминиума. Например, в настоящее

время многие коммерческие юридические лица выкупают для размещения своих

служб отдельные помещения, находящиеся в зданиях, другие помещения которых

принадлежат иным лицам, а места общего пользования принадлежат всем

собственникам. Необходимость применения в указанных случаях режима

кондоминиума обусловлена спецификой отношений, возникающих между

участниками. Кондоминиум характеризуется следующими чертами:

1)в кондоминиуме сочетается индивидуальная собственность на отдельные жилые и