Диплом: Кондомиимум - как форма собственности

4) участники кондоминиума несут обязательства по содержанию имущества, а

также налоговые и иные обязательства перед третьими лицами, связанные с

обладанием общим имуществом (по предоставлению сервитутов, поддержанию общего

имущества в надлежащем состоянии и т.д.);

5) участниками кондоминиума необходимо признать не только собственников

помещений, но и владельцев иных вещных прав, несущих обязательства по

содержанию общего имущества и являющихся субъектами налоговых правоотношений;

6) если иное не установлено законодательными актами или соглашением

участников кондоминиума, объем имущественных обязанностей участника

кондоминиума, связанных с общим имуществом (налоговые обязательства, по

ремонту, содержанию общего имущества и т.д.), определяется долей участников в

общем имуществе;

7) доля участника кондоминиума в общем имуществе, если иное не установлено

законодательными актами или соглашением участников кондоминиума, зависит от

площади вторичного объекта, находящегося в раздельной собственности;

8) доля участника кондоминиума в общем имуществе неотделима от права на

помещение, находящееся в раздельной собственности, и не может быть

самостоятельным предметом отчуждения.

Указанные положения вытекают из действующего законодательства, регулирующего

соответствующие отношения. Они свидетельствуют о специфическом режиме,

существующем в кондоминиуме и отличающем его от режима общей собственности,

при котором доля участника носит, как правило, реальный характер, то есть

может быть выделена в натуре и, кроме того, может быть самостоятельным

предметом сделки.

& 2.Объект кондоминиума и его состав.

В кондоминиуме различаются такие понятия, как объект кондоминиума и его

состав, участники кондоминиума, права и обязанности участников кондоминиума и

их доля в общем имуществе и другие. На данном этапе развития рассматриваемого

института уяснение содержания перечисленных понятий представляет определенные

сложности, поэтому необходимо рассмотреть их более подробно.

В законодательстве нет специального определения понятия "объект

кондоминиума". Однако из самого понятия кондоминиум следует, что объект

кондоминиума представляет собой имущественный комплекс, в состав которого

входят земельный участок и расположенные на нем многоквартирный жилой дом или

иное здание, в которых помещения находятся в раздельной собственности, а

имущество, находящееся за пределами таких помещений, принадлежит участникам

кондоминиума на праве общей долевой собственности, а в случаях, установленных

законодательством, ином общем вещном праве. В частности, участникам

кондоминиума, которым помещения принадлежат на праве оперативного управления

или хозяйственного ведения, общее имущество принадлежит не на праве

собственности, а соответственно на праве оперативного управления,

хозяйственного ведения, а земельный участок на праве постоянного

землепользования.

Таким образом, необходимым условием признания первичного объекта объектом

кондоминиума является установление вторичных объектов, находящихся в его

составе, в раздельной (индивидуальной) собственности (ином общем вещном

праве), а мест общего пользования - в общей долевой собственности (ином общем

вещном праве) всех участников кондоминиума.

0пределение состава имущества, входящего в состав объекта кондоминиума,

является чрезвычайно важным, поскольку ко всему такому имуществу применяется

режим, установленный для кондоминиума. В частности, право на общее имущество

неотделимо от прав на имущество, находящееся в раздельной собственности и

т.д. На практике состав такого имущества не всегда легко установить. Нет

никаких сомнений, например, в том, что в состав объекта кондоминиума входит

многоквартирный жилой дом или иное здание, в котором обнаруживают себя

вышеизложенные признаки объекта кондоминиума. Однако из существующего

определения кондоминиума не вытекает, что режим кондоминиума может быть

распространен не только на земельный участок при доме, но и на другие

земельные участки, удовлетворяющие те или иные нужды участников кондоминиума.

Например, в собственность участникам кондоминиума предоставляется земельный

участок при доме. Дворовые же земельные участки, которые в ряде случаев

предназначены для обслуживания нескольких домов, предоставляются участникам

нескольких объектов кондоминиума, как правило, не в собственность, а в

землепользование. В таких случаях у участника кондоминиума есть доля в праве

собственности на земельный участок при доме и доля в праве землепользования

на дворовый земельный участок. Дворовый земельный участок может быть

закреплен также в собственность участников одного или нескольких

кондоминиумов. Для решения этих проблем было принято постановление

Правительства РК от 22 декабря 1997 г. № 1813, которым был утвержден Порядок

предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам)

кондоминиума (далее постановление Правительства РК № 1813). Указанным

постановлением определено, что при предоставлении земельных участков

участникам существующих объектов кондоминиума необходимо решить юридическую

судьбу дворовых земельных участков (п. 5). Правовой режим таких земельных

участков также следует подчинить режиму кондоминиума, поскольку при переходе

прав на квартиры или иные помещения к приобретателю должна переходить не

только доля в правах на земельный участок при доме, но и в правах на дворовый

или иной земельный участок, предназначенный для нужд общих участников

кондоминиума. Однако из определения кондоминиума вытекает, что в состав

объекта кондоминиума входит придомовый земельный участок.

По законодательству Республики Казахстан допускается создание кондоминиума не

только в многоквартирных домах, но и в других случаях. Например, п. 2

ст. 78 Указа "0 земле" установлено, что собственники земельных участков,

предоставленных для садоводства и дачного строительства, вправе создать и такую

форму собственности, при которой сочетается индивидуальная собственность на

земельные участки с общей собственностью на имущество (в том числе землю),

приобретенное или созданное для общих нужд, доли в котором не выделены в натуре

и неотделимы от раздельной собственности каждого участника на свой участок

(кондоминиум). Согласно этой норме, как и в случаях, оговоренных в п. 2 ст. 26

Указа "0 земле", предусматривается только возможность образования кондоминиума.

Однако при приватизации земельных участков, предназначенных для дачного

строительства и садоводства, имущество, в том числе дороги, оросительные сети и

т.д., остается в общем пользовании, а значит в общем вещном праве собственников

указанных земельных участков. Права на такое имущество должны быть неотделимыми

от прав на дачи или иные объекты недвижимости, находящиеся в раздельной

собственности. Это потребует применения к возникающим отношениям режима

кондоминиума. В рассматриваемых случаях возможно закрепление земельного участка

в общую собственность всех участников кондоминиума при раздельной собственности

на дачи или садовые домики. При такой ситуации не возникает раздельной

собственности на земельный участок. Приведенная модель для государственных

органов, выполняющих землеустроительный проект, является предпочтительней,

поскольку при раздельной собственности на земельные участки, предоставленные

для дачного строительства или садоводства, земельные участки, находящиеся в

общей собственности, должны быть сформированы в самостоятельные земельные

участки с присвоением им кадастровых номеров, установлением границ, оформлением

правоустанавливающих документов и т.д. Технически и юридически это выполнить

сложнее. Сами собственники предпочитают раздельную собственность на земельные

участки, предназначенные для садоводства и дачного строительства. В связи с

изложенным, применение режима кондоминиума при предоставлении земельных

участков для садоводства и дачного строительства является необходимым.

Действующее законодательство Казахстана субъектами отношений в кондоминиумах

признает собственников помещений. Между тем при определении круга таких

субъектов необходимо исходить из того, на ком лежат обязанности, связанные с

обладанием общим имуществом, входящим в состав объекта кондоминиума. Как

правило, такие обязательства несет собственник имущества. В частности, при

сдаче помещений в аренду субъектом ответственности за выполнение

соответствующих имущественных обязанностей, как правило, является

собственник, а не арендатор (см. ст. 36 Закона "0 жилищных отношениях", п. 2

ст. 42 Указа "0 земле"). Вместе с тем в некоторых случаях такие обязанности

и, соответственно, ответственность возлагаются не на собственников, а на

субъектов иных вещных прав. В частности, по общему правилу государственные

юридические лица, имеющие в оперативном управлении или хозяйственном ведении

помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, сами несут такие

обязательства. Аналогичные отношения возникают с участием негосударственных

учреждений. Во всех перечисленных случаях субъектами налоговых отношений и

обязательств, связанных с содержанием общего имущества, признаются не

собственники, а субъекты права хозяйственного ведения или оперативного

управления.

В связи с изложенным. при регулировании отношений. возникающих в

обязанностей участников кондоминиума.

Права участниками кондоминиума на вторичные объекты должны подтверждаться

правоустанавливающими документами В тех случаях, когда участниками

кондоминиума являются не собственники, а субъекты иных вещных прав, в

Казахстане возникают некоторые проблемы, связанные с признанием права

собственности на недвижимое имущество, находящееся в оперативном управлении или

хозяйственном ведении. В частности, государственные юридические лица и

негосударственные учреждения должны иметь правоустанавливающие документы,

подтверждающие право оперативного управления или хозяйственного ведения на

помещения (жилые или нежилые) и право постоянного землепользования на земельный

участок. Необходимость признания за субъектами права оперативного управления

или хозяйственного ведения на помещения, права постоянного землепользования на

земельный участок вытекает из п. 1 ст. 40 Указа "0 земле". В связи с этим в

кондоминиуме возникает ситуация, когда собственники помещений приобретают на

земельный участок право общей долевой собственности, а участники кондоминиума,

не являющиеся собственниками помещений, приобретают на земельный участок право

общего долевого постоянного землепользования. Право постоянного

собственности. В связи с этим возникает вопрос, необходимо ли в

указанных случаях оформление на объекты недвижимости прав не только участников

кондоминиума, не являющихся собственниками, но и самих собственников помещений.

Если участниками кондоминиума являются государственные юридические лица,

собственником соответствующего имущества является государство. Собственником

имущества, принадлежащего негосударственному учреждению являются его

учредители.

В соответствии со ст 26 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу

Закона, от 25 декабря 1995 г "0 государственной регистрации прав на

собственности (п 2 ст 30 Указа "0 земле").

В связи с изложенным, государству в тех случаях, когда участниками

кондоминиума являются государственные юридические лица, как правило, не

требуется оформления прав на указанные объекты недвижимости отдельно от

оформления прав государственных юридических лиц. В тех же случаях, когда

участниками кондоминиума являются негосударственные учреждения, права

последних производны от прав учредителей, права которых должны подтверждаться

соответствующими документами. Однако из изложенного правила, на наш взгляд,

необходимо сделать некоторые исключения, которые на данный момент не

предусмотрены законодательством и создают некоторую неопределенность в

правах. В частности, при приобретении негосударственным учреждением

недвижимого имущества на основании гражданских правовых сделок от третьих лиц

или первоначальными способами, в том числе в результате нового строительства,

а не от учредителей, такое имущество приобретается учреждением,

самостоятельно заключающим сделку, в оперативное управление, а не в

собственность. В таких сделках нигде не упоминаются учредители и характер их

прав на приобретаемое учреждением имущество. Права на недвижимое имущество не

признаются без государственной регистрации прав в правовом кадастре.

Поскольку законодательством о государственной регистрации в настоящее время

не предусмотрена норма, в соответствии с которой государственная регистрация

права оперативного управления негосударственных учреждений означала бы

одновременно государственную регистрацию права собственности учредителей,

признание прав последних на недвижимое имущество учреждения становится

достаточно проблематичным. В связи с изложенным, считаем необходимым

предусмотреть в законодательстве о государственной регистрации прав на

недвижимое имущество норму, признающую право собственности учредителей на

недвижимое имущество, зарегистрированное на праве оперативного управления

негосударственных учреждений. Возникает вопрос о форме собственности

учредителей на такое имущество. Если иное не установлено законодательными

актами или соглашением учредителей, такое имущество, на наш взгляд, должно

признаваться их общей долевой собственностью соразмерно вкладам.

Еще большая неопределенность в настоящее время существует при определении

вещных прав учредителей негосударственных учреждений на земельные участки,

которые им предоставляются в постоянное землепользование. В соответствии с

законодательством земельные участки, на которых находятся объекты

недвижимости, находящиеся в оперативном управлении, в том числе входящие в

состав объекта кондоминиума, предоставляются на праве постоянного

землепользования (см.: п. 1 ст. 40 Указа "0 земле"). Исходя из изложенного

принципа презумпции права государственной собственности на земельные участки,

не находящиеся в государственной собственности, земельные участки,

оформленные в постоянное землепользование негосударственных учреждений,

сохраняются в государственной собственности и учредители права собственности

на них не приобретают. При нахождении на таких земельных участках объектов

недвижимости, признаваемых собственностью учредителей, проблему можно решить

на основании ст. 18 Указа "0 земле". Если же на земельном участке нет никаких

других объектов недвижимости, после ликвидации негосударственного учреждения

земельный участок должен быть возвращен собственнику, то есть государству.

Излагаемая проблема может быть решена двумя способами. Возможно, при

предоставлении земельного участка негосударственному учреждению следует

указать, что земельный участок предоставляется его учредителям на праве

собственности. Однако такое решение неудобно по двум причинам. Во-первых,

земельные участки предоставляются физическим и юридическим лицам на основании

их заявлений и, во-вторых, все земельные участки имеют целевое назначение. В

связи с этим предпочтительнее является второй способ, при котором регистрации

права постоянного землепользования негосударственных учреждений будет

означать регистрацию на земельный участок права собственности его

учредителей. Поскольку при таком решении могут быть затронуты интересы

государства, которое не имеет в тех или иных случаях намерения предоставлять

земельный участок в собственность, в решении о предоставлении необходимо

обговаривать, что земельный участок предоставляется негосударственному

учреждению на праве временного, а в случаях, установленных законодательными

актами, на праве постоянного землепользования без приобретения на земельный

участок права собственности учредителей. Однако, если земельный участок

предоставляется для строительства и размещения зданий, являющихся

собственностью учредителей, государство не может отказать в предоставлении на

такие земли права собственности.

& 3.Госдарственная регистрация объектов кондоминиума

Статьей 32 Закона Республики Казахстан "0 жилищных отношениях" установлена

норма, согласно которой кондоминиум должен быть зарегистрирован как единый

комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним. В настоящее время в Казахстане предусмотрена

необходимость регистрации в правовом кадастре прав на недвижимое имущество.

Кроме регистрации прав ведется учет или регистрация самого недвижимого

имущества. Например, в соответствии с Порядком ведения Государственного

земельного кадастра, утвержденным постановлением Правительства Республики

Казахстан от 6 июня 1996 г. № 710, учет земель для целей регистрации

осуществляется органами, ведущими Государственный земельный кадастр. В

настоящее время указанная функция осуществляется Комитетом по управлению

земельными ресурсами Министерства сельского хозяйства Республики Казахстан и

его территориальными органами. Учет зданий и сооружений должен вестись в

градостроительном кадастре, создание которого предусмотрено ст. 21 Закона РК

от 22 октября 1993 г. "Об архитектуре и градостроительстве в Республике

Казахстан". Правила ведения градостроительного кадастра определяются Порядком

создания и ведения Государственного градостроительного кадастра, утвержденным

постановлением Кабинета Министров РК от 6 июля 1995 г. М 931. Однако в

настоящее время в Казахстане градостроительный кадастр не ведется.

Таким образом, законодательство Казахстана различает учет (регистрацию)

недвижимого имущества и регистрацию прав на него. В связи с изложенным,

возникает вопрос о том, какая регистрация предполагалась в Законе "0 жилищных

отношениях". Ответ на указанный вопрос можно найти во Временном положении о

регистрации объекта кондоминиума, утвержденном приказом директора Агентства по

регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики

Казахстан от 20 апреля 1998 г. (далее Временное положение). Пунктом 1.3

Временного положения установлено, что регистрация объекта кондоминиума

заключается в занесении в регистрационные документы сведений, идентифицирующих

земельный участок, первичные объекты в соответствии с формой регистрационного

листа, и необходимых для регистрации объекта кондоминиума характеристик

вторичных объектов, а также сведений о виде права, форме общей собственности

(иного вещного права) и размерах долей участников кондоминиума в общей

собственности (в ином вещном праве, в том числе в общем

землепользовании).

Таким образом, регистрация объекта кондоминиума заключается не только в

занесении в регистрационные документы сведений, идентифицирующих составные

части имущественного комплекса, являющегося объектом кондоминиума, но и,

кроме того, сведений о размерах долей участников кондоминиума в общем

имуществе. Необходимость при регистрации объекта кондоминиума определить

такие доли обусловлена тем, что правовой кадастр является единственным

источником юридически значимой информации для определения прав на недвижимое

имущество и сделок с ним (п. 15 Временного положения о порядке

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

утвержденного постановлением Правительства РК от 20 февраля 1997 г.; далее -

Временное положение о регистрации). Размер доли участника кондоминиума в

общем имуществе определяет долю его расходов на содержание общего имущества,

если иное не установлено соглашением сторон (п. 3 ст. 35 Закона "0 жилищных

отношениях"), а также размер налоговых обязательств. Поскольку правовой

кадастр является единственным источником сведений о зарегистрированных

правах, информация об указанных долях может быть получена только из него.

В кондоминиуме в общем имуществе устанавливаются доли как собственников жилых,

так и собственников нежилых помещений. Причем, если иное не установлено

соглашением участников, размер такой доли зависит от размера помещения,

находящегося в раздельной собственности. Вместе с тем, следует иметь в виду,

что во многих случаях нежилые помещения находятся во встроенно-пристроенных

помещениях или имеют отдельные входы. Возложение в таких случаях на

собственников нежилых помещений расходов по содержанию общего имущества,

находящегося в пользовании собственников жилых помещений, и наоборот,

возложение на собственников жилых помещений расходов на содержание общего

имущества, находящегося в пользовании только собственников нежилых помещений,

является несправедливым. В связи с этим статьей 37 Закона "0 жилищных

отношениях" предусмотрено, что собственник нежилого помещения не обязан

участвовать в общих расходах, которые связаны исключительно с пользованием

жилыми помещениями (п. 1), и расходы, относящиеся к тем частям общего

имущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями,

несут собственники этих помещений. Таким образом, исключение из правила,

установленного п. 3 ст. 35 Закона "0 жилищных отношениях", может быть

установлено не только соглашением собственников, но и предусмотрено в самом

Законе (ст. 37, 50).

Размер долей участников кондоминиума в общем имуществе определяется в

соответствии с порядком исчисления, установленным пунктом 3 статьи 31 Закона "0

жилищных отношениях". Установлено, что размер доли, если иное не предусмотрено

соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых

помещений и площади нежилых помещений, находящихся в раздельной

(индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Указанная доля

является идеальной и не подлежит выделению в натуре. В формуле расчета долей

участников кондоминиума, предусмотренном ст. 31 Закона "0 жилищных отношениях",

законодателем допущена ошибка. Дело в том, что при расчете сумма долей всех

процентов налогов и т.д. Между тем, при расчете по приведенной формуле

совокупность долей всех участников не составляет 100 процентов. Эту формулу

необходимо изменить. Размер доли, если иное не предусмотрено соглашением

участников кондоминиума, должен определяться отношением полезной площади жилого

помещения или площади нежилого помещения, находящихся в раздельной

(индивидуальной) собственности, на праве оперативного управления или

хозяйственного ведения, к сумме полезной площади всех жилых и площади всех

нежилых помещений, находящихся в данном многоквартирном жилом доме или ином

здании, являющемся объектом кондоминиума.

Регистрация объекта кондоминиума необходима не только для указанных целей. В

связанные с общей собственностью, не приобретают юридической силы. Доля

участников кондоминиума в общем имуществе следует за судьбой помещения,

находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности. В связи с этим

указанное ограничение при отсутствии регистрации объекта кондоминиума

распространяется на сделки с квартирами. Общее имущество может стать

самостоятельным предметом сделок только в том случае, когда из такого имущества

образовывается самостоятельное помещение. Например, если подвальные помещения

оборудованы во вторичные объекты, то они по согласованию всех участников

кондоминиума могут быть отчуждены. В таких случаях указанные помещения

исключаются из общего имущества и переходят в раздельную собственность

приобретателя. Норма, признающая недействительными сделки с общим имуществом в

связи с отсутствием государственной регистрации объекта кондоминиума, имеет

отношение к обоим случаям.

В связи с изложенным, государственная регистрация объекта кондоминиума в

недвижимое имущество и сделок с ним приобретает очень важное значение.

Между тем в настоящее время на практике такую регистрацию осуществить

достаточно проблематично. Дело в том, что необходимым условием регистрации

объекта кондоминиума является формирование объектов недвижимости, входящих в

состав данного объекта. Формирование здания как объекта прав происходит при

приемке в эксплуатацию завершенного строительством объекта и его

инвентаризации, в ходе которых определяются все необходимые идентификационные

параметры первичного объекта (этажность, площадь и другие технические

характеристики). Однако в республике с формированием указанных объектов

возникает множество проблем, связанных со следующими обстоятельствами.

Многоквартирные жилые дома до приватизации находились на балансе местных

представительных органов (коммунальный жилищный фонд), министерств,

госкомитетов, ведомств, государственных предприятий, учреждений и организаций

(ведомственный жилищный фонд) или государственных юридических лиц, построивших

или приобретших за счет своих средств жилье (жилищный фонд предприятий). В ряде

случаев балансодержателями производилась выборочная инвентаризация указанных

объектов. После проведения приватизации обнаружилось, что многие дома не

проинвентаризированы. Между тем без этого регистрацию объекта кондоминиума

произвести нельзя. При регистрации необходимо установить все технические

параметры первичного объекта, в том числе общую площадь дома, площадь мест

общего пользования и всех вторичных объектов. Все названные параметры

указываются в плане и в поэтажных планах первичного объекта, которые необходимо

представить для регистрации объекта кондоминиума. Участники кондоминиума могут

сами заказать инвентарные планы. Однако в связи с трудностью финансирования

таких работ инвентаризация существующих объектов кондоминиума практически не

проводится. Из-за отсутствия таких планов регистрацию объекта кондоминиума

произвести невозможно. Еще больше проблем возникает с формированием земельного

участка, входящего в состав объекта кондоминиума. Земельный участок является

составной частью объекта кондоминиума и до регистрации объекта кондоминиума он

должен быть сформирован. Между тем в республике земельные участки при

многоквартирных жилых домах сформированы в редких случаях. Не

определены их границы, площадь, нет акта предоставления их государством

участникам кондоминиума и т.д. Согласно постановлению Правительства РК № 1813

установлен трехмесячный срок для организации работ и принятия мер по

определению границ земельных участков и оформлению прав на земельные участки,

предоставляемые собственникам помещений (участникам) кондоминиума. Но поскольку

необходимым условием закрепления земельных участков является проведение

землеустроительных работ, стоимость которых достаточно обременительна для

собственников вторичных объектов, оформление прав на земельные участки

затруднено.

В связи с указанными проблемами в республике регистрация объектов

кондоминиума проходит очень медленно. При отсутствии правоустанавливающих

документов на земельный участок, но при наличии инвентарных данных на

первичный объект как временная мера предусмотрена возможность частичной

регистрации объекта кондоминиума без правоустанавливающих документов на

земельный участок (п. 2.3 Временного положения). При этом участникам

предоставляется шестимесячный срок для оформления прав на земельный участок,

по истечении которого без полной регистрации объекта кондоминиума сделки с

общим имуществом регистрации в правовом кадастре не подлежат.

При регистрации объекта кондоминиума в регистрационные документы вносится

информация о доле участников кондоминиума в общем имуществе. Перечень

документов, необходимых для регистрации объекта кондоминиума установлен п 2 3

Временного положения.

В частности, для регистрации объекта кондоминиума заявитель представляет в

регистрирующий орган следующие документы

-письменное заявление в установленной форме с просьбой о регистрации

объекта кондоминиума,

-план и поэтажный план первичного объекта с указанием площади каждого

вторичного объекта, заверенные уполномоченными органами,

-правоустанавливающий документ на земельный участок с приложением

удостоверенного уполномоченным органом плана земельного участка с указанием

расположения первичных объектов,

-соглашение, заключенное всеми участниками кондоминиума, об определении

размера их долей в общей собственности или ином общем вещном праве, а при

отсутствии такого соглашения расчет указанных долей, произведенный в порядке,

предусмотренном п 3 ст. 31 Закона "0 жилищных отношениях либо заявление с

просьбой произвести такой расчет самим регистрирующим органом на основании

указанной статьи Закона "0 жилищных отношениях".

При регистрации объекта кондоминиума в регистрационные документы вносится, кроме

идентифицирующих признаков объектов недвижимости, входящих в состав объекта,

еще и доля участников кондоминиума в общем имуществе. Как уже отмечалось, такая

доля может быть определена соглашением сторон. При отсутствии такого соглашения

доля определяется по формуле. В ряде случаев расчет доли по формуле не совсем

соответствует интересам участников. Однако составление соглашения является

достаточно проблематичным. В частности, поскольку соглашение касается размера

доли в общем имуществе, в нем должны принять участие все собственники. Если

участником кондоминиума является несовершеннолетнее лицо, то на совершение

таких сделок в соответствии с Законом РК "0 браке и семье" необходимо согласие

органов опеки и попечительства. Кроме того, если сделка не удостоверена в

нотариальном порядке, при регистрации сделки регистрирующий орган должен

удостовериться в подлинности воли и подлинности подписей всех участников сделки

(п. 62 Временного положения о регистрации). Такое соглашение должно быть

регистрирующий орган для подтверждения подлинности воли и подписей.

Допускается также засвидетельствование в нотариальном порядке подлинности

подписей тех участников, которые не могут лично явиться в регистрирующий орган.

Регистрирующему органу необходимо установить полный перечень участников

кондоминиума, чтобы убедиться в том, что все они приняли участие в составлении

такого соглашения. В противном случае сделка в последующем может быть оспорена

участниками кондоминиума, не участвовавшими в его заключении, поскольку таким

соглашением определяется их доля в общем имуществе, а значит определяются их

права и обязанности. Состав таких участников может быть определен на основании

данных правового кадастра. Однако в кадастре нет сведений о всех участниках

кондоминиума. В частности, если права на недвижимое имущество возникли до

введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество,

права считаются возникшими без государственной регистрации. В настоящее время в

правовом кадастре в отношении ранее возникших прав имеются сведения о

гражданах, являющихся правообладателями квартир и жилых домов, поскольку ГК

Каз. ССР от 28 декабря 1963 г. и Жилищный кодекс от 1 июля 1992 г. установили

нормы, обязывающие регистрировать в местных исполнительно распорядительных

органах некоторые сделки с жилыми домами и квартирами (ст. 226, 249, 251, 331

ГК Каз. ССР, ст. 17 ЖК). Правовой кадастр ведется регистрирующими органами

Министерства юстиции РК, которые являются правопреемниками управлений по оценке

и регистрации недвижимости, которые, в свою очередь, преобразовались из бывших

бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако органы по ведению правового

кадастра не располагают в настоящее время достоверной информацией о юридических

лицах, являющихся правообладателями вторичных объектов, входящих в состав

объекта кондоминиума. Кроме того, не все физические лица зарегистрировали в

необходимых случаях свои ранее возникшие права. При таких условиях при

регистрации соглашения между участниками кондоминиума для установления всех его

участников потребуется представление в регистрирующий орган

правоустанавливающих документов на вторичные объекты. Все это значительно

затрудняет заключение участниками кондоминиума соглашения о долях в общем

имуществе. В связи с изложенным, считаем необходимым упростить порядок принятия

такого соглашения. Например, в зарубежной практике в деятельности

регистрирующих органов практикуется институт клятвенной декларации, при которой

заявитель гарантирует подлинность представленных документов и сведений, и

ответственность за их недостоверность регистрирующий орган не несет. В нашем

законодательстве, на наш взгляд, следовало бы возложить обязанность и

ответственность за установление состава участников кондоминиума, собирание их

подписей в соглашении и ответственность за их достоверность на уполномоченного

представителя участников кондоминиума, который подает заявление на

государственную регистрацию. Чаще всего таким представителем выступают органы

управления объектов кондоминиума, среди них - кооперативы собственников квартир

или помещений. Поскольку законодательство о кондоминиумах не устанавливает

специальных правил, регулирующих порядок заключения таких соглашений, при их

регистрации регистрирующие органы требуют соблюдения норм законодательства об

общей собственности. Соблюдение всех таких требований чрезвычайно

обременительно. В связи с этим такие соглашения заключаются редко. Возможными

они становятся только в домах, где количество вторичных объектов незначительно.

Чаще всего расчет долей участников кондоминиума в общем имуществе будет

производиться по формуле.

В законодательстве многих стран формируется специальное законодательство о

кондоминиумах. В Казахстане такие нормы содержатся, кроме одной статьи в ГК

(ст. 209), в Законе "0 жилищных отношениях". Однако, как уже отмечалось,

кондоминиумы возникают не только в многоквартирных жилых домах, но в других

зданиях, в которых вторичные объекты находятся в раздельной собственности, а

места общего пользования - в общей. В связи с этим указанных норм не

достаточно для урегулирования всех возникающих в кондоминиуме отношений,

поэтому считаем, что их законодательное регулирование должно быть расширено.

На наш взгляд, в Казахстане необходимо принятие специального закона о

кондоминиумах.

Глава III. Управление объектом кондоминиума.

Поскольку в настоящее время жилые дома, объективно существующие в форме

кондоминиальной собственности, управляются поспешно образованными

кооперативами собственников квартир (КСК), такая форма управления

кондоминиумом представляется на первый взгляд единственно возможной. Но Закон

не содержит подобного категорического утверждения, напротив, допускает

существование и других форм управления по выбору собственников ( ст. 42 ЗЖО).

При выборе формы управления всем домом необходимо учитывать, что дом должен

управляться весь в целом как единый жилищный комплекс, ибо единство и общая

принадлежность всех вне квартальных помещений и сооружений, всей инженерной

системы, обеспечивающей жизнедеятельность такого жилищного комплекса,

настоятельно требуют в отношении всего дома непрерывного наблюдения,

контроля, ремонта, предупреждения аварий и устранения их последствий. Словом,

всех необходимых действий, без которых эксплуатация дома и условия проживания

в нем будут резко ухудшены или даже разрушены.

Индивидуальные договоры, не ухудшающие единой системы управления, возможны

лишь для оказания сугубо индивидуальных услуг: внутриквартирное

электроснабжение, телефон и некоторые другие услуги.

Для домов, в которых помимо квартир имеются и другие индивидуально

используемые собственником нежилые помещения ( офисы, магазины,

парикмахерские, ремонтные мастерские и т.п.), орган управления, аналогичный

КСК, более точно именовать кооперативом собственников помещений - КСП.

Правовой статус КСП и КСК является тождественным и кроме небольших различий,

связанных с содержанием жилых и нежилых помещений, условия создания и

деятельности как КСК , так и КСП являются однотипными.

Разумеется, избрание той или иной формы управления относится, как уже

говорилось, к компетенции собственников квартир. Но поскольку, во-первых,

использование какой-либо формы необходимо, и во-вторых, управление домом как

таковым может осуществляться лишь в одной организационной форме, следует

реально учитывать более целесообразной форму КСК.

Согласно Закону любой из собственников может быть инициатором образования

КСК, но решение об этом должно быть принято на учредительном собрании, на

котором присутствует не менее половины собственников в помещений. Если на

собрании не будет такого кворума, предусмотренного пунктами 4 и 5 статьи 43

ЗЖО, оно считается несостоявшимся. Назначается повторное собрание, которое

может состояться независимо от числе его участников.

Против этой нормы выдвигаются критические замечания, сводящиеся к тому, что

нельзя придавать юридическую силу решению собрания, на котором было менее

половины собственников помещений.

Но доводы подобного рода неубедительны. Дом не может нормально

функционировать в качестве неуправляемого объекта, поэтому патовая ситуация в

установлении какой-либо формы управления должна быть так или иначе

преодолена. И установленный законный путь преодоления (проведение повторного

учредительного собрания при любом количестве участников) является наиболее

разумным. Он, кстати сказать, применяется для определения кворума и других

собраний в добровольно создаваемых объединениях (см., например, статью 65

Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 2 мая 1995

года «О хозяйственных товариществах»).

Итак, в силу решения учредительного собрания КСК признается образованным.

Любой собственник имеет право считать себя членом кооператива, независимо от

того, участвовал ли он в учредительном собрании и (или) в других собраниях

кооператива. Для этого не требуется никаких заявлений и приемных процедур.

Не исключен, конечно, вариант, при котором участник кондоминиума определенным

образом выразил свою волю не вступать в кооператив. Тогда, естественно,

такого участника нельзя считать членом кооператива, ибо членство является

добровольным. Данный собственник квартиры (помещения) не участвует в

управлении кооперативом и в принятии решений общего собрания, но должен

подчиняться всем решениям органов управления кооперативом, относящимся к

содержанию и использованию общего имущества, обеспечивающим прочность и

безопасность эксплуатации дома.

Однако с формированием КСК власть собственником помещений в

определении формы управления не прекращается. Во-первых по решению членов КСК

такая форма может быть изменена ( пункт 6 Закона). КСК, например, может

передать по договору дом в управление определенному физическому или

юридическому лицу ( подпункт 7 пункта 1 статьи 47 ЗЖО).

Во-вторых, если КСК объединяет несколько домов, то собственники какого-либо

дома вправе выйти из состава кооператива и образовать свой отдельный

кооператив или применить иную форму управления (пункт 7 статьи 42).

Кооперативы собственников квартир также подлежат государственной регистрации,

но регистрируются они как юридические лица, то есть отдельно от регистрации

кондоминиумов.

Заключение

На основании вышеизложенного напрашиваются следующие выводы и предложения:

1.На нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные,

так и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что

расширены возможности граждан по распоряжению приватизированным или купленным

жильем .(В частности, граждане имеют право отчуждать, передавать наследникам

и т.д.)

2.Серьезным новшеством внесенным Законом «О жилищных отношениях» является

введение «Кондоминиума» как особой формы собственности на недвижимость.

Следует четко ограничить кондоминиум как объект правовых отношений от

субъектов этих отношений.

Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам в

силу того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений

кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или особых

регистраций. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но не на

его существование. Индивидуальная собственность участника кондоминиума и доля

этого участника в общей имуществе неразделимо связаны.

Кондоминиум, как всякая недвижимость, подлежит государственной регистрации в

качестве единого комплекса, в котором выделяются объекты индивидуальной и

раздельной собственности.

3.В отношении органа управления объектами кондоминиума, нельзя утверждать, что

такие формы управления как кооператив собственников квартир или кооператив

собственников помещений являются идеальными. Избрание той или иной формы

управления относится, к компетенции собственников квартир, поэтому должна

применяться та форма управления которую они считают целесообразной. Например

это может быть избрание управляющего объектом кондоминиума из числа

жильцов одного многоквартирного дома, который заключает контракты с другими

службами на обслуживание этого дома.

Практика показывает, что объединение в один КСК «Елимай» г.Алматы 98 домов,

составляющих 3359 квартир объединяющих свыше 10000 жильцов - собственников

квартир, не дает возможности членам этого КСК участвовать реально в

управлении объектами кондоминиума.

Высшим органом управления КСК является общее собрание его членов. Как можно

провести собрание в данном КСК «Елимай» и принять какие-то решения?

Реально КСК выполняет те же функции что и бывшая ЖЭКи ( жилищно-

эксплуатационные комитеты) только зарплату получают за счет взносов вносимых

жильцами на содержания жилья.

4.Правовые положения члена КСК коренным образом отличается от правового

положения члена жилищного кооператива ( и ЖК). Член ЖК может быть выселен из

квартиры при нарушении закона или устава кооператива; член КСК может быть

выселен лишь в исключительных случаях, предусмотренных специальным законом в

случае прекращения права собственности.

В целом по мере развития рыночных отношений в Республике Казахстан решение и

реализации этих предложений на наш взгляд будут способствовать увеличению

широкого слоя собственников жилья и улучшению жилищных условий граждан

Республики Казахстан.

Список использованной литературы,

законодательных и нормативных актов.

1. Конституция Республики Казахстан, принятая 30 августа 1995 года г.Алматы,

1995.

2. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях».

Алматы, 1997.

3. Указ Президента Республики Казахстан от 6 сентября 1993 года «О новой

жилищной политике».

4. Постановление Правительства Республики Казахстан от 4 октября 1995 года №

1299 «О мерах по развитию жилищно-коммунального хозяйства республики».

5. Постановление Правительства Республики Казахстан от 12 апреля 1996 года №

437 «О переходе на новые принципы оплаты содержания жилья».

6. Постановление Правительства Республики Казахстан от 27 мая 1996 года «О

мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и

нежилых помещений в жилых домах».

7. Постановление Пленума Верховного Суда Республики Казахстан № 9 от 18 июля

1997 года «О практике применения судами законодательства по приватизации

гражданами жилых помещений».

8. Постановление Пленума Верховного Суда Республики Казахстан от 11 октября

1991 года «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел

по спорам между гражданами и ЖСК».

9. Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда» от 5 сентября

1991 года.

10. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июля 1983 года.

11. Закон Кыргызской Республики от 28 октября 1997 года «О товариществах

собственников жилья (кондоминиумах)».

12. Басин Ю.Г. Комментарий к жилищному кодексу Казахской ССР. Алма-Ата, 1987.

13. Басин Ю.Г. Новое жилищное законодательство Казахстана. См. Гражданское

законодательство Республики Казахстан - толкование и комментирование. Алматы,

1998. В кн. 5.

14. Гончало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений. Автореферат

канд. дисс. Свердловск. 1984.

15. Жилищное законодательство: Комментарий ( отв. Редакторы В.Ф. Яковлев,

П.И. Седугин М. 1991)

16. Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях

становления рыночной экономики. См.: Гражданское право России при переходе к

рынку. М. 1996.

17. Коршунов Н.М. Дом в личной собственности. М. 1991.

18. Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. Канд. Дисс. Л. 1967.

19. Соколов С.П. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. Канд. Дисс.

Минск, 1988.

20. Толстой Ю.К. Жилищное право. См. Гражданское право. Т. II . М. 1997.

1 Ведомости СССР, 1981, № 26, ст.834

2 Ведомости Верховного Совета Казахской ССР 1983, № 38, ст.299

3 Ведомости Верховного Совета

Республики Казахстан 1992, № 15, ст.356; 1993. № 8, сь.159

4 Ведомости Парламента Республики Казахстан, 1997, № 8, ст.84

1 СААП Казахской ССР, 1985, № 4, ст.10

2 СААП Казахской ССР, 1985, № 4, ст.12

1 Сборник нормативных актов КСК, Алматы, 1995.

1 Толстой Ю.К. "Жилищное право в кн.

Толстой Ю.К., Сергеев А.П. "Гражданское право" М. 1997. ч. II, с. 210.

1 См. например: Толстой Ю.К Новое

советское жилищное законодательство. М.1984, Яковлев В.Ф., Седугин П.И.

Жилищное законодательство М. 1991., Басин Ю.Г., Сулейменов М.К. Комментарий к

жилищному кодексу. Алма-Ата, 1987г.

2 Корнеев С.М., Крашенининников

П.В. Приватизация жилищного фонда. М. 1996., с.16

1 Ю.К. Толстой "Жилищное право" в кн. Гражданское право. "Проспект" 1997. С. 217

1 Ю.Г.Басин. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963.С.118

2 М.К. Сулейменов. Вещные права по

гражданскому праву РК. В кн.: Актуальные вопросы коммерческого законодательства

в РК и практика его применения. Т.1 Алматы. Адилет-пресс. 1996. С. 249.

1 СП РФ .1983. № 18 Ст.111.

2 Ю.К. Толстой Указ. работа С. 250.

1 См.: Ведомости Верховного Совета

Республики Казахстан. 1992, № 15 ст.356; 1993. № 8. Ст.159.

1 Мушкин А.Е. Предоставление жилых помещений и пользование ими. Л., 1988, с.55

2 Мушкин А.Е. Предоставление жилых помещений и пользование ими. Л., 1988, с.55

1 Сборник нормативных актов КСК

1 М. Акчулаков. Почему в КСК

"Асыл" фантастические тарифы на тепло и горячую воду? См.: газета "Начнем с

понедельника". 2.04.1998 № 13 (182)

1 Лесин Б.С. Изменение жилищных

правоотношений. Автореферат канд. дисс. Л. 1967; Гончало Б.М. Основания

изменения жилищных правоотношений. Автореф. Канд. Дисс. Свердловск, 1984;

Соколов С.П. Изменение жилищных правоотношений. Автореф.канд. дисс. Минск.

1988.

Страницы: 1, 2, 3