Сочинение: Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве

Сочинение: Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве

ПЛАН

1. Введение.

2. Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве.

3. Предмет ипотеки.

4. Содержание, заключение и нотариальное удостоверение договора об ипотеке.

5. Государственная регистрация ипотеки.

5. 1.Сопоставление порядка государственной регистрации, предусмотренного

Федеральными законами РФ «Об ипотеке» и «О государственной регистрации».

5. 2. Документы, необходимые для государственной регистрации.

5. 3. Необходимость государственной регистрации.

5. 4. Заявление о государственной регистрации.

5. 5. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию.

5. 6. Порядок внесения платы за государственную регистрацию.

5. 7. Исправления, изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке.

5. 8. Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке.

5. 9. Отказ в государственной регистрации ипотеки и приостановление регистрации.

5. 10. Ответственность органа, осуществляющего регистрацию ипотеки.

5. 11. Обжалование действий, связанных государственной регистрацией ипотеки.

6. Заключение.

7. Список использованной литературы.

1. Введение

Залог является одним из самых предпочтительных способов обеспечения

обязательств. Удовлетворение требований кредитора, обеспеченных залогом не

зависит от финансового положения должника, с которым связана его возможность

выплатить неустойку, и успешной деятельности поручителя, что обеспечивает

выполнение им обязательств перед кредитором должника. ГК 1964 г. значительно

ограничивал применение залога. На практике обязательства предприятий, как

правило, обеспечивались только залогом товаров в обороте и переработке.

Граждане вправе были закладывать принадлежащие им предметы домашнего

потребления и личного пользования. Роль залога возросла в условиях рыночной

экономики, появилась возможность заложить предприятия, здания, сооружения и

иное имущество и имущественные права.

Решение автора работы выбрать именно эту тему связано с её новизной,

относительной неразработанностью, а также тем, что работая в Костромском

областном регистрационном центре с момента его организации, автор вносит

скромный посильный вклад в создание и отлаживание механизма государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе

ипотеки.

Однако для более полного раскрытия темы государственной регистрации ипотеки

автор счел необходимым начать с предмета, содержания, заключения и

нотариального удостоверения договора об ипотеке.

2. Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве

Правоотношения, связанные с залогом недвижимого имущества регулируются

следующими нормативно правовыми актами:

· Гражданским кодексом Российской Федерации – параграф 3 главы 23;

· Федеральным законом Российской Федерации “Об ипотеке (залоге

недвижимости);

· Федеральным законом Российской Федерации “О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”;

· Законом Российской Федерации “О залоге”;

· Основными положениями о залоге недвижимого имущества - ипотеке,

одобренными Распоряжением Правительства РФ N 96-рз от 22 декабря 1993 года.

Однако наиболее важным в регулировании отношений в этой сфере безусловно

является Феде­ральный Закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге

недвижимости)", принятый Государственной думой 24 июня 1997 года и одобренный

Советом Федерации 9 июля 1998 года, действующий в Российской Федерации с 22

июля 1998 года. Поэтому работа основана большей частью на положениях этого

Закона.

Существование нескольких нормативно-правовых норм, регулирующих одни и те же

правоотношения и принятых в различное, очень изменчивое в экономическом и

юридическом смысле время, порождает немало проблем. Рассмотрим некоторые из

них.

Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не отменяет норм Гражданского

кодекса РФ, регулирующих залог, Закона "О залоге", отдельных Указов

Прези­дента России и постановлений Правительства РФ, так или иначе

ка­сающихся регулирования залоговых правоотношений. В абз. 1 п. 2 ст. 79

Закона "Об ипотеке" отмечается, что со дня введения в действие Закона "Об

ипотеке" нормы Закона РФ "О залоге" подлежат применению к залогу недвижимого

имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат настоящему

Федеральному закону. Между тем, в какой части подлежат применению нормы

Закона "О залоге", законода­тель не указывает. Следовательно, сам

правоприменитель должен ре­шать: противоречит ли определенная норма Закона "О

залоге" Закону "Об ипотеке" или нет. На мой взгляд, такая позиция

законодателя ус­ложняет положение правоприменителя, который уже устал от

неисся­каемого потока законотворчества.

Еще более затрудняет правоприменение редакция абз. 2 п. 2 ст. 79 Закона "Об

ипотеке", в которой говорится, что впредь до приведения в соответствие с

настоящим Федеральным законом федеральных законов и иных правовых актов

Российской Федерации * эти федеральные

законы и иные правовые акты Российской Федерации применяются в части, не

противоречащей настоящему Федеральному закону.

Не совсем ясно, однако, действуют ли Основные положения о залоге недвижимого

имущества - ипотеке, одобренные Правительством РФ 22 декабря 1993 года. Кроме

того, для временного (т. е. до принятия соот­ветствующего закона)

регулирования некоторых аспектов ипотечных отношений Президент РФ еще 28

февраля 1996 года подписал Указ "О дополнительных мерах по развитию

ипотечного кредитования". Закон "Об ипотеке" прямо не отменил действия

вышеупомянутых правовых актов, но следует полагать, что два из них утратили

свою силу с 22 июля 1998 года.

21 июля 1997 года принят и действует ФЗ "О государ­ственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ. Согласно п. 2 данного закона

такой вид залога, как ипоте­ка, подлежит государственной регистрации. Если

учесть, что закон № 122-ФЗ вступил в силу 31 января 1998 года, то здесь,

собственно, и не кроется существенных противоречий. Ипотека подлежит

государст­венной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном

реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Фе­деральным

законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним и осуществляется по месту нахождения иму­щества, являющегося предметом

ипотеки*.

Законодатель допускает и п. 3 ст. 339 ГК РФ подтверждает последующую ипотеку

*, но также с обяза­тельной ее госрегистрацией

*. Данная норма права кор­респондирует со ст. 342 ГК РФ, разрешающей

последующий залог, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге

*.

Основания возникновения ипотеки мало чем отличаются от основа­ния возникновения

залога вообще*. В п. 1 ст. 1 Закона "Об

ипотеке" говорится, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об

ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по

обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удов­летворение

своих денежных требований к должнику по этому обяза­тельству из стоимости

заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно

перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными

федеральным законом,

В ГК, в Законе "О залоге" и Законе "Об ипотеке" законо­датель не

ограничивает круг лиц, могущих быть залогодателями. В роли залогодателя могут

выступать и должник по обязательству, обеспечен­ному ипотекой, и всякое другое

лицо, в том числе и не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Данное

положение в общих чертах соответствует смыслу ст. 335 ГК РФ "Залогодатель".

3. Предмет ипотеки

Закон очень твердо оговаривает одно из главных условий ипотеки как залога

всякого недвижимого имущества: имущество, на которое установлена, ипотека,

остается у залогодателя в его владении и пользо­вании

[1]. Это правило также корреспондирует с абз. 2 п. 1 ст. 338 ГК РФ. Между

тем в ГК РФ имеется оговорка относи­тельно движимого имущества: "заложенные

товары в обороте не переда­ются залогодержателю".

Следует обратить внимание еще на один важный момент, вытекаю­щий вновь из абз. 3

п. 1 ст. 1 Закона. Речь пойдет о словах: "владение" и "пользование".

Залогодатель, отдавший недвижимость в залог, уже не может быть полным

собственником, поскольку из так называемой триа­ды собственности: владение,

пользование и распоряжение[2] выпадает

право распоряжаться имуществом. Об этом необходи­мо помнить не только юристу,

аудитору, финансисту и бухгалтеру, но и каждому предпринимателю. Лицо, отдавшее

свое имущество в залог (движимое и недвижимое), имеет ограниченное (усеченное)

право на это имущество. Однако и залогодержатель, оставивший у себя на время

предмет залога, и третье лицо также имеют ограниченные права на за­ложенное

имущество. Эти лица владеют (причем временно) предметом залога и могут

пользоваться им, но не вправе распоряжаться заложен­ным имуществом.

Как видим, нормы Закона "Об ипотеке" дублируют правовые нормы о залоговых

правоотношениях Гражданского кодекса. Закона "О залоге". О соотношении

положений Закона с общими правилами о залоге в Законе "Об ипотеке" сказано

следующее: к залогу недвижимого имуще­ства, возникающему на основании

федерального закона при наступле­нии указанных в нем обстоятельств,

соответственно применяются пра­вила о залоге, возникающем в силу договора об

ипотеке, если феде­ральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Рос­сийской

Федерации, применяются к отношениям по договору об ипо­теке в случаях, когда

указанным кодексом или Федеральным законом "Об ипотеке" не установлены иные

правила.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квар­тир и другого

недвижимого имущества может возникать лишь постоль­ку, поскольку их оборот

допускается федеральными законами[3].

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному

договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе

обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом

договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено феде­ральным законом.

В силу Закона "О бухгалтерском учете", а также согласно абз. 2 ст. 2 Закона

"Об ипотеке" обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат

бухгалтер­скому учету кредитором и должником, если они являются юридически­ми

лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о

бухгалтерском учете.

Как и залог движимого имущества, ипотека обеспечивает уплату за­логодержателю

основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому

ипотекой обязательству полностью либо в час­ти, предусмотренной договором об

ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного дого­вора или

договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату

кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом

(заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обес­печивает также

уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пе­ни)

вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненад­лежащего

исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денеж­ными

средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязатель­ством либо

федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных об­ращением

взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (данное

положение корреспондирует со ст. 337 ГК РФ).

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, ка­кой они имеют к

моменту их удовлетворения за счет заложенного иму­щества, если договором не

предусмотрено иное.

Вместе с тем в правилах об обеспечении обязательств ипотекой за­конодателем

предусмотрено исключение. Например, если в договоре об ипотеке указана

общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой,

обязательства должника перед залогодержате­лем в части, превышающей эту сумму,

не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на:

- возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных об­ращением

взыскания на заложенное имущество;

- возмещении расходов по реализации заложенного имущества[4].

Как видим, в правилах о залоге недвижимого имущества, в ГК РФ, а также в Законе

"О залоге" законодатель использует диспозитивную норму: если иное не

предусмотрено в договоре. Это подтверждает стремле­ние законодателя не

только упростить взаимоотношения участников ипотеки, но и в полной мере

обеспечить демократичный принцип дого­ворного права России - свободу

граждан и юридических лиц при заключе­нии договора

[5].

Закон "Об ипотеке" предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены

также и другие дополнительные расходы залогодержателя. Так, в случаях, ко­гда

залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу

необходимости обеспечить сохранение имущества, заложен­ного по этому договору,

вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение

задолженности залогодателя по свя­занным с этим имуществом налогам, сборам или

коммунальным плате­жам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов

обеспе­чивается за счет заложенного имущества.

Другой немаловажный вопрос, какое имущество может быть предме­том ипотеки?

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ и ст. 5 Закона "Об ипотеке" предметом

ипотеки могут быть земельные участки (за исключением указанных в ст. 63

Закона), предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество,

используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и

части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных

комнат; воздушные и морские суда внутреннего плавания и космические объекты.

При этом вся недвижи­мость, непосредственно связанная с землей, может быть

предметом ипотеки при соблюдении правил, предусмотренных ст. 69 "Ипотека

предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на кото­ром они

находятся" Закона "Об ипотеке".

Следует иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 5 Закона "Об

ипотеке" вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с

при­надлежностями, как единое целое, если иное не предусмотрено догово­ром

[6]. Между тем часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без

изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным

предметом ипотеки.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно приме­няются к залогу

прав арендатора по договору об аренде такого имущест­ва (право аренды),

поскольку иное не установлено Законом и не проти­воречит существу арендных

отношений.[7]

Законом допускается ипотека имущества, принадлежащего, залогода­телю как на

праве собственности, так и на праве хозяйственного ведения.

По общему правилу ипотека имущества, изъятого из оборота, иму­щества, на

которое в соответствии с Законом не может быть обращено взыскание, не

допускается, равно как и ипотека имущества, в отноше­нии которого в

установленном федеральным законом порядке преду­смотрена обязательная

приватизация либо приватизация которого за­прещена.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение кото­рого требуется

согласие, или разрешение, другого лица или органа, та­кое же согласие, или

разрешение, необходимо для ипотеки этого иму­щества.

Решение о залоге недвижимого имущества, находящегося в государ­ственной

собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимается

Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией)

субъекта Российской Федерации[8].

Как уже отмечалось, предметом ипотеки может быть право аренды, но только с

согласия арендодателя, если Законом или договором аренды не предусмотрено иное

[9].

В соответствии с п. 5 ст. 6 Закона "Об ипотеке" залог недвижимого имущества

не является основанием для освобождения лица, выступившего залогода­телем по

договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в

инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе

приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

Согласно правилам Семейного кодекса РФ, Кодекса о браке и семье в РСФСР, а также

правилам ГК РФ[10] допуска­ется ипотека

имущества, находящегося в общей собственности либо в общей долевой

собственности.

4. Содержание, заключение, нотариальное удостоверение договора об ипотеке

О порядке заключения договора об ипотеке в ст. 8 Закона "Об ипотеке"

говорится, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил

Гра­жданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также

положений Федерального закона "Об ипотеке".

Столь краткая информация о заключении договора означает сле­дующее. Во-первых.

Ипотека как разновидность залога может быть оформлена только путем договора.

Во-вторых. К ипотеке применяются правила о двух- и многосторонних сделках,

предусмотренных главой 9 ГК РФ[11].

В-третьих. К ипотеке, возникшей из договора, применяются общие положения об

обязательствах[12], если иное не

предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и прави­лами об отдельных видах

договоров, содержащимися в первой и второй части ГК РФ

[13]. В-четвертых. Если договор ипотеки не регулируется положениями ГК РФ, к

нему применяются нормы За­кона "Об ипотеке".

В текст договора об ипотеке включаются разделы о предмете ипоте­ки, его

оценке, существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспечиваемого

ипотекой. При этом предмет ипотеки определяется в договоре указанием его

наименования, места нахождения. Здесь же приводится описание имущества,

ставшего предметом ипотеки, доста­точное для идентификации этого имущества.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество,

являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодате­лю, и наименование органа

государственной регистрации прав на не­движимое имущество, зарегистрировавшего

это право залогодателя. Если предметом ипотеки служит принадлежащее

залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в

договоре об ипотеке так же как если бы оно само являлось предметом ипотеки,

одновременно следует указать срок аренды[14]

.

Оценка предмета ипотеки производится в соответствии с законода­тельством

Российской Федерации по соглашению залогодателя с зало­годержателем и

указывается в договоре в денежном выражении. Если предметом ипотеки выступает

земельный участок, то при его оценке необходимо соблюдать требования ст. 67

Закона "Об ипотеке".

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка

осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Законом "Об

ипотеке", или в определенном Законом порядке. Стороны договора об ипотеке

вправе поручить оценку предмета ипотеки независимой про­фессиональной

организации[15].

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об

ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В

тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны

быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма

обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в

договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее

опре­деления. Когда обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит ис­полнению

по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны, сро­ки (периодичность)

соответствующих платежей и их размеры либо ус­ловия, позволяющие определить эти

размеры[16].

Важно обратить внимание, что согласно пунктам 1 и 2 ст. 10 Закона "Об

ипотеке" договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и

обяза­тельной государственной регистрации. Причем нотариально удостове­рен и

зарегистрирован в качестве договора об ипотеке может быть толь­ко договор,

содержащий все обязательные для договора об ипотеке дан­ные.

Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государст­венной регистрации

договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается

ничтожным во всех случаях.

На практике пришлось столкнуться с тем, что договоре об ипотеке должны быть

указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки,

принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации,

зарегистрировавшего это право[17]. В

силу этого, заключение договора об ипотеке и последующее его нотариальное

удостоверение возможно только после государственной регистрации права

собственности и иных вещных прав на предмет ипотеки.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с мо­мента его

государственной регистрации[18].

В п. 3 ст. 10 Закона говорится, что при включении соглашения об ипотеке в

кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в

отношении формы и государственной реги­страции этого договора должны быть

соблюдены требования, установ­ленные для договора об ипотеке. Что

подразумевается под словосочета­нием «включение соглашения об ипотеке в

кредитный или иной договор»? Поясню на примере. Допустим, стороны

составили основной Договор займа денежных средств. Затем заимодавец и заемщик

решили, что заем следует "подкрепить" ипотекой, т. е. залогом определенной

недвижимо­сти. В подтверждение безусловного факта возврата займа заемщик

на­меревается заложить свою недвижимость, например двухэтажное поме­щение

(офис). В этом случае стороны, как правило, составляют так называемое

дополнительное соглашение о залоге недвижимости либо приложение к уже

действующему договору займа. Вот это приложение, именуемое на практике чаще

всего как дополнительное соглашение, также подлежит нотариальному удостоверению

и государственной регистрации. В противном случае оно ничтожно.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в со­ответствии со

ст. 13 Закона "Об ипотеке" она удостоверяются закладной, то вместе с

до­говором нотариусу предоставляется закладная. Нотариус согласно части второй

п. 3 ст. 14 Закона "Об ипотеке" делает на закладной отметку о времени и месте

нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью

листы закладной[19].

Право залога (возникновение права залога по договору об ипотеке) на

заложенное имущество возникнет с момента заключения договора об ипотеке, а если

обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее,- с момента

возникновения этого обязательства.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обреме­ненным ипотекой с

момента возникновения права залога[20].

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в пись­менной форме

предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной

регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога,

пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других). Неисполнение этой

обязанности дает залогодер­жателю право требовать досрочного исполнения

обеспеченного ипоте­кой обязательства либо изменения условий договора об

ипотеке[21].

5. Государственная регистрация ипотеки

5. 1. Как уже было сказано, ипотека подлежит государственной регистра­ции

(далее госрегистрации) учреждениями юстиции (в Костромской области –

Костромским областным регистрационным центром) в Едином государственном

реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным

зако­ном "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

с ним" (далее ФЗ «О госрегистрации»). Шла речь и о том, что порядок

госре­гистрации не соответствует некоторым положениям ФЗ "О госрегистра­ции".

Чтобы обосновать эту точку зрения на этот счет, необходимо:

а) дать краткую характеристику отдельным положениям ФЗ "О гос­регистрации";

б) сопоставить порядок госрегистрации, предусмотренный Законом "Об ипотеке" и

ФЗ "О госрегистрации".

Как известно, в соответствии с Законом "О государственной регист­рации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним" Министерство юстиции Российской

Федерации является уполномоченным федераль­ным органом исполнительной власти

в системе государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок

с ним.

Деятельность по госрегистрации недвижимости приобретает исклю­чительную

важность не только в плане защиты прав и законных интере­сов граждан, но и в

вопросах налогообложения. После вступления За­кона "О госрегистрации" в силу

был создан Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и

сделок с ним.

До вступления в силу ФЗ "О госрегистрации" государственную регистрацию

недвижимости (и сделок с ней) осуществляли различные БТИ, земельные комитеты

и фонды управления, имуществом, которые входили в состав Российского фонда

федерального имущества. Мини­стерства государственного имущества Российской

Федерации, Государ­ственного комитета Российской Федерации по земельным

ресурсам и землеустройству, Государственного комитета Российской Федерации по

жилищной и строительной политике.

Такой "порядок" приводил к ведомственному нормотворчеству, уста­новлению

многочисленных, зачастую противоречивых, правил регист­рации. Не было единого

органа, осуществляющего контроль за государ­ственной политикой в области

регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним. Все это порождало

произвол отдельных чинов­ников-регистраторов, запутывало единую сеть

госрегистрации и созда­вало благодатную почву для роста экономических

преступлений в сфере недвижимости.

ФЗ "О госрегистрации", Закон "Об ипотеке" должны способствовать стабилизации

положения в области купли-продажи, залога, аренды и других сделок с

недвижимостью, а также стимулированию участников гражданского оборота к

совершению этих видов сделок.

Структура ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество

и сделок с ним" от 21 июля 1997 года довольно про­ста: шесть глав включают 33

статьи. В то же время Федеральный Закон "Об ипотеке" насчитывает 79 статей,

объединенных в 14 глав, одна из которых (глава IV) посвящена госрегистрации.

Десять статей этой главы содержат многочисленные пункты, абзацы и части.

Если нормы ФЗ "О госрегистрации" и нормы Закона "Об ипотеке", регулирующие

вопросы госрегистрации (недвижимости и сделок с ней - в первом случае,

ипотеки - во-втором) сопоставить по объему, то объем правовых норм о

госрегистрации ипотеки чуть меньше объема правовых норм, предусматривающих

порядок госрегистрации недвижимости и сделок с ней. Это свидетельствует о

том, что нормы ФЗ "О госрегистра­ции" регулируют не все вопросы по сделкам,

связанным с госрегистра­цией ипотеки. Кроме того, специфика и режим

госрегистрации ипотеки не всегда вписываются в общие положения,

предусмотренные ФЗ "О госрегистрации".

Гражданский кодекс Российской Федерации изменил отношение участников

гражданского оборота к государственной регистрации сде­лок. С принятием ГК РФ

госрегистрация стала носить самостоятельный, правообразующий характер.

В госрегистрации недвижимости заинтересованы не только государ­ственные

органы, но и сами участники сделок, поскольку благодаря статусу института

госрегистрации стало возможно осуществлять госу­дарственный контроль за

законностью совершения сделок.

Государственная регистрация - особый юридический акт, которым государство

признает и подтверждает возникновение, ограничение (об­ременение), переход

или прекращение прав на недвижимость. Статьей 131 Гражданского кодекса

Российской Федерации предусмотрено осу­ществление регистрации путем введения

Единого государственного реестра прав. Функции по проведению государственной

регистрации переданы созданным для этой цели учреждениям юстиции.

Примени­тельно к совершению сделок государственная регистрация приобрела

такое же самостоятельное значение, как и форма сделок. Круг сделок с

недвижимостью, требующих предварительного нотариального удостове­рения,

обозначен законодательством.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает поря­док

нотариального удостоверения сделок, предметом которых служит залог

недвижимости - ипотека[22], сде­лок,

связанных с уступкой права требования[23]

, и сделок по договору ренты. В последнем случае имеется в виду договор, по

ко­торому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (пла­тельщику

ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обя­зуется в обмен на

полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде

определенной денежной суммы или предоставления средств на его содержание в иной

форме[24].

5. 2. В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона "Об ипотеке" для государствен­ной

регистрации ипотеки должны быть представлены:

- нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

- документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложения;

- доказательства уплаты регистрационного сбора;

- документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипоте­кой

обязательства. *См. Приложение.

Госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения иму­щества,

являющегося предметом ипотеки и на основании заявления залогодателя

[25]. Как ви­дим, важно фактическое местонахождение недвижимости, а не

юриди­ческий адрес правообладателя и даже не его фактическое местонахож­дение

(офис юридического лица).

В том случае, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то для

госрегистрации договора об ипотеке дополнительно необходимо представить:

- закладную;

- документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии[26].

5. 3. В костромском областном регистрационном центре государственная

регистрация ипотеки осуществляется на основании Инструкции о порядке

регистрации договоров об ипотеке (залоге недвижимого имущества),

разработанной автором этой работы. *См. Приложение.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня

поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий

государственную регистрацию ипотеки. В связи с повышенной ответственностью

при регистрации ипотеки автором настоящей работы был подготовлен и утвержден

Главным государственным регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с

ним Костромской области приказ, устанавливающий минимальный срок, а также

другие особые условия регистрации. *См. Приложение. Государствен­ная

регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистра­ционной записи

об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

День совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином го­сударственном

реестре прав на недвижимое имущество считается датой государственной

регистрации ипотеки. Регистрационные записи в Еди­ном государственном реестре

прав на недвижимое имущество соверша­ются в очередности, которая определяется

на основании дат поступле­ния всех необходимых документов в орган,

осуществляющий ведение указанного реестра. Для третьих лиц ипотека считается

возникшей с момента ее госрегистрации.

Вопрос о государственной регистрации недвижимости, ипотеки, других сделок

имеет чрезвычайно важное значение. И вот почему.

При отчуждении имущества (вещи), требующей государственной регистрации,

приобретатель становится ее собственником только с мо­мента, когда регистрация

будет произведена. С указанного момента у собственника возникает право владеть,

пользоваться и распоряжаться вещью; собственник приобретает возможность

совершать сделки по отчуждению соответствующего имущества; на собственника

возлагается бремя содержания принадлежащего ему имущества

[27]; собственник несет риск случайной гибели имущества или случайного

повреждения[28].

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право на вновь созданные здание, сооружение, а

также иное недвижимое имущество возникает в момент их госрегистрации.

Государственная регистрация необходима также для возникновения прав в силу

приобретательной давности. Имеется в виду возникновение права собственности на

имущество у гражданина или юридического лица, которые, не будучи собственником

недвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно владели как своим собственным

на протяже­нии 15 лет[29].

Вопрос о государственной регистрации сделок с недвижимостью ре­гулируется ГК

РФ особенно подробно. Обязательной государственной регистрации подлежат

различные договоры: продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или

квартиры (ст. 558 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), аренды зданий

и сооружений гражданами на срок более одного года, а юридическими лицами -

независимо от срока (ст. 609 ГК РФ), аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ),

пере­дачи недвижимости в доверительное управление (И. 2 ст. 1017 ГК РФ),

коммерческой концессии (ст. 1028 ГК РФ). Гражданским кодексом предусмотрена

также госрегистрация залога недвижимого имущества (ипотеки).

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации дает осно­вания сделать

вывод, что обязательность государственной регистрации распространяется и на

любые другие договоры, предметом которых является недвижимость.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий обязательной го­сударственной

регистрации, признается заключенным, а значит, порож­дает соответствующие

права и обязанности для сторон только с момента его регистрации, если иное не

предусмотрено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Закон "Об ипотеке" детально регламентирует правила осуществления

госрегистрации ипотеки, совершения регистрационной записи, порядок

исправления (изменения, дополнения), а также погашения регистраци­онной

записи, вопросы отказа в госрегистрации, порядок обжалования такого отказа и

ответственность регистратора, регистрирующего сделку.

Пункт 1 ст. 4 ФЗ "О госрегистрации" гласит, что государственной регистрации

подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и

сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского

кодекса Российской Федерации, за исклю­чением прав на воздушные и морские суда,

суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной

регистрацией вещ­ных прав на недвижимое имущество государственной регистрации

под­лежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут,

ипотека, доверительное управление, аренда, а также права на недвижимое

имущество, правоустанавливающие документы на которое оформле­ны после

введения в действие ФЗ "О госрегистрации".

Как видим, ФЗ "О госрегистрации" содержит только общее правило о

необходимости госрегистрации ипотеки, тогда как Закон "Об ипотеке" детально

регламентирует порядок совершения регистрационной записи об ипотеке,

удостоверения факта госрегистрации, внесения изменений, дополнений в

регистрационную запись и т. д.

Страницы: 1, 2