Сочинение: Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ "О госрегистрации" государственная

зареги­стрированного права. При этом зарегистрированное право на

недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской

Федерации по установленной Федеральным законом "О госрегистрации" системе

записей о правах на каждый объект недви­жимого имущества в Едином

государственном реестре прав на недви­жимое имущество и сделок с ним (далее -

Единый государственный реестр прав). Датой государственной регистрации прав

является день внесения соответствующих записей о правах в единый

государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по

месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного ок­руга

[30].

Все эти положения о госрегистрации относятся и к госрегистрации ипотеки.

Регистрационная запись об ипотеке производится в Едином государственном

реестре прав на недвижимое имущество и должна содержать сведения о

первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею

обязательства.* См. Приложение. Если договор об ипотеке пре­дусматривает, что

права залогодержателя удостоверяются закладной, об этом также указывается в

регистрационной записи об ипотеке. Пере­численные данные вносятся в

регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

Помимо внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый го­сударственный

реестр прав на недвижимое имущество, ипотека удосто­веряется путем надписи на

договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа,

зарегистрировавшего ипотеку, дату, место госу­дарственной регистрации ипотеки

и номер, под которым она зарегист­рирована. Эти данные заверяются подписью

должностного лица и скре­пляются печатью органа, осуществившего

государственную регистрацию ипотеки (п. 2 ст. 22 Закона "Об ипотеке").* См.

Приложение.

Следует заметить, что Единый государственный реестр прав и дела

правоустанавливающих документов являются вечными. Их уничтоже­ние, а равно

изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются

[31].

Если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной, орган,

осуществивший государственную регистрацию ипотеки, обязан обеспе­чить к

моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмот­ренных в п. 2 ст.

22 Закона "Об ипотеке", и указания о дате ее выдачи первоначальному

залогодержателю, заверенных подписью должностного лица и скрепленных печатью

этого органа (п. 3 ст. 22 Закона).

Когда выдается новая закладная, то при ее регистрации указывается также

дата выдачи закладной (на дубликате закладной - дата выдачи дубликата), которые

должны быть заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа,

зарегистрировавшего ипотеку.

Закон "Об ипотеке" не регламентирует порядка представления доку­ментов на

госрегистрацию и не устанавливает требований, предъявляе­мых к ним. В этом

случае следует руководствоваться статьями 16 и 18 ФЗ "О госрегистрации".

5. 4. Если инициатива в госрегистрации ипотеки исходит, как правило, от

залогодателя[32], то по общему правилу

государственная регистрация прав проводится на основании заявления

правообладателя, стороны (сторон) договора * (См. Приложение) или

уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом

оформлен­ной доверенности. В случае если права возникают на основании акта

государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о

государственной регистрации права подается лицом, в от­ношении которого

приняты указанные акты[33].

В случае если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих

нотариального удостоверения (и это удостоверение не явля­ется обязательным

для данного вида сделки), заявление о государствен­ной регистрации прав

подают все стороны договора (сделки). Как быть в том случае, если одна из

сторон сделки уклоняется от государствен­ной регистрации? Ответ на этот

вопрос содержится в абз. 3 п. 1 ст. 16 ФЗ "О госрегистрации", где говорится,

что при уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход

права собственности регулируется на основании решения суда, вынесенного по

требова­нию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления

государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

На практике может случится так, что одна сторона готова нотари­ально

удостоверить сделку, а вторая уклоняется от нотариального удо­стоверения. Как

быть в такой ситуации добросовестному участнику сделки? М.И. Брагинский, автор

книги "Комментарий к Закону РФ "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" [34]

пишет, что Гражданский кодекс допускает случаи "исцеления" сделки,

которая вопреки требовани­ям закона или достигнутого сторонами соглашения не

была удостовере­на у нотариуса вследствие того, что одна из сторон уклоняется

от ее удостоверения. На основании п. 2 ст. 165 ГК РФ другая сторона вправе

обратиться в суд с требованием о признании сделки действительной. Но

воспользоваться этим правом можно только в случае, если сделка была полностью

или частично исполнена контрагентом стороны, которая уклоняется от

нотариального удостоверения. Решение суда заменяет нотариальное удостоверение и

при соблюдении других требований по­зволяет осуществить соответствующую

регистрацию.

5. 5. К заявлению о госрегистрации прав должны быть приложены доку­менты,

необходимые для ее проведения. К сожалению, ни ГК, ни Закон "Об ипотеке" не

устанавливают правил представления документов для регистрации. Лишь ст. 18 ФЗ

"О госрегистрации" предусматривает об­щие сведения о порядке их

представления.

Так, тексты документов, направляемых на государственную регист­рацию прав,

должны быть написаны разборчиво, наименования юриди­ческих лиц - без

сокращения, с указанием их мест нахождения. Фами­лии, имена и отчества

физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Не

подлежат приему на государст­венную регистрацию прав документы, имеющие

подчистки либо при­писки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные,

исправления, а так­же документы, исполненные карандашом, и документы с

серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их

содержание.

Поскольку залог недвижимости, как правило, предполагает решение вопроса о

земельном участке, на котором находится недвижимость, то обязательным

приложением к документам, необходимым для государст­венной регистрации прав,

являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта

недвижимости с указанием его кадастрового номера. *См. Приложение. Проверка

юридической силы представленных на государствен­ную регистрацию прав

правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по

регистрации прав[35].

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответст­венным за

проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества -

соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

Требования к документам, устанавливающим наличие, возникнове­ние,

прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недви­жимое имущество

и представляемым на государственную регистрацию прав, должны соответствовать

нормам, установленным законодательст­вом Российской Федерации. Указанные

документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид

регистрируемого права. В ус­тановленных законодательством случаях такие

документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь

надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Следует иметь в виду, что все документы, необходимые для государ­ственной

регистрации прав, представляются не менее чем в двух экзем­плярах, один из

которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной

власти и актов органов местного само­управления). Подлинники после

государственной регистрации прав должны быть возвращены правообладателю

[36]. В соответствии с Законом "Об ипотеке" орган, осуществив­ший

государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об

ипотеке и копию закладной с приложениями, если договор предусматривает выдачу

закладной (п. 4 ст. 22).

5. 6. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и докумен­тами о

правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате сбора за

проведение регистрации. Кроме того, физическое лицо предъявляет документ,

удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные

документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и

документ, подтвер­ждающий его полномочия действовать от имени данного

юридического лица[37]. Данная правовая

норма кор­респондирует со ст. 24 Закона "Об ипотеке", где говорится, что

расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению

изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возла­гаются на

залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено

иное.

Авторы «Комментария к ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости»» Завидов Б. Д.

и Анохин В. С. указывают, что «порядок уплаты регистрационного сбора и его

размер регулируются ФЗ "О государственной пошлине"». Данное суждение

заставляет автора усомниться в их компетенции в настоящем вопросе.

Порядок внесения и размеры платы за государственную регистрацию установлены

постановлением Правительства РФ № 248 от 26 февраля 1998 года «Об

установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав

на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о

зарегистрированных правах» и Положением «О порядке внесения платы за

государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

*См. Приложение.

Когда все документы сданы и от регистратора не поступило никаких замечаний,

то проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на

недвижимое имущество удостоверяется свидетельст­вом о государственной

регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных

сделок удостоверяется посредством со­вершения специальной регистрационной

надписи на документе, выра­жающем содержание сделки. Форма свидетельств и

специальной надпи­си устанавливается Правилами ведения Единого

государственного рее­стра прав (ст. 14 ФЗ "О госрегистрации"). *См.

Приложение.

5. 7. Во всяком документе может быть допущена техническая ошибка, ко­торую

предстоит исправлять. Порядок исправления технических оши­бок

предусматривается всеми процессуальными кодексами России: УПК, ГПК и АПК.

Статья 139 АПК РФ, например, называется: "Разъ­яснение решения. Исправление

ошибок, опечаток и арифметических ошибок".

В п. 1 ст. 23 закона «Об ипотеке» говорится, что исправление технических

ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления

залогодателя или залого­держателя с уведомлением другой стороны о внесенном

исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб

третьим лицам или нарушить их законные интересы.

В соответствии с ФЗ "О госрегистрации" технические ошибки в за­писях, допущенные

при государственной регистрации прав, исправля­ются в трехдневный срок

по решению регистратора прав после обнару­жения ошибки или получения от любого

заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях.

Участники отноше­ний, возникающих при государственной регистрации прав, в такой

же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информа­цию об

исправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при

государственной регистрации прав, осуществ­ляется в случае, если нет оснований

полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные

интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на

соответствующие реги­страционные записи[38]

.

В Законе "Об ипотеке" ничего не сказано о том, какие действия мо­жет предпринять

правообладатель, если в результате технической ошиб­ки при госрегистрации

ипотеки либо регистрации самой недвижимости нарушены его права и интересы. В

этом случае надо руководствоваться нормой п. 2 ст. 21 ФЗ "О госрегистрации".

Если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может

причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц,

которые полагались на соответствующие регистрационные записи, - говорится в п.

2 данной статьи - такое исправление производится по ре­шению суда,

арбитражного суда.

Правоприменителю следует иметь в виду, что судебная защита граж­данских прав

предусмотрена ст. 11 ГК РФ, способы защиты граждан­ских прав он выбирает сам

в соответствии со ст. 12 ГК РФ. Кроме того, можно применить положения статей

13-16 ГК РФ.

Закон "Об ипотеке" регулирует вопросы внесения изменений и дополнений в

регистрационную запись об ипотеке. Изменения и дополнения вно­сятся на

основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об

изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Такое соглашение должно

быть нотариально удостоверено.

Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если

права залогодержателя удостоверены закладной. Ис­ключение составляет случай,

когда изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших

из кредитного или иного дого­вора и обеспеченных по данному договору об

ипотеке увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который

обеспечивался ипотекой ранее. В такой ситуации изменение (дополнение)

регистрационной записи разрешается, даже если права залогодержателя и

удостоверены закладной.

Подчеркну, что ФЗ "О госрегистрации" не содержит каких-либо норм, допускающих

соглашение между участниками госрегистрации об изменении (дополнении)

регистрационной записи о недвижимости либо ипотеке, тогда как Закон "Об

ипотеке" предусматривает довольно демократичную норму, в соответствии с которой

регистрационная за­пись об ипотеке может быть дополнена (изменена)

соглашением сторон. Что представляет собой данное соглашение?

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договорам признается соглашение двух или

нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и

обязанностей. Следовательно, внесение изменений (дополнений) в регистрационную

запись осуществляется на основании договора.

5. 8. Порядок погашения регистрационной записи о залоге недвижимости

регулируется не только Законом "Об ипотеке", но и п. 4 ст. 29 ФЗ "О

госрегистрации", где говорится, что регистрационная запись об ипо­теке

погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с

приложением документов об исполнении основного договора либо на основании

вступившего в силу решения суда, арбит­ражного суда или третейского суда.

*См. Приложение.

В редакции ст. 25 .Закона "Об ипотеке" данная норма выглядит сле­дующим

образом: "Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления

законного владельца закладной, совместного заяв­ления залогодателя и

залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или

третейского суда о прекращении ипотеки.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с пре­кращением

ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном Федеральным законом

"Об ипотеке". Аннулированная закладная переда­ется ранее обязанному по ней

лицу по его требованию".

Как видим, в первом случае (п. 4 ст. 29 ФЗ "О госрегистрации") ре­гистрационная

запись может погашаться по заявлению залогодателя и (или) залогодержателя, а во

втором - на основании заявления законного владельца закладной, совместного

заявления залогодателя и залогодер­жателя, не считая решения судов

[39].

Следовательно, круг субъектов, которые вправе подать заявление о погашении

регистрационной записи об ипотеке, гораздо шире в Законе "Об ипотеке", нежели

в ФЗ "О госрегистрации". Как быть? В этом слу­чае следует, видимо,

руководствоваться нормами Закона "Об ипотеке", поскольку в п. 5 ст. 29 ФЗ, "О

госрегистрации" содержится оговорка, согласно ко­торой особенности

государственной регистрации ипотеки могут уста­навливаться также законом об

ипотеке.

5. 9. В п. 1 ст. 21 Закона "Об ипотеке" говорится, что в государственной

регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных

Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недви­жимое

имущество и сделок с ним". Это прямая бланкетная норма, отсылающая нас к п. 1

ст. 20 ФЗ "О госрегистрации", в соответствии с которой в государственной

регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

а) право на объект недвижимого имущества, о государственной реги­страции

которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной

регистрации прав в соответствии с Федеральным зако­ном "О госрегистрации";

б) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось не­надлежащее

лицо;

в) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме

или содержанию не соответствуют требованиям дейст­вующего законодательства;

г) акт государственного органа, или акт органа местного самоуправ­ления о

предоставлении прав на недвижимое имущество, признан не­действительным с

момента его издания в соответствии с законодатель­ством, действовавшим в

месте его издания на момент издания;

д) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномо­чено

распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

е) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными усло­виями,

составило документ безуказания этих условий;

ж) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого иму­щества

свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объ­ект недвижимого

имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 20 ФЗ "О госрегистрации" при принятии решения об

отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок

не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения

заявления, направляется сообщение о причине отказа. *См. Приложение. Копия

указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ

в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным

лицом в суд, арбитраж­ный суд. *Поскольку в практике Костромского областного

регистрационного центра обжалованных отказов в регистрации ипотеки на момент

написания работы не было, прилагаю жалобу на отказ в госрегистрации права

собственности. Автору предстоит принять участие в судебном заседании по ее

рассмотрению.

Госрегистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при:

- непредставлении в орган, осуществляющий государственную реги­страцию

ипотеки, какого-либо из документов, указанных в пунктах 2 и 3 ст. 20 Закона

(такими документами являются нотариально удостове­ренный договор и его копия;

приложения, указанные в договоре, дока­зательства уплаты пошлины за

регистрацию, документ о возникновении обеспеченного обязательства, в

необходимых случаях - закладная и приложения к ней);

- несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним

документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской

Федерации;.

- необходимости проверки подлинности представленных документов.

Принимая решение отложить государственную регистрацию ипотеки (*См.

Приложение), орган, осуществляющий регистрацию, запрашивает необходимые

документы или требует устранить выявленные несоответствия. При невыполнении

требований регистрирующего органа в установленный им срок в государственной

регистрации ипотеки должно быть отказано.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являю­щееся предметом

ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация

ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен

залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации

[40]. Такой срок равен одному месяцу.

Необходимо отметить, что аналогичные нормы ФЗ "О госрегистра­ции"

предусматривают несколько другие, а порой и противоположные, формулировки

относительно вопроса об отказе в госрегистрации не­движимости, а также иные

основания для отложения ее госрегистрации.

Если в Законе "Об ипотеке" используются слова: "отложено", "откла­дывается" либо

словосочетание: "решение об отложении", то в ст. 19 ФЗ "О госрегистрации"

говорится о приостановлении регистрации. Во-вторых, в п. 2 ст. 21 Закона "Об

ипотеке" предусматривается, что реги­страция ипотеки может быть отложена,

тогда как в п. 1 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" зафиксировано иное правило: "...

дополнительных сведений". Согласитесь, что понятие «отложить» не

тождественно тер­мину «приостановить». Однако, по сложившейся в КОРЦ

практике, регистраторы в подобных случаях руководствуются требованиями ФЗ «О

госрегистрации».

При направлении представленных документов на подтверждение их подлинности

приостановление госрегистрации прав осуществляется не более чем на месяц

[41]. Однако здесь приводится оговорка: "не считая срок, указанный в

п. 1 настоя­щей статьи". Это означает, что срок, на который

приостанавливается госрегистрация прав, может составлять не один, а два месяца.

В то же время, согласно ФЗ "О госрегистрации", данный срок может быть увеличен

до трех месяцев. В п. 3 ст. 19 данного закона говорится, что государственная

регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на

основании заявления в письменной форме правообладателя или уполномоченного им

на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении

указываются причины, послужившие основанием для приостановления

государст­венной регистрации прав, и срок, необходимый для такого

приостанов­ления. Кроме того, подача заявления о приостановлении

государствен­ной регистрации прав прерывает течение срока, установленного п. 1

ст. 19 ФЗ "О госрегистрации". Срок, истекший до подачи указанного заявления, не

засчитывается в новый срок. Следовательно, с учетом п. 1; абз. 1 пунктов 2 и 3

ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" срок приостанов­ления госрегистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним (включая ипотеку) может быть равен

пяти месяцам (!), что, естествен­но, не устраивает ни правообладателя, ни

другого уполномоченного (заинтересованного) лица, а тем более залогодателя как

должника.

Парадоксально, но факт - законодатель увеличивает срок приоста­новления

госрегистрации .прав, словно перестраховывается, придержи­ваясь чеховской

формулы: "Кабы чего не вышло". Содержащееся в абз. 2 п. 2 ст. 19 ФЗ "О

госрегистрации" указание о том, что регистратор прав обязан в письменной

форме уведомить заявителя о своем решении приостановить государственную

регистрацию заявленных прав и об основаниях такого решения, не улучшает

положение заявителя. Кроме того, если не будут устранены причины,

препятствующие государствен­ной регистрации прав, регистратор прав обязан

отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом

соответствующую запись в книге учета документов (абз. З.п. 2 ст. 19 ФЗ "О

госрегистрации").

В соответствии с п. 4 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" и в порядке,

ус­тановленном законодательством, государственная регистрация прав может быть

приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление

государственной регистрации прав сопровожда­ется внесением соответствующей

отметки в Единый государственный реестр прав.

5. 10. На основании норм Конституции РФ о равенстве всех форм собст­венности

(п. 2 ст. 8), а также положений Гражданского кодекса о при­знании равенства

участников гражданского оборота (п. 1 ст. 1 ГК РФ) Закон "Об ипотеке"

предусматривает, что орган, который зарегистриро­вал или должен был

зарегистрировать ипотеку и при этом допустил нарушения, обязан возместить

заинтересованному лицу причиненные своими незаконными действиями

(бездействием) убытки. В ст. 28 Зако­на приводится перечень возможных

нарушений регистратора, к кото­рым в том числе относятся:

- необоснованный отказ в государственной регистрации ипотеки;

- необоснованный отказ во внесении исправлений в регистрационную запись;

- задержка в государственной регистрации ипотеки сверх установ­ленного срока;

- государственная регистрация ипотеки с нарушением требований, предъявляемых

законодательством Российской Федерации к содержа­нию регистрационной записи,

или с иными ошибками;

- несоблюдение требований п. 3 ст. 22 Закона "Об ипотеке";

- уклонение от выдачи закладной (дубликата закладной);

- неправомерное погашение регистрационной записи;

- необоснованный отказ в совершении действий, предусмотренных ст. 26 Закона

"Об ипотеке".

Возникает вопрос, считать ли этот перечень нарушений исчерпы­вающим?

Теоретически субъект гражданского оборота (при надлежащем его поведении) не

может нести повышенную ответственность за те пра­вонарушения, которые не

указаны в законодательном или ином право­вом акте. Практически же субъект

гражданского оборота, в нашем слу­чае регистратор, должен нести гражданско-

правовую ответственность и за нарушение, которое не указано в перечне ст. 28

Закона, но является таковым. Если учесть, что практически всегда

ответственность государ­ственного органа ограничена по сравнению с

ответственностью пред­принимателя (хотя бы в силу п. 3 ст. 401 ГК РФ), то

имеются все осно­вания полагать, что приведенный в ст. 28 Закона перечень

нарушений прав регистратора является исчерпывающим.

Об ответственности регистратора при госрегистрации прав на не­движимое

имущество и сделок с ним говорится в ст. 31 ФЗ "О госреги­страции", согласно

которой учреждение юстиции по регистрации прав в соответствии с ФЗ "О

госрегистрации" несет ответственность за свое­временность и точность записей

о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном

реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на

недвижимое имуще­ство и сделках с ним. Ответственность за точность данных,

своевремен­ность их предоставления об объектах недвижимого имущества несут

организации по учету соответствующих объектов.

Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации

о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в

установленном порядке, несут ответствен­ность за материальный ущерб,

нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с

законодательством Российской Федерации.

5. 11. Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение

соот­ветствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной

пер­воначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об

ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением

установленных правил, регистрация несущест­вующей ипотеки, отказ в

осуществлении прав, предусмотренных ст. 26 Федерального закона "Об ипотеке", а

также иные действия органа, осу­ществляющего государственную регистрацию

прав на недвижимое иму­щество, не соответствующие федеральному закону, могут

быть обжало­ваны заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с

процессуальным законодательством Российской Федерации

[42].

Нетрудно заметить, что положения данной статьи дублируют нормы,

предусмотренные: |

1)ст. 11 ГК - "Судебная защита гражданских прав";

2) ст. 12 ГК - "Способы защиты гражданских прав";

3) ст. 13 ГК - "Признание недействительным акта государственного органа или

органа местного самоуправления";

4) ст. 16 ГК - "Возмещение убытков, причиненных государственны­ми органами и

органами местного самоуправления".

Кроме того, ст. 27 Закона "Об ипотеке" корреспондирует с п. 5 ст. 2 ФЗ "О

госрегистрации", где говорится, что отказ в государственной ре­гистрации прав

либо уклонение соответствующего органа от государст­венной регистрации могут

быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд, и п. 3 ст. 20 ФЗ

"О госрегистрации", предусмат­ривающим, что отказ в государственной регистрации

прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. В то

же время формулировка «а также иные действия органа», содержащаяся в

ст. 27 "Об ипотеке", допускает расширительное толкование противо­правных

действий регистратора по госрегистрации ипотеки. И в этом плане ценность ст. 27

Закона "Об ипотеке" имеет для заявителя предо­пределяющее значение.

6. Заключение

Все критические замечания относительно отдельных положений за­конов,

регулирующих отношения, связанные с ипотекой представляют личную точку зрения

автора.

Разумеется, некоторые недостатки законодательства обусловлены рядом

субъ­ективных и объективных причин.

Отдельные недоработки законодателя обусловлены наличием ком­промиссов партий,

блоков и различных политических течений в Госу­дарственной Думе, да и в самом

Федеральном собрании. Во-вторых, непрерывно меняющийся состав Правительства

России, столкновение интересов различных ветвей власти; противостояние

президентской власти - власти Правительства - все это никогда не

способствовало плодотворной работе законодателей. Законы, подготовка которых

прохо­дила в таких условиях, обречен на противоречивость отдельных его

положений, относительно низкий уровень законодательной техники и невысокую

правовую культуру. По этим причинам, например, Законом "Об ипоте­ке" не

регулируется процесс залога земель, находящихся в государствен­ной либо

муниципальной собственности, непоследовательно урегулиро­ваны процесс

реализации закладной и порядок ее обращения.

Следует отметить также, что Закон "О залоге" в части регулирования ипотеки в

корне устарел.

С принятием Земель­ного кодекса, а также с развитием залогового права (в

рамках ГК РФ и гражданского законодательства) потребуется принятие других

законов и нормативных актов. Примером тому может служить проект закона "О

государственном регулировании и особенностях ограничения земель

сельскохозяйственного назначения", который также коснется залоговых

отношений.

Из собственной практики могу привести следующие наблюдения. Договоры об

ипотеке до сих пор являются явлением достаточно редким и настоящий механизм

госрегистрации отнюдь не способствует увеличению их числа. Обосную:

· для заключения договора об ипотеке необходимо предварительно

зарегистрировать право отдельно на объект недвижимости и земельный участок,

на котором он расположен. За эти действия с юридического лица взимается плата

в размере 25 ММРОТ за каждое;

· необходимо оплатить нотариальное удостоверение. Не могу точно

привести стоимость, однако, как известно, нотариусы берут определенные

проценты от стоимости объекта (немалой);

· необходимо внести плату за госрегистрацию договора об ипотеке – как

правило не менее 50 ММРОТ.

В результате залогодателю, которому в силу каких-либо финансовых затруднений

необходимо получить кредит нужно заплатить сумму, на сегодняшний день

приближающуюся к 10000 рублей.

Возможно это бремя немного облегчится с введением с 1 октября 1999 г. новой

редакции Положения о порядке внесения платы за государственную регистрацию

прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в разработке которого принял

непосредственное участие автор этой работы.

И все же, несмотря на недостатки законодательства в части регулирования

ипотечных правоотношений, их появле­ние - важное событие в истории

гражданского законодательства России. Благодаря ипотеке кредит теперь могут

получить и малообеспеченные слои населения, благо для физических лиц размер

платы за госрегистрацию незначителен. Кроме того, можно прогнозировать

снижение про­центных ставок по ссудам. Продажа жилья в кредит (под залог

приобре­таемой квартиры) будет способствовать пополнению государственной

казны.

Появление "подинститута" закладной положительно скажется на оборачиваемости

денежных средств в стране. Деньги будут не только средством накопления и

платежа, но и средством обращения, что осо­бенно важно в условиях финансового

кризиса в России. Институт ипо­теки способен укрепить банковскую систему.

Государство, став залого­держателем определенных важных объектов ипотеки,

будет гарантиро­вать банкам возврат обеспечения.

И, пожалуй, главное состоит в том, институт ипотеки в нынешней

разбалансированной экономике России - это не только начало большой работы по

совершенствованию залогового законодательства, но первый шаг к оздоровлению

нашей экономики, улучшению гражданского оборота.

7. Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года

N 51-ФЗ. "Российская газета", N 238-239, 08.12.94.

2. Феде­ральный Закон Российской Федерации "Об ипотеке (залоге

недвижимости)" от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ. «Экономика и жизнь».

Еженедельник. 1998, № 31.

3. Федеральный закон Российской Федерации “О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 года № 122 – ФЗ.

“Российская газета” от 6 марта 1997 года.

4. Закон Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992 года N 2872-1.

"Ведомости СНД и ВС РФ", 11.06.92, N 23, ст. 1239.

5. Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке,

одобренные Распоряжением Правительства РФ N 96-рз от 22 декабря 1993 года.

"Российская газета", N 3, 06.01.94 года.

6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1.

Москва, Инфра-М, 1998 г.

7. Комментарий к ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Завидов Б. Д.

Москва, «Издательство ПРИОР», 1999 год.

8. Комментарий к ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвиджимое

имущество и сделок с ним». Брагинский М. И., Москва, «Юриддом»,

«Юстицинформ», 1997 год.

* пункты 3 и 4 ст. 3 Гра­жданского кодекса Российской Федерации

* п. 1 ст. 19 Закона "Об ипотеке"

* ст. 43 Закона "Об ипотеке"

* ст. 45 Закона

* п. 2 ст. 342 ГК РФ

* ст. 334 ГК РФ

[1] абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке»

[2] п. 1 ст. 209 ГК РФ

[3] соответ­ственно пунктам 2, 3, 4 ст. 1 Закона

[4] ст. 3 Закона «Об ипотеке»

[5] ст. 421 ГК РФ

[6] см. правило ГК о главной вещи и принадлежности

[7] соответственно пунктами 4, 5 ст. 5 Закона «Об ипотеке»

[8] п. 3 ст. 6 Закона «Об ипотеке»

[9] п. 3 ст. 335 ГК РФ

[10] статьи 250, 255, 290 и др.

[11] п. 2 ст. 420 ГК РФ

[12] статьи 307 - 419 ГК РФ

[13] п. 3 ст. 420 ГК РФ

[14] п. 2 ст. 9 Закона «Об ипотеке»

[15] п. 3 ст. 9 Закона «Об ипотеке»

[16] соответственно пункты 4, 5 ст. 9 Закона "Об ипотеке"

[17] п. 2 ст. 9 Закона "Об ипотеке"

[18] п. 2 ст. 10 Закона "Об ипотеке"

[19] п. 4 ст. 10 Закона "Об ипотеке"

[20] ст. 11 Закона "Об ипотеке"

[21] ст. 12 Закона "Об ипотеке"

[22] п. 2 статьи 339 и 349 ГК РФ

[23] ст. 389 ГК РФ

[24] статьи 583 и 584 ГК РФ

[25] соответственно п. 2 ст. 19 и п. 1 ст. 20 Закона «Об ипотеке»

[26] п. 3 ст. 20 Закона "Об ипотеке"

[27] ст. 210 ГК РФ

[28] ст. 211 ГК РФ

[29] п. 1 ст. 234 ГК РФ

[30] пункты 2 - 4 ст. 2 ФЗ "О госрегистрации"

[31] п. 4 ст. 12 ФЗ "О регистрации"

[32] п. 1 ст. 20 Закона "Об ипотеке"

[33] п. 1 ст. 16 ФЗ "О госрегист­рации"

[34] М.: Юриддом, Юстицинформ. 1997

[35] п. 1 ст. 17 ФЗ "О гос­регистрации"

[36] п. 5 ст. 18 ФЗ "О госрегистрации"

[37] п. 4 ст. 16 ФЗ "О госрегистрации"

[38] п. 1 ст. 21 ФЗ "О госрегистрации"

[39] ст. 25 Закона "Об ипотеке"

[40] ст. 21 Закона "Об ипотеке"

[41] абз. 1 п. 2 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации"

[42] ст. 27 За­кона "Об ипотеке"

Страницы: 1, 2