Методы оценки рыночной стоимости миноритарных пакетов акций российских предприятий (на примере оценки 15% пакета акций ОАО "Гостиница "Третий Рим")

Поскольку акции ОАО «Гостиница «Третий Рим» являются акциями открытого акционерного общества, которые не котируются на фондовых биржах, было принято решение рассчитать скидку на низкую ликвидность.

В российской практике в настоящее время отсутствуют достаточно подробные и обоснованные исследования в области скидок за недостаточную ликвидность для некотируемых на фондовых рынках компаний, в связи с этим оценщики опирались на результаты зарубежных исследований. Согласно данным аналитиков, величина скидки на недостаточную ликвидность, рассчитанная на основании соотношений средних значений мультипликаторов Р/Е в сделках по поглощениям для публичных и непубличных компаний, варьируется в диапазоне 10%-30%. Максимальное значение (30,0% соответствует в целом максимальной скидке на недостаточную ликвидность, рассчитанной Willamette Management Associated (www.willamette.com/ research/research.html), равной 31,9%.

Таким образом, принято решение использовать для открытых акционерных обществ, акции которых не котируются на фондовых биржах, скидку 10%.

Таким образом, значение рыночной стоимости бизнеса ОАО «Гостиница «Третий Рим», рассчитанное с использованием доходного похода (метода дисконтирования чистого денежного потока), по состоянию на дату оценки составляет

238 409 210 × (100,00% - 10,00%) =  214 568 289  (Двести четырнадцать миллионов пятьсот шестьдесят восемь тысяч двести восемьдесят девять)  рублей.

2.4 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Выбор метода оценки

В рамках затратного подхода был выбран метод скорректированных чистых активов, как наиболее точно отражающий стоимость предприятия как единого продолжающего функционирование имущественного комплекса.

Анализ статей баланса

Так как не все статьи баланса отражают реальную их рыночную стоимость, в соответствии с методом накопленных активов для построения оценочного баланса должен быть скорректирован ряд статей, относящихся к активам (I и II разделы баланса) и обязательствам (IV и V разделы баланса). Статьи, относящиеся к III разделу баланса (Капитал и резервы), не требуют корректировки, так как величина собственного капитала компании в рамках затратного подхода рассчитывается как разность суммарной величины скорректированных активов и суммарной величины скорректированных обязательств.

Расчет долей, приходящихся на статьи I, II, IV и V разделов баланса, по состоянию на 30 июня 2007 г. приведен в нижеследующей таблице.

Таблица 16. Расчет долей статей баланса ОАО «Гостиница «Третий Рим» на 30 июня 2007 г.

Определение корректировок к статьям баланса

Оценка рыночной стоимости активов

1. Нематериальные активы

Согласно данным ОАО «Гостиница «Третий Рим» на дату оценки балансовая стоимость нематериальных активов составляет 22 тыс. руб.

Нематериальные активы включают в себя товарный знак «Стратег». Свидетельство на товарный знак «Стратег» (знак обслуживания») №ХХХХХХ, было выдано ХХ января 2004 г. Правообладателем является ОАО «Гостиница «Третий Рим». Свидетельство зарегистрировано в Государственном реестре товарных знаков и знаков обслуживания Российской Федерации ХХ августа 2004 г. Срок действия регистрации истекает ХХ января 2014 г.

Для целей бухгалтерского и налогового учета срок начисления амортизации на товарный знак «Стратег» установлен 10 лет с даты подачи заявки регистрации товарного знака (Приказ №ХХХХ от 06 сентября 2006 г.).

В связи с тем, что гостиница «Стратег» была открыта в 2006 г., бренд «Стратег» не является широкоизвестным, приносящим дополнительный доход, некорректным было бы рассчитывать рыночную стоимость данного актива методом освобождения от роялти. Соответственно, рыночная стоимость товарного знака «Стратег» принята равной балансовой.

Таким образом, рыночная стоимость нематериальных активов на дату оценки составляет:

22 тыс. рублей.

2. Основные средства

На балансе предприятия ОАО «Гостиница «Третий Рим» находятся основные средства в количестве 1 925 (Одной тысячи девятисот двадцати пяти) единиц. Состав основных средств представлен в следующей таблице.

Таблица 17. Состав основных средств

Расчет рыночной стоимости основных средств представляет собой большой объем и не имеет отношения к теме диплома. Поэтому результаты расчета рыночной стоимости основных средств ОАО «Гостиница «Третий Рим» приведены в нижеследующей таблице.

Таблица 18. Результаты расчета рыночной стоимости основных средств

Таким образом, рыночная стоимость основных средств на дату оценки составляет:

88 697 тыс. рублей.

3. Незавершенное строительство

Незавершенное строительство ОАО «Гостиница «Третий Рим» составляет на дату оценки 953 491 тыс. руб.

Расчет рыночной стоимости незавершенного строительства представляет собой большой объем расчетов и не имеет отношения к теме диплома. Результаты расчета приведены в нижеследующей таблице.

Таблица 19. Расчет рыночной стоимости объектов незавершенного строительства, руб.

Таким образом, стоимость объектов, не завершенных строительством, стоящих на балансе, по состоянию на дату оценки составляет

926 803 тыс. рублей.

4. Отложенные налоговые активы

Данная статья баланса не подлежит корректировке. Рыночная стоимость данного актива составляет:

2 985 тыс. рублей.

5. Запасы

В соответствии с предоставленными расшифровками запасы ОАО «Гостиница «Третий Рим» на дату оценки составляют 17 867 тыс. руб.

Расчет рыночной стоимости запасов производился на основании данных, что все запасы, стоящие на балансе предприятия, являются востребованными и пополняются по мере необходимости. Рыночная стоимость запасов была посчитана с использованием периода оборота запасов. По информации менеджмента ОАО «Гостиница «Третий Рим», период оборота запасов составляет в среднем 15 дней, что не превышает значение данного показателя, рассчитанного в рамках анализа финансово-хозяйственной деятельности.

Расходы будущих периодов корректировке не подлежат, рыночная стоимость данного актива была принята равной балансовой.

Расчет рыночной стоимости запасов представлен в нижеследующей таблице.

Таблица 20. Расчет рыночной стоимости запасов

Таким образом, рыночная стоимость запасов составляет на дату оценки:

17 776 тыс. рублей.

6. Налог на добавленную стоимость

Данная статья баланса не подлежит корректировке. Рыночная стоимость данного актива составляет:

138 289 тыс. рублей.

7. Дебиторская задолженность

Дебиторская задолженность ОАО «Гостиница «Третий Рим» на дату оценки составляет 51 528 тыс. руб.

Расчет рыночной стоимости дебиторской задолженности производился путем дисконтирования балансовой стоимости задолженности на период оборота дебиторской задолженности по ставке дисконтирования ОАО «Гостиница «Третий Рим».

Безнадежная и просроченная дебиторская задолженность отсутствует, Вероятность погашения задолженности, по информации ОАО «Гостиница «Третий Рим», составляет 100%.

ПРИМЕР РАСЧЕТА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДЕБИТОРСКОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты)

Балансовая стоимость дебиторской задолженности покупателей и заказчиков составляет 28 101 тыс. руб. Вероятность погашения – 100%.

Таким образом, расчет будет иметь вид:

В результате расчетов рыночная стоимость дебиторской задолженности покупателей и заказчиков, определена в размере 27 858 тыс.руб.

Расчет стоимости дебиторской задолженности представлен в нижеследующей таблице.

Таблица 21. Расчет рыночной стоимости дебиторской задолженности

Таким образом, суммарная рыночная стоимость дебиторской задолженности на дату оценки составляет

51 271 тыс. рублей.

8. Денежные средства

Денежные средства являются наиболее ликвидными активами, соответственно, корректировке не подлежат. Таким образом, рыночная стоимость данного актива принята равной балансовой и составляет на дату оценки

42 237 тыс. рублей.

Таким образом, рыночная стоимость активов ОАО «Гостиница «Третий Рим» на дату оценки составляет

1 268 080 тыс. руб.

Оценка рыночной стоимости обязательств

1. Займы и кредиты долгосрочные

На дату оценки ОАО «Гостиница «Третий Рим» имеет обязательства по трем кредитным договорам на сумму 1 069 631 тыс. руб. Значения рыночных стоимостей долгосрочных обязательств представлены в таблице 54. Расчет рыночной стоимости прав требования по кредитным договорам представлен далее.

Таблица 22. Расчет рыночной стоимости права требования по кредитным договорам (долгосрочным обязательствам)

Рыночная стоимость долгосрочных кредитов рассчитывалась путем построения чистого денежного потока от выплат согласно графикам погашения кредитов. Затем было произведено дисконтирование денежного потока по ставке дисконтирования ОАО «Гостиница «Третий Рим». Расчет приведен в таблице 23 в Приложении.

Расчет рыночной стоимости прав требования по другим кредитным договорам произведен аналогично.

Таким образом, стоимость долгосрочных обязательств на дату оценки

937 403 тыс. рублей.

2. Отложенные налоговые обязательства

Данная статья баланса не подлежит корректировке и составляет на дату оценки

21 973 тыс. рублей.

3. Кредиторская задолженность

Кредиторская задолженность ОАО «Гостиница «Третий Рим» на дату оценки составляет 41 647 тыс. руб. В состав кредиторской задолженности входят:

Исходя из того, что компания будет отвечать по своим обязательствам перед персоналом, перед государственными внебюджетными фондами и перед бюджетом полностью в месяце, следующем за отчетным периодом, величины задолженности перед персоналом, задолженности перед государственными внебюджетными фондами, задолженности по налогам и сборам не корректировались и принимались равными балансовым стоимостям.

Задолженность перед поставщиками и подрядчиками и прочими кредиторами, по информации Заказчика, подлежит погашению в течение квартала, таким образом, корректировка кредиторской задолженности поставщикам и подрядчикам производилась путем дисконтирования на середину периода (квартала) балансовой стоимости данной задолженности (расчет произведен аналогично расчету стоимости дебиторской задолженности).

Результаты расчета рыночной стоимости кредиторской задолженности представлены в следующей таблице

Таблица 24. Расчет рыночной стоимости кредиторской задолженности

Таким образом, стоимость кредиторской задолженности на дату оценки равна

41 181 тыс. рублей.

Таким образом, рыночная стоимость обязательств ОАО «Гостиница «Третий Рим» составляет на дату оценки

1 000 557 тыс. руб.

Расчет поправок на забалансовые статьи

Разность скорректированных активов и обязательств Предприятия должна быть скорректирована на поправки на забалансовые статьи. Данные поправки могут иметь как положительные (например, в случае аренды средств по ставке ниже рыночной), так и отрицательные значения (например, в случае утраты товарно-материальных ценностей, принятых на ответственное хранение).

1. Арендованные основные средства

Арендованные ОАО «Гостиница «Третий Рим» основные средства балансовой стоимостью на дату оценки 1 777 тыс. руб. согласно информации менеджмента Предприятия арендованы по рыночным ставкам. Соответственно, рыночная стоимость права аренды, рассчитываемая как дисконтированный денежный поток от разности фактической и рыночной аренды, равна нулю и, следовательно, внесения поправки на данную забалансовую статью не требуется.

2. Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение

Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение ОАО «Гостиница «Третий Рим» балансовой стоимостью на дату оценки 1 086 тыс. руб. согласно информации менеджмента Предприятия находится в целостности и сохранности и, следовательно, внесения поправки на данную забалансовую статью не требуется.

Таким образом, суммарная поправка на забалансовые статьи ОАО «Гостиница «Третий Рим» на дату оценки составляет 0 руб.

Расчет стоимости накопленных активов

Оценочный баланс и расчет величины накопленных активов оцениваемого предприятия представлен в таблице 25.

Таблица 25. Расчет стоимости накопленных активов

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8