В системе экономических отношений кредит как самостоятельная экономическая категория всегда занимал особое положение. Он способен ускорить общественное развитие, с его помощью экономика и ее субъекты преодолевают ограниченность финансовых ресурсов, быстрее проходят стадии спадов и депрессий, обеспечивается устойчивое экономическое развитие. Кредитные отношения могут существенно расширить рамки производства и обращения продукта, укрепить экономический потенциал общества. И поэтому можно с уверенностью сказать, что, обладая стимулирующими качествами, кредит требует к себе особого внимания - как с теоретической точки зрения, так и с практической.

Выбранная тема данной дипломной работы связана с ипотечным кредитованием, интерес к которому растет с каждым годом, что данный регион является наиболее перспективным для организации ипотечного кредитования, потому, что в городе существует достаточно устойчивая банковская система, а законодательная база позволяет уже сегодня реализовывать начальные этапы организации системы ипотечного кредитования. Что касается потенциала строительного комплекса Санкт-Петербурга, то он достаточен для реализации капиталоемких экономических программ. Однако, традиционные формы ипотеки в сегодняшней ситуации неприменимы. Предметом дипломной работы приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить о приоритетах общества. До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит. Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного кредитования является одной из актуальных задач. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, правовой и организационной сторон внедрения жилищной ипотеки в российскую практику. Теоретической и методологической основой данной дипломной работы послужили работы ведущих отечественных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования. Основу составили аналитические обзоры, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.

В первой главе моей дипломной работы рассмотрен вопрос о возникновении и истории развития ипотеки.

Вторая глава посвящена рынку ипотечного кредитования, рассмотрен анализ возможных рисков, страхование ипотечных сделок.

В третьей главе рассказано о перспективах развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, порядок предоставления ипотечных кредитов коммерческими банками, и роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. А так же данная глава посвящена рынку ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге и перспективам его развития, рассказано о моделях привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования, раскрыта нормативно-правовое обеспечение, регулирующее ипотечное кредитование в Российской Федерации.

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность, основные понятия и специфические черты ипотеки

Слово «ипотека» - греческого происхождения. Понятие «ипотека» впервые было введено в Афинах Солоном в начале VI в. до н.э.[1] и в буквальном смысле обозначало столб, установленный на территории имения должника, с надписью о характере и размере долга. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. В Римской империи в I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам, а в период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками и иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

В истории ипотеки довольно типична конструкция, когда имущество передавалось во владение кредитора, а уплатой долга фактически выкупалось должником обратно. Это - древнейшая форма залога, имевшая ряд разновидностей. Так, например, в Древнем Риме существовали сперва фидуция (fiducia – от лат. «сделка на доверии, доверительная сделка»), затем пигнус (pignus – от лат. «неформальный залог») - формы более ранние, чем ипотека. При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Ипотека (hypotheca), как форма залога без передачи права владения вещью, стала наиболее совершенной в римском праве формой залога. Ипотека служила обеспечением исполнения основного требования. Уже тогда ипотека приобрела характер принудительной меры, направленной на исполнение обязательства в надлежащем виде, она давала кредитору приоритетное перед другими право удовлетворения своего требования.

Таким образом, ипотека является наиболее древней формой залога, многие черты которой были заложены уже в Древней Греции и Древнем Риме и сохранились до нашего времени.

В.И. Даль в «Толковом словаре живого великорусского языка» определяет ипотеку как залог, ручительство, поручительство, залогом обеспеченное. Советский Энциклопедический словарь дает следующее определение: «Ипотека – залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды». Другое определение этого понятия мы находим в Законе РФ «О залоге»[2]: «Ипотека – залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им».

Сегодня в России под ипотекой понимается залог недвижимого имущества. Недвижимость как предмет залога (ипотеки) подразделяется на имущество, которое может являться предметом залога, и имущество, ипотека на которое не допускается. Имущество при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, может являться предметом залога. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, в качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения.

Ипотека относится к виду залога с оставлением заложенного имущества у залогодателя. Перечень недвижимых вещей, способных быть предметом ипотеки, дан в ч.1 ст.130 ГК РФ.[3] Он не является исчерпывающим. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу ГК относит также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Права на это имущество должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав. Предметом ипотеки не может быть имущество, изъятое из оборота. Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке запрещена приватизация. Законом также может быть запрещена или ограничена ипотека отдельных видов имущества.

Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, однако для залога недвижимого имущества лицом, которому оно принадлежит на праве хозяйственного ведения, необходимо согласие собственника этого имущества.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Должны быть указаны идентификационные признаки предмета ипотеки (при ипотеке земельного участка к договору должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству); его оценочная стоимость, причем оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены; право, в силу которого закладываемое имущество принадлежит залогодателю; орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право, и другие сведения. Договор об ипотеке (а также последующие существенные изменения и дополнения к нему) заключается в письменной форме и во всех случаях подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение указанных требований влечет недействительность (ничтожность) договора об ипотеке. Договор об ипотеке должен обязательно заключаться в форме, предусмотренной российским законодательством, независимо от того, заключен он в России или за ее пределами.

Залоговая стоимость имущества составляет обычно 70% от его рыночной стоимости, поэтому ипотекой одной и той же вещи может быть обеспечено несколько обязательств (в пределах стоимости этой вещи). Для этого законом предусмотрена возможность последующего залога (перезалога) вещи. В случае перезалога требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества после удовлетворения требований предшествующих залогодержателей. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке, причем залогодатель обязан письменно сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих ипотеках данного имущества, а также о других правах третьих лиц на предмет ипотеки. Досрочное исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой, возможно по инициативе как должника, так и кредитора. Особенности для обоих предусмотрены законом. Установлены две группы оснований для досрочного исполнения обязательства по инициативе кредитора-залогодержателя: одна группа связана с исчезновением предмета ипотеки, вторая - с нарушением залогодателем обязательств по обеспечению сохранности заложенного имущества, нарушением им правил о распоряжении заложенным имуществом и правил о последующем залоге. Вторая группа оснований дает залогодержателю не только право требовать досрочного исполнения обязательств, но и право при неисполнении требования обратить взыскание на предмет ипотеки, хотя сроки для предъявления такого рода требований законом могут быть ограничены.

Специфическими чертами ипотеки являются:

Во – первых, ипотека, как и всякий залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда, рассрочки платежа при заключении соответствующего договора купли – продажи и т.д. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне его она теряет смысл.

Во – вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В- третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем, фактическим владельцем этого имущества.

В – четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая также подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Под закладной понимают контракт, согласно которому одна сторона принимает право собственности (владения) на недвижимость от другой стороны в качестве обеспечения возврата долга с таким условием, что после погашения долга собственность (владение) возвращается должнику. Таким образом, закладная - это юридический документ, подтверждающий что в качестве обеспечения кредита выступает конкретный объект недвижимости.

Для возникновения закладной необходимы, с одной стороны, обязательство платежа или исполнения контракта, а с другой стороны, залог имущества в качестве гаранта платежа. В странах с гражданским законодательством предоставление кредита под залог имущества предполагает наличие двух самостоятельных контрактов: основного контракта в виде долгового обязательства и долгового контракта или закладной. Закладная является производным обязательством от основного контракта. Это означает, что если основной контракт признан недействительным, то и закладная также не имеет силы. Если основной контракт передается третьему лицу, то и закладная также передается этому лицу. Это означает, что закладная «лежит» на недвижимости, а не на должнике, т.е. любой покупатель недвижимости автоматически получает вместе с ней и обязательства по закладной.

В государствах, использующих систему общего права, при предоставлении кредита под залог одновременно с закладной оформляется долговое обязательство по закладной и долговая расписка, которая служит дополнительной гарантией возврата долга. Долговая расписка содержит ряд стандартных положений, характеризующих конкретный кредит: обязательство заемщика выплатить сумму долга, величину займа, процентную ставку, начисляемую на величину долга, информацию об условиях платежа, право заемщика на досрочное погашение ссуды, обязательства сторон и санкции при невыполнении заемщиком своих обязательств. Долговая расписка предусматривает личную ответственность заемщика: если при продаже объекта залога полученной выручки недостаточно для удовлетворения требований кредитора, то он вправе требовать выплаты недостающей суммы из других средств заемщика по решению суда. Несмотря на то, что долговая расписка и закладная кажутся различными инструментами, они выполняют одну и ту же функцию, и суды рассматривают их как равноправные документы.

Рынок недвижимости в странах с англо – американской правовой системой может использовать для финансирования не только механизм закладных , но и доверенность. Она служит тем же целям, что и закладная, но в ее создании принимают участие не две, а три стороны: заемщик, кредитор и доверенное лицо. При данной модели отношений должник, во-первых, предоставляет долговую расписку кредитору; во-вторых, передает право собственности доверенному лицу, который становится держателем титула собственности в интересах кредитора. Данный документ содержит право продажи недвижимости, которым может воспользоваться доверенное лицо в случае невозврата долга. Подобная система взаимоотношений позволяет кредитору продать предоставленный заем, т.е. закладную.

Закладная должна быть составлена в письменной форме по установленному законом данного государства образцу. В ней должны быть учтены все требования национального и регионального законодательства, она должна быть подписана кредитором и должником, а в некоторых странах (в том числе и в России) нотариально заверена.

В – пятых, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Принципы ипотеки были сформулированы еще в начале 20 века в «Учебнике русского гражданского права» профессором Московского университета – Шершеневичем Г.Ф. Он выделил 4 «начала ипотечной системы»:

- начало специальности: «ипотечные книги ведутся при судах или при особо назначенных для того установлениях…Важное различие между законодательствами заключается в том, ведется ли запись по именам собственников или по названиям недвижимостей.» Именно второй случай отражает принцип специальности – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме .

- начало законности заключается в том, что на лиц, ведущих ипотечные книги, возлагается обязанность проверки согласия сделки с законами. Этот принцип не выделяется отдельно современными авторами, однако актуален он и сегодня: за правильность оформления сделки, договоров, которые регистрируются в обязательном порядке у нотариуса, последний несет всю полноту ответственности.

- начало гласности заключается в следующем: «все, что значится в ипотечных книгах, имеет начало полной достоверности, и все легко могут знать юридические отношения, в которых находится собственник по данной недвижимости, кому она принадлежит, какие ограничения ее стесняют…Получение выписи из них доступно каждому.» Т.е. принцип гласности, или публичности, означает возможность доступа каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге.

- начало старшинства заключается в том, что залоговые права удовлетворяются из ценности недвижимости по старшинству их установления.

Можно отметить еще два принципа, относящихся уже к современной ипотеке:

принцип бесповоротности и принцип неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

В более полном и широком понимании ипотека означает не только ипотечные кредиты в виде банковской ссуды или закладной, но и рынок ипотечных бумаг. Последний позволяет иметь долгосрочные ресурсы в виде государственных денег или собственного капитала банков, но главным образом мобилизуя инвестиционный капитал. Кредит по ипотеке самый долгосрочный – от 10 до 40 и более лет – и имеет, как правило, сравнительно низкие процентные ставки.

Ипотека позволяет предпринимателю увеличить долю производительно используемого свободного капитала, землевладельцам – финансировать покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на возведение современных производственных построек и сооружений и т.п., физическому лицу – улучшать свои жилищные условия: покупать новое или дополнительное жилье.

1.2 Классификация ипотечного кредита

Ипотечным является кредит, предоставляемый в денежной форме или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) данной недвижимости. Таким образом, приобретаемый объект становится объектом залога. Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения (в этом случае мы можем говорить о данном виде кредита просто как о кредите под залог), а в его целевом использовании – приобретении или строительстве недвижимости.

Исходя из определения ипотечного кредита и ряда его особенностей, можно выделить следующие его специфические черты:

- Требования кредитора обеспечены недвижимым имуществом;

- Ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает предметом ипотеки на правах частной собственности;

- Ипотека носит долгосрочный характер;

- Выдаваемая ссуда значительна по сумме;

- Ссуда под недвижимость выдается в размере значительно меньшем, чем рыночная стоимость объекта ипотеки, как правило, 30 – 80 % (остальная часть идет на покрытие судебных издержек и других расходов кредитора, связанных с продажей, реализацией объекта ипотеки в случае, если требование не будет выполнено);

- Сам залог (заложенная недвижимость) остается в руках должника до окончания срока кредитного договора.

В настоящее время большой удельный вес занимает кредит на жилищное строительство. В связи с этим появилось понятие «жилищный ипотечный кредит» - денежные средства, предоставленные заемщику по кредитному договору на приобретение жилья, который обеспечивается договором об ипотеке приобретаемого жилья. Более того, именно жилищный ипотечный кредит ассоциируется у большинства российских граждан с ипотечным кредитом. Однако, между этими понятиями существует целый ряд отличий:

Во – первых, это использование кредита. Классический ипотечный кредит в основном связан с производительным использованием кредитных ресурсов, направляемых на развитие сельского хозяйства. Жилищный ипотечный кредит предполагает использование кредита на потребительские цели. В отличие от других видов кредитования жилищный ипотечный кредит может быть предоставлен только для приобретения жилья.

Во – вторых, это источник погашения кредита. При производительном использовании ипотечного кредита источником его погашения является прибыль, полученная от использования заложенного имущества. Погашение кредита на покупку жилья происходит за счет личных доходов заемщика или членов его семьи. Поэтому кредитора в данном случае прежде всего интересует личность заемщика, его кредито – и платежеспособность и лишь потом стоимость и качество закладываемого имущества.

В - третьих, при классической ипотеке объект залога всегда изначально находится в собственности должника. При получении жилищного ипотечного кредита заемщик, как правило, закладывает свою «будущую» собственность, так как он войдет во владение квартирой только после ее покупки. И, наконец, при жилищном ипотечном кредитовании отсутствует возможность получения дополнительных ипотечных ссуд под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

В то же время ипотечный жилищный кредит сохранил в себе основные черты ипотечного кредита. Прежде всего то, что обеспечением кредита является недвижимое имущество, которое остается во владении и пользовании должника. Для ипотеки жилья применимы также принципы классической ипотеки. Все это дает основания причислить жилищный ипотечный кредит к классическому ипотечному кредиту, но не приравнивать однозначно эти два понятия.

Виды ипотечных кредитов представлены в табл. 1.1

Таблица 1.1 Классификация ипотечных кредитов по основным признакам

Признак	Вид ипотечного кредита
I. Тип кредитора	1.1. банковские 1.2. небанковские
II. Наличие государственных субсидий	2.1. субсидируемые государством 2.2. не субсидируемые кредиты
III. Форма кредитования	3.1. в денежной форме 3.2. в форме ипотечных долговых обязательств
IV. Срок (в континентальной Европе)	4.1. краткосрочные – до 1 года 4.2. среднесрочные – 1-3 лет 4.3. долгосрочные – более 3 лет
V. Схема погашения кредита	5.1. постепенное погашение 5.2. единовременное погашение согласно особым условиям
VI. Вид процентной ставки	6.1. кредит по фиксир. процентной ставке 6.2. кредит с перем. процентной ставкой 6.3. кредит с сочетанием фикс. и регулируемой процентных ставок
VII. Вид обеспечения	7.1. под залог жилья 7.2. под залог застраиваемого земельного участка 7.3. под иные виды обеспечения
VIII. Цель заемщика	8.1. кредит на приобретение жилья 8.2. кредит на строительство жилья
IX. Субъект кредитования	9.1. кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям 9.2. кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья

В различных странах классификация кредитов по срокам различна. В США к краткосрочным относятся кредиты до 1 года, к среднесрочным – 1-10 лет, к долгосрочным – более 10 лет. В Великобритании краткосрочными считаются кредиты до 3 лет, среднесрочными – 1-10 лет, к долгосрочным – свыше 10 лет.6 Россия еще не имеет опыта долгосрочного кредитования, поэтому к последнему здесь относят кредиты со сроком свыше 3 лет, к среднесрочным – 1-3 года, а кредиты до 1 года являются краткосрочными.

Рассмотрим более подробно классификацию кредитов в зависимости от процентной ставки. К ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой относятся:

Первая группа кредитов Основными характеристиками наиболее распространенного стандартного ипотечного кредита являются:

1) установление фиксированной процентной ставки по кредиту на весь срок кредита;

2) такая организация денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов и рассчитываются по формуле аннуитетных платежей.

Такой кредит называется стандартным кредитом с фиксированной процентной ставкой, или аннуитетным ипотечным кредитом. Срочный аннуитет — это денежный поток с равными поступлениями, осуществляемыми через равные промежутки времени в течение ограниченного срока. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов. В основе подхода к расчетам лежит понятие современной стоимости потока платежей. Экономический смысл приведения (дисконтирования) разновременных платежей заключается в приведении к сопоставимому виду денежных поступлений различных временных периодов. Современная стоимость потока платежей эквивалентна в финансовом смысле всем платежам, которые охватывает денежный поток. Коэффициент дисконтирования, применяемый при этом, показывает, какой процент возврата хочет иметь инвестор на инвестируемый капитал, то есть позволяет оценить будущие денежные поступления с позиций текущего момента. Таким образом, платеж по ипотечному кредиту определяется с учетом коэффициента дисконтирования, позволяющего рассчитать современную (приведенную) стоимость потока платежей.

Платежи по стандартному кредиту осуществляются ежемесячно равными суммами (в номинальном выражении). Платеж по кредиту состоит из двух частей: платы, вносимой в счет погашения основного долга, и платы, вносимой в счет погашения процентов. Платежи рассчитываются таким образом, что в течение кредитного срока полностью погашается задолженность по основному долгу, то есть происходит полная амортизация кредита. Поэтому для стандартных кредитов применяется также название самоамортизирующиеся кредиты. В начале кредитного периода значительную долю в платежах занимают процентные платежи, по мере приближения к концу срока кредитования — платежи в счет погашения основного долга.

Для расчета размера платежей по кредиту применяется следующая формула

где R — размер месячного платежа по кредиту;

Р — сумма ипотечного кредита;

n — общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r — процентная ставка по кредиту за месяц (десятичная дробь).

Принципы определения современной стоимости денежного потока, о которых говорилось выше, лежат в основе понимания экономического смысла данной формулы, который заключается в оценке современной стоимости платежей по ипотечному кредиту с применением дисконтного множителя (определяемого по установленной процентной ставке), то есть оценке будущих платежей по кредиту с позиций текущего момента — момента предоставления кредита. Расчет месячных периодических платежей по данной формуле позволяет обеспечить доходность ипотечного кредита для банка на протяжении всего кредитного срока, а также возврат кредитных средств с установленными процентами.

Для расчета баланса основной суммы долга по кредиту на любой месяц кредитного срока может быть использована следующая формула:

где Рt — баланс долга на конец t-го периода;

R — размер ежемесячного взноса;

t — оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r — процентная ставка по кредиту за месяц.

Размер ежемесячного платежа по кредиту зависит от срока кредита и величины процентной ставки. Если исходить из того, что процентная ставка по кредиту в значительной степени определяется стоимостью привлеченных ресурсов и является величиной заданной, то размер ежемесячного платежа по кредиту может существенно меняться в зависимости от срока кредитования.

Положительными характеристиками стандартного ипотечного кредита являются: возможность равномерно распределить нагрузку на заемщика по возврату кредита в течение всего кредитного срока, что несколько смягчает кредитный риск; возможность для заемщиков осуществлять ежемесячные равные платежи; простота; возможность организовать прогнозируемый равномерный денежный поток поступлений в банк.

В то же время стандартный ипотечный кредит, предполагающий применение фиксированной ставки процента, приемлем только в условиях относительно низкой инфляции и незначительно меняющейся стоимости финансовых ресурсов. При высокой инфляции неизменность процентной ставки приведет к реальному снижению эффективности данного кредита для банка, так как процентные платежи не будут соответствовать реальной стоимости ресурсов на рынке и, следовательно, не смогут обеспечить кредитору реальную прибыль.

Вторая группа кредитов— ипотечные кредиты с переменными выплатами. Среди них можно выделить кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты, по которым фиксируются правила изменения платежей.

К кредитам с определяемыми при заключении кредитного договора размерами платежей относятся кредиты с фиксированной выплатой основной суммы («пружинные» кредиты), «шаровые» кредиты, кредиты с ростом платежей, кредиты с гибким графиком платежей, кредиты с залоговым счетом, кредиты с обратным аннуитетом.

«Пружинные» кредиты» - эти кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга получили в России наибольшее распространение среди кредитов с определяемыми при заключении кредитного договора размерами платежей. Механизм погашения кредита и уплаты процента за его использование предполагает осуществление фиксированных равновеликих, как правило ежемесячных, платежей в счет погашения основного долга и начисление и выплату процентов на оставшуюся часть долга. Таким образом, для такого кредитного инструмента характерны изменяемые (уменьшающиеся) по месяцам платежи. Платежей по кредиту: в первые месяцы эти платежи — наибольшие по величине за счет значительных сумм процентных выплат, по мере сокращения баланса основного долга (задолженности по кредиту) величина платежа уменьшается. Такого рода кредиты также широко используются банками в практике потребительского кредитования. Разновидностью «пружинных» кредитов являются кредиты, по которым выплатам в счет погашения основного долга предшествует внесение в течение нескольких месяцев только процентных платежей, после чего осуществляются равные платежи в счет долга и процентные платежи, начисляемые на непогашенный остаток долга.

«Шаровые» кредиты» - по-другому эти кредиты называются кредитами с «шаровым» платежом. В общем виде они предусматривают крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения долга, обычно в конце кредитного периода. Этот инструмент получил распространение прежде всего при кредитовании семей, относительно часто меняющих место жительства (продающих жилье) либо рассчитывающих получить единовременно большую денежную сумму, которая может быть направлена на одномоментное погашение долга. Обычно такие кредиты выдаются на короткий срок. Данный кредитный инструмент позволяет уменьшить ежемесячные платежи заемщика по возврату кредита (заемщики оплачивают лишь процент за пользование кредитом), снизить требуемый уровень платежеспособности заемщика. В конечном счете «шаровые» кредиты расширяют базу ипотечного кредитования, поскольку для некоторых заемщиков такая форма кредитования весьма удобна.

Однако следует иметь в виду, что при таком подходе к построению графика погашения кредита для банка усиливается риск не возврата кредита. Поскольку возврат основной суммы относится на конец срока, велика вероятность того, что за это время по тем или иным причинам финансовое положение заемщика изменится в худшую сторону. Кроме того, негативное влияние могут оказать существующий риск не ликвидности залога, а также вероятность снижения цен на недвижимость.

Возрастает и риск ликвидности, так как основная сумма долга возвращается только в конце срока и банк не имеет возможности регулярно пополнять свою ресурсную базу в виде платежей по основной сумме долга кредита.

Кредиты с увеличением платежей: ипотека с ростом платежей — рассчитывается на основе стандартного ипотечного кредита и предполагает осуществление заемщиком в течение установленного периода переменных платежей по кредиту. Как правило, в первые 2-5 лет производятся постепенно растущие платежи по кредиту: первый платеж небольшой, потом его размер увеличивается постоянными темпами. В этот период происходит отрицательная амортизация кредита, то есть основная сумма долга увеличивается. На определенном этапе, предусмотренном кредитным договором, начинаются обычные аннуитетные платежи.

Данный инструмент может быть применен в том случае, если по критерию платежеспособности потенциальный заемщик не соответствует требованиям, предъявляемым при получении стандартного кредита, но есть вероятность, что в будущем его доходы вырастут (к примеру, это молодой перспективный специалист с постоянно растущими доходами, как было впервые предусмотрено в 1977 году программой Федеральной жилищной администрации США).

Проценты и срок кредита при расчете соответствуют устанавливаемым при обычном стандартном кредите. Так как первые платежи меньше, чем при стандартной ипотеке, то суммы месячных платежей недостаточно для погашения задолженности по процентным платежам. В результате происходит негативная амортизация, то есть невыплаченная часть процентов накапливается как основная сумма долга (такой платежный режим может действовать в течение, например, первых 2—5 лет). В последующие месяцы ежемесячные платежи растут в соответствии с выбранным планом погашения кредита до тех пор, пока платеж не будет соответствовать платежу по стандартной ипотеке, обеспечивающему полную амортизацию кредита к концу установленного договором срока. Негативная амортизация прекращается, но платежи продолжают расти, пока не достигнут уровня аннуитетного постоянного платежа, при котором обеспечивается полная амортизация кредита за оставшийся срок. После этого момента до конца кредитного периода заемщик платит равные ежемесячные платежи.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5