Такая схема при правильном прогнозе роста доходов заемщика позволит сделать кредит более доступным. В то же время, если прогноз не оправдается, повысится кредитный риск не возврата кредита.

Кредит с гибким графиком платежей - это разновидность ипотеки с ростом платежей. Кредитным договором задается последовательность размеров платежей, предусматривающая рост величины взносов через определенные интервалы времени. В первые годы кредитного срока ежемесячные суммы платежей по данному кредиту меньше, чем по стандартному кредиту. Как правило, заемщик вносит платежи в размере не ниже суммы начисленных процентов, что бы не происходило негативной амортизации. В дальнейшем размеры платежей возрастают, и график платежей по кредиту строится таким образом, чтобы к концу установленного срока произошла полная амортизаия кредита. Ипотека с залоговым счетом. Предполагается, что заемщик открывает в банке специальный залоговый счет, на который он сам или третья сторона (к примеру, предприятие, на котором работает заемщик) вносит определенную сумму. При этом происходит совмещение стандартной ипотеки для кредитора и ипотеки с ростом платежей для заемщика. В начале кредитного срока заемщик платит по кредиту суммы меньшие, чем он должен платить, исходя из графика платежей по стандартному кредиту. Однако в отличие от ипотеки с постоянно растущими платежами не возникает отрицательной амортизации кредита, поскольку недостающую сумму банк списывает с залогового счета. Этот инструмент позволяет сократить расходы заемщика в первые месяцы и повысить доступность кредита, а также содержит дополнительное обеспечение для банка своевременности осуществления платежей по кредиту.

Кредит под залог существующего жилья с обратным аннуитетом-этот кредитный инструмент применяется для узкого круга заемщиков — пожилых собственников жилья. Целью такого кредита является не приобретение жилья, а залог имеющегося жилья для получения постоянного дохода (в соответствии с договором кредитор производит периодические или разовые выплаты заемщику). При этом основная сумма долга не погашается, а увеличивается (при периодическом предоставлении части кредита), и так же накапливается сумма начисляемых процентов. Заемщик гасит кредит путем последующей передачи прав на жилье в установленный срок. Такой кредит является формой обеспечения текущих потребностей владельца жилья. Это пожизненная рента (срочная или бессрочная), при которой заемщик — владелец жилья — может получать от кредитора средства кредита ежемесячно либо единовременно.

Стандартный ипотечный кредит получил широкое распространение в большинстве стран с развитым ипотечным рынком. В условиях стабильной экономики с отсутствующей либо незначительной инфляцией подобный кредитный инструмент удобен как для кредитора, так и для заемщика.

Однако при высокой и растущей инфляции и нестабильности на финансовом рынке при использовании стандартного ипотечного кредита возникают дополнительные риски и проблемы, заключающиеся в следующем:

• процентные платежи по кредиту с фиксированной процентной ставкой в условиях инфляции начиная с определенного момента перестают приносить кредитору реальную прибыль;

• остаток суммы невыплаченного основного долга в условиях инфляции «обесценивается» в реальных ценах;

• кредитор стремится устанавливать более высокую процентную ставку по кредиту для того, чтобы получать положительный реальный доход на свои инвестиции на протяжении более длительного срока;

• в свою очередь, высокий уровень процентных ставок по кредитам приводит к снижению их доступности для большинства потенциальных заемщиков, так как существенно возрастают размеры первоначальных платежей по кредиту.

В случае снижения рыночных процентных ставок по сравнению с за фиксированными по кредиту следует ожидать большого процента досрочного погашения с последующим реинвестированием получаемых выплат в активы, приносящие более низкие доходы.

В настоящий момент в России многие кредиты с фиксированной процентной ставкой выдаются:

• либо на заведомо льготных условиях (под процентную ставку ниже рыночной);

• либо на условиях компенсации банку разницы в процентных платежах между рыночной и субсидируемой процентными ставками;

• либо в твердой валюте (в долларах США). предоставление кредитов на первых двух условиях означает необходимость иметь постоянный источник средств, из которого будет покрываться риск процентных ставок для коммерческих структур. Сегодня в России таким источником являются бюджетные средства в рамках различных региональных программ либо средства предприятий, осуществляющих собственные ипотечные программы. Очевидно, что банки и другие коммерческие организации никогда не смогут принять участие в операциях, чреватых для них прямыми финансовыми потерями. Можно просто исключить участие рыночных структур в долгосрочном ипотечном кредитовании (как это и происходит в рамках отдельных региональных программ), используя их исключительно как расчетно-платежные организации. В этом случае все ипотечное кредитование в России будет развиваться в рамках локальных схем в масштабах, определяемых возможностями бюджетов.

Если вся нагрузка, связанная с субсидированием процентных ставок, будет перенесена на бюджеты различных уровней, инвестиционная привлекательность программы в целом будет существенно снижена.

Применение кредитов в иностранной валюте или в привязке к иностранной валюте позволяет банкам в определенной мере гарантировать доходность кредитных операций. Но это относится только к тем периодам, когда курс иностранной валюты растет по отношению к внутренней валюте или стабилен. В ситуации снижения курса иностранной валюты банки сталкиваются с валютным риском, а также с проблемой досрочно го погашения кредитов.

1.3 Государственный ипотечный кредит в дореволюционной России до октября 1917 года

Российская ипотека имеет достаточно богатую историю. Она представляется крайне полезной не только в познавательном плане, но и в практическом, так как стартовые условия формирования ипотечного рынка в XVIII – XIX веках во многом схожи с современными условиями. Большинство русских дворян жили по принципу: «Нужны деньги - заложи имение». Закладная - как форма ипотечного кредита – была широко распространена в России. Затем на целый век ипотека ушла из российского общества, хотя во всем мире она широко развивалась, совершенствовались формы ипотеки, вырабатывались специфические модели.

Ипотека в России имеет свои традиции. Она появилась примерно в 50-х годах XVIII столетия, а к 1917 году уже существовали: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков. Основными ипотечными организациями в России XIX века были городские кредитные общества, среди которых выделялись четыре: Петербургское, Московское, Одесское, Варшавское. В их руках было сосредоточено около 80% ипотечных кредитных фондов.7 На рубеже XIX – XX веков, в период активного городского строительства, права на сделки с городской недвижимостью получили также земельные банки.

Первоначально кредиты предоставлялись государственными кредитными учреждениями, первыми из которых явились Монетная контора, возникшая при Петре I в 1728г., а позднее – государственные заемные банки. В 1754 году был создан Государственный банк для дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный заемный банк. 1797 год – год создания Вспомогательного банка для дворянства, а в 1802 году произошло присоединение Вспомогательного банка для дворянства к Государственному заемному банку.

У дворянства возникла потребность в долгосрочных денежных ресурсах, появился и их первый источник в лице государства, которое через свои банки предоставляло ссуды под залог имений вместе с крепостными «душами».

При Екатерине II начали появляться сохранные и ссудные казны, приказы общественного призрения. В течение долгого времени в России практически все кредитные учреждения, в том числе занимающиеся ипотечным кредитованием, были государственными. При Николае I возникли первые сберегательные кассы, сохранные казны являлись самыми крупными центральными учреждениями земельного кредита. Действовавшие с 1785 года дворянские банки выдавали кредиты дворянам под залог имения. Стоимость недвижимости оценивалась вместе с крепостными крестьянами специальными комиссиями, и кредит выдавался под 60-70% стоимости имущества.

В конце XVIII века появились городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не денежными средствами, а ценными бумагами, обеспеченные закладываемой недвижимостью. Особенное распространение получила эта модель при образовании городских кредитных обществ, когда члены общества, не имея солидного уставного фонда или других источников финансирования, могли инвестировать крупные средства в долгосрочные строительные проекты. Эту модель можно отобразить в виде рис. 1.1.

На практике происходило следующее: собирались собственники недвижимости, объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. Так городские кредитные общества и ипотечные банки создавали первичный рынок закладных, которые обязательно регистрировались у нотариуса и фиксировались в крепостных книгах, в которых отражалось и дальнейшее движение закладных (в случае перепродажи закладываемого имущества – это обязательно фиксировалось в книгах). Повторные закладные возникали, если ценность имущества позволяла расплатиться с несколькими кредиторами. В случае банкротства заемщика действовало правило старшинства: сначала удовлетворялись требования по задолженности держателя первой закладной, затем – второй и так далее.

Рис. 1.1 Модель функционирования ипотечной системы кредитных обществ в России.

Городские кредитные общества находились под контролем государства, а именно: они были обязаны держать свободные денежные средства в государственных или иных гарантированных правительством ценных бумагах и наряду с наличными суммами хранить их в Государственном банке. Такую политику начал проводить Александр II, когда увидел, что ипотека развивается недостаточно быстро.

В России существовал и вторичный рынок закладных. Облигации городских кредитных обществ имели хождение на бумаге, и с 1862 года в Государственном банке можно было получить ссуду под залог этих облигаций, почти ничем не уступавших государственным ценным бумагам. Заметим, что немаловажным фактором при ипотечном кредитовании в этот период, являлось следующее – было круговое поручительство членов товарищества за погашение долговых обязательств. Годовой процент был невысок – до 5 %. Однако их привлекательность доказывается одним красноречивым фактом. Так, знаменитые английские финансисты Ротшильды с удовольствием выступали брокерами российских ценных бумаг, подтвержденных недвижимостью, продавая их на финансовых рынках Европы. Бумаги имели хождение во Франкфурте–на-Майне, Париже, Лондоне и других торговых центрах.

Всего к 1915 г. всеми кредитными учреждениями России было выдано сельских ссуд на 3,5 млрд. руб. Под залог было принято 61 млн. десятин земли, или 56% частных владений. Кроме того, под залог городской недвижимости было выдано 1,7 млрд. руб.

Заметим, что развивалась также и правовая основа ипотечной системы. Так, в X томе Свода законов Российской империи уже можно найти ряд статей, регулирующих и определяющих правовую основу залога недвижимого имущества. В истории наблюдается несколько попыток проведения ипотечных реформ. В 1649 году начиналась реформа ипотечной системы, которая по замыслу ее авторов, должна была способствовать развитию поземельного кредита, но, как оказалось на практике, ее проработка продлилась до 1890 года. Эта реформа предполагала коренным образом изменить систему залогового права на недвижимость. По замыслу его авторов, реформа должна была способствовать развитию поземельного кредита.

В 1690 году была закончена работа над проектом вотчинного устава, который должен был включать в себя большую часть правил, относящихся к праву собственности и залогу на недвижимость, но, к сожалению, и данному проекту не суждено было приобрести законную силу. Заметим, что в ходе работы над этим законопроектом достаточно активно использовалось законодательство всех европейских стран, уже имевших к тому времени ипотечные системы залога недвижимости. Основным звеном этой ипотечной реформы должна была стать новая система оборота, в том числе залога недвижимости, связанная с введением вотчинной книги. Другим элементом этой реформы должен был стать отказ от правил запрета отчуждения заложенной недвижимости.

В начале XX века кредиты начали предоставляться и крестьянам, которые только в это время были признаны субъектами частной собственности на землю. Специализированными государственными ипотечными учреждениями были Крестьянский поземельный банк, Государственный дворянский земельный банк. На Государственный Крестьянский банк была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. При его участии с 1588 по 1905 год было продано и куплено 2,4 млн. десятин земли.8

Задачей Государственных дворянских банков было поддержание помещичьего землевладения, в связи с этим они обслуживали интересы исключительно дворянского сословия. Схема их работы была достаточно проста. Помещик, который нуждался в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости оценивалась вместе с крепостными душами специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Как правило, сумма кредита составляла 60 – 70% от стоимости закладываемого имущества. Подобная схема просуществовала до пятидесятых годов XIX века. Причиной ее краха стало несоблюдение банками золотого правила сбалансированности пассивов и активов. Выдавая долгосрочные ссуды, банк привлекал средства вкладчиков на депозит на меньший срок; дворяне при этом направляли заемные средства не на приращение капитала, а на текущие потребности, для покупки предметов роскоши, заграничных путешествий, обучения детей. Все это привело к массовым неплатежам по кредитам.

К тому же кредиты выдавались государственными чиновниками, которые не всегда заботились о преумножении богатства государства и считали, что государственная казна неисчерпаема. И как результат – прекращение выдачи ссуд из государственных кредитных учреждений под залог недвижимости в соответствие с повелением Александра II от 16 апреля 1859 года и Имперским указам правительствующему Сенату от 1 сентября того же года. К этому времени Россию уже можно было считать с определенной степенью условности страной с рыночной экономикой. Начался долгий и трудный путь формирования новых структур системы ипотечного кредитования. Все большее число российских предпринимателей из дворянского и купеческого сословий получали ссуды под залог фабрик, горнозаводских имений, строений производственного назначения.

Итак, до 1917 года образовалась развитая кредитно-банковская система досрочного ипотечного кредитования, имевшая, в отличие от современной системы, хорошее законодательное и организационное обеспечение. Данный этап также характеризовался очень широким кругом субъектов ипотечного кредитования, длительными сроками и относительно низкими процентными ставками. Отличительной особенностью являлось и то, что предельная доля кредита в стоимости заложенного имущества варьировалась от 50-60% при кредитовании Городскими кредитными обществами под залог городской недвижимости, до 80-90% при кредитовании покупки крестьянами земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком. После 1917 года в связи с всеобщей национализацией и практически полной отменой частной собственности на недвижимость подобная практика ипотечного кредитования прекратилась полностью. Только через 70 с лишним лет ипотека в России вновь начала возрождаться.

ГЛАВА II. ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

2.1 Рынок ипотечных кредитов

Рынок ипотечного кредитования – это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. В связи с этим ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов, в этом заключается его определенная сущность. Однако, несмотря на это, руководствуясь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке.

Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market) относительно недавно появилось в западной экономической литературе и сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь в научный оборот.

В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные – юридические документы, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.

Как и все финансовые рынки, рынок закладных делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке. Кроме того, существует классификация рынков закладных в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения – ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т.д.

Первичный рынок ипотечных кредитов.

Реализация экономических отношений участников ипотечных отношений, по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

Основными участниками первичного рынка являются кредитор и заемщик, вступающие в договорные отношения друг с другом:

- кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты, добивающиеся с помощью ипотеки максимизации доходности активных операций, ограничения рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;

- заемщики (залогодатели) - получившие ипотечный кредит физические и юридические лица, которые с его помощью решают вопросы привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения имущества, расширения производства, получения иных материальных и нематериальных благ, при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода.

Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор. В нем определяется сумма ссуды, порядок ее использования, размер платы за ссуду, сроки ее возврата, права и обязанности сторон. Кредитный договор оформляется в виде закладной. Она подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Закладная - 1) документ о залоге должником недвижимости. Дает кредиторам право продажи заложенного имущества с торгов в случае неуплаты долга в срок. 2) ценная бумага, выпускаемая банком и обеспеченная имуществом, которое имеется у него в залоге под выданный кредит.

При заключении кредитного договора осуществляется три вида страхования: страхование жизни и здоровья; страхование недвижимого имущества; страхование прав на недвижимое имущество.

Для управления кредитными рисками используется процедура андеррайтинга – это сбор, проверка и обработка данных о финансовом положении заемщика и предоставляемой в залог недвижимости и принятие на этой основе решения о выдаче кредита или отказе от выдачи.

Особой проблемой является организация отношений заемщик-кредитор – собственность в случае невыполнения заемщиком обязательств. Сложившаяся практика ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор предпринимает всяческие усилия для того, чтобы помочь заемщику решить его проблемы. Здесь могут применяться отсрочки, изменения платежей, предоставление временных льгот и др. Если все же используемые меры не могут привести к нормализации ситуации, или заемщик просто не хочет платить по обязательствам, кредитору ничего не остается делать, как прибегнуть к лишению заемщика права выкупа заложенной собственности. В результате применения такой меры заемщик лишается прав на собственность, а собственность продается, чтобы погасить долг.

Формально права кредитора на лишение права выкупа реализуются в виде юридической продажи. Юридическая продажа проводится на основании решения суда, в котором кредитор должен доказать, что имело место невыполнение обязательств со стороны заемщика. Если суд сочтет доказательства убедительными, выносится решение о продаже собственности на основании потери права выкупа. Юридическая продажа реализуется в форме аукциона, на котором стартовой ценой является сумма невыплаченного долга плюс проценты и расходы на продажу.

Как было уже сказано, что закладная – это ценная бумага, то права требования по ней могут быть переданы. Соответственно появляется возможность рефинансировать их на вторичном рынке.

При заключении договора ипотеки применяется стандартная схема, представленная на рис.2.29.

Рис. .2.2 Стандартная схема взаимоотношений кредитора и заемщика на первичном рынке закладных.

Вторичный рынок ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных кредитов охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств.

Участниками процесса ипотечного кредитования являются кроме кредитора и заемщика: инвестор, специализированные посредники, правительство.

- инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (инвестиционные фонды, страховые компании, ПИФы), максимизируют прибыль при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка;

- правительство с помощью ипотеки решает задачи: капитализации недвижимости и обеспечения ее оборотоспособности; пополнения доходной части бюджета и обслуживания внутреннего дохода; защиты интересов инвесторов; обеспечения населения жильем.

Закладная упрощает передачу прав по рассмотренным правоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, она передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи).

Рассмотрим задачи и функции из каждого участников ипотечных отношений.

Заемщик. Его задача заключается в том, чтобы получить по возможности более дешевый кредит, который содержал бы условия, позволяющие своевременно возвратить ссуду и приобрести жилое помещение, наиболее полно отвечающее требованиям и возможностям заемщика.

Кредитор-банк. Его задача состоит в максимизировании прибыли и дивидендов акционеров банка. Одним из путей решения данной задачи является многократное использование банком кредитных ресурсов. Это возможно, если банк продаст выданный кредит четвертому участнику рынка ипотечных кредитов – агентству. Дело в том, что поступившие банку деньги за проданные кредиты зачисляются на его корреспондентский счет, и одновременно соответствующая сумма ссуды «списывается» с баланса банка, и, таким образом, он получает возможность выдать новый кредит. Однако за банком сохраняется обязанность обслуживания «проданных» кредитов, т.е. получение денег в погашение ссуды и уплаты процента. Эти деньги банк должен будет перечислять агентству, которому он ранее продал кредит.

Таким образом, банки имеют постоянный стимул выдавать ипотечные кредиты и продавать их соответствующим покупателям, в свою очередь формирующим кредитные пулы, базируясь на которых они имитируют собственные ипотечные бумаги и продают их другим инвесторам.

Инвестор. Инвесторами в рассматриваемом аспекте являются покупатели ипотечных ценных бумаг. Ими могут быть пенсионные фонды и паевые инвестиционные фонды, страховые компании, другие владельцы капиталов. Задача инвесторов – разместить свои средства в достаточно доходные и надежные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью.

Государство косвенным путем определяет модель (или модели) ипотечного кредитования в стране на базе зарубежного опыта.

Возможные взаимоотношения между названными ранее четырьмя участниками рынка ипотечных кредитов представлены на рис.2.3. При этом кредиты должны быть застрахованы.

Рис. 2.3. Взаимоотношения между участниками ипотечного кредитования.

1- заемщики заключают договор залога и передают его банку-залогодержателю;

2-на основании кредитного договора банк выдает ипотечный кредит заемщику;

3- банк продает (переуступает) права агентству ипотечного жилищного кредитования;

4- агентство возмещает банку сумму кредита плюс оплату за его оформление;

5- агентство формирует кредитный пул, эмитирует ценные бумаги и продает их инвесторам;

6- инвесторы перечисляют деньги агентству за приобретенные у него ипотечные ценные бумаги;

7- заемщик регулярно платит банку за кредит и проценты за него;

8- деньги заемщика банк передает агентству и получает от него комиссионные за обслуживание (сопровождение) кредита;

9- по истечении срока обращения ценных бумаг инвестор предъявляет их к оплате;

10- агентство оплачивает (выкупает) эти бумаги. Соответствующая сумма, включающая доход инвестора, переводится агентством инвестору;

11- заемщик страхует кредит, определяя выгодополучателем банк;

12- страховая компания выплачивает страховую сумму при наступлении страхового случая.

Систему ипотек можно разредить на:

Ø открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях;

Ø замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости при условии недостаточного предложения на рынке. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).

Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.

2.2 Особенности недвижимого имущества как предмет залога

Недвижимость – товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность клиента.

Недвижимое имущество принадлежит к той, достаточно немногочисленной группе товаров, которые относятся как к инвестиционным, так и к потребительским товарам длительного пользования.

Законодательство Санкт-Петербурга вводит разделение объектов недвижимости на собственно земельные участки, первичные и вторичные объекты недвижимости:10

Ø земельный участок – это часть земной поверхности, имеющая юридические и геодезические определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми знаками;

Ø первичный объект недвижимости – вновь созданные и создаваемые объекты недвижимости: все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения)

Ø вторичный объект недвижимости – оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т.п.)

Особенности недвижимости:

Ø Высокая стоимость;

Ø Стационарность – привязанность к определенному месту на земной поверхности;

Ø Долговечность- определяет то важное обстоятельство, что в течение своей жизни один и тот же объект недвижимости переживает целый ряд экономических подъемов и спадов, которые прямо влияют на уровень спроса на недвижимость;

Ø Невозможность сокрытия, перемещения недвижимости;

Ø Система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это необходимое условие нормального функционирования рынка недвижимости.

Система регистрации прав на недвижимость позволяет:

- создать систему налогообложения недвижимости;

- обеспечить безопасность сделок через предоставление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено у надлежащего обладателя этих прав;

- зафиксировать момент перехода прав на имущество, а значит, выгод и рисков, связанных с обладанием прав на недвижимость.

Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новых проблем, в частности одну из основополагающих в ипотеке — оценку недвижимости.

Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Основной метод оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Методом оценки, который применим именно для России - является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Рассмотрим основные факторы, оказывающие влияние на стоимость жилья на примере Санкт-Петербурга:

1) месторасположение относительно исторического центра основных транспортных магистралей и линий метрополитена.

В качестве наиболее значимого параметра в данном разрезе можно отметить месторасположение жилья. Традиционный анализ стоимости жилья по административным районам города не объективен (в каждом районе можно выделить неравноценные участки строений). Целесообразнее провести анализ стоимости по различным микрорайонам и отдельным улицам.

2) Тип строения.

В качестве наиболее общей и распространенной классификации строений в городе можно привести следующую:

Дома дореволюционной постройки, прошедшие комплексный капитальный ремонт, кирпичные дома построенные после 1970г., блочные и т.п.

С переходом от одного типа строения к другому стоимость квартир увеличивается в среднем на $ 2300.

3) Характеристика жилой площади.

Наиболее общие из них, учитываемые при оценке: метраж самой маленькой комнаты; метраж самой большой комнаты; метраж мест общего пользования (холла, коридора, санузла). В целом здесь уместнее проводить анализ зависимости стоимости квартиры от общего метража.

4) Этаж, на котором расположено помещение.

В домах типичных построек стоимость квартиры, расположенной на 1 этаже, снижается на $ 1000 – 3500 (в зависимости от количества комнат). Для последнего этажа снижение не столь значительное: $ 800 – 1500.

Что касается последнего этажа, то в домах старого фонда это сказывается на стоимости в сторону удешевления в размере $ 3000 – 6000; отсутствие лифта в размере $ 1000 – 2500 (для квартир, расположенных выше 3 этажа).

5) Наличие бытовых удобств и телефона.

Отсутствие телефона снижает стоимость квартиры на величину платы за его установку. Плата за коммерческую установку различна по районам города и зависит от загруженности телефонных линий. В среднем это $ 500.

6) Экологическая чистота и престижность того или иного района города.

Экологически чистыми считаются северные районы города: Выборгский, Калининский, Приморский. Наиболее престижным, после центральных районов, считается Московский район, наименее – Красносельский. В большинстве случаев «престижность» следует рассматривать в отношении каждого дома, которая зачастую определяется состоятельностью его жильцов.

7) Развитость инфраструктуры

Этот фактор оказывает косвенное влияние на стоимость. Он особо значим для районов, переживающих стадию роста и развития. Учитывается в каждом конкретном случае. Точные статистические данные отсутствуют.

8) Состояние и отделка помещений.

Этот фактор имеет важное значение при оценке помещений, отделанных под «евростандарт». Стоимость квартиры увеличивается на сумму затрат по проведению ремонтно-отделочных работ.

9) Сезонность

Например, в летнее время наблюдается небольшой спад в объемах сделок по купле-продаже квартир.

Государство дает каждой квартире свою оценку (фактическая стоимость квартиры в договоре приватизации), которая, как правило, во много раз меньше рыночной стоимости квартиры. Обычно именно эта «государственная» оценка заносится в договор купли-продажи квартиры на свободном (вторичном) рынке жилья, а реальные расчеты между покупателем и продавцом недвижимой собственности осуществляются неофициально, по согласованной цене, соответствующей реальной рыночной стоимости квартиры. Крайне жесткое налоговое законодательство и значительные пошлины при отсутствии реальных механизмов контроля сделок по купле-продаже недвижимости перемещают квартирный рынок в «теневую экономику». Это наносит огромный вред его развитию, вызывает большие неудобства для его участников и потери государства в налоговых поступлениях.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5