Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ

Отметим, что управляющий ипотечным покрытием вправе выдавать ипотечные сертификаты участия только при условии государственной регистрации правил доверительного управления. Юридическое лицо, обладающее лицензией на профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг, осуществляет ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, содержащего информацию о количестве принадлежащих сертификатов конкретному владельцу. Учет, контроль и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, осуществляется специализированным депозитарием. Вознаграждение управляющей компании, специализированному депозитарию, держателю реестра владельцев ипотечных сертификатов участия не должно превышать 5% суммы исполненных обязательств.

Таким образом, закон обеспечивает надежные принципы функционирования системы ипотечных ценных бумаг, отвечающей современным требованиям. Тем не менее полагаю, что сложность конструкции не позволяет рассчитывать па ускоренное развитие рынка ипотечных сертификатов участия. Вполне вероятно, в ближайшем будущем увеличатся объемы облигаций с ипотечным покрытием на фондовом рынке, эмитентами которых станут коммерческие банки. Однако рост рынка ипотечных облигаций переоценивать не стоит. Дело в том, что крупные банки могут и так привлечь средства за счет эмиссии обычных облигаций, а средним и мелким банкам помимо дополнительных требований к нормативам придется размешать ипотечные облигации с достаточно высоким процентом, что противоречит природе этих бумаг. Скорее всего, наиболее успешно смогут развиваться ипотечные агенты, если их учредителями будут выступать государственные структуры, в частности, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Определенного законодательного регулирования требуют вопросы привлечения средств пенсионной системы для ипотечного кредитования. Именно пенсионные фонды обладают «длинными» деньгами, которые можно инвестировать в облигации с ипотечным покрытием. Вероятно, следует установить определенный максимальный показатель инвестирования пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги, хотя этот вопрос должен устанавливаться законом, регулирующим деятельность пенсионных фондов. Статья 26 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 1 П-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» устанавливает возможность инвестировать пенсионные накопления в ипотечные ценные бумаги, однако предельный размер инвестиций не установлен. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию предполагают, что основным инвестором, приобретающим ценные бумаги Агентства, станет Пенсионный фонд Российской Федерации. Ожидаемый высокий рейтинг бумаг Агентства будет, сопоставим с суверенным рейтингом Российской Федерации, что позволит рассчитывать на минимальные процентные ставки.

В недавно принятом Государственной думой Законе «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» также предусматривается возможность размещения временно свободных денежных средств фонда обязательного страхования вкладов в ипотечные и иные бумаги.

Развитие ипотечного кредитования возможно только за счет привлечения средств финансов рынка.

Обобщая вышесказанное, следует заметить, что в деле развития ипотеки в России сохраняются серьезные трудности как общеэкономического характера, так и законодательного характера (неурегулированность отношений собственности залога, отсутствие условий для обращения заклад) на рынке ценных бумаг, несовершенство системы государственных гарантий на рынке ипотечных ценных бумаг) и т. д. Без решительной борьбы с коррупцией, снижения административных барьеров, совершенствования налоговой системы и многого другого говорить о дальнейшем развитии ипотечного кредитования в России, преждевременно.

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

Ø      вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

Ø      государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

Ø      государственной регистрации подлежат

Ø  право собственности на недвижимое имущество;

Ø  сделки с недвижимостью

Ø    ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

Ø      создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

Ø      государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;

Ø      государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

Ø      в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите притязаний третьих лиц и т.п.)

Ø      в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;

Ø      изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, А также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

В конце 2005 года было принято ряд законов многие, из которых еще не вступили в Перечень изменений в федеральных законодательных актах в рамках пакета законов по формированию рынка доступного жилья и некоторых других законодательных актов, относящихся к регулированию деятельности на рынке ипотечного жилищного кредитования (на июнь 2005г.) Закон «Об ипотечных ценных бумагах» [редакция от 14.10.03] Закон «О внесении изменений в ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"» [редакция от 22,12.04]

Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с принятием ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"» [редакция от 22.12.04] Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [редакция от 24.12.02] Закон «О внесении изменений в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"» [редакция от 22.12.04] Закон «О кредитных историях» [редакция от 22.12.04]

Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О кредитных историях"» [редакция от 22.12.04] Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [редакция от 11.04.02] Закон «О внесении изменений в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» [редакция от 22.12.04] Закон «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса» [редакция от 22.12.04] Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [редакция от 22.12.04] Закон «Жилищный кодекс Российской Федерации» [редакция от 22.12.04]

3.2 Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития

На сегодняшний день в России развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое - централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Формирование государственной программы, которая связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 годах. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28-го августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление №1010 о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России.

Целью Агентства является обеспечение доступности приобретения жилья, а также создание и развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России, что достигается за счет решения следующих основных задач:

-     пополнять жилой фонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;

-     предоставлять участникам программы возможность выбора варианта жилья в соответствии с их приоритетом;

- подготавливать пакеты документов для государственной регистрации прав собственности покупателей на приобретаемую недвижимость.

Из региональных операторов одним из первых начало свою деятельность Северо-Западное отделение Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования, которое весной 2002 года приостановило свою деятельность в связи с реорганизацией. В целях оказания содействия становлению и развитию системы ипотечного жилищного кредитования на территории Санкт-Петербурга была создана ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» (СПбИА) на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга № 48 от 02.12.2003г. 100% акций Агентства находятся в государственной собственности субъекта РФ – Санкт-Петербурга.

Правительством города уже проведен ряд мероприятий по развитию долгосрочного жилищного кредитования в Петербурге. В частности, в программе по ипотеке город берет на себя предоставление субсидий тем, кто стоит в городской очереди на улучшение жилищных условий – до 40% стоимости будущей квартиры. Подписано трехстороннее соглашение о сотрудничестве между Правительством Санкт-Петербурга, ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» и коммерческими банками по развитию системы долгосрочного ипотечного кредитования. Это должно сделать реальным для жителей города принятый во всем мире способ улучшения жилищных условий. Соглашение с правительством города подписали представители 24 банков.15

Агентством разработаны и одобрены две основополагающие программы: программа «Рефинансирование кредиторов» и программа «Гарантирование кредитов».

ПРОГРАММА «РЕФИНАНСИРОВАНИЕ КРЕДИТОРОВ»

В основе программы лежит концепция привлечения Агентством досрочных и дешевых кредитных ресурсов на рынок ипотечного кредитования Санкт-Петербурга посредством взаимодействия с Федеральным ОАО «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» в соответствии со стандартами, разработанными АИЖК и одобренными Правительством РФ. Деятельность АИЖК направлена на содействие формированию надежных процедур ипотечного жилищного кредитования путем их унификации и стандартизации для всех участников ипотечного рынка; организацию методической и консультационной помощи региональным ипотечным структурам посредством развития сети региональных операторов во всех регионах России; обеспечение возможности рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотек.

В соответствии с данной Программой банк за счет собственных средств выдает ипотечные кредиты, отвечающие следующим требованиям:

1.Обеспечение кредита:

·   Кредит предоставляется под залог приобретаемого жилья на вторичном рынке недвижимости;

·   Права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству должны быть удовлетворены закладной;

·   Дополнительное обеспечение – обязательство страхования жизни (здоровья) заемщика, приобретаемого жилья и права собственности на приобретаемое жилье;

·   В случае. Если заемщик состоит в браке, то супруг выступает в качестве созаемщика по кредитному договору.

2.Параметры кредита:

·        Срок кредита – 62, 122, 182 или 242 месяца (возможно увеличение сроков до 28 лет);

·        Процентная ставка по Кредитному договору – 15% годовых, фиксированная на весь срок кредитования, с возможностью снижения ставки по решению АИЖК;

·        Валюта кредита – российские рубли;

·        Порядок погашения кредита и уплаты процентов – ежемесячные аннуитетные (равномерные) платежи;

·        Досрочное погашение –мораторий 6 месяцев, далее без взимания штрафов, минимальная сумма частичного досрочного погашения – 300000 российских рублей.

3.Размер кредита:

·        Не менее 30% и не более 70% от рыночной стоимости приобретаемого жилья;

·        Не менее 300 000 рублей;

·        Размер кредита зависит от платежеспособности заемщика и рассчитывается в соответствии со стандартами Агентства.

Разработанными стандартами Агентства строго регламентированы с целью стандартизации и унификации требования:

·        К анализу платежеспособности заемщика;

·        К предмету залога;

·        К порядку оформления ипотечной сделки;

·        К процедуре выдачи кредита.

Агентство берет на себя обязательство рефинансировать выданный банком ипотечный кредит, соответствующий стандартам Агентства, путем приобретения закладной.

Результатом реализации Программы будет появление на рынке финансовых услуг Санкт-Петербурга конкурентоспособного и доступного для широкого населения кредитного продукта, номинированного в национальной валюте.

Одним из достоинств Программы является то, что в ней может принять участие любой банк, обладающий необходимыми лицензиями и материально-технической базой, независимо от показателей финансовой деятельности, так как выданные ипотечные кредиты выкупаются Агентством в течение календарного месяца, и, соответственно, с точки зрения банковского учета не относятся к долгосрочным кредитам.

ПРОГРАММА «ГАРАНТИРОВАНИЕ КРЕДИТОВ»

В основе программы лежит концепция эффективного перераспределения рисков кредиторов. Предполагается принятие Агентством на себя обязательств по выкупу у банков кредитов, по которым обнаружились признаки неплатежеспособности заемщиков.

В соответствии с данной Программой банк за счет собственных средств выдает ипотечные кредиты, отвечающие следующим требованиям:

1.Обеспечение кредита:

·   Кредит предоставляется под залог приобретаемого жилья на вторичном рынке недвижимости;

·   Права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству должны быть удостоверены закладной;

·   Дополнительное обеспечение – обязательно страхование жизни (здоровья) заемщика, приобретаемого жилья и права собственности на приобретаемое жилье;

·   В случае, если заемщик состоит в браке, то супруг выступает в качестве созаемщика по кредитному договору.

2.Параметры кредита:

По данной Программе банк выдает кредиты по собственным параметрам, согласованным с Агентством:

·   Срок кредита – по согласованию Агентства и банка;

·   Процентная ставка по кредитному договору – по согласованию Агентства и банка;

·   Валюта кредита - по согласованию Агентства и банка;

·   Порядок погашения кредита и уплаты процентов – ежемесячные аннуитетные (равномерные) платежи;

·   Досрочное погашение - по согласованию Агентства и банка.

3.Размер кредита:

·   Не менее 30% и не более 80% от рыночной стоимости и приобретаемого жилья;

·   Не менее 10 000 долларов США;

·   Размер кредита зависит от платежеспособности заемщика и рассчитывается в соответствии со стандартами Агентства.

Разработанными стандартами Агентства строго регламентированы с целью стандартизации и унификации требования:

·        К анализу платежеспособности заемщика;

·        К предмету залога;

·        К порядку оформления ипотечной сделки;

·        К процедуре выдачи и обслуживания кредита;

·        К процедуре выкупа закладной в случае дефолта.

Агентство берет на себя обязательство гарантировать выкуп выданного банком ипотечного кредита, соответствующего стандартами Агентства, путем приобретения закладной в случае наступления дефолта данной закладной.

Результатом реализации Программы станет увеличение уровня доступности ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками в рамках собственных программ для населения Санкт-Петербурга за счет либерализации требований к потенциальным заемщикам. Кроме того. Агентство надеется на снижение банками процентных ставок в результате перераспределения кредитных рисков.

Данная Программа рассчитана на банк, обладающий необходимыми лицензиями, материально-технической базой, а также финансовой возможностью выдавать долгосрочные кредиты за счет собственных средств, так как кредиты остаются на балансе банка и выкупаются Агентством только в случае наступления дефолта закладной.

Банк, работающий на ипотечном рынке, выдает кредит заемщику. Этот долг выкупается у банка специализированным агентством, которое необходимые денежные ресурсы для выкупа привлекает на вторичном ипотечном рынке. Выпуская закладные (ипотечные облигации), которые покупаются различными инвесторами – страховыми компаниями, пенсионными фондами, профучастниками рынка ценных бумаг и т.д., агентство обеспечивает возврат денежных средств в систему ипотеки для дальнейшего финансирования кредитов. Выплаты по выпускаемым облигациям гарантируются Правительством РФ. (рис.3.5)

Правительство

РФ

 Гарантии

 Ипотечные ценные бумаги

 Продажа кредитов

Кредит Жилье

Рис.3.5 Двухуровневая система кредитования в России

Существует и другой вариант привлечения денежных средств агентством. Под гарантии Правительства РФ возможно привлечение досрочного займа иностранных инвесторов, именно такой способ финансирования применялся в 2001г. в рамках «пилотного» проекта инвестиционного фонда «США-Россия»- TUSRIF – «Дельта-Кредит» в Санкт-Петербурге.

По программе фонда «Дельта-кредит» работают порядка 10 банков. Внедрение системы ипотечного кредитования, безусловно, сопряжено с преодолением ряда существенных трудностей, в числе которых:

Ø    Высокая стоимость заемных средств и, как следствие, невозможность широкого предоставления ипотечных кредитов населению по относительно приемлемым ставкам (хотя бы 15-18% годовых в валюте);

Ø    Несоответствие между необходимой длительностью ипотечных кредитов (5 и более лет) и неготовностью отечественных инвесторов к вложению в «длинные» эмиссионные бумаги;

Ø    Недоверие потенциальных инвесторов к непривычным для большинства из них ипотечным ценным бумагам, в том числе из-за недооценки их реальной надежности;

Ø    Высокая степень инфляционных ожиданий инвесторов и соответственно неготовность к вложениям в рублевые финансовые инструменты;

Сравнительный анализ перечисленных систем позволил сделать вывод о необходимости применения в РФ расширенной открытой модели ипотеки с возможностью альтернативного использования «немецкой» системы стройсбережений. Выбор «американской» модели обусловлен прежде всего возможностью ее быстрой реализации в значительных объемах, тогда как «немецкая» система требует значительного по времени начального периода накоплений средств физических лиц (от 2 до 10 лет).

Ипотечный банк может через агентство недвижимости направлять свободные денежные средства на строительство жилья и на покупку жилья на вторичном рынке. За счет сокращения числа посредников стоимость жилья станет дешевле, что может понизить процент за банковский кредит.

3.3 Основные программы ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге

В настоящее время рынок жилья в Санкт-Петербурге практически сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается инфраструктура рынка, корпоративная деятельность, риэлторских, оценочных, информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления.

В Петербурге действует три целевых программы ипотечного кредитования рамках Федеральной программы реализуемой под гарантии государства:

1. Целевая программа Санкт-Петербурга «Молодежи доступное жилье»

Создание условий для повышения уровня обеспеченности жильем молодых семей; привлечение в жилищную сферу дополнительных финансовых средств внебюджетных источников; развитие и закрепление положительных демографических тенденций в обществе; укрепление семейных отношений и снижение социальной напряженности в обществе.

2. Целевая программа Санкт-Петербурга «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социальное обслуживания населения».

Обеспечение по доступной цене жильем работников бюджетной сферы, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий; формирование и развитие рынка доступного жилья в Санкт-Петербурге; улучшение социальной защищенности работников бюджетной сферы и сохранение квалифицированных кадров; повышение престижа работы в бюджетной сфере; сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья другими категориями граждан.

3. Целевая программа Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования»

Создание условий для формирования и развития системы долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге, позволяющей получить жителям Санкт-Петербурга, имеющим соответствующие доходы, жилищный кредит на приобретение жилья; повышение уровня доступности получения долгосрочных жилищных кредитов жителями Санкт-Петербурга, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий

Активные участники программы:

ОАО Банк «Санкт-Петербург»

количество заемщиков:

За 2005 год: одобрено 176; выдано 107

За 2006 год: одобрено 157; выдано 59

Банк «Российский капитал»

количество заемщиков:

За 2005 год: одобрено 16; выдано 7

За 2006 год: одобрено 119; выдано 41

Банк «АК Барс»

количество заемщиков:

За 2005 год: одобрено 19; выдано 17

За 2006 год: одобрено 27; выдано 5

Банк «Евростарт»

количество заемщиков:

За 2006 год: одобрено 19; выдано 4

«Балтийский банк»

количество заемщиков:

За 2005 год: одобрено 7; выдано 6

За 2006 год: одобрено 10; выдано 5

В Санкт-Петербурге целевая программа «Молодежи доступное жилье» на сегодняшний день не реализована, молодежи предлагается жилье после реконструкции к этому жилью относятся старые постройки бывших заброшенных общежитий. Программа дорабатывается.

3.4 Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческого банка на примере банка «Санкт-Петербург»

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования.

ОАО Банк «Санкт-Петербург» - осуществляет ипотечное кредитование физических лиц и юридических лиц на приобретение готового жилья городской программы ипотечного кредитования.

Вы можете стать заемщиком ОАО Банк «Санкт-Петербург», если:

·                    отвечаете требованиям кредитоспособности, предъявляемым Банком к участникам данной программы;

·                    Ваш возраст от 18 лет, и к моменту окончания срока кредитования Вам исполнится не более 60 лет;

·                    Вы располагаете собственными средствами, достаточными для внесения первоначального платежа в размере не менее 30% от цены приобретаемой недвижимости;

·                    Вы имеете стабильный доход на последнем рабочем месте не менее 6 месяцев.

Условия кредитования:

Выделим семь основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

Оформление ипотечной кредитной сделки в банке «Санкт-Петербург» так же проводится в несколько этапов, при этом агент26 в своей повседневной работе осуществляет непосредственный контакт с сотрудниками кредитного отдела банка по вопросам информационного взаимодействия и юридического отдела банка по вопросам разъяснения порядка действия в сложных ситуациях по следующей схеме:

Ø    Этап 1. Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит:

По существу этап, на котором банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки

Ø    Этап 2. Сбор и перепроверка информации о заемщике и предмете ипотеки:

Этот этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе участвуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

Ø    Этап 3. Принятие решения кредитным комететом о предоставлении кредита:

Требования по страхованию:

§     страхование приобретаемой (для вторичного рынка) квартиры от рисков повреждения;

§     страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика;

§     страхование утраты права собственности на квартиру.

Общая стоимость всех трех видов страхования составляет 1% от стоимости квартиры.

Преимущества:

§     Возможность покупки квартиры при более низком доходе, чем тот, который необходим для обычных ипотечных программ.

§     Размер ежемесячных выплат значительно меньше, чем предлагают базовые ипотечные кредиты.

§     Возможность купить большую по метражу квартиру.

§     Возможность рефинансирования кредита через 7 лет.

§     Возможность досрочного погашения кредита через 6 мес. кредитования.

§     Первоначальный взнос составляет от 20% стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита, если кредит берется под покупку жилья на вторичном рынке. В случае если покупка осуществляется на первичном рынке, размер кредита не может составлять более 75% стоимости квартиры, под залог которой берется кредит, первоначальный взнос в этом случае - 10%.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5