Проблеми кинутих населених пунктів, актуальні для Росії і України, абсолютно не характерні для держав Центральної Азії і Закавказзі, де сільське населення продовжує рости, багато в чому завдяки високій народжуваності, що зберігається. Наприклад, в Узбекистані, Туркменістані, Таджикистані і Киргизії гостро стоїть проблема виділення нових земель під житлове будівництво в селах, що все більш розростаються. Навпаки, села, залишені жителями через етнічні конфлікти, з швидкістю блискавки заселяються представниками титульних національностей. Крім того, в містах цих республік спостерігається підвищений попит на квартири з великим метражем. Це пояснюється просто: сім'ї у городян тут теж великі. Вони складаються як мінімум з п'яти-шести чоловік, і тому одно-, двокімнатна квартира як постійне житло просто не сприймається.

Виникає парадокс: у республіках Центральної Азії і, у меншій мірі, Закавказзі виникненню попиту на житлі і, відповідно, зростанню цін сприяє не збільшення доходів населення, а перманентний демографічний вибух. А також той факт, що будівельний бум тут ще не починався, а старий житловий фонд поступово зношується.

Не можна не враховувати ще один чинник - населення? України, на жаль, старіє. Тому молоді люди, які мають сьогодні, скажімо, по дві батьківські квартири на одну сім'ю разом з живими батьками, через якийсь час матимуть ті ж дві батьківські квартири, але вже без батьків. А якщо вони купили в кредит квартиру ще і для себе, то теоретично може вийти, що через деякий час власником трьох квартир буде одна сім'я. Оскільки сучасна молодь не поспішає обзаводитися численним потомством, квартири пішов в світ іншої старшого покоління також виставлятимуться на продаж, що знову ж таки вплине на ціни на рухомість. Слід помітити, що поки падінню цін на нерухомість в крупних містах перешкоджає притока грантів з провінції. Проте міграційний резерв не безмежний. Крім того, в деяких регіонах намітилася тенденція до підвищення рівня життя - і люди вже не шукають щастя в столиці. Інше міграційне джерело - реемігранти (особливо з Ізраїлю), які після 11 вересня 2001 р. і посилення терористичної активності палестинців-смертників стали масово повертатися до України, створюючи попит на житлі, - також вичерпується. По-перше, він обмежений, а по-друге, серед мігрантів немало осіб пенсійного віку, яким двічі зніматися з місця не хочеться.

Ще один чинник - в будівництві вигідно легалізувати "брудні" гроші. В рамках реалізації Україною нових 40 рекомендацій FATF відмивати гроші через будівництво стане складніше, відповідно, в будівництво вкладатимуть менше. У крупних містах за ринок будівництва житла розвернулася запекла боротьба, оскільки монопольне положення тут займають державні "горстрої". Вони і сьогодні одержують під будівництво кращі ділянки землі. У решти забудовників регулярно виникають проблеми із землевідведенням, тому вони борються за те, щоб всі гравці на ринку були рівноправні ж. До чого це може привести, неважко здогадатися: спершу міста-мільйонники будуть забудовані житловими багатоповерховими коробками, а потім ціни на житлі різко вкачаються через надлишок пропозиції. Тому, як ні парадоксально, тільки монополізм колишніх державних будівельних організацій поки зволікає момент обвалу цін на первинному ринку житла. Проте у тому, що рано чи пізно це відбудеться, сумніватися не доводиться. Хоча б тому, що корпорації, які сьогодні на хвилі економічного зростання активно вкладають гроші в нерухомість, з початком економічного спаду будуть її реалізовувати. А в період економічного спаду доходи у населення знижуються.

Потрібно відзначити, що іноземні інвестори віддають перевагу одному з двох шляхів виходу на український ринок. Перший - це придбання вже готових об'єктів з орендарями. Другий - це загальне створення проекту, в якому бере участь українська сторона.

Рівень прибутковості інвестицій в комерційні об'єкти в Україні складає 12-15% в рік. Тоді як, ринки комерційної нерухомості в центральноєвропейських державах - Угорщини, Чехії і Польщі вже знаходяться на етапі насичення і демонструють миттєве зниження прибутковості комерційних об'єктів - до 6% в рік.

Тому недивно, що іноземців Україна "інтригує" вигідними, порівняно з іншими країнами, умовами для примноження капіталу: термін окупності торгової нерухомості - 3-5 років, офісної - 5-8 років, а в Європі термін окупності торгової і офісної нерухомості - 10-15 років і 12-15 років відповідно.

Структура ринку офісної нерухомості поки що не відрізняється кількісною досконалістю: наприклад, в Києві загальна площа професійних офісних центрів складає - 539, 000 квартир м. (9-10% ринку), а непрофесійних, часто адаптованих під офіси житлових квартир або колишніх науково-дослідних інститутів досягає - 4,6 млн. квартири м. (90% ринку). Це найнижчий показник в регіоні Центральної Європи: у Варшаві об'єм професійної офісної нерухомості складає близько 2,4 млн. квартири м., в Празі - 1,9 млн. квартири м. і в Будапешті - 1,6 млн. квартири м. На думку генерального директора консалтингової компанії "Colliers International Ukraine" Сергія Сергиенка, в столиці не вистачає 4,5 млн. квартири м. офісних приміщень. За умови щорічного будівництва 300, 000 - 400, 000 квартир м. офісів, дисбаланс між попитом і пропозицією вдасться скоротити в 2025 році до 1,5-2 млн. квартири м.

Марта Костюк - аналітик девелоперської компанії "DTZ Zadelhoff Tie Leung - Kyiv" вважає, що дефіцит офісної нерухомості є основним двигуном стрімкого підвищення цін і орендних ставок. У 2005 році орендні ставки на київські офісні приміщення класу "А" збільшилися на 5-10%, класів "В+", "В" і "С" - на 10-12%. Це набагато вище за середньоєвропейський рівень. На початку червня 2006 року, орендна ставка (без урахування ПДВ і операційних витрат) на столичні офіси класу "А" склала $ 30-55/кв. м., класу "В+" - $ 28-40/кв. м., класу "В" - $ 20-30/кв. м. і класу "С" - $ 15-20/кв. м. А ось ціни на офісні приміщення в Києві наступні: клас "А" - $ 2500-6000/кв. м., клас "В+" - $ 2000-2800/кв. м., клас "В" - $ 1800-2000/кв. м. і клас "С" - $ 850-1000/кв. м.

Це зовсім не відлякує іноземних інвесторів. Впродовж останніх чотирьох років, вони виявляють величезну цікавість до офісної нерухомості. Перша операція по перепродажу відбулася в кінці вересня 2003 року: група іноземних інвесторів викупила у американського інвестиційного фонду - київський бізнес-центр "Артем" площею 10,000 квартири м. за $ 15-17 млн. Операція по купівлі-продажу київського бізнес-центру "Леонардо" стала найдорожчій в історії ринку комерційній нерухомості. У квітні 2006 року акціонери банку "Форум" продали діловий центр "Леонардо" площею 13, 000 квартир м. і з щонайвищими в столиці орендними ставками - $ 58-70/кв. м. - ірландській інвестиційно-будівельній компанії Quinn Group приблизно за $ 80-100 млн. Цього року очікується продаж офісних центрів класу "А" - "Айсберг", "Домінант" і "Podil Plaza" площею 19,000 квартири м. за орієнтовною ціною - $ 50 млн.. Інвестором і забудовником центру була турецька девелоперськая компанія Demir Eurasian Investments Ltd.

Тенденція дефіциту якісних площ, зростання орендних ставок (на 15%) і небувалої інвестиційної активності спостерігається і в сегменті торгової нерухомості. За інформацією заступника директора "Української Торгової Гільдії" Віталія Бойко, після Києва, рейтинг потенційної привабливості обласних центрів для ухвалення рішень про інвестування в об'єкти торгової нерухомості виглядає таким чином:

Дніпропетровськ

Донецьк

Харків

Запоріжжя

Одеса

На шляху інвестиційної діяльності відомих іноземних рітейлерів зустрічаються - інституційні ризики, складна система оформлення прав на землю, бюрократизація місцевих органів влади і невизначеність регуляторних процедур. У німецької мережі Metro Cash&Carry постійно були проблеми з регіональною владою, які доводилося вирішувати навіть на президентському рівні.

Іноземні рітейлори - представники непродовольчої і змішаної групи товарів можуть розраховувати на успіх. У них на руках такі козирі, як великі знижки, досвід роботи за новими торговими технологіями і уміння організувати ефективну сервісну підтримку. Найбільша європейська мережа з продажу будматеріалів Praktiker AG, який є підрозділом німецької Metro, вже заявила про наміри до 2008г. створити в Україні 7 магазинів, будівництво яких варто - $ 100-140 млн.

Вітчизняні рітейлори з побоюванням жорсткої конкуренції чекають анонсований вихід на ринок інших іноземних мереж: німецьких - Media Markt, KarstadtQuelle AG, Kaufhoff і OBI; американського Wall Mart, іспанської ZARA, французьких - Carrefour, Tati і Auchan; шведських ІКЕА і H&M; норвезької Dressman і інших. Британська Dixons Group вже підписала договір про придбання до 2011г. контрольного пакету акцій російської компанії "Ельдорадо" (яка контролює 18,3% київського ринку електроніки і побутової техніки). Могутня австрійська компанія Immoeast Immobilien Anlagen AG (яка володіє 102 комерційними об'єктами в Східній Європі загальною площею 1,3 млн. квартири м.) з метою виходу на український ринок планує провести рекордну для Віденської біржі емісію акцій на суму - 3 млрд. євро. А йорданська компанія Universal Star Co два місяці тому продала київський торговий центр "Піраміда" площею 16,700 квартири м. лондонським інвестиційним компаніям 1849 PLC і Real Estate Advisors за $ 25 млн.

Миколаївська обласна асоціація фахівців з нерухомості (МОАФН), яку очолює директор агентства нерухомості «Чумацький Шлях» П. Мойсол, провела чергове засідання. Учасники засідання обговорили питання, які цікавлять як ріелторов, так і рядових городян. Один з них - перспективи ринку нерухомості міста Миколаєва.

Слід відзначити, що в даний час в місті діють 50-60 агентств нерухомості, які надають послуги в покупці-продажу житла і інших об'єктів.
Із зростанням конкуренції однозначно ставиться питання про вироблення цивілізованих правил взаємостосунків в цій сфері. На сьогоднішній день ріелторськая діяльність в Україні не регламентується ніякими законами. Плани по законодавчому врегулюванню діяльності агентств нерухомості існують з початку 90-х років. У 1999 році був виданий Указ президента України про ріелторськой діяльність, що передбачає врегулювання відносин у сфері здійснення операцій з нерухомістю. Але проект закону про ріелторськой діяльність, поданий на розгляд Верховної Ради президентом, парламент відхилював.

Ріелтори не обійшли увагою і питання, яке цікавить миколаївців: чи може змінитися вартість житла? Ця тема в грудні минулого року обговорювалася на засіданні прес-клубу реформ. Тому миколаївцям вже знайома точка зору одного з учасників круглого столу, керівника агентства нерухомості «Номінал» і члена МОАФН І. Руденко. Кожен учасник засідання висказав свою точку зору. Але всі вважають, що в Миколаєві сьогодні немає підстав говорити про зниження вартості житла. У 2006 році міська інспекція ГАСКа прийняла 29 житлових об'єктів загальною площею 79 812 квартир м. З них 11 багатоповерхових будинків. Для півмільйонного міста це показники невисокі, хоча миколаївські будівники за підсумками 2006 року і піднялися на 12 місце по Україні. У місті продовжується будівництво перспективних житлових районів - «Сонячний» і «Волосіні 2». Цей процес розрахований не на один рік.

Тому говорити про те, що миколаївський ринок нерухомості перегрітий, передчасно. І. Руденко відзначила: «Можливо, ринок нерухомості і перегрітий, але ще немає того, хто зможе його остудити».

Голова МОАФН П. Мойсол вважає, що зростання вартості квадратних метрів житла взаємозв'язане з рівнем інфляції в Україні і до даного показника слід додати ще 5-10%. Тенденції на ринку нерухомості повинна показати весна, що наближається.

На думку директора УТБ «Миколаївська нерухомість 2000» І.Біоносенко, зростанню цін сприяє іпотечне кредитування, яке активізується з приходом нових філіалів банків до р. Миколаєва. Банки не можуть допустити зниження цін на нерухомість, під яку вони видають кредити. У Миколаєві вже більш півсотні філіалів банків, а в місто «рвуться» і інші.
Не дивлячись на уповільнення зростання середнього класу, в місті не зменшується число осіб, охочих відкрити свій бізнес. А це збільшує число потенційних позичальників банків на придбання нерухомості.

У поточному році «вимальовуються» перспективи роботи з Державною іпотечною установою. Хоча і більш жорстко, але продовжує працювати програма по забезпеченню молоді кредитами. Питання про введення податку на нерухомість також залишається дискусійним. Можна припустити, що даний податок дозволить стимулювати процес ефективнішого використовування об'єктів нерухомості. Проте розраховувати на його введення в 2007 році і навіть в 2008 році проблематично.

На думку ріелторів, збільшення вартості комунальних послуг лише сприятиме зростанню цін на квартири, особливо на їх оренду. Якщо раніше припускали, що самотні люди, пенсіонери позбавлятимуться від зайвої площі, тобто продаватимуть великі квартири, те рішення судів про заборону виселяти квартиронаймачів за несплату комунальних послуг припинить цей процес. Принаймні, масового продажу трикімнатних квартир в Миколаєві сьогодні не спостерігається. Січень, званий ріелторами за уповільнені операції «п'яним місяцем», на відміну від минулих років, виявився на превеликий подив активним для ринку нерухомості. Як то кажуть, все тече, все міняється. Істинне положення справ з вартістю житла покаже час.

Ще один з найпопулярніших видів споживчих кредитів - кредит на купівлю автомобиля - є певним балансом інтересів кредитора і позичальника. Банки захищені від ризику неповернення наявністю автомобіля як ліквідної застави. Проте висока конкуренція вимагає від банкірів все далі йти назустріч клієнту, покращуючи умови кредитів. А значить, ризикувати.

Один з прикладів такого ризику - експрес-кредитування. Рішення по такому кредиту ухвалюється протягом однієї години, а з документів необхідні тільки паспорт і права. Проте, деякі банки "страхуються" наданням такого кредиту тільки на покупку автомобіля вітчизняного виробництва. Це один з найбільш ризикових на справжнім момент кредитів, вільно поширених в автосалонах, що продають вітчизняні автомобілі. Простота оформлення, пакет документів, що складається з одного-двох документів, швидкість оформлення привертають недбайливих позичальників, не дивлячись на високі ставки по цьому виду автокредитування, оскільки несумлінний позичальник у принципі віддавати кредит не збирається. Зростанню неповернень, на жаль, багато в чому сприяють неохайні менеджери ділерів, одержуючі відсотки від реалізації автомобілів, яких не турбує, чи буде повернений банку кредит чи ні.

Ризик неповернення автокредитів більшість банкірів оцінює спокійно - 1-2%. Зрозуміло, зберегти таку оцінку дозволить зміцнення інфрастуктури цього ринку. Позитивну роль зіграє упровадження супутніх структур у вигляді кредитних бюро і колекторних агентств, сприяючих зниженню ризиків при видачі кредитів і роботі з проблемною заборгованістю.

Отже, якщо банкіри відчувають себе в секторі автокредитування досить безпечно, то чого слід чекати їх клієнтам? Самі представники банків упевнені, що до насичення ринку ще далеке. Беручи до уваги темпи зростання продажів автомобілів на українському ринку минулого року, можна сміливо говорити те тому, що бум автокредитування продовжиться. Про це свідчать те, що у більшості українців, що мають середній достаток, з'явилася можливість придбати автомобілі в кредит. За прогнозами, в кредит продаватиметься не 20-30% нових машин як зараз, а 60-80%.

Найближчими роками об'єм кредитування швидко ростиме. Ставки по автокредитах знижуватимуться через реальне зниження вартості ресурсів. Крім цього банки оптимізуватимуть і інші умови видачі кредитів, наприклад, розмір первинного внеску зменшуватиметься. Таким чином, узяти автомобіль в кредит буде простіше.

Проте більшість банкірів зниження ставок не обіцяють, рахуючи рівень 9% річних у валюті пороговим. Потрібно сказати, що вже зараз багато банків дісталися до якоїсь межі, нижче за яке ставки найближчим часом не опустяться, - це 9% річних. Крім того, термін п'ять років також зараз є максимальним. На більший термін банки поки не готові видавати автокредити.

Що стосується якостей процедури видачі кредитів, то багато претендентів нового автомобіля стикаються із специфічним "пакетом" послуг: автомобіль певної марки в певному салоні можна купити на кредит в певному банку і з обслуговуванням у встановленій страховій компанії. Деколи у клієнта створюється враження, що частина послуг йому нав'язується, причому по досить високій ціні. Проте банкіри упевнені, що чекати "розформовування" цього "пакету" не доводиться, - для самих банків подібні пропозиції є ще однією страховкою. Пакетні продукти є компромісом інтересів автосалону, банку, страховика і в більшості випадків вигідні для позичальника.

Банкіри вважають, що давати кредити на покупку уживаних автомобілів дуже ризиковано. Тому вартість таких позик вища, ніж на нові машини, а процедура їх оформлення складніша.

Основний ризик при видачі кредитів на придбання автомобілів полягає у тому, що застава недостатньо ліквідна. Тобто у разі неповернення позики у банку немає гарантії, що забезпечення (уживану машину) можна буде вдало продати.

Тому, згідно умовам більшості фінустанов, перший внесок по кредиту на покупку автомобіля, що був в експлуатації, досягає 25-30%. Це на 5-10% більше, ніж при видачі позики на придбання нової машини.

Середні ж ставки по позиках на придбання уживаного автомобіля і нового, як правило, не відрізняються. Але комісії і витрати на оцінку уживаної машини додатково «накидають» 1-1,5% до її вартості. Крім того, за умов більшості банків, на момент закінчення кредитного договору вік автомобіля не повинен перевищувати семи-восьми років.

Особливо фінустанови неохоче дають гроші на покупку уживаних машин вітчизняного виробництва і країн СНД. Більшість банків не надає таких кредитів, побоюючись швидкого зносу цих автомобілів і втрати їх вартості. Якщо позика все ж таки видається, первинний внесок може вирости до 30% (в порівнянні з 20-25% на іномарки). Термін, на який надається позика, у випадку з вітчизняними засобами пересування знижується до трьох років (на іномарки звичні п'ять-шість років).

Процедура оформлення документів на кредит відрізняється, залежно від того, де ви купуєте автомобіль -- в салоні, що працює за програмою Тrade-in (обмін старих машин на нові), або у фізичної особи.

У салонах продаються тільки 2-3% всіх уживаних автомобілів, і їх вартість тут на 1-5% дорожча. У більшості салонів укладені генеральні угоди з банками, у тому числі і про кредитування на покупку автомобілів, що були в експлуатації. Ви приходите і вибираєте машину, яка вам подобається. Після цього наші фахівці відділу продажів уживаних автомобілів готують необхідну для фінустанови документацію. Як правило, вони роблять власну характеристику автомобіля з вказівкою його ринкової вартості. Але деякі банки присилають своїх представників, щоб ті підтвердили оцінку.

Зі всіма документами покупець йде в банк. Там їх уважно вивчають, і у разі позитивної відповіді видають позичальнику на руки гарантійний лист. З ним він приходить в салон і робить передоплату. У різних банках вона складає 20-30% від вартості машини. Потім в салоні виписують рахунок, надають договір і інші документи для реєстрації автомобіля на покупця.

Після того, як банк упевниться у наявності свідоцтва про реєстрацію, він оплачує залишок суми, і покупець може забрати машину. Між продавцем і покупцем повинен бути присутнім елемент довіри. Спочатку машина оформляється на покупця, потім банк може укласти з ним договір про надання кредиту і лише після цього видати гроші. Діє принцип «вранці стільці -- увечері гроші».

Більшість же операцій по покупці уживаних автомобілів полягає між фізичними особами. І вітчизняне законодавство вимушує здійснювати їх, в основному, по «сірих» схемах. Якщо врахувати, що продавець машини повинен заплатити 13% підхідного податку від його вартості, а також 3% перерахувати до Пенсійного фонду, то стає зрозумілим, чому в більшості випадків ціна автомобіля при оцінці співробітниками ДАІ істотно занижується (природно, по проханню покупця).

Це є каменем спотикання для банків, які надають кредити на покупку уживаних машин. Більшість з них ставить умову, щоб в договорі купівлі-продажу або довідці-рахунку указувалася реальна вартість автомобіля. Але знайти людей, готових добровільно віддати 16% до бюджету, не так вже легко.

Втім, деякі фінустанови вже зуміли знайти вихід з цієї ситуації. Вони розробили програму кредитування, при якій сума видаваної позики не залежить від ціни автомобіля, вказаної в договорі купівлі-продажу або довідці-рахунку. Вартість, яка фігуруватиме в договорі, для нас не принципова, навіть якщо ціна операції буде 1 грн. Весь пакет документів оформляється в банку, оцінка машини робиться силами управління споживчого кредитування . Потім їх фахівець разом з учасниками операції виїжджає до нотаріуса, укладає необхідні договори, супроводжує, при необхідності, до органів ДАІ. У його присутності продавець одержує гроші і пише необхідну розписку про те, що вони одержані в повному об'ємі, і розрахунок вироблений.

Таким чином, щоб уникнути кредитних ризиків необхідно диверсифікувати кредитний портфель банку та обмежити кількість кредитів на нерухомість та автомобілі.

РОЗДІЛ ІІІ. ВДОСКОНАЛЕННЯ МЕТОДИКИ ОЦІНКИ КРЕДИТОСПРОМОЖНОСТІ

3.1.Вдосконалення кредитної політики банків в Україні.

Беззаперечним є твердження, що правильна організація процесу кредитування, розробка ефективної і гнучкої системи управління кредитними операціями виступає основою фінансової стабільності і стійкості комерційних банків. У сучасних умовах з метою забезпечення організації ефективної кредитної діяльності комерційні банки розробляють власну кредитну політику і застосовують практичні механізми її реалізації.

Кредитна політика комерційного банку є системою грошово-кредитних заходів, що проводяться банком для досягнення певних фінансових результатів, і є одним з елементів банківської політики. Кредитна політика банку визначає завдання і пріоритети кредитної діяльності банку, засоби і методи їх реалізації, принципи і порядок організації процесу кредитування.

Кредитна політика розробляється з урахуванням стратегії і тактики банку у сфері управління активними операціями і визначає основні напрями кредитної діяльності:

- стандарти і критерії діяльності банківських працівників, що відповідають за видачу кредитів;

- основні дії менеджерів, які ухвалюють стратегічні рішення про кредитування;

- принципи оцінки і контролю за якістю управління кредитною діяльністю в банку.

У загальному вигляді кредитна політика повинна відображати такі ключові моменти:

- організація кредитної діяльності;

- управління кредитним портфелем;

- контроль за кредитним процесом;

- ліміти по окремих видах кредитування;

- механізм супроводу кредитного договору (кредитний моніторинг);

- формування резерву для відшкодування втрат по кредитних операціях.

Найважливішою задачею кредитної політики є ефективна оцінка кредитоспроможності позичальника. Вибір методу оцінки кредитоспроможності позичальника вимагає ретельного розгляду. Українські комерційні банки розробляють власні внутрішні положення і методики аналізу кредитоспроможності позичальників, в основу яких встановлені методичні рекомендації Національного банку України відносно оцінки комерційними банками кредитоспроможності і фінансової стабільності позичальника.

Практика роботи з Положенням «Про порядок формування і використовування резерву для відшкодування можливих втрат по кредитних операціях банків» свідчить про наступний:

самостійно розроблені банками критерії оцінки кредитоспроможності позичальників часто завищують їх клас, що приводить до штучного поліпшення реального фінансового стану позичальника і зменшення суми розрахунку резерву;

- класифікація одного і того ж позичальника в різних банках істотно відрізняється.

Головною проблемою при складанні методик оцінки якості потенційних позичальників в Україні, по-перше, є якісний підбір показників, необхідних для проведення об'єктивної оцінки потенційних позичальників, оскільки саме від них залежить результат аналізу фінансової звітності підприємства, а, отже, і група ризику, до якої будуть надалі віднесені позичальники. По-друге, інформація, на підставі якої проводиться аналіз позичальників, представлена в Україні формою 1 «Баланс підприємства» і формою 2 «Звіт про фінансові результати і їх використовування», які надаються за певний звітний період (квартал, півріччя, 9 місяців і рік), як правило, передуючий аналізу і складаються на певну дату. Таким чином, дані носять статичний характер і при першому обігу позичальника в банк визначити тенденції поліпшення або погіршення в його діяльності практично неможливо. По-третє, коефіцієнти, використовувані для аналізу, не завжди можуть дати об'єктивну характеристику фінансового стану позичальника у зв'язку з інфляцією, особливостями перехідного стану в економіці України, специфікою діяльності позичальника залежно від галузевої приналежності, що вимагає порівняння з середньогалузевими показниками за відсутності необхідної для порівняння інформації. Крім того, бухгалтерська звітність дуже часто не підтверджена аудиторською перевіркою і може містити явно спотворену інформацію, внаслідок чого її достовірність ставиться під сумнів.

В цілому, методика визначення фінансового стану і кредитоспроможності позичальника не завжди дає можливість зробити однозначний висновок про кредитоспроможність, оскільки різні показники можуть відповідати різним класам і достатньо розпливчатими є критерії їх оцінки. Через ці недоліки слідством застосування вказаних методик на практиці є високий рівень помилковості фінансових рішень. Підтвердженням цього є значна кількість проблемних кредитів в кредитному портфелі банку. Зрозуміло, по кожній позиці існує ризик неповернення кредиту через непередбачені події. Банк може проводити політику видачі кредитів тільки надійним позичальникам, але тоді він упустить багато прибуткових можливостей. В той же час, якщо виникнуть труднощі з погашенням кредиту, це обійдеться банку дуже дорого. Тому розумна кредитна політика направлена на забезпечення балансу між обережністю і максимальним використовуванням всіх потенційних можливостей прибуткового розміщення ресурсів.

Всі ці аспекти ретельніше враховані і зважені банками зарубіжних країн, де використовуються сучасніші підходи в оцінці кредитоспроможності позичальників, які базуються на використовуванні MDA - моделі прогнозування банкрутств ; і моделі комплексного аналізу (на основі експертних оцінок аналізу економічної доцільності надання кредиту: “правила шести Сі” , “CAMPARI”, “PARTS”, “PARSER” і ін.)

Крім того, з метою удосконалення управління кредитними ризиками при оцінці кредитоспроможності позичальника українським банкам, необхідно врахувати і розробку нових підходів вивчення людського чинника, який є однією з серйозних перешкод. Співробітники банку, відповідальні за конкретний кредит, можуть не докладати про тривожні сигнали, через страх бути покараним за те, що вони створили для банку складну ситуацію. Більш того, практика показує, що дуже часто кредитні ризики, навіть після того, як вони були виявлені і привели до появи проблемних кредитів, виявляються більш негативними, чим вважали співробітники кредитного відділу. Таким чином, витрачається дорогоцінний час. Але ситуація може виявитися ще гірше, якщо керівництво банку, знаючи про виникнення проблеми, приховує їх і одночасно намагається компенсувати втрати шляхом видачі нових ризикованих (проблемних) кредитів.

Крім вищенаведеного (людського) чинника, який необхідно враховувати при управлінні кредитними ризиками і в методиках оцінки кредитоспроможності позичальника за фінансовими показниками, також необхідно відстежувати і нефінансові тривожні сигнали виникнення проблемних кредитів. Слід звернути увагу на наступні нефінансові сигнали:

припинення контактів позичальника з працівниками банку, а також необгрунтовані затримки, в отриманні фінансової звітності особливе тоді, коли кредитний договір містить умову, яка вимагає надання інформації впродовж певного періоду часу.

різкі зміни в планах діяльності позичальника, несподівана радикальна зміна в керівництві компанії або несприятливі умови на ринку позичальника.

Саме такий круг позначених напрямів повинен стати предметом досліджень подальшого удосконалення методик оцінки потенційного позичальника українськими банками, та і кредитної політики в цілому.

3.2.Рекомендації щодо покращення Методики оцінки

кредитоспроможності ПриватБанку

Відомий ланцюжок зв'язаних подій: чим менше ризикує банк при наданні кредиту, тим менше відсоткова ставка, пропонована цим банком; чим менше відсоткова ставка, тим більше клієнтів звернеться саме в цей банк; чим більше клієнтів звернеться в банк, тим більший прибуток він одержить. І це - одна з основних ідей комерційної діяльності. Ризик, пов'язаний з неповерненням суми основного боргу і відсотків, можна значно знизити, маючи інформацію про те, чи виплатить позичальник гроші чи ні. Тому один з ключових моментів в кредитуванні -- визначення кредитоспроможності потенційного позичальника. Рішення про надання кредиту повинне бути результатом обґрунтованого аналізу і оцінки. Реальні висновки і пропозиції за наслідками оцінки кредитоспроможності позичальників дозволяють уникнути в процесі банківської діяльності невиправданих ризиків при здійсненні кредитних операцій.

Найефективнішої з погляду відбору і подальшого «відсіву» неблагонадійних позичальників, повернення якими одержаного кредиту викликає сумніви у банку, а також зниження кредитного ризику кредитного портфеля і, отже, комерційного банку в цілому, є методика «Визначення кредитного рейтингу позичальників», яка застосовується ПриватБанком.

Оцінка кредитоспроможності рейтинговим способом дозволяє кількісно виразити вплив кожного чинника і з достатнім ступенем точності визначити клас клієнта. Кожному чиннику в системі оцінки кредитоспроможності привласнюється певний бал (вага), який виражає значущість його в цій системі в цілому і щодо інших чинників. Оцінка кожного показника визначається шляхом множення показника на його рівень. А сукупна характеристика кредитоспроможності одержує кількісний вираз у вигляді суми оцінок всіх показників. На основі цього кількісного виразу визначається клас позичальника.

У той же час методика оцінки кредитоспроможності позичальника ПриватБанку має ряд недоліків. Зокрема до них відносяться:

незначна кількість балів, яка нараховується за показниками, характеризуючими кінцеві результати господарської діяльності і ефективність використовування фінансових ресурсів;

по використовуваній методиці ПриватБанку, за якісні показники нараховується 20-30% від загальної суми кількості балів. Тому, можна зробити висновок, що ПриватБанк недостатньо надає увагу кінцевим показникам роботи позичальників;

дана методика включає значну частину загальних показників, таких як термін проживання в данній місцевості позичальника; освіта; кредитна історія ; структура доходів і інші показники загального характеру;

значне ранжирування позичальників по класах кредитоспроможності (5 класів: “А”, “Б”, “В”, “Г”, “Д”). Крім того, позичальників класів “Г” і “Д” недоцільно розглядати на предмет видачі кредиту. Їх слід об'єднати в один клас. Таким чином досить чотирьох класів кредитоспроможності “А”, “Б”, “В”, “Г”.

по деяких фінансових коефіцієнтів бали завищені у зв'язку з тим, що шкала нарахування балів спрощена, причому різниця балів максимальна -- 25, мінімальна -- 0.

При оцінці кредитоспроможності позичальника необхідно збільшити кількість фінансових коефіцієнтів, які комплексно характеризують фінансове положення . До них необхідно віднести показники, які характеризують фінансовою стійкість позичальника, його платоспроможність, ефективність використовування власних засобів, рентабельність або прибутковість. Запропонована методика оцінки кредитоспроможності є ранжируванням позичальників по чотирьох класах “А”, “Б”, “В”, “Г” з такими балами:

клас “А” -- 60 балів і більше;

клас “Б” -- від 45 до 60 балів;

клас “В” -- від 30 до 45 балів;

клас “Г” -- менше 30 балів.

Дана методика оцінки кредитоспроможності позичальника, звичайно ж, не може повністю виключити кредитний ризик, але все таки дає можливість глибше і всебічно вивчити потенційного позичальника, є оптимальним, і значення фінансових коефіцієнтів об'єктивніше характеризують фінансовий стан клієнтів.

Не дивлячись на всі недоліки, цей спосіб є жорсткішим при проведенні оцінки фінансового стану позичальників, а, отже, і ефективнішим, оскільки шляхом ретельного відбору потенційних клієнтів знижує, тим самим, ступінь ризику, властивого кредитній діяльності банку.

Подальший розвиток ПриватБанку у сфері кредитування базується на продуманій стратегії. Серед її основних напрямів:

подальші удосконалення всіх аспектів кредитної діяльності і оптимізації організаційної структури з метою забезпечення якісно нової системи управління банком;

використовування комплексного програмно-цільового підходу до планування діяльності банківської установи;

оптимізація кредитних вкладень по рівню галузевого ризику з урахуванням потенційної ефективності;

збільшення об'єму і видів кредитування з метою успішної реалізації концепції банку;

поліпшення маркетингової діяльності (перш за все шляхом встановлення оптимальних кредитних ставок і залучення нових позичальників).

3.3. Оптимізація роботи з проблемними кредитами

Особлива увага в процесі кредитування надається своєчасності сплати позичальником чергових внесків в погашення позики і відсотків по ній. Оскільки по кожній позиці існує ризик непогашення боргу через непередбачені обставини, банк прагне видавати кредити найнадійнішим клієнтам. Проте він не повинен упускати можливостей розвивати свої позикові операції і за рахунок надання кредитів, пов'язаних з підвищеним ризиком, оскільки вони приносять вищий дохід. Враховуючи назад пропорційну залежність між рівнями ризику і прибутковості позикових операцій, банк повинен будувати свою кредитну політику так, щоб забезпечувався баланс між обережністю і ризиком. Надмірна обережність позбавляє банк багатьох прибуткових можливостей, а надмірна ризикована створює загрозу втрати не тільки доходу від відсотків, але і позичених засобів.

В той же час неприйняття своєчасних заходів до недопущення фінансових проблем у позичальника приводить не тільки до несплати позики і відсотків. Збиток в цьому випадку для банку значно більше. По-перше, підривається репутація банку, оскільки велика кількість прострочених кредитів може привести до падіння довіри вкладників і інвесторів і до загрози неплатоспроможності банку. По-друге, втрати від позикових операцій підвищують загрозу відходу з банку кваліфікованих працівників через зниження можливостей їх матеріального стимулювання. По-третє, банк вимушений виробляти додаткові витрати, пов'язані із стягненням проблемної позики. По-четверте, певна частина позикового банківського капіталу заморожується в непродуктивних активах. Названі втрати за своїми розмірами можуть набагато перевищити прямий збиток від непогашення боргу.

Труднощі з погашенням позик можуть виникати з різних причин, найпоширенішими з яких є: помилки і упущення самого банку, допущені при розгляді кредитної заявки, розробці умов кредитного договору і подальшому контролі; неефективна робота клієнта, що одержав позику; чинники, які не знаходяться під контролем банку.

Серед причин непогашення позик, залежних від самого банку, слід зазначити: необгрунтовано ліберальне відношення до позичальника при розгляді заявки на кредит; неякісно проведена оцінка кредитоспроможності позичальника; погана структуризація позики; помилки в оцінці забезпеченості позики; неповне віддзеркалення в кредитному договорі умов, що забезпечують інтереси банку; відсутність контролю за позичальником в період погашення кредиту (обстежень, перевірок забезпечення і ін.).

Основні причини виникнення проблемних позик (позик, по яких виникають труднощі з їх погашенням і сплатою відсотків), залежні від клієнта, пов'язані із слабким керівництвом , погіршенням якості продукції і роботи, помилками в оцінці ринків збуту, із слабкістю контролю за станом фінансів, що виявляється в зростанні дебіторської заборгованості, непродуктивних витрат і ін.

До чинників виникнення труднощів з погашенням кредиту, які не знаходяться під контролем банку, відносяться: погіршення економічної кон'юнктури, зміна політичної ситуації і законодавства і т.д.

Якнайкращою мірою є розробка спільно з позичальником плану заходів для відновлення стабільності позичальника і усунення недоліків в його роботі. Якщо цей захід не дасть необхідних результатів, банк повинен забезпечити свої інтереси, зажадавши платіж по позиці, продажі забезпечення, пред'явлення претензій до гаранта і т.п. Самий крайній захід - постановка питання про оголошення позичальника банкротом, але це якнайменше бажаний шлях як для банку, так і для клієнта.

У роботі по стягненню проблемних позик банк повинен діяти швидко, без зволікання, оскільки якщо позичальник затримає розрахунки за своїми зобов'язаннями перед іншими організаціями і підприємствами (постачальники, податкова служба, страхова організація) раніше, ніж виникне вимога банку, останньому доведеться перебувати в довгій черзі кредиторів, що вимагають відшкодування довга.

Залежно від форми забезпечення кредиту банк застосовує різні способи примусового стягнення боргу і відсотків але йому у разі відсутності у позичальника найближчим часом реальні перспектив розрахуватися з ним.

Якщо позика видана під заставу майна, банк одержує задоволення своїх вимог до позичальника з вартості закладеного майна в порядку, визначеному в договорі застави. Звичайно це здійснюється шляхом зарахування виручки від реалізації продукції на позиковий рахунок позичальника, минувши його розрахунковий рахунок, до повного погашення позикової заборгованості. Проте загальна сума прямих зарахувань на позиковий рахунок виручки від реалізації продукції не повинна перевищувати суми, вказаної в договорі застави.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5