Недвижимость как объект гражданских прав

Во-первых, исключительно объекты недвижимого имущества обусловливают особенности вещных прав на них - вещных прав с бременем особого содержания, которое не может сопровождать вещные права на любое иное имущество. Все имущественные выгоды от юридического обладания недвижимой вещью, возможностью распорядиться ею сопровождаются вытекающей из существа данного объекта ответственностью и обязательствами социального характера. Право собственности на недвижимость - право "высшего порядка", требующее максимума осмотрительности, заботливости и прочности как объективного, так и субъективного свойства.

Во-вторых, существо объектов недвижимости и в индивидуальном проявлении, и в совокупности обусловливает их правовую связанность, поскольку различного рода недвижимые вещи "заполняют" собственный, определенный исключительно для данных объектов "уровень" правового пространства. В отличие от иных объектов гражданских прав недвижимость "непрерывна": юридическая граница одного объекта недвижимости является юридической границей другого.

В-третьих, юридическая взаимосвязанность недвижимых вещей, обусловленная: а) объективно-физической связью материально недвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим и, что более важно, равнохарактерным и неизменным присутствием "единой публичной составляющей" в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве (законодательство о недрах, природоохранное законодательство и т.д.) и в меньшей степени в частном, - настолько высокого порядка, что позволяет сделать вывод о связанности системного уровня. Такая связанность не может не отразиться на существе каждого из объектов недвижимого имущества проявлением особых, системных признаков (свойств).

Системные признаки недвижимого имущества - это такие свойства (особенности) недвижимого объекта гражданских прав, которые характеризуют юридическую (а в отдельных случаях и фактическую) взаимосвязь, взаимозависимость и взаимоположение недвижимых вещей как в структурном построении системы объектов, так и в проявлении этой системы в общей совокупности всех объектов гражданских прав.

Суммативная система представляет собой простейшую, линейного порядка конструкцию, объединяющую все без исключения объекты гражданских прав, отнесенные законодательством к недвижимости. В настоящее время объектами недвижимого имущества признаются:

- участки недр;

- земельные участки;

- объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно;

- здания;

- сооружения;

- воздушные и морские суда;

- суда внутреннего плавания;

- космические объекты;

- предприятия как имущественные комплексы;

- иные имущественные комплексы;

- нежилые и жилые помещения.

В данном перечне не рассматриваются предусмотренные законодательством части отдельных объектов недвижимости: а) части земельных участков (ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 Земельного кодекса РФ); б) части участков недр (ст. 26 Закона о государственной регистрации); в) части помещений (ст. 26 Закона о государственной регистрации); г) части жилых домов (ст. ст. 558, 673 ГК РФ, ст. 15 Жилищного кодекса РФ); д) части квартир (ст. ст. 558, 673 ГК РФ); е) части предприятия как имущественного комплекса (ст. 132 ГК РФ) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Гришаева С.П., Эрделевского А.М. - М., Юрайт. 2006. - С. 242..

Все перечисленные недвижимые вещи, рассматриваемые в единстве, общности, представляют собой построение более высокого порядка, чем простая совокупность объектов, лишенная и юридической, и фактической внутренней взаимосвязи, не имеющая какой-либо определенной структуры (физический конгломерат). Объективность и построения недвижимых вещей, и структурных связей ее элементов выражается, во-первых, в однопорядковом по жизненной значимости для субъектов и объективном (вне этих субъектов) материальном существовании исследуемых объектов гражданских прав и, во-вторых, в силу прямого указания законодателя Тресцова Е.В. Проблемы развития законодательства о недвижимом имуществе: теория и практика // Правовые вопросы строительства. - 2006. - № 1. - С. 22..

Объективный, материальный "прообраз" объектов недвижимого имущества - вещь, причем вещь определенного уровня и значимости. Этот уровень, как правильно отмечается в литературе Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. Крашенинникова П.В. 2-е издание, исправленное и дополненное. - М., Спарк. 2001. - С. 14., устанавливается самим перечнем объектов недвижимости (земельный участок, здание, сооружение и т.д.), который предопределяет основные качественные и - в рассматриваемом ракурсе - системные признаки этих объектов, в частности такие, как равновеликая экономическая ценность, тождественно-существенная значимость публичной составляющей, доступность фискальному "сопровождению". Автономность совокупности недвижимых вещей как сущностный признак системы выражен и в особенностях способов формирования единства, своего рода "путей включения" в состав недвижимости тех или иных объектов. Как уже отмечалось, таких путей два. Первый - природного, объективного свойства, выраженный в легальном отнесении к недвижимым вещам всего, "что прочно связано с землей", то есть объектов, "перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно". Второй - в положении ГК РФ о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Других способов изменения существующего описываемого единства объектов недвижимого имущества нет. Следует учитывать, что оба пути ограничивают свойства потенциальных недвижимостей. Первый - естественными, природными признаками вещей Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 5 июня 2003 г. № А55-1879/2003 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 9. - С. 24. (прямыми - связь с землей и неперемещаемость, косвенным - значимостью объекта), второй - характером самой системы объектов недвижимого имущества, который (пусть в меньшей степени жесткости, чем упомянутые природные признаки) исключает даже законодательным путем включение объектов, не отвечающих устоявшимся в совокупности общим рамкам. Именно по этой причине в совокупность недвижимостей не включаются вещные права Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Абова Т.Е., Кабалкин Ю.А., Мозолин В.П. - М., Юрайт. 2004. - С. 225., хотя иные национальные правовые системы, формирующие единения недвижимых объектов по иным критериям, это допускают (Франция, Италия).

Иллюстрацией отторжения линейной системой недвижимых вещей "чуждого" элемента может служить реализация возможности залога права (доли в нем) на недвижимое имущество. Российское гражданское законодательство о залоге и ипотеке предусматривает залог имущественных прав, в том числе права аренды, в порядке, предусмотренном для залога недвижимости (ипотеки). Провозглашенное правило об ипотеке имущественных прав как объекта недвижимости не получило дальнейшего законодательного и правоприменительного развития в этом направлении. Законом о государственной регистрации прав вещное право (или доля в нем) на недвижимую вещь к недвижимому имуществу не относится, а сама ипотека относится к ограничениям (обременениям) недвижимости. Равным образом и по аналогичным основаниям не нашли отражение в указанном Законе такие "нетипичные" объекты, приравненные к недвижимости, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, государственная регистрация которых также нетипична и осуществляется в особом порядке.

Таким образом, даже простая, суммативная система объектов недвижимого имущества на примерах об имущественных правах на недвижимость и об особом порядке регистрации прав на весьма специальные объекты (воздушные суда, космические объекты и т.д.) демонстрирует свойства, характерные исключительно для относительно единых, системных образований. И связь с землей как основание отнесения вещи к недвижимости, и возможность законодательного "пополнения" перечня недвижимого имущества естественным образом ограничены имеющейся совокупностью недвижимостей, представляющейся не физическим конгломератом "ценных" объектов, но системным единением со структурными взаимосвязями юридически однопорядковых элементов. Публичная составляющая объектов недвижимости служит связующим системным признаком лишь отчасти и является в значительной степени характерным свойством, чем системным признаком.

Изложенное позволяет утверждать о наличии общей системной совокупности всех указанных законом недвижимых вещей и, следовательно, сделать ряд итоговых выводов о практической значимости описанной суммативной системы.

Во-первых, эта система выстраивает общий порядок (уровень, критерии отбора и т.д.) материальных объектов, ретранслированных в правовую материю в качестве недвижимых вещей.

Во-вторых, определяет два исчерпывающих пути дополнения и изменения совокупности недвижимости: а) оценочно-явочный (связь с землей и неперемещаемость) и б) законодательный.

В-третьих, существующая первичная система недвижимого имущества не воспринимает, "отторгает" иные объекты, не соответствующие предустановленным недвижимыми вещами, уже состоящими в системе, критериям.

В-четвертых, система определенным образом "выравнивает" и минимизирует публичную составляющую недвижимых вещей, стремится придать элементам своей структуры максимальную оборотоспособность, отвечающую частноправовой сущности самой системы.

В-пятых, суммативная система объектов недвижимого имущества входит в качестве подсистемы в "вышестоящую" совокупность имущества - систему объектов гражданских прав в целом, взаимно воспринимая черты последней и транслируя ей собственные особенности.

В-шестых, исследуемая система служит основой для собственных подсистемных образований (многоквартирного дома, предприятия как имущественного комплекса и т.п.).

В-седьмых, оказывает существенное влияние на законотворческую деятельность и правоприменительную практику в сфере как гражданско-правового, так и межотраслевого регулирования, в том числе в смежных отраслях - жилищном праве, земельном праве и т.д.

Комплексная система объектов недвижимого имущества представляет собой более сложное, цельное построение, следующее по уровню за суммативной совокупностью. Комплексная система помимо всех, характерных для суммативной системы свойств обладает и своими собственными особенностями. Первая такая особенность заключается в том, что рассматриваемая совокупность по числу элементов (недвижимых вещей) всегда в более или менее значительной мере уступает суммативной. Вторая - в комплексном единении наиболее эффективно проявляется свойство объектов гражданских прав, именуемое в литературе как иммобилизация Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. - СПб., Юр. центр Пресс. 2002. - С. 345.. Третья, наиболее важная особенность комплекса как совокупности недвижимого имущества заключается в обязательном, объединяющем недвижимые вещи в системное построение начале. Таким началом, основанием, "стержнем" является целевое назначение комплекса. В гражданском законодательстве комплексная система недвижимого имущества воплотилась в двух объектах - предприятии (ином имущественном комплексе) и кондоминиуме.

Предприятие как имущественный комплекс представляет собой в качестве объекта гражданских прав имущество в его самом широком правовом значении, что подтверждается и в приведенном в абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ составе имущественного комплекса (предприятия). В него могут входить недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения и т.д.), движимые вещи (сырье, инвентарь и т.д.), имущественные права (права требования), имущественные обязанности (долги), объекты интеллектуальной собственности (наименование, знаки обслуживания и т.д.) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) / Под ред. Садикова О.Н. - М., Инфра-М. 2006. - С. 273..

По мнению В.А. Дозорцева, имущество, обозначенное ГК РФ в качестве объекта прав (ст. 128), может быть только в виде материальных вещей, ограниченных в пространстве, а обязательственные требования и другие права на объекты, не имеющие вещественного характера, даже в обособленном виде никак не могут входить в число объектов права собственности. "Провозглашение объектом права собственности обязательственных прав и обязанностей или даже распространение на них хотя бы в какой-то части правового режима объекта права собственности безусловно ошибочно и способно вызвать лишь недоразумения на практике". Только в единственном исключительном случае, считает В.А. Дозорцев, допускается вхождение обязательственных прав в качестве элемента (и только) имущественного комплекса как объекта права - когда таким объектом выступает в экономическом обороте предприятие. Состав предприятия как имущественного комплекса и место в нем имущественных прав будут более подробно рассмотрены далее; в данном случае речь идет о неповторимости, сложности и определенной противоречивости понятия предприятия как объекта прав Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. - М., МЦФЭР. 1998. - С. 232..

Подчеркивая своеобразие этого имущества, законодатель применил термин "имущественный комплекс". Это свидетельствует о том, что все элементы, составляющие имущество предприятия, должны быть объединены, тесно связаны между собой, подчинены единой цели использования. Термин "комплекс" подчеркивает внутреннее единство всего имущества предприятия: "Комплекс (от латинского complexus - связь, сочетание) - это совокупность предметов или явлений, составляющих одно целое" Большой энциклопедический словарь. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Прохоров А.М. - СПб., Норинт. 1998. - С. 557..

Так, Образовательная автономная некоммерческая организация "Волжский Университет им. В.Н.Татищева", г. Тольятти Самарской области, обратилась в арбитражный суд с иском к Открытому акционерному обществу "Фосфор" о признании права собственности на трансформаторную подстанцию, пожарный водоем, танцплощадку, расположенные по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе, д. 12.

Из материалов дела усматривается, что 27.10.2003 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого Открытое акционерное общество "Фосфор" передало в собственность Образовательной автономной некоммерческой организации "Волжский Университет им. В.Н.Татищева" нежилое здание, два корпуса здания лечебно-профилактического учреждения, курортную столовую со зрительным залом, гараж, овощехранилище, летнюю эстраду, кинобудку, насосную, водолечебницу, расположенные по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе,12. Факт передачи недвижимости подтвержден актом приема-передачи от 27.10.2003.

Переход права собственности на объекты недвижимости от ответчика к истцу подтвержден имеющимися в материалах дела свидетельствами о государственной регистрации права собственности Образовательной автономной некоммерческой организации "Волжский Университет им. В.Н.Татищева".

Указанные выше объекты недвижимости составляли ранее недвижимое имущество санатория-профилактория "Русский Бор". В числе данных объектов на территории бывшего санатория-профилактория "Русский Бор" находятся танцплощадка, трансформаторная подстанция и пожарный водоем.

Истец считает, что танцплощадка, трансформаторная подстанция и пожарный водоем, расположенные по адресу: Самарская область г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе, д. 12, являются принадлежностью к главной вещи - недвижимому имуществу, переданному ответчиком истцу по договору от 27.10.2003; в связи с чем в соответствии со ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации должны следовать судьбе главной вещи, то есть должны быть переданы в собственность истца.

Однако в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не доказаны обстоятельства, на которые он ссылается в подтверждение своих исковых требований, а именно: не подтвержден статус принадлежности к главной вещи у спорных объектов недвижимости.

Судом установлено, что трансформаторная подстанция, танцплощадка и пожарный водоем объемом 100 куб. м переданы Открытому акционерному обществу "Фосфор" Фондом имущества Самарской области по договору передачи имущества № 50 от 27.02.95 в собственность Акционерного общества в качестве вклада в уставный капитал.

Данные объекты недвижимости состоят на балансе Открытого акционерного общества "Фосфор" и включены в налогооблагаемую базу по налогу на имущество как самостоятельные объекты недвижимого имущества, о чем свидетельствует справка конкурсного управляющего Открытого акционерного общества "Фосфор" от 17.01.2006. Согласно указанной справке спорные объекты обладают и самостоятельной балансовой стоимостью.

Кроме того, в материалы дела представлены технические паспорта на каждый из спорных объектов недвижимости, где указаны технические характеристики строений как самостоятельных объектов недвижимости. Данные технические паспорта не содержат сведений о том, что указанные в них объекты недвижимости каким-либо образом технически неотделимо связаны со строениями, приобретенными истцом по договору купли-продажи от 27.10.2003.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу о правомерности вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

Основания приобретения права собственности предусмотрены ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, к числу которых относится, в частности, приобретение права собственности на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении имущества.

Спорные помещения танцплощадки, трансформаторной подстанции и пожарного водоема в состав выкупленного по договору имущества не вошли, в связи с чем договор купли-продажи от 27.10.2003 не может являться основанием для приобретения права собственности истца на спорные объекты недвижимости.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно сослался на ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная правовая норма содержит характеристику некоторых специфичных объектов гражданских прав и не предусматривает самостоятельных оснований возникновения права собственности на них. Согласно ст. 135 Кодекса принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Однако договором от 27.10.2003, в котором предмет четко определен, предусмотрена передача в собственность Образовательной автономной некоммерческой организации "Волжский Университет им. В.Н.Татищева" только нежилого здания, двух корпусов здания лечебно-профилактического учреждения, курортной столовой со зрительным залом, гаража, овощехранилища, летней эстрады, кинобудки, насосной, водолечебницы, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе,12.

С учетом изложенного ссылка на ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить правовым обоснованием возникновения у истца права собственности на танцплощадку, трансформаторную подстанцию и пожарный водоем. Возможность перехода вещи из государственной собственности в собственность коммерческой организации безвозмездно не предусмотрена ни общими нормами гражданского законодательства, ни специальными нормами законодательства о приватизации Постановление ФАС Поволжского округа от 15 июня 2006 года по делу № А55-25484/05-46//Вестник ВАС РФ.- 2006.- № 8.- С.56..

Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Общим имуществом кондоминиума являются: предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования.

Определенная целостность, общность элементов имущественного комплекса, таким образом, является одним из основных отличительных признаков предприятия как объекта гражданских прав. Вместе с тем ни предприятие как имущественный комплекс, ни кондоминиум нельзя однозначно отнести к собственно недвижимым вещам. Известно, что законодатель применяет три термина для обозначения исследуемых объектов: недвижимая вещь, недвижимое имущество и недвижимость. В литературе справедливо отмечалось, что недвижимость и недвижимое имущество являются более широкими, комплексными понятиями, включающими в себя иные, кроме недвижимой вещи, объекты гражданских прав Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 96; Лапач В.А. Указ. соч. - С. 356.. Комплексные недвижимые объекты гражданских прав в данном контексте обозначены как иллюстрация более организованной системы по сравнению с суммативной совокупностью недвижимых вещей.

Высшим по структурным взаимосвязям и прочности юридической конструкции единением выступают синтетические системы объектов недвижимости. Входящие в состав данной системы однопорядковые элементы (недвижимые вещи) настолько тесно и глубоко взаимосвязаны, настолько единое целевое назначение превалирует над другими свойствами данной совокупности, что синтетическое построение недвижимых вещей юридически трансформируется в единый имущественный объект в форме сложной вещи.

Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом Гришаев С.А. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. - 2007. - № 3. - С. 42..

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. вступил в силу с 31 января 1998 г. Он не имеет обратной силы и применяется к правоотношениям, которые возникают только с введением его в действие. Поэтому права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаются действительными и не требуют дополнительной государственной регистрации. Но по желанию обладателя этих прав государственная регистрация может быть произведена Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) (издание третье, переработанное и дополненное) / Под ред. Ткача А.Н. - М., ЗАО Юстицинформ. 2006. - С. 23..

Во исполнение ст. 9 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав" Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. во всех субъектах Российской Федерации созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К их компетенции относятся признание и подтверждение от имени государства бесспорного права на недвижимое имущество.

Создание учреждения юстиции, как свидетельствует практика, положительно влияет на укрепление взаимодействия всех структур, участвующих в обороте недвижимости, способствует повышению доходов местных бюджетов, объективно влечет за собой реальное снижение криминализации на рынке недвижимости. Созданная система позволила сделать рынок недвижимости в России более "прозрачным" и привлекательным для инвесторов Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Часть. 1. - М., Статус. 1997. - С. 251..

Согласно Закону о регистрации учреждение юстиции по регистрации прав - государственный орган, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы документов, поданных на регистрацию прав или сделок с недвижимостью, соответствия их формы и содержания действующему законодательству Российской Федерации.

Учреждению юстиции предоставлено право принимать участие в правовом регулировании отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество, не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношений определенных субъектов по поводу индивидуализированного объекта недвижимости. В этом случае государственная регистрация приобретает также значение правоприменительной деятельности учреждений юстиции по изданию индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений, предметом которых выступает недвижимость Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. - М., Городец. 2000. - С. 145-146..

"Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является средством введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществляя его на принципах гласности и публичности" Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. - 2007. - № 1. - С.32.. Поэтому ст. 131 ГК РФ предусматривает осуществление регистрации в Едином государственном реестре с предоставлением информации о производственной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставить ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Сохраняется и фискальная цель государственной регистрации, которая была основной причиной ее создания за рубежом.

Таким образом, регистрация недвижимости выполняет следующие основные функции: представляет владельцам гарантии их прав на принадлежащее им имущество; дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие его сведения из Единого реестра (гарантии от мошенничества); создает систему контроля за расходами на покупку недвижимости Огородников В.В. Об итогах работы президиума Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации // Роль органов юстиции в правовом государстве: Материалы научно-практической конференции. - М., Российская правовая академия. 2002. - С.350..

Классик российской цивилистики Д.И. Мейер писал, что вопрос о признании права со стороны общественной власти стоит в тесной связи с приобретением права. Поскольку каждое юридическое отношение может прийти в соприкосновение с общественной властью, может нуждаться в ее охране, а это возможно только тогда, когда само существование права представляется несомненным.

Это последнее условие необходимо для того, чтобы общественная власть могла принять принудительные меры к осуществлению права. Поэтому возникновение права всегда должно быть обозначено "каким-либо резким следом", свидетельствующим о его существовании. И поэтому все законодательства очень дорожат наружным проявлением права, установлением наружного знака, обличающего его существование. Установление такого знака составляет "укрепление права" Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Бюллетень Министерства Российской Федерации. - 2007. - № 1. - С. 21..

То есть право может быть укреплено посредством совершения определенного акта, который служит надлежащим доказательством (знаком) того, что право возникло, изменилось, прекратилось и для участников правоотношения, и для третьих лиц Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л. - М., Международный центр финансово-экономического развития. 1998. - С. 292..

Принцип признания права собственности или иного права на недвижимое имущество только после государственной регистрации этого права приводится в целом ряде статей ГК. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает только с момента такой регистрации (ст. 219 ГК), право собственности у приобретателя по договору (п. 2 ст. 223) и иное право на недвижимость (п. 2 ст. 8 ГК) возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом. Сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях, предусмотренных Кодексом и Законом о регистрации (п. 1 ст. 164 ГК).

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа рассмотрел в судебном заседании дело по иску Частного предпринимателя Хенкина Романа Борисовича, г. Тольятти, к Обществу с ограниченной ответственностью "Эмиссия", г. Тольятти, о признании права собственности.

Согласно договору купли-продажи от 27.07.2001 истец являлся покупателем указанного здания магазина у Общества с ограниченной ответственности "Эмиссия" в соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в ГУЮ "Самарская областная регистрационная палата", о чем имеется свидетельство от 03.08.2001.

В этой связи требование о признании права собственности на помещение магазина, на который у истца уже установлено право собственности, заявлено неправомерно Постановление ФАС Поволжского округа от 14 августа 2003 года по делу № А 55-13837/02-2// Вестник ВАС РФ.- 2004.- №3.- С.45..

В исследуемых границах индивидуальное административное дело имеет своим содержанием достижение соответствующего требованиям законодательства официального признания прав конкретных лиц на объекты недвижимого имущества и на совершение сделок с ними. Данная цель достигается (или не достигается) в ходе совершения учреждением юстиции по регистрации прав ряда процессуальных действий, предписанных законом и представляющих собой стадии процессуального производства. Совокупность подобных стадий призвана обеспечить утверждение (подтверждение) соответствующих требованиям закона правомочий правообладателя недвижимого имущества. Соответственно, каждая стадия производства имеет определенную процессуальную нагрузку.

Стадийность регистрационной деятельности закреплена в ст. 13 Закона о регистрации. Поскольку в настоящее время в юридической литературе отсутствует деление процедуры государственной регистрации на стадии, автор предлагает разделить ее на следующие обязательные и факультативные стадии, каждая из которых имеет самостоятельное процессуальное значение:

а) прием документов, необходимых для осуществления государственной регистрации;

б) правовая экспертиза документов и проверка законности сделок с недвижимостью;

в) установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации;

г) принятие официального решения о регистрации или отказе;

д) внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ней;

е) совершение надписей на правоустанавливающих документах, выдача свидетельства о государственной регистрации права или решения об отказе в ней.

Названные стадии являются обязательными. Но регистрационное производство допускает и некоторые факультативные стадии. К ним относятся:

а) приостановление государственной регистрации;

б) обжалование отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. - 2006. - № 10. - С.22..

В последнем случае административно - процедурное производство в силу возникновения спорной (конфликтной) ситуации перерастает в административно-юрисдикционное производство.

Рассмотрим названные стадии более подробно.

Прием документов на государственную регистрацию может осуществляться по правилам ст. 16 Закона о регистрации. По общим правилам для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрирующий орган предоставляются:

а) заявление правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) лицами;

б) документ о плате за регистрацию;

в) правоустанавливающие документы необходимые для проведения государственной регистрации.

Перечень необходимых для государственной регистрации документов, в том числе правоустанавливающих, которые должны быть приложены к заявлению, содержится в ст. 17 и в отдельных статьях главы IV Закона о регистрации, а требования, предъявляемые к этим документам, - в ст. 18.

Важной гарантией защиты владельцев вещных прав от возможных злоупотреблений со стороны регистрирующих органов является запрет на истребование дополнительных документов, не предусмотренных Законом о регистрации, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

На этой стадии учреждение юстиции по регистрации прав изучает представленные для государственной регистрации документы с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Изучение документов проводится на предмет их подлинности и достоверности, на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент и в месте их издания.

При проверке законности сделки проверяется соответствие ее действующему законодательству. Законность сделок проверятся независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами; совершенных в нотариальной форме, простой письменной форме; сделок, заключенных органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Ст. 9 Закона о регистрации правовая экспертиза и проверка законности сделок не отнесена к исключительной компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав. Таким образом, их осуществление возможно и другим уполномоченным органом. В настоящее время учреждения юстиции по регистрации прав осуществляют их самостоятельно.

Страницы: 1, 2, 3, 4