p align="left">Данная стадия должна быть завершена до принятия решения о регистрации права или сделки, приостановлении или отказе в их регистрации. Для принятия такого решения п. 3 ст. 13 Закона о регистрации предусматривается месячный срок со дня подачи заявителем всех необходимых документов.

По результатам двух предыдущих стадий возможно наступление средней факультативной стадии, а именно вынесение решения о приостановлении государственной регистрации. Законом о регистрации в ст. 19 предусмотрен перечень оснований для приостановления государственной регистрации, а также порядок и сроки приостановления.

Приостановление государственной регистрации может проводиться по трем основаниям: по инициативе правообладателя, по инициативе учреждения юстиции, по судебному решению.

Основаниями для приостановления по инициативе регистратора являются:

- возникновение у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации;

- направление представленных документов на подтверждение их подлинности;

Основанием для приостановления по инициативе правообладателя является его письменное заявление или заявление уполномоченного им лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности.

В заявлении должны быть указаны причины для приостановления и срок приостановления. Однако Закон о регистрации не содержит перечня таких причин. Некоторые авторы высказывают мнения о том, что регистратор прав может принять решение о приостановлении только при наличии в заявлении уважительных причин, признанных исключительными. Ими приводится аналогия с нормами Гражданского процессуального кодекса РФ Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532. и Арбитражного процессуального кодекса РФ Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012., и к таким причинам они относят: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство; прекращение существования юридического лица либо его реорганизация; утрата гражданином дееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной командировке и др. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. Крашенинникова П.В. - М., Спарк. 1999. - С. 160..

Поскольку ст. 19 Закона о регистрации не установлено, что причины должны быть уважительными, представляется, что произвольно очерченным кругом уважительных причин могут нарушаться права граждан и юридических лиц. Из-за отсутствия четких критериев уважительности со стороны регистратора могут проявляться необоснованные нарушения прав заявителей, что является существенным недостатком Закона о государственной регистрации. По мнению автора, законодатель предоставляет правообладателям возможность самостоятельно определять причины (уважительные для него) для приостановления регистрации по его собственному письменному заявлению.

Основанием для приостановления также может быть определение или решение суда (например, об обеспечении иска). В этом случае государственная регистрация может быть приостановлена на неопределенный срок. Приостановление регистрации по указанному основанию является обязательным и должно оформляться соответствующим письменным решением регистратора.

Хотелось бы отметить, что ст. 21 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400. содержит такое понятие, как "отложение государственной регистрации ипотеки". Поскольку Закон об ипотеке является специальным по отношению к Закону о регистрации, при расхождении с нормами общего характера должны применяться специальные нормы.

Основаниями для отложения государственной регистрации ипотеки в соответствии со ст. 21 Закона об ипотеке являются:

- непредставление каких-либо документов, являющихся необходимыми для регистрации ипотеки в силу п. п. 2 и 3 ст. 20 Закона об ипотеке;

- несоответствие договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиям законодательства (например, несоблюдение нотариальной формы);

- необходимость проверки подлинности представленных документов, если у регистратора возникли сомнения;

- наличие судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, либо по поводу взыска на это имущество.

Во всех случаях, кроме последнего, государственная регистрация может быть отложена на срок не более одного месяца, а в последнем - до разрешения спора судом.

Ст. 13 Закона о регистрации, определяющая порядок проведения государственной регистрации, не содержит данной стадии. Законодателем в данном случае проявлена некорректность, так как принятие решения о регистрации, приостановлении регистрации или отказе в ней является основанием для внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП). Кроме того, срок принятия решения в Законе о регистрации четко не определен. При этом указано, что "государственная регистрация прав производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации", при этом не учтено, что в месяце может быть 30, 31, 28 или 29 дней. При этом некоторыми субъектами Федерации установлены ускоренные сроки государственной регистрации, за что взимается повышенная плата за регистрацию. Возникают вопросы: насколько обоснована такая градация. Вызвана ли ускоренная регистрация желанием заявителя или допускается произвол должностных лиц Назимкина О. Государственная регистрация прав на землю // Закон. - 1999. - № 6. - С. 84.. Представляется необходимым установить четкий срок принятия государственным регистратором решения о регистрации в календарных днях. Также в Законе не обозначена форма принимаемого решения (административный акт). И хотя законодатель признал учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственным органом, он не учел тот факт, что его решение - одностороннее юридически властное волеизъявление полномочного субъекта регистрационного отношения, т.е. индивидуально правовой акт Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2007. - № 1. - С. 23.. Если в отношении приостановления государственной регистрации или отказа в ней установлена письменная форма принятия решения с обязательным уведомлением о нем заявителя, то принятие положительного решения законодательно никак не оформляется. В Законе о государственной регистрации лишь предусмотрено удостоверение государственной регистрации.

Неоднозначную оценку вызывает и п. 1 ст. 14 Закона о регистрации, которым предусмотрено, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством, а государственная регистрация сделок - посредством специальной регистрационной надписи.

Субъекты Федерации решают вопрос принятия решения о государственной регистрации, приостановлении или отказе в ней по своему усмотрению.

Согласно ст. 20 Закона о государственной регистрации основаниями для отказа в государственной регистрации являются следующие:

- право на объект недвижимости не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом о регистрации (например, право найма жилого помещения);

- с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет право, ограниченное определенными условиями, не указало эти условия;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на этот объект недвижимости.

Таким образом, все основания для отказа в государственной регистрации можно разделить на две группы: окончательные и устранимые. К первой группе относятся основания, устранить которые заявитель не в силах, (например, смерть одной из сторон договора до его обязательной регистрации). Во втором случае у заявителей существует возможность повторно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации после устранения причин, послуживших основанием для отказа.

Решение об отказе должно быть принято в письменной форме с обязательным указанием мотивов для отказа в общий месячный срок, установленный для регистрации либо с учетом сроков, определяемых для приостановления государственной регистрации.

Мотивированное решение об отказе должно быть направлено заявителю в срок не позднее пяти дней после окончания срока регистрации. Специальный срок установлен Законом об ипотеке: в соответствии с п. 5 ст. 21 отказ в регистрации должен быть направлен в течение общего срока регистрации, т.е. определен более короткий срок для уведомления.

Согласно Закону о регистрации право считается возникшим, а сделка зарегистрированной именно с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП. В соответствии с п. 5 ст. 12 Закона о регистрации правила ведения ЕГРП определяются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. В настоящее время действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.. ЕГРП является единственным источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений (обременений) этих прав. П. 4 ст. 12 Закона о регистрации установлено, что ЕГРП, дела правоустанавливающих документов и книги учета являются вечными. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается.

Данная стадия тесно связана с предыдущей в отношении сроков. Остается открытым вопрос, должны ли эти две стадии совпадать по времени или между моментом принятия государственным регистратором решения и моментом внесения записей в Единый государственный реестр прав может быть временной промежуток. Представляется, что правильнее было бы определить указанные сроки в календарных днях, так как формулировка "не позднее чем в месячный срок" нечеткая, кроме того, как уже указывалось, в месяце может быть 28, 29, 30 или 31 день.

Совершение надписей на правоустанавливающих документах, выдача свидетельства о государственной регистрации права или отказа в государственной регистрации.

Закон о регистрации ввел понятие единого документа, подтверждающего произведенную государственную регистрацию, - свидетельство о государственной регистрации права.

Совершение специальных регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача свидетельства производится в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ по ходатайству правообладателей. Получение свидетельства является правом, а не обязанностью правообладателя, юридическое же значение имеет внесение записей в ЕГРП. В правилах ведения ЕГРП в разделе VIII "Удостоверение государственной регистрации прав и сделок" установлена форма свидетельства. Там же указано, что свидетельство о государственной регистрации права является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер. Этим же постановлением утверждена форма штампа регистрационной надписи, проставляемого на правоустанавливающих документах.

Совместным Приказом Министерства юстиции Российской Федерации, Министерства имущественных отношений Российской Федерации и Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу, Федеральной службы земельного кадастра № 194/16/1/168 от 3 июля 2000 года утверждена Инструкция "О порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах" Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2000. - № 33. - С. 27.. Данная Инструкция принята в целях обеспечения прав участников отношений, регулируемых законом о государственной регистрации. Поскольку выдача свидетельства о государственной регистрации права производится по ходатайству заявителя, то в Инструкции предлагается рекомендовать заявителям решать вопрос о представлении ходатайства о выдаче свидетельства на стадии подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Наконец, Законом о регистрации предусмотрена в качестве факультативной стадия обжалования отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним.

Важной гарантией прав заявителей является возможность обжаловать отказ в регистрации в судебном порядке. При этом граждане подают жалобы в суд общей юрисдикции, а юридические лица и граждане индивидуальные предприниматели подают исковые заявления в арбитражный суд.

Рассмотрев процедуру государственной регистрации по стадиям, можно отметить, что порядок, предусмотренный в ст. 13 Закона о регистрации, т.е. сначала проведение правовой экспертизы документов и проверка законности сделок с недвижимостью, а затем установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации фактически чрезвычайно близки по смыслу, может представлять собой одну стадию. Было бы логичным объединить их как по времени, так и по процедуре проведения. Таким образом, в ходе проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки регистратор одновременно сможет установить противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а значит - основания для отказа или приостановления государственной регистрации. Представляется необходимым законодательно выделить стадию принятия официального решения о государственной регистрации, приостановлении государственной регистрации или отказе в ней с принятием официального индивидуального административного акта и установить конкретный срок (в календарных днях) принятия решения до внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Должна быть упразднена государственная регистрация двух- и многосторонних сделок с недвижимостью (договоров). Такое упразднение оправдывается явной избыточностью регистрации и прав, и сделок одновременно.

В случаях, когда по соглашению сторон предусмотрена нотариальная форма сделок с недвижимостью, данное обстоятельство не должно становиться дополнительным к государственной регистрации финансовым бременем для участников соответствующих сделок. Целесообразно предусмотреть только государственную регистрацию исполнения сделок с недвижимостью.

Сложившаяся система органов, осуществляющих государственную регистрацию и технический учет жилых помещений, кадастровый учет земельных участков в Российской Федерации, громоздка, затратна и является сдерживающим фактором в развитии рынка недвижимости. В основном она складывалась до принятия действующего ГК, законодательство. Переходный характер системы названных органов породил параллелизм, дублирование функций.

Так в настоящее время кроме органов государственной регистрации недвижимости и сделок ней существуют территориальные органы по ведению государственного земельного кадастра в соответствии со ст. 9-11 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" Собрание законодательства РФ.- 2000.- № 2.- ст. 149. (в редакции Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации"). В соответствии с Лесным кодексом РФ материалы лесоустройства так же, как материалы иных обследований и изысканий, могут являться основанием для внесения в документы государственного земельного кадастра сведений о земельном участке.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. №1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» БТИ обязаны осуществлять техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда. Инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, кроме государственной регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимы для присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищной сфере.

Наличие нескольких органов затрудняет и затягивает оформление прав на недвижимое имущество. Необходимо передать функции регистрации недвижимости и сделок с ней, технического учета и земельного кадастра органам по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одним из главных недостатков, на наш взгляд, является сложность механизма компенсации причиненного вреда, вследствие чего выплата средств значительно отдалена во времени от момента наступления вреда и обусловлена одновременным наличием целого ряда условий:

- наличием вступившего в законную силу судебного решения о возмещении вреда;

- наличием предъявленного к исполнению исполнительного документа, выданного на основании данного судебного решения;

- отсутствием взыскания по исполнительному документу в течение года по причинам, не зависящим от лица, утратившего право собственности.

С момента обращения в суд с иском о возмещении вреда до момента истечения годичного срока со дня предъявления исполнительного документа к исполнению может пройти достаточно длительное время. Кроме того, лицо будет утрачивать право на компенсацию в том случае, если в течение года судебными приставами будет взыскана хотя бы одна копейка.

Также Законом не установлено правовое значение выплаты компенсации за счет казны с точки зрения дальнейших перспектив взыскания ущерба. В частности, Законом не определено, прекращается ли право требования взыскателя к должнику с момента выплаты компенсации и переходит ли к Российской Федерации право требования суммы выплаченной компенсации в порядке регресса. Полагаем, что ответы на эти вопросы должны быть только положительными.

Итак, как мы видим, статьи Закона, регулирующие вопросы ответственности, не только не создают действенного механизма, позволяющего реализовать права граждан, но порождают целый ряд вопросов как правового, так и юридико-технического характера. Нахождение ответов на данные вопросы делает необходимым совершенствование законодательной конструкции институтов ответственности и компенсации.

Мы полагаем, что в п. 2 ст. 31.1 Закона должны быть внесены дополнения следующего содержания: «Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось или произведено не в полном объеме в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб за вычетом фактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не может превышать один миллион рублей.

Право требования по исполнительному документу в сумме выплаченной компенсации переходит к Российской Федерации.

Выплата компенсации не лишает лиц, указанных в пункте 1 настоящей статьи, права требования выплаты по исполнительному документу реального ущерба в сумме, превышающей размер выплаченной компенсации. При этом требование Российской Федерации подлежит удовлетворению после взыскания с должника всей суммы реального ущерба, превышающей размер выплаченной компенсации.

В случае если риск утраты права собственности был застрахован, компенсация выплачивается в размере суммы реального ущерба за вычетом фактически выплаченного страхового возмещения и фактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не свыше одного миллиона рублей».

ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО СТАТУСА ОТДЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

3.1 Особенности правового статуса земельных участков

Обращаясь к рассмотрению заявленной проблемы, необходимо сделать несколько предварительных замечаний. Прежде всего, важно обратить внимание на то, что законодатель наряду с понятием "земельный участок" широко использует понятие "земля". Данные понятия нельзя признать тождественными. В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В Земельном кодексе РФ (далее - ЗК РФ) также можно выявить различные подходы к определению земли и земельного участка.

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ земля и земельный участок признаются разными объектами земельных отношений. При этом земля рассматривается как природный объект и природный ресурс. Можно в полной мере согласиться с мнением, что "земля как природный ресурс может быть объектом рационального использования и охраны... а земельные участки - объектами вещных прав и объектами оборота" Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения / Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. - М., Статут. 2005. - С. 380.. При этом именно земля является источником формирования такого специфического объекта гражданских прав, как земельный участок.

Определение земельного участка можно увидеть в различных отраслях современного российского законодательства. Но, к сожалению, эти определения не отличаются единообразием и приведены исключительно в целях применения того или иного законодательного акта.

Так, Налоговый кодекс РФ (ст. 389) определяет земельные участки как объекты налогообложения и считает таковыми "земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог".

Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 16. - Ст. 1801. выделяет три вида земельных участков (садовый, огородный и дачный), используя в качестве классификационного критерия наличие права на возведение жилого строения и хозяйственных сооружений, а также права регистрации в возведенном жилом строении.

Кроме того, упоминание о земельном участке в тех или иных аспектах правоотношений характерно и для других нормативных правовых актов (Лесной кодекс РФ Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278., Федеральный закон от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ "О землеустройстве" Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 26. - Ст. 2582., Градостроительный кодекс РФ Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 16., Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018. и др.).

Легальное определение земельного участка содержится в Земельном кодексе РФ Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147. и Федеральном законе от 2 января 2000 года № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" Собрание законодательства РФ. - 2000. - № 2. - Ст. 149. (далее - Закон о земельном кадастре).

Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Закон о земельном кадастре (ст. 1) дает более широкое понятие земельного участка, включая в него также все, что находится над и под поверхностью участка, с оговоркой о том, что это положение применяется с учетом федеральных законов о недрах, об использовании воздушного пространства и иных федеральных законов.

Следует отметить, что при определении земельного участка законодатель воспринял положение п. 1 ст. 261 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Кроме того, положения ст. 261 ГК РФ можно назвать дополняющими в отношении ст. 6 Земельного кодекса РФ, поскольку они не только определяют некоторые важнейшие признаки земельного участка - территориальную ограниченность, установление границ и отражение этих характеристик в документах, выдаваемых уполномоченными органами, но и устанавливают пределы осуществления права собственности на земельный участок.

В соответствии со ст. 261 ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Определяя место земельного участка в системе объектов гражданских прав, необходимо обратиться к ст. 128 ГК РФ. К объектам гражданских прав закон относит: вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информацию; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В качестве объекта гражданских прав земельный участок традиционно относят к вещи. Современная доктрина гражданского права определяет вещи как материальные, физически осязаемые объекты, являющиеся результатами труда и имеющие экономическую форму товара Гражданское право. Т. 1 / Под ред. Суханова Е.А. - М., Волтерс Клувер. 2004. - С.156..

Такое определение вещи характерно не только для российской науки гражданского права. Говоря о понятии вещей, Л. Эннекцерус указывал, что "речь идет о таких частях окружающей человека несвободной и способной попасть под его господство природы, которые существуют отдельно сами по себе и которые в обороте особо обозначаются и оцениваются" Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. - М., Изд-во иностранной литературы. 1950. - С. 11..

Если обратиться к истории цивилистики, то можно заметить, что земельный участок определялся как вещь только для целей правового регулирования, то есть считался вещью в юридическом смысле. "Земельному участку по его природе не присуща обособленность, которая позволила бы ему выступать в качестве вещи. Здесь понятие всегда покоится исключительно на том, что так установлено людьми. Решающим для вопроса о том, должна ли определенная часть земной поверхности рассматриваться только как часть земельного участка, или как целый земельный участок, или как ряд земельных участков, или как отдельные части различных земельных участков, - является не единое или различное хозяйственное назначение земель и не расположение и взаимное их соотношение, а (по общему правилу) то, как земли занесены в поземельную книгу"

Исходя из анализа ст. 261 ГК РФ можно сделать вывод, что и современное законодательство также определяет земельный участок как вещь только в целях регулирования гражданских правоотношений. При этом к признакам земельного участка, как уже отмечалось, можно отнести территориальную ограниченность и отражение состояния участка в документах, выдаваемых государственными органами по землеустройству.

По справедливому замечанию К.И. Скловского, "установление границ (наряду с местоположением) является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права" Скловский К.И. Применение законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. - М., Статут. 2004. - С. 35..

Говоря о земельном участке как о вещи, невозможно обойти вниманием классификацию вещей в зависимости от возможности раздела. В соответствии с ней вещи бывают делимые и неделимые. В соответствии с ч. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Применительно к земельному участку это правило отражено в п. 2 ст. 6 ЗК РФ. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, земельное законодательство допускает только такое деление земельного участка, в результате которого образуется новый земельный участок, то есть иной объект гражданского права. Это позволяет сделать следующий вывод: если в результате деления невозможно образовать самостоятельный земельный участок как объект прав (со всеми его характеристиками, в том числе кадастровым номером), основной участок должен признаваться неделимым. Кроме того, можно говорить о том, что в результате деления земельного участка он как объект прав перестает существовать. Появляются новые самостоятельные участки. Это довольно существенное положение, поскольку сегодня широко дискутируется вопрос о возможности (невозможности) части земельного участка быть объектом прав.

Ряд авторов, к которым можно присоединиться, говорят о невозможности участия в имущественном обороте части земельного участка, если она не выделена в соответствии с требованиями законодательства в самостоятельный объект Скловский К.И. Указ. соч. - С. 42; Степанов С.А. О неделимости объектов недвижимости / Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. - М., Статут. 2005. - С. 185.. Другие допускают такую возможность, основываясь на положениях ст. 6 Земельного кодекса РФ Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Голиченкова А.К. - М., БЕК. 2002. - С. 45.. Высказывается в литературе и "промежуточная" позиция, согласно которой часть земельного участка не может быть объектом только вещных прав, а на обязательственные права это ограничение не распространяется Пискунова М. Кадастр - всему голова // Бизнес-адвокат. - 2003. - № 24. - С.14..

Необходимо отметить, что проблема делимости земельного участка приобрела не только теоретический, но и практический аспект. В судебной практике отсутствует единообразие в оценке возможности части земельного участка быть предметом той или иной сделки.

Так, администрация муниципального образования обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка площадью 312 кв. м. Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, отказывая в удовлетворении кассационной жалобы и оставляя в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, указал следующее: "Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды обоснованно оценили договор как незаключенный, поскольку указанный в нем земельный участок, являющийся частью неделимого земельного участка, занятого недвижимостью, не прошел соответствующего кадастрового учета и не может быть определен в качестве самостоятельного объекта гражданского правоотношения" Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 августа 2005 года по делу № А11-8655/2004-К1-5/313 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 2. - С. 43..

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 16 марта 2004 года № 15671/03, отменяя ранее принятые судебные акты, в качестве одного из оснований отмены указал на то, что возможность требования о понуждении к заключению договоров купли-продажи частей земельного участка может быть реализована только после раздела земельного участка Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 марта 2004 года № 15671/03 // Вестник ВАС РФ. - 2004. - № 8. - С. 25..

Однако существует иной подход, допускающий самостоятельность части земельного участка в качестве предмета договора.

Так, оставляя в силе решение арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа подтвердил правомерность взыскания с арендатора земельного участка суммы задолженности по арендной плате, пени за просрочку внесения арендной платы, а также компенсацию расходов по земельному налогу. При этом следует учесть, что предметом договора аренды выступала необособленная часть земельного участка, предоставленного истцу (арендодателю) в 1995 году на праве постоянного (бессрочного) пользования Постановление ФАС Поволжского округа от 24 июня 2003 года по делу № А55-6158/02-13 // Правосудие в Поволжье. - 2003. - № 11. - С. 23.. Первый из изложенных подходов представляется наиболее обоснованным прежде всего с позиций нормативного правового регулирования.

Любой договор, направленный на передачу индивидуально-определенной вещи, предполагает наличие данных, позволяющих идентифицировать передаваемый объект, указание на характеристики, отличающие этот предмет от аналогичных. Применительно к земельному участку это означает в первую очередь описание и удостоверение границ.

Описание и удостоверение границ земельного участка осуществляются в соответствии с федеральными законами о земельном кадастре и о землеустройстве. В соответствии со ст. 1 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. При этом моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14).

В связи с этим хотелось бы обратить внимание на ст. 6 Земельного кодекса РФ, которая называет часть земельного участка в числе объектов земельных отношений.

Это дало повод некоторым авторам на основе тезиса о том, что "части земельных участков являются самостоятельными объектами земельных отношений, но только в случаях, прямо предусмотренных в Кодексе или иных федеральных законах", ссылаясь на нормы ЗК РФ, Федерального закона "Об ипотеке", сделать вывод о самостоятельности части земельного участка как предмета гражданско-правовых отношений Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Указ. соч. - С. 35 - 36.. Такой вывод представляется не вполне корректным ввиду особенностей гражданских и земельных отношений, различия которых обусловлены их природой. Земельные отношения согласно п. 1 ст. 3 ЗК РФ - это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Очевидно, что с данной позиции предмет регулирования земельного права есть область публичных отношений. В связи с этим положения ст. 6 ЗК РФ подлежат буквальному толкованию в том смысле, что части земельных участков вполне могут выступать объектами земельных, но не гражданско-правовых отношений. Так, для привлечения виновного лица к ответственности за нарушение земельного законодательства важен не столько факт сформированности земельного участка, сколько объективная сторона правонарушения, выражающаяся в определенных противоправных действиях. Однако для того, чтобы быть вовлеченным в имущественный оборот, земельный участок должен обладать четкими индивидуализирующими признаками и быть сформирован в точном соответствии с требованиями законодательства.

Кроме того, действующее законодательство направлено на разграничение сфер регулирования гражданского и земельного права, и чрезмерное употребление публичных элементов регулирования в частноправовых отношениях может привести к необоснованному ущемлению прав субъектов имущественного оборота и неопределенности в правах на земельные участки. Применение публично-правовых элементов в частном праве должно быть дозировано и, как отмечает Э.С. Гудков, как правило, "вызвано необходимостью определения границ экономической свободы в целях предотвращения экономического произвола" Гудков Э.С. Элементы публично-правового регулирования в гражданском праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2005. - С. 8..

Другие авторы, констатируя, что "обычно объектом земельных отношений, права собственности, иных производных от права собственности прав выступает земельный участок как единое целое" Крассов О.И. Юридическое понятие "земельный участок" // Экологическое право. - 2004. - № 2. - С. 11., в то же время допускают высказывания следующего характера: "Возникают ситуации, когда части одного и того же земельного участка могут использоваться разными лицами на разных титулах; когда участок используется одним лицом, но часть его используется на одном титуле, а другая - на ином; когда отдельные части одного и того же земельного участка имеют различный правовой режим. В таких случаях приходится выделять части земельного участка как отдельные объекты земельных отношений" Там же..

Однако данное утверждение может вызвать критические замечания. Вряд ли стоит с уверенностью утверждать, что один и тот же субъект может использовать часть земельного участка на ином титуле, нежели весь участок в целом. В отношении одного участка могут быть установлены права нескольких лиц. Если автор имел в виду сервитуты или договор аренды в отношении земельного участка, то в такой ситуации речь идет лишь об обременении всего земельного участка, но не об использовании части земельного участка на ином титуле.

3.2 Особенности правового статуса жилых помещений
Понятие "жилое помещение" производно от категории "жилище", широко используемой не только в отечественном и зарубежном законодательстве, но и в международном праве. Так, согласно ст. 25 Всеобщей декларации прав человека 1948 г. жилище должно соответствовать уровню, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния человека и его семьи.
Термин "жилище" используется и российским законодателем, причем определение "жилища" содержится не только в гражданском и жилищном, но и в уголовном и в уголовно-процессуальном законодательстве. Под жилищем понимается любое помещение, пригодное для постоянного или временного проживания людей (ст. 5 УПК, ст. 139 УК). Уголовно-правовое понятие "жилища" несколько уже, чем "место пребывания". К примеру, скамейка в парке, которая при известных обстоятельствах становится местом пребывания человека, по смыслу уголовного (материального и процессуального) законодательства в качестве жилища не рассматривается. К жилищу относятся только те места пребывания человека, которые представляют собой помещения. Правда, уголовно-правовое понятие помещения следует толковать достаточно широко, относя к нему не только недвижимые, как это имеет место в гражданском законодательстве, но и движимые материальные объекты. Для этих целей помещения - это не только здания, сооружения и их составные части, но и передвижные единицы: вагоны, фургоны, прицепы, баржи. Таким образом, не всякое жилище - недвижимость, а лишь такое, которое отвечает критериям, названным в законе Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. - 2005. - № 6. - С.88..

Страницы: 1, 2, 3, 4