асширительно должна толковаться и "пригодность для проживания людей". Она определяется на основании не столько объективных, сколько субъективных факторов. В частности, не имеет особого значения соответствие помещения санитарно-техническим нормам и правилам. Если лицо использует помещение для постоянного или временного проживания, то оно может рассматриваться в качестве жилища вне зависимости от его качественных характеристик. При таких условиях жилищем должно считаться не только благоустроенное жилое помещение, но и склад, заброшенное здание, цех и т.д. Согласно Определению Конституционного Суда от 12 мая 2005 года по смыслу пункта 10 статьи 5 УПК условием отнесения нежилых помещений и строений, не входящих в жилой фонд, к жилищу является факт их использования для временного проживания.

Гражданское законодательство, рассчитанное на регулирование прежде всего нормального хода общественных отношений (исключение составляют гражданские правонарушения), не может оперировать категориями уголовного права, которое применяется, когда соответствующие отношения приобретают аномальный характер. В этом смысле вполне объяснимо, почему гражданско-правовой режим жилого помещения не может распространяться, скажем, на убежище рецидивиста, скрывающегося по не приспособленным для жилья местам.

Впрочем, гражданское законодательство вообще не содержит понятия "жилище", которое носит в известном смысле собирательный характер. Вместо него, как правило, используется более четкий термин "жилое помещение", представляющее собой разновидность жилища.

ГК рассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288 - 293), так и обязательственного права (ст. 671 - 688). В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией "вещи". Однако специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

ЖК выделяет три признака помещения, необходимые и достаточные, по мнению законодателя, для того, чтобы считать его жилым, а именно: 1) его недвижимый характер, 2) изолированность и 3) пригодность для постоянного проживания граждан.

По мнению А.А. Иванова, непонятно, откуда могут взяться "движимые" помещения, если они всегда рассматривались как части зданий (сооружений), то есть объектов недвижимости Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. - 2005. - № 6. - С.88.. Отметим, что данный упрек справедлив в том случае, если рассматривать "помещение" сугубо как гражданско-правовую категорию, поскольку нормы иных отраслей законодательства относят к помещениям и движимое имущество. В частности, по смыслу уголовного законодательства помещениями являются сборно-разборные дома, вагончики, которые не отвечают признакам недвижимого имущества. Методологическая ошибка законодателя состоит в том, что недвижимый характер - один из признаков помещения в гражданско-правовом значении, а не признак помещения, являющегося жилым.

Известный дефект состоит и в выделении такого признака жилого помещения, как изолированность. Так, А.А. Иванов справедливо полагает, что, будучи частью здания или сооружения, любое помещение обладает свойством изолированности, поскольку любое помещение предполагает более или менее четкое (конструктивное) определение его границ. Таким образом, жилым следовало бы признать такое помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Все остальные признаки нужно относить к любому помещению, а не только к жилому Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. - 2005. - № 6. - С.88..

Причины неудачного выделения признаков жилого помещения проистекают из существенного недостатка определения, содержащегося в ч. 2 ст. 15 ЖК, которое, устанавливая, какое помещение является жилым, оставляет открытым вопрос о том, что же представляет собой помещение как таковое. Следует согласиться с А.А. Ивановым в том, что сначала требовалось определить, что такое помещение, а затем выделить признаки, которые присущи собственно жилым помещениям.

Первым признаком помещения является его недвижимый характер. К сожалению, будучи очевидным, данный признак помещения отражен в законодательстве лишь косвенно, в частности в определении "жилого помещения".

Вторым признаком помещения является его замкнутость или, используя терминологию ЖК, изолированность. Более подробное описание данного признака можно встретить в документах, регулирующих техническую инвентаризацию

Однако и этих двух признаков для формулирования определения "помещения" недостаточно. Логика подсказывает еще один. Помещение должно иметь вход. Действительно, потребительские свойства помещения заключены не столько в замкнутом контуре, сколько в ограниченном им пространстве. Этот вывод нетрудно сделать, обратившись к словарю С.И. Ожегова. Тот определяет помещение как "внутренность здания" или как "место, где кто-нибудь или что-нибудь помещается" Ожегов С.И. Словарь русского языка. - М., Слово. 1984. - С. 483.. Иными словами, помещение - это прежде всего пространство. Если отсутствует вход, то отсутствует и доступ к пространству, обеспечивающему удовлетворение потребительских свойств помещения. В связи с этим не могут быть отнесены к помещениям пустотелые трехмерные объекты недвижимости, не имеющие входа, к примеру полые архитектурные композиции. Напротив, если вход есть, то такой объект недвижимости следует рассматривать в качестве помещения. Термин "вход" следует понимать в данном случае в наиболее широком значении. В качестве входа может выступать не только дверной, но и оконный, а также любой иной проем, обеспечивающий доступ к внутреннему пространству.

Попытаемся соединить воедино признаки, которые характеризуют помещение. В результате можно сформулировать следующее определение.

Помещение - пространство, ограниченное замкнутым трехмерным контуром, который образует объект недвижимости и имеет вход.

В свою очередь, согласно п. 2 ст. 288 ГК к жилым относятся помещения, предназначенные для проживания граждан. Слово "предназначен" не вполне удачно для разграничения жилых и нежилых помещений, поскольку определяет характер помещения в зависимости от намерений пользователя. Получается, если лицо использует помещение для проживания (например, сарай), то, значит, такое помещение жилое. Напротив, если квартира предназначается для проживания домашних животных, то такое помещение по этой логике оказывается нежилым. Более удачно для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать признак "пригодности для проживания граждан", которое в отличие от категории "предназначенность" носит не субъективный, а объективный характер. Другое дело, что потребительские свойства жилого помещения, а именно пригодность для проживания граждан, определяют его функциональное назначение, т.е. предназначенность для проживания граждан.

По смыслу ч. 2 ст. 15 ЖК пригодность для проживания граждан предполагает соответствие помещения установленным санитарным и техническим правилам. Их перечень определен Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденным Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР № 529 от 5 ноября 1985 г. Бюллетень Министерства юстиции РСФСР. - 1986. - № 11. - С. 23..

По смыслу закона правовой режим жилых помещений, пригодных для временного проживания, несколько иной, нежели правовой режим жилых помещений, пригодных для постоянного проживания. Так, согласно п. 1 ст. 673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть только жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Факт отнесения к числу жилых помещений, пригодных для временного проживания, ряд авторов оценивал негативно. В частности, В.Н. Литовкин отмечал, что жилое помещение становится местом не столько жительства, сколько пребывания граждан, а это, как следствие, отражается в снижении санитарных и технических требований к нему Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. - 2001. - № 1. - С. 34.. По мнению упомянутого автора, применительно к жилому помещению в гражданско-правовом смысле речь должна идти о жилище в строго определенном, собственном значении этого слова, когда объект не обременяют другие цели его использования - отдых, социальное обслуживание, исполнение наказания, садоводство и т.д. Жилище в "чистом виде" должно быть местом постоянного или преимущественного проживания Там же. - С. 34..

Определенную сумятицу в указанный ход рассуждений внесла и ст. 15 ЖК, в которой законодатель вновь вернулся к традиционному определению жилого помещения в том смысле, что к жилым ЖК относит лишь помещения, пригодные для постоянного проживания.

Определенное объяснение неоднозначных шагов законодателя в части его колебаний между категориями "постоянное" и "временное" проживание состоит в недостаточно внятном разграничении категорий "пригодность" и "предназначенность".

Не должен вызывать сомнений тот факт, что жилое помещение может считаться жилым только в том случае, если оно соответствует установленным санитарным и техническим требованиям. При этом очевидно, что данные требования таковы, что их соблюдение предполагает возможность проживания в помещении как зимой, так и летом. В этом смысле помещение, действительно, является жилым только в том случае, если пригодно для постоянного проживания.

Между тем функциональное назначение помещения не влияет на разграничение помещений на жилые и нежилые. Иными словами, тот факт, что помещение функционально предназначено лишь для временного проживания (например, садовый или дачный домик, гостиница, общежитие), не является основанием для его исключения из числа жилых в том случае, если они объективно пригодны для постоянного проживания. Скажем, трудно подвергнуть сомнению уровень благоустроенности номера в пятизвездочной гостинице или корпоративном доме отдыха за городом. В то же время для постоянного проживания данные объекты функционально не предназначены.

ЖК устанавливает особый порядок определения границ жилого помещения. Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК в состав жилого помещения включаются также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Данный подход является странным, поскольку помещение представляет собой недвижимую вещь, элементы (части) которой лишены какой-либо самостоятельности и не могут рассматриваться в качестве объектов гражданских прав. Между тем в данном случае законодатель исходит из обратного и допускает наличие помещения в помещении. Принцип "матрешки" противоречит существующему применительно к объектам недвижимости принципу: придание самостоятельного юридического значения части целого исключает самостоятельность целого, превращающегося в этом случае в совокупность его частей. Кроме того, вызывает удивление тот факт, что по смыслу ЖК балконы, лоджии, веранды, террасы к жилому помещению не относятся. По сути, это означает, что указанные объекты участвуют в гражданском обороте отдельно от жилых помещений, а это, совершенно очевидно, нонсенс.

Согласно ст. 16 ЖК к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК).

Жилой дом как вид жилого помещения следует отличать от многоквартирного дома. Следует согласиться с А.А. Ивановым, что единственное отличие, при всей его условности, состоит в том, что в жилом доме не может быть квартир Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. - 2005. - № 6. - С. 90..

Данное обстоятельство влечет ряд важных юридических последствий. Если жилой дом как жилое помещение является объектом недвижимости - объектом гражданских прав, то многоквартирный дом суть не самостоятельный объект недвижимости, а их совокупность. Поясним сказанное. Многоквартирный дом состоит из квартир, т.е. недвижимых вещей в смысле гражданского законодательства. Между тем признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. - М., Статут. 2004. - С. 49.. Иными словами, многоквартирный дом не "поглощает" юридической самостоятельности входящих в него элементов (в частности, квартир) и не может рассматриваться в качестве единого объекта недвижимого имущества, а представляет собой лишь их совокупность. Причем такого рода совокупность может быть охарактеризована как сложная вещь (ст. 134 ГК).

Поскольку многоквартирный дом не является объектом гражданских прав, его в равной мере трудно отнести к числу жилых помещений. В связи с этим невозможно согласиться с В.Н. Литовкиным, который полагает, что ЖК понятием "жилой дом" охватывает и одноквартирный, и многоквартирный дом, в котором два и более жилых помещения Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - М., Юрайт. 2005. - С. 46..

К числу жилых домов относятся, прежде всего, коттеджи и иные объекты, предназначенные для постоянного проживания граждан. Помимо них под указанное определение подпадают, в частности, садовые и дачные дома, которые, как правило, предназначены для временного, а не для постоянного проживания граждан. Полагаем, что данный вывод не противоречит ст. 15 ЖК, которая относит к жилым только помещения, пригодные для постоянного проживания граждан. Тот факт, что какое-либо помещение (в том числе садовый домик) предназначено для временного проживания, вовсе не означает, что оно по своим техническим и иным характеристикам не пригодно для постоянного проживания. К числу жилых помещений ЖК относит также часть жилого дома. Полагаем, что такое наименование объекта уместно только с технической точки зрения. В юридическом плане категория "часть жилого дома" не вполне корректна. Действительно, если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.п.) характеристикам недвижимая вещь (в нашем случае жилой дом) может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь прекращает свое существование, а взамен образуются два или более самостоятельных объекта права. Применительно к рассматриваемому случаю в качестве новоявленных объектов выступают части жилого дома, а сам жилой дом преобразуется из единого объекта недвижимости в совокупность подобных объектов. Провести границу между такого рода жилым домом (т.е. юридически разделенным на несколько объектов недвижимости) и многоквартирным уже гораздо сложнее. Впрочем, и в данном случае должен использоваться тот же критерий: если юридически обособленные части дома имеют признаки квартиры, то только тогда дом многоквартирный. Данная квалификация, в свою очередь, предопределяет наименование отдельных частей соответствующей совокупности объектов недвижимого имущества: часть дома (если дом не состоит из квартир) либо квартира (если дом многоквартирный).

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Ключевым элементом данного определения является указание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме. Очевидно, под прямым доступом следует понимать то, что имущество общего пользования непосредственно примыкает к квартире, т.е. является по отношению к ней смежным. Иными словами, наличие отдельного входа, обеспечивающего непосредственную связь с местами общего пользования многоквартирного дома, составляет неотъемлемый признак квартиры.

В качестве объектов вспомогательного использования, которые, пусть и в разном объеме, входят в состав элементов квартиры, могут быть названы коридор, холл, кухня, внутренний тамбур, санузел, ванная, кладовая, передняя и т.д. Поскольку многие из названных компонентов могут присутствовать и в части жилого дома, указанный критерий разграничения жилых помещений на части домов и квартиры следует рассматривать в качестве дополнительного. На практике жилое помещение приобретает режим квартиры с момента присвоения ему соответствующего "милицейского" адреса.

К числу жилых помещений ЖК относит также части квартир. Части квартир по замыслу законодателя следует отличать от комнат и части жилого дома, которые отнесены законодателем к отдельным видам жилых помещений. Впрочем, многие авторы сомневаются, что такие различия присутствуют Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. - 2005. - № 6. - С. 90; Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - М., Юрайт. 2005. - С. 47.. Действительно, если часть квартиры составляет одна комната, то в этом случае часть квартиры тождественна комнате. Если часть квартиры составляют две и более комнаты либо комната и так называемые вспомогательные помещения, то в этом случае часть квартиры тождественна части жилого дома. Впрочем, и сам законодатель вконец запутался в витиеватых классификациях, указав, что комната тождественна части жилого дома или квартиры (ч. 4 ст. 16 ЖК).

Наконец, последней из рассматриваемых в настоящей работе разновидностей жилых помещений выступают комнаты. Согласно ч. 4 ст. 16 ЖК комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартиры. Следует отметить, что ранее выдвигались возражения против признания комнаты в качестве жилого помещения, одно из которых состояло в отрицании за комнатой качества вещи. Указывалось, что ее самостоятельная ценность как жилого помещения весьма сомнительна. Комната в коммунальной квартире, как правило, не имеет ни отдельного санузла, ни кухни, что исключает возможность ее самостоятельного использования для проживания граждан. Представляется, что данный аргумент не вполне состоятелен. Многие вещи не могут использоваться в отрыве от других вещей. В частности, лодка не уплывет далеко без весел, замок не откроется без ключа. Однако нет сомнений, что и лодка, и замок относятся к числу вещей. Таким образом, никаких теоретических препятствий к признанию комнат в коммунальных квартирах самостоятельными объектами гражданских прав нет. Другое дело - социальный и моральный аспекты. В этом смысле признание отдельных комнат самостоятельными объектами гражданских прав нельзя отнести к достижениям законодательства. По сути, это вынужденная мера, являющаяся реакцией на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере Крашенинников П.В. Жилищное право. - М., Статут. 2000. - С. 19.. Фактически государство расписывается в своей беспомощности решить жилищную проблему и взамен полноценного решения предлагает некий суррогат.

С принятием ЖК подход к обороту комнат в коммунальной квартире кардинальным образом изменился. Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. Соответствующее положение закона уже подвергнуто критике. По мнению В.Н. Литовкина, такое решение требовало изменить характеристику доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры или внести изменения в ст. 250 ГК специально для ситуации в коммунальной квартире. Законом установлено преимущественное право покупки отчуждаемой доли. Между тем жилое помещение в коммунальной квартире - раздельная собственность Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - М., Юрайт. 2005. - С. 96..

По сути, законодатель перевернул с ног на голову положения ст. 135 ГК, согласно которым главная вещь определяет судьбу принадлежности, поскольку в данном случае судьбу главной вещи (комнаты) определяет принадлежность (места общего пользования в коммунальной квартире), находящаяся в общей собственности. В.Н. Литовкин прав и в том, что для осуществления идеи, заложенной в ч. 6 ст. 42 ЖК, надо изменить ст. 41 и 42 ЖК, переведя всю коммунальную квартиру в положение общей долевой собственности Там же..

Что же касается второго варианта приватизации комнат в коммунальных квартирах, предполагающего как раз перевод всей коммунальной квартиры в положение общей долевой собственности, то правомерность его реализации сомнительна по следующим соображениям. Дело в том, что при его осуществлении лицо приобретает лишь долю в праве собственности на коммунальную квартиру, а не право собственности в отношении "приватизируемой" комнаты, что отнюдь не одно и то же. Приобретая право собственности на комнату, лицо не зависит от других жильцов при владении, пользовании, распоряжении своим жилым помещением. Получив же долю в праве собственности на коммунальную квартиру, лицо должно согласовывать свои действия по владению, пользованию и распоряжению комнатой с другими сособственниками. В этом случае с трудом можно говорить о приватизации, особенно если понимать ее буквально, т.е. как передачу в собственность гражданина занимаемого им жилого помещения (ст. 1 Закона о приватизации).

В заключение отметим, что и ряд других объектов гражданских прав имеет признаки, присущие жилому помещению. В частности, среди них каюты, расположенные на морских судах и судах внутреннего плавания, пространства внутри космических кораблей. В то же время на практике указанные помещения не подлежат учету не только в качестве жилых помещений, но и в качестве помещений вообще. Причина тому - отнесение бюро технической инвентаризации к числу помещений только тех объектов, которые представляют недвижимость, прочно связанную с землей. При этом вещи, относимые к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона, например суда внутреннего плавания, в качестве содержащих помещения не рассматриваются. Представляется, что такого рода сужение сферы применения понятия "помещение" и соответственно "жилое помещение" не имеет под собой какого-либо логического обоснования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Завершая достаточно краткое исследование недвижимого имущества в его системной совокупности, следует отметить наиболее важные и в научном, и в практическом отношении выводы.

1. Объекты недвижимого имущества объединены в систему и законодательно, и из существа своего. Система эта в законодательстве прослеживается по двум критериям:

а) недвижимые вещи в силу разного рода императивных норм "выстраиваются" в единую последовательность, начиная с наиболее значимой для публичного права - участка недр, а далее земельный участок, здание и сооружение, жилое и нежилое помещение, а также вещи, отнесенные к недвижимости в силу закона;

б) недвижимые вещи систематизируются в отношениях не только в единую линейную цепь, но и "расщепляются" в рамках этой цепи на иные системные образования (подсистемы), в частности: участок недр - земельный участок, земельный участок - строение (сооружение), строение (сооружения) - отдельные помещения (жилые и нежилые) и т.д.

2. Таким образом, мы предлагаем изменить абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью».

3. Предлагается ввести в ст. 244 ГК норму, которая бы ограничивала возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной Законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п.) либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. На случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) это ограничение распространяться не должно, так как злоупотребление собственника своим правом в этих случаях отсутствует.

4. Имущественные комплексы (в том числе предприятия), являясь особыми объектами гражданских прав, в силу собственной конструкции элементно-структурных отношений не могут быть недвижимыми вещами (недвижимостью), равно как распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов. Необходимо законодательно исключить имущественные комплексы из числа объектов недвижимого имущества. Входящая в состав имущественного комплекса недвижимость пообъектно или в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по ее поводу.

5. Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ст. 131 Кодекса. Однако ст. 131 ГК таких случаев не называет, хотя предусматривает существование органа по регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, а также предусматривает возможность обжалования в суд отказа этого органа в государственной регистрации сделки. Следует дополнить ее указанием на случаи регистрации прав такие как:

-право собственности (право владения, пользования и распоряжения своей недвижимой вещью наиболее абсолютным образом);

- сервитут (право ограниченного пользования чужой недвижимой вещью, не связанное с лишением собственника владения);

- право хозяйственного ведения (в настоящее время право унитарных предприятий в ограниченных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в соответствии с назначением имущества и под контролем собственника);

- право оперативного управления (в настоящее время право казенного предприятия и учреждения в ограниченных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в соответствии с назначением имущества и указаниями собственника);

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (право гражданина владеть, пользоваться и передавать по наследству земельный участок, принадлежащий на праве собственности государству или муниципальному образованию);

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

-право ограниченного владения чужим земельным участком для эксплуатации своего недвижимого имущества на этом участке;

- право проживания в жилом помещении членов семьи собственника (бывшего собственника) этого жилого помещения (жилищный узуфрукт);

- иные (не имеющие вещной природы) субъективные гражданские права, осуществление которых связано с объектами, признаваемыми гражданским законодательством недвижимыми вещами,

6. Сложившаяся система органов, осуществляющих государственную регистрацию и технический учет жилых помещений, кадастровый учет земельных участков в Российской Федерации, громоздка, затратная и является сдерживающим фактором в развитии рынка недвижимости. В основном она складывалась до принятия действующего ГК и не соответствует задачам, которые ставит перед ней современное гражданское законодательство. Переходный характер системы названных органов породил параллелизм, дублирование функций.

Необходимо передать функции регистрации недвижимости и сделок с ней, технического учета и земельного кадастра органам по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

7. Должна быть упразднена государственная регистрация двух- и многосторонних сделок с недвижимостью (договоров). Такое упразднение оправдывается явной избыточностью регистрации и прав, и сделок одновременно.

8. В случаях, когда по соглашению сторон предусмотрена нотариальная форма сделок с недвижимостью, данное обстоятельство не должно становиться дополнительным к государственной регистрации финансовым бременем для участников соответствующих сделок. Целесообразно предусмотреть только государственную регистрацию исполнения сделок с недвижимостью.

9. Одним из главных недостатков, на наш взгляд, является сложность механизма компенсации, вследствие чего выплата средств значительно отдалена во времени от момента наступления вреда и обусловлена одновременным наличием целого ряда условий:

- наличием вступившего в законную силу судебного решения о возмещении вреда;

- наличием предъявленного к исполнению исполнительного документа, выданного на основании данного судебного решения;

- отсутствием взыскания по исполнительному документу в течение года по причинам, не зависящим от лица, утратившего право собственности.

С момента обращения в суд с иском о возмещении вреда до момента истечения годичного срока со дня предъявления исполнительного документа к исполнению может пройти достаточно длительное время. Кроме того, лицо будет утрачивать право на компенсацию в том случае, если в течение года судебными приставами будет взыскана хотя бы одна копейка.

Также Законом не установлено правовое значение выплаты компенсации за счет казны с точки зрения дальнейших перспектив взыскания ущерба. В частности, Законом не определено, прекращается ли право требования взыскателя к должнику с момента выплаты компенсации и переходит ли к Российской Федерации право требования суммы выплаченной компенсации в порядке регресса. Полагаем, что ответы на эти вопросы должны быть только положительными.

10. Итак, как мы видим, статьи Закона, регулирующие вопросы ответственности, не только не создают действенного механизма, позволяющего реализовать права граждан, но порождают целый ряд вопросов как правового, так и юридико-технического характера. Нахождение ответов на данные вопросы делает необходимым совершенствование законодательной конструкции институтов ответственности и компенсации.

Мы полагаем, что в п. 2 ст. 31.1 Закона должны быть внесены дополнения следующего содержания: «Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось или произведено не в полном объеме в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб за вычетом фактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не может превышать один миллион рублей.

Право требования по исполнительному документу в сумме выплаченной компенсации переходит к Российской Федерации.

Выплата компенсации не лишает лиц, указанных в пункте 1 настоящей статьи, права требования выплаты по исполнительному документу реального ущерба в сумме, превышающей размер выплаченной компенсации. При этом требование Российской Федерации подлежит удовлетворению после взыскания с должника всей суммы реального ущерба, превышающей размер выплаченной компенсации.

В случае если риск утраты права собственности был застрахован, компенсация выплачивается в размере суммы реального ущерба за вычетом фактически выплаченного страхового возмещения и фактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не свыше одного миллиона рублей».

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г. // Российская газета. - 1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. (с изм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26 января 1996 г. (в ред. от 26.01.2007) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) № 146-ФЗ от 26 ноября 2001 г. (с изм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. -2001. - № 49. - Ст. 4552.

5. Земельный кодекс Российской Федерации № 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. (в ред. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

6. Лесной кодекс Российской федерации № 200-ФЗ от 4 декабря 2006 г. // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.

7. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (в ред. от 04.12.2006) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 23. - Ст.2381.

8. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (в ред. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 16.

9. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002г. № 138-ФЗ (с изм. от 13.06.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

10. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ (с изм. от 02.03.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.

11. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 5 мая 1995 г. № 70-ФЗ (в ред. от 24.07.2002 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 19. - Ст. 1709.

12. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ от 21 июля 1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 18.07.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

13. Федеральный закон РФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 30.12.2004 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

14. Федеральный закон № 78-ФЗ от 18 июня 2001 года "О землеустройстве" (в ред. от 04.12.2006) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 26. - Ст. 2582.

15. Федеральный закон № 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. от 18.07.2005) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.

16. Федеральный закон № 66-ФЗ от 15 апреля 1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (в ред. от 30.06.2006) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 16. - Ст. 1801.

17. Федеральный закон № 28-ФЗ от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре» (ред. от 04.12.2006) // Собрание законодательства РФ.- 2000.- № 2.- ст. 149.

18. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 "Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 22.11.2006 г.)// Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.

19. Постановление Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. №1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ.- № 42.- 1997.- ст. 4787.

Специальная и учебная литература

20. Агапов А.Б. Учебник административного права. - М., Городец. 1999. - 624 с.

21. Административное право / Под ред. Козлова Ю.М., Попова Л.Л. - М., Юристь. 2000. - 640 с.

22. Андреева М.В. У истоков кодификационных работ М.М. Сперанского // Правоведение. - 1983. - № 1. - С. 68.

23. Астахова М.А. Объект субъективного гражданского права: понятие и признаки // Гражданское право. - 2007. - № 2. - С. 22.

24. Афонина Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 97.

25. Бахрах Д.Н. Административное право России. - М., Норма. 2000. - 672 с.

26. Большой энциклопедический словарь. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Прохоров А.М. - СПб., Норинт. 1998. - 742 с.

27. Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М., Юстицинформ. 1998. - 214 с.

28. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. - М., Юрлитиздат. 1948. - 524 с.

29. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Голиченкова А.К. - М., БЕК. 2002. - 436 с.

30. Гонгало Б.М. Понятие недвижимости // ЭЖ-Юрист. - 2001. - № 11. - С.12.

31. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю., Мозолин В.П. - М., Юрайт. 2004. - 562 с.

32. Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. 2-е изд., перераб. и доп. - М., БЕК. 2000. - 638 с.

33. Гражданское право. Т. 1 / Под ред. Суханова Е.А. - М., Волтерс Клувер. 2004. - 702 с.

34. Григорьев Д. Делимые и неделимые земельные участки: специфика оформление прав на землю // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 18. - С. 10.

35. Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. - 2006. - № 10. - С. 22.

36. Гришаев С.П. Государственная регистрация обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. - 2006. - № 11. - С. 32.

37. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". - М., Юристъ. 2003. - 98 с.

38. Гришаев С.А. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. - 2007. - № 3. - С. 42.

39. Гудков Э.С. Элементы публично-правового регулирования в гражданском праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2005. - 42 с.

40. Давид Р., Жоффе-Спинозе К. Основные правовые системы современности / Пер. с франц. Туманова В.А. - М., Международные отношения. 1999. - 432 с.

41. Дозорцев В.А. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л. - М., Международный центр финансово-экономического развития. 1998. - 462 с.

42. Ельяшевич В.Б. История права поземельной собственности в России. Том второй. - Париж., 1951. - 402 с.

43. Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения / Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. - М., Статут. 2005. - 634 с.

44. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. - 1998. - № 6. - С. 15.

45. Зуйкова Л. Предмет договора об ипотеке // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 32. - С. 9.

46. Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. - 2005. - № 6. - С. 88-90.

47. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Теория и тенденции развития. - М., Проспект. 1999. - 376 с.

48. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. - М., Статут. 2000. - 654 с.

49. Иоффе О.С. Советское гражданское право. - Л., Изд-во ЛГУ. 1958. - 602с.

50. Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс лекций. Часть вторая. Отдельные виды обязательств: Учебное пособие для юридических высших учебных заведений. - Л., Изд-во ЛГУ. 1961. - 342 с.

51. Калачева С.А. Недвижимость. - М., Приор. 1998. - 126 с.

52. Кодан С.В., Тараборин Р.С. Несостоявшаяся кодификация гражданского законодательства России. 1800-1825 гг. - Екатеринбург., ИИТЦ "Зерцало-Урал". 2002. - 342 с.

53. Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских Российской империи. Проект гражданского уложения Российской империи. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г., Гражданский кодекс 1964 г. - Екатеринбург., Изд-во ин-та частного права. 2003. - 432с.

54. Козлов Ю.М. Административное право в вопросах и ответах. - М., Юристъ. 2000. - 568 с.

55. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л. - М., Международный центр финансово-экономического развития. 1998. - 456 с.

56. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Гришаева С.П., Эрделевского А.М. - М., Юрайт. 2006. - 678 с.

57. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) / Под ред. Садикова О.Н. - М., Инфра-М. 2006. - 694 с.

58. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Отв. ред. Садиков О.Н. (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное). - М., Инфра-М. 2005. - 682 с.

59. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) (издание третье, переработанное и дополненное) / Под ред. Ткача А.Н. - М., ЗАО Юстицинформ. 2006. - 200 с.

60. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. - М., Статут. 2004. - 216 с.

61. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2003. - № 1. - С. 78-79.

62. Крассов О.И. Юридическое понятие "земельный участок" // Экологическое право. - 2004. - № 2. - С. 11.

63. Крашенинников П.В. Жилищное право. - М., Статут. 2000. - 642 с.

64. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений // Государство и право на рубеже веков: Сб. / Под ред. Абовой Т.Е. - М., Юрайт. 2001. - 326 с.

65. Кюршунова Н. Неоспоримая регистрация // ЭЖ-Юрист. - 2004. - № 16. - С. 7.

66. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. - СПб., Юр. центр Пресс. 2002. - 622 с.

67. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - М., Юрайт. 2005. - 478 с.

68. Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. - 2001. - № 1. - С. 34.

69. Маковский А.Л. Гражданское законодательство: пути развития // Право и экономика. - 2003. - № 3. - С. 35.

70. Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. - 2007. - № 1. - С. 32.

71. Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. - М., Юристъ. 1999. - 562 с.

72. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Часть 1. - М., Статут. 1997. - 654 с.

73. Назимкина О. Государственная регистрация прав на землю // Закон. - 1999. - № 6. - С. 84.

74. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Мозолина В.П., Малеиной М.Н. -М., Норма. 2004. - 578 с.

75. Огородников В.В. Об итогах работы президиума Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации // Роль органов юстиции в правовом государстве: Материалы научно-практической конференции. - М., Российская правовая академия. 2002. - 562 с.

76. Ожегов С.И. Словарь русского языка. - М., Слово. 1984. - 986 с.

77. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Бюллетень Министерства Российской Федерации. - 2007. - № 1. - С. 21-23.

78. Пискунова М. Кадастр - всему голова // Бизнес-адвокат. - 2003. - № 24. - С.14.

79. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права. - М., Статут. 2001. - 568 с.

80. Поворинский А.Ф. Систематический указатель русской литературы по гражданскому праву, 1758 - 1904 гг. / Науч. ред. О.Ю. Шилохвост. Исследовательский центр частного права; 3-е изд., перераб. и доп. - М., Статут. 2001. - 456 с.

81. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М., Статут. 2002. - 638 с.

82. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М., Статут. 1998. - 420 с.

83. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. Крашенинникова П.В. - М., Спарк. 1999. - 196 с.

84. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. Крашенинникова П.В. 2-е издание, исправленное и дополненное. - М., Спарк. 2001. - 202 с.

85. Российское законодательство Х-ХХ веков. Т. 4. / Под ред. Виленского Б.В. - М., Юридическая литература. 1991. - 468 с.

86. Сергеев А.П. Гражданско-правовая охрана культурных ценностей в СССР. - Л., Изд-во ЛГУ. 1990. - 264 с.

87. Скловский К.И. Применение законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. - М., Статут. 2004. - 268 с.

88. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". - М., Фонд "Правовая культура". 1999. - 102 с.

89. Советское гражданское право. Советское семейное право: Библиография (1917-1960) - М., Госюриздат. 1962. - 652 с.

90. Степанов С.А. О неделимости объектов недвижимости / Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. - М., Статут. 2005. - 568 с.

91. Судаков А.А. Предприятие как объект гражданских прав в России и за рубежом // Юрист. - 2007. - № 2. - С. 22.

92. Суханов Е.А. Основы гражданского законодательства // Вестник Верховного Суда СССР. - 1991. - № 10. - С. 41.

93. Тресцова Е.В. Проблемы развития законодательства о недвижимом имуществе: теория и практика // Правовые вопросы строительства. - 2006. - № 1. - С. 22.

94. Управленческие процедуры / Под ред. Лазарева Б.М. - М., БЕК. 1997. - 432 с.

95. Цитович П.П. Русское гражданское право: Конспект лекций. - Киев., 1894. - 236 с.

96. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. - М., Городец. 2000. - 346 с.

97. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М., Спарк. 1995. - 642 с.

98. Щенникова Л.В. Недвижимое имущество: законодательный и концептуальный подходы // Российская юстиция. - 2003. - № 11. - С. 34.

99. Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. - М., Изд-во иностранной литературы. 1950. - 568 с.

100. Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики). - М., РИЦ ИСПИ РАН. 2000. - 432 с.

Материалы юридической практики

101. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25.02.1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 18.

102. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 марта 2004 года № 15671/03 // Вестник ВАС РФ. - 2004. - № 8. - С. 25.

103. Постановление ФАС Поволжского округа от 5 июня 2003 г. № А55-1879/2003 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 9. - С. 24.

104. Постановление ФАС Поволжского округа от 24 июня 2003 года по делу № А55-6158/02-13 // Правосудие в Поволжье. - 2003. - № 11. - С. 23.

105. Постановление ФАС Поволжского округа от 14 августа 2003 года по делу № А 55-13837/02-2// Вестник ВАС РФ.- 2004.- №3.- С.45.

106. Постановление ФАС Поволжского округа от 15 июня 2006 года по делу № А55-25484/05-46//Вестник ВАС РФ.- 2006.- № 8.- С.56.

107. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 августа 2005 года по делу № А11-8655/2004-К1-5/313 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 2. - С. 43.

Страницы: 1, 2, 3, 4