p align="left">Особо стоит отметить соотношение аренды и ипотеки. Так ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части Камышанский В.П. Правопреемство при аренде земельных участков, предоставленных под строительство многоквартирных жилых домов [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 5. - С. 23.. Это единственный случай упоминания в ГК именно ипотеки права, принадлежащего залогодателю. В остальных случаях говорится либо о залоге прав, либо о залоге имущественных прав (к которым, кстати, может быть отнесена и аренда). В связи с этим можно предположить, что ст. 340 ГК устанавливает скорее исключение, чем правило.

В свою очередь Закон об ипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды, устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того, что право аренды является специфическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды. Кроме того, не допускается удостоверение ипотеки закладной, если ее предметом является право аренды предприятия как имущественного комплекса, леса или земельного участка (из состава земель сельскохозяйственного назначения). Если предметом аренды является иное недвижимое имущество, то при удостоверении такой ипотеки закладной в ней указывается точное название имущества, являющегося предметом аренды. При этом указывается лишь точное название арендованного имущества, но не его описание, как это требуется применительно к договору об ипотеке.

В заключение можно отметить, что попытка распространить действие Закона об ипотеке на отношения по ипотеке права аренды путем простого указания последнего в качестве предмета ипотеки является не очень удачной. Прямое применение норм, устанавливающих режим функционирования обычной ипотеки, в ряде случаев просто невозможно и требует определенного творческого подхода, что в свою очередь чревато злоупотреблениями. Таким образом, использованный законодателем в данном случае подход лишь усложнил правоприменение. Принимая во внимание сложность данного вопроса, представляется, что следовало предусмотреть его более подробное правовое регулирование либо в самом Законе об ипотеке, либо в ГК.

С точки зрения договорной практики актуальным является отграничение договора доверительного управления от договора аренды. Аренда как экономико-правовая форма исходит из того, что арендатор использует имущество по своему усмотрению, в соответствии с общим его назначением (например, под офис), но при этом все плоды и доходы от деятельности арендатора принадлежат только ему. Арендатор обязан отдать арендодателю лишь фиксированную часть от своих доходов - арендную плату. Арендодатель при этом не вмешивается в деятельность арендатора и не вправе указывать ему, как использовать помещение, контролировать его предпринимательский бизнес Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 32..

Доверительное управление имуществом в отличие от аренды предполагает, что собственник имеет право контролировать, как именно используется его собственность, вправе требовать повышения эффективности использования переданного в доверительное управление имущества и вправе требовать от доверительного управляющего всю полученную прибыль от доверительного управления имуществом. Доверительный управляющий имеет право лишь на оговоренный сторонами процент от прибыли, полученной в процессе использования имущества. Он действует исключительно в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, в то время как арендатор действует в своих интересах, соблюдая лишь ограничения, установленные договором. Иначе говоря, в отношениях доверительного управления собственник имущества нанимает профессионального предпринимателя для эффективного использования имущества, предоставляя доверительному управляющему достаточную свободу действий, за вознаграждение от полученной на базе этого имущества прибыли. Доверительный управляющий обязан давать учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности, доводить до сведения собственника имущества мотивацию своих действий, осуществлять свою деятельность на правах своеобразного поверенного в делах собственника по управлению недвижимостью Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное) [Текст] - М., Юстицинформ. 2006. - С. 34..

Отношения, внешне напоминающие арендные, не всегда являются таковыми. Так, если вы, к примеру, используете крышу здания для размещения рекламы, то это не значит, что заключен договор аренды. И правило о том, что арендатор имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), к вам применяться не будет Кирилловых А.А. Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов [Текст] // Законодательство и экономика. - 2007. - № 10. - С. 34..

Акцентируя внимание на безвозмездном пользовании именно недвижимым имуществом, законодатель говорит о "временном пользовании" (п. 1 ст. 689 ГК), а в отношении аренды как в целом (п. 1 ст. 606), так и аренды отдельных видов недвижимого имущества (п. 1 ст. 650 - аренда зданий и сооружений, п. 1 ст. 656 - аренда предприятия, как имущественного комплекса) говорит еще и о "временном владении", хотя в отношении аренды зданий и сооружений это условие не является обязательным. Поскольку основанием сделок во всех названных случаях является получение недвижимого имущества в пользование, можно полагать, что и пользование недвижимым имуществом в этих случаях должно быть одинаковым - с передачей его во временное владение и пользование или только в пользование Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом [Текст] // Законность. - 2000. - № 12. - С. 11..

В юридической литературе поставлен вопрос о соотношении договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора перевозки. По этому поводу О.М. Козырь пишет: "Первая из разновидностей аренды транспортных средств (с экипажем) в известной мере смыкается с договором перевозки, что вызвало при разработке ГК предложения о переносе ее в другую главу. Однако в данном случае между собственником транспортного средства и лицом, нанимающим это средство, возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатации транспортного средства арендатором у него складываются отношения с другими лицами по перевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями главы 40" Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. [Текст] / Под ред. Козырь О.М. - М., Норма. 2005. - С. 338.. Такой подход не вызывает возражений. Вместе с тем у этой проблемы имеется и иной аспект, а именно: соотношение договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования.

Явное сходство договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования (чартера) просматривается не только в использовании законодателем аналогичных терминов Липавский В.Б. Тайм-чартер в системе договоров фрахтования [Текст] // Транспортное право. - 2005. - № 3. - С. 31.. В обоих случаях предусматривается, что указанные договоры могут регулироваться помимо ГК также транспортными уставами и кодексами.

Таким образом, договор аренды, несмотря на некоторое сходство с другими договорами является самостоятельным гражданско-правовым договором с присущей ему спецификой и особенностями.

ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОНЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1 Заключение и исполнение договора аренды

Дифференциация норм, регулирующих арендные отношения, осуществляется, главным образом, по предмету (объекту) аренды, но необходимо учитывать также и другие аспекты, например, сферу применения договора и специализацию арендодателей, кроме того, для законодательства об аренде характерно то, что «детальная регламентация отношений не превращается в излишнюю «зарегулированность». Шапкина Г.С. Регулирование аренды и безвозмездного пользования имуществом в ГК РФ. [Текст] // Законодательство и экономика. - 1997. - № 6. - С. 4. Поскольку нормам придан диспозитивный характер, то данный факт дает сторонам возможность решения вопросов в договоре аренды, однако при необходимости законодательное регулирование использует так называемый «запасной вариант» (речь идет об императивных нормах). В связи с этим формы арендных отношений весьма разнообразны.

С позиции теории гражданского права договор аренды следует рассматривать как акт - действия сторон, направленные на установление правовых результатов, требующие обязательной правовой регламентации. Определение правового акта дал Р.Ф. Васильев: «Волеизъявление управомоченного субъекта права, регулирующее общественные отношения путем установления (изменения, отмены, изменения сферы действия) правовых норм, а также установления (изменения, прекращения) конкретных правоотношений, результаты которых в виде велений, обращений, соглашений и т.п. в установленных законом случаях фиксируются в документарной форме (акте-документе)». Васильев Р.Ф. О понятии правового акта [Текст] // Вестник МГУ. Серия 11. «Право». - 1998. - № 7. - С. 25.

Уточняя определение, отметим, что правовой акт является формой волеизъявления субъекта права в определенной форме. Если говорить о согласованном правовом акте, закрепляющем наличие обособленного волеизъявления контрагентов, то, несомненно, речь идет о договорном акте, т.е. договоре. Необходимо акцентировать внимание на том факте, что договорные волеизъявления - это обособленные согласованные волеизъявления.

Как и любое общественное отношение, арендное отношение устанавливается в результате взаимодействия между людьми. В правоотношении взаимодействие его участников осуществляется в соответствии с принадлежащими им субъективными правами и возложенными на них обязанностями.

Немаловажным признаком, закрепляющим существование прав, обязанностей и ответственности, является заключение договора аренды на определенный срок, который может быть достаточно длительным.

Срок в договоре аренды является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК). Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества -- за три месяца. Возможность прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временной ограниченности таких договоров. Поэтому закон (ст. 606 ГК) говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2007. - № 1. - С. 18..

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Шапкина Г.С. Регулирование аренды и безвозмездного пользования имуществом в ГК РФ [Текст] // Законодательство и экономика. - 1997. - № 6. - С. 4. Например, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК не может превышать одного года.

Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение того, чтобы под видом аренды не произошло отчуждения имущества, во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать «изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке». Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. - 1997. - № 10. - С. 115.

Вследствие этого, представляется вполне логичным, что договор аренды может составлять правовое состояние. В самом деле, «если сфера каждого индивида имеет основой и пределом его волю и если всякое правовое состояние является взаимоотношением, существующим между двумя индивидами, и который один есть субъект активный, а другой субъект пассивный, то, очевидно, необходимо соглашение двух воль для того, чтобы расширить юридическую сферу одного и сократить юридическую сферу другого. Одним словом, так как всякое юридическое состояние есть взаимоотношение двух лиц, то оно может возникнуть лишь из отношения между двумя волями. Так как оно является связью между двумя лицами, то оно по необходимости соответствует связи, созданной между двумя волями». Общие преобразования гражданского права со времен Кодекса Наполеона [Текст] / Под ред. Гойхбарга А.Г. -М., Статут. 2000. - С. 65.

Российское гражданское право относится к правовым системам, «не признающим юридический формализм в качестве ведущего своего принципа. Отдавая должное форме сделки, оно требует, чтобы суду представляли не чисто формальную, а реальную экономическую регуляцию между сторонами». Кашанин А.В. Кауза гражданско-правового договора как выражение его сущности [Текст] // Журнал российского права. - 2001. - № 4. - С. 93.

При определении сущности договора аренды в той или иной степени приходится стакиваться при применении норм ст. 169 ГК (о недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности); ст. 178 ГК (о недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения), и ст. 431 ГК (о толковании договора).

Нельзя не согласиться с Н.Б. Новицким, утверждавшим, что существенность определяется не по капризу того или иного лица. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность [Текст] - М., Юрлитиздат. 1954. - С. 106.

Выделение сущности сделки имеет под собой объективные основания, ее интуитивное отыскание, отличаясь неопределенностью и неустойчивостью, «повышенной зависимостью от субъективного усмотрения, противоречит сути нормативного регулирования, а также интересам устойчивости гражданского оборота, заключает в себе опасность судейского произвола». Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. [Текст] - М., Статут. 2001. - С. 89.

Вместе с тем, для того чтобы познать сущность договора аренды, необходимо признать его как в качестве юридического факта, «запускающего» определенного рода правоотношения, так и как некоторой формы правоотношения. В связи с этим О.С. Иоффе обращал внимание на то, что «для всестороннего ознакомления с сущностью договора, он должен быть изучен и как юридический факт, и как правоотношение». Иоффе О.С. Указ. соч. - С. 26-27.

В качестве средств, определяющих сущность договора аренды и облегчающих применение норм права, выступают категории воля и волеизъявление, «пороками и несоответствиями которых объясняются соответствующие нормы права». Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. [Текст] - М., Статут. 2000. - С.134.

Сущность волеизъявлений субъектов договора аренды заключается в том, что участник (арендодатель, арендатор), исходя из мотивов волеизъявления, выдвигает предложения (индивидуальные условия), касающиеся, например, арендной платы, срока аренды и т.д.

Такие односторонние обособленные волеизъявления согласовываются между контрагентами в рамках договора аренды. Стороны договариваются. В связи с этим О.А. Красавчиков отметил, что «посредством согласования индивидуальных условий субъекты вырабатывают общие условия, образующие содержание договорного акта». Красавчиков О.А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание, функции - Свердловск., Юридическая литература. 1980. - С. 11. В общих договорных условиях воплощаются согласованные волеизъявления сторон, выраженные в реализации собственных интересов контрагентов. Например, интерес арендатора (нанимателя) заключается в том, чтобы приобрести вещь (имущество) во временное владение и пользование, а арендодателя (наймодателя) -- передать данную вещь арендатору (нанимателю). Отсюда в договоре аренды (имущественного найма) «вытекают» права и обязанности сторон. Так, обязанность арендатора (нанимателя) уплатить денежную цену (периодичность устанавливается соглашением участников договора) и право получить вещь на определенное время, право арендодателя получить плату и обязанность передать вещь.

В ряде случаев законодатель побуждает гражданина или юридическое лицо к обязательному заключению договора. Некоторые ученые-юристы справедливо связывают эти обстоятельства с необходимостью защиты более слабых участников оборота Брагинский М. Гражданский кодекс. Три года спустя [Текст] // Хозяйство и право. - 1998. - № 1. - С. 11. (каковым является арендатор) в договоре аренды.

Так, ФЗ РФ от 17 августа 1995г. «О естественных монополиях», О естественных монополиях [Текст]: [ФЗ РФ № 147-ФЗ, принят 17.08.1995 г., по состоянию на 08.11.2007] // СЗ РФ. - 1995. - № 34. - Ст. 3426. запрещает субъектам естественных монополий отказываться от заключения договоров с отдельными потребителями. Аналогичный режим установлен пунктом 1 ст. 426 Гражданского кодекса для «публичных договоров» - договоров, заключаемых коммерческой организацией, которая по характеру своей деятельности не должна отказывать тому, кто к ней обратится.

Таким образом, путем введения категории (типа) публичного договора законодатель пытается обеспечить оптимальное удовлетворение в определенных сферах потребностей экономически слабой стороны, то есть в массового потребителя, Тотьев К. Публичный договор [Текст] // Хозяйство и право. - 1995. - № 6. - С. 78. в частности в договоре проката, являющегося разновидностью договора аренды.

Одновременно законодательство многих стран, в том числе и России, развивается в сторону предельной регламентации всех аспектов договорных отношений. Основной целью провозглашается, как было сказано, защита «слабых» участников договорных отношений. Таким образом, у «слабого» контрагента публичных обязательств есть шанс: при необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения такого договора обратиться в суд о понуждении заключить договор. По мнению Б.В. Завидова, «здесь законодателю надо пойти по пути ужесточения: усилить ответственность юридических лиц, занимающих доминирующее положение на рынке товаров», Завидов Б.В. Договорное право России [Текст] - М., Юристъ. 1998. - С. 105. именно при заключении договора аренды.

Как мы видим, в сфере частного права наблюдается устойчивая тенденция к стандартизации содержания договоров. «Огромное количество индивидуальных договоров заключается на основе различных «общих условий заключения сделок», «типовых договоров», «договоров присоединения» и т.п. Одни субъекты, пользуясь статусным или экономическим превосходством, зависимостью своих потенциальных клиентов-контрагентов, откровенно навязывают им унифицированные договорные клише». Халфина Р.О. Договор в английском праве [Текст] - М., Юрлитиздат. 1959. - С. 75-76.

Поэтому наблюдалось максимальное ограничение значимости договорной модели, так как почти все действовавшие в этой области нормы носили императивный характер.

Тем не менее договор аренды, безусловно, должен соответствовать императивным нормам закона и иных правовых актов (п. 1 ст. 422 ГК), которые «в сфере договорных обязательств практически всегда устанавливают те или иные ограничения договорной свободы в общественных и государственных (публичных) интересах. Однако императивные правила закона, принятого после заключения договора, не должны распространяться на условия ранее заключенных договоров, если только сам этот закон прямо не придаст им обратную силу (п. 2 ст. 422 ГК)» Брагинский М.И. Комментарий к части первой ГК РФ для предпринимателей [Текст] - М., Фонд «Правовая культура». 1995. - С. 335.. Подзаконными же актами, включая президентские указы, нельзя предписывать изменения условий заключенных договоров. В ряде случаев ограничения договорной свободы вызваны развитием самого рынка, который не сможет нормально функционировать при их отсутствии. Так, «ограничиваются возможности монопольных производителей товаров или услуг, которые не вправе навязывать своим контрагентам условия договоров, используя свое выгодное положение и невозможность потребителей обратиться к другим производителям, т.е. нарушая принцип конкуренции». Согласно ст. 6 ФЗ «О естественных монополиях», органы регулирования естественных монополий вправе определять потребителей, подлежащих обязательному обслуживанию, а также устанавливать цены (тарифы) или их предельный уровень на продукцию таких монополий, то есть определять контрагентов и некоторые существенные условия соответствующих договоров. Причем законодательная база для подобной системы ценового регулирования начала формироваться, в частности, с выходом Указа Президента РФ от 28 февраля 1995г. № 221 «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)» О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов) [Текст]: [Указ Президента РФ № 221, принят 28.02.1995 г., по состоянию на 08.04.2003] // СЗ РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 859. и одноименного Постановления Правительства РФ от 7 марта 1995 г. № 239 О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов) [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 239, принято 07.03.1995 г., по состоянию на 09.02.2008] // СЗ РФ. - 1995. - № 11. - Ст.997.. В них намечался переход к государственному регулированию цен в основном только на продукцию естественных монополий.

Незаконным будет также и «навязывание контрагентам условий договоров на основе заключенных соглашений о разделе тех или иных товарных рынков или иных форм недобросовестной конкуренции». Такой запрет необходим с целью создания объективных условий для добросовестной конкуренции на рынке. «Там же, где она по экономическим причинам нерентабельна (например, при естественной монополии), должна действовать специальная система регулирования. Будучи ее составной частью, публичный договор сможет стать правовой формой воздействия государства на сферы естественной монополии». Тотьев К. Государственная и естественная монополия [Текст] // Закон. - 1995. - № 4. - С. 60-63.

«В тщательной защите нуждаются граждане-потребители, выступающие в качестве заведомо более слабой стороны в их взаимоотношениях с профессиональными предпринимателями». О защите прав потребителей [Текст]: [Закон РФ № 2300-1, принят 07.02.1992 г., по состоянию на 25.10.2007] // СЗ РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 140.

В этой сфере действует и общий принцип запрета злоупотребления правом (п. 1 ст. 10 ГК), в том числе свободой договоров. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. [Текст] - М., Статут. 2001. - С. 251. Применение данного принципа оправданно, например, при заключении договора аренды нежилых помещений между муниципальным органом, являющимся собственником имущества, и предпринимателем. Арендный договор должен отражать баланс экономических интересов, как арендодателя, так и арендатора, при этом интересы не должны ограничиваться получением арендодателем арендной платы и использованием арендуемого объекта - арендатором. Арендодатель, основываясь на необходимости наиболее эффективного и целесообразного использования арендуемого имущества в хозяйственном и социальном аспектах, должен исходить из первостепенной цели -- благо государства и граждан. Указанные аспекты являются ведущими приоритетами в решении вопросов кому, на каких условиях и на какой срок необходимо сдавать имущество. Однако условия договора и определяемое им содержание арендных отношений не должны ограничивать арендатора в выборе наиболее эффективного в рамках законодательного и договорного ограничений использования арендуемого имущества.

Одним из факторов, предопределяющих гибкость использования объектов аренды, является срок. Представляется, что в данном случае есть смысл предусматривать возможность заключать договор: при краткосрочной аренде от 5 до 10 лет, при долгосрочной - до 49 лет. Что может повлечь возникновение обязательства по инвестированию арендатором объекта. В таких вложениях арендатора-инвестора можно заинтересовать не только сроками аренды, но и в случае, если обусловленное им улучшенное имущество он будет вправе присваивать в зависимости от того, является ли оно отделимым или нет. В данном же случае возникает возможность стимулирования посредством договора аренды инвестирования в объекты государственной и муниципальной собственности и тем самым способствовать их развитию.

Говоря о равенстве субъектов, а именно равенстве волеизъявлений, как признаке договора аренды, следует отметить, что это один из противоречивых признаков. Поскольку, говоря о равенстве, мы имеем в виду формальное, юридическое равенство, а не фактическое равенство.

Формальное равенство субъектов означает, что их волеизъявления могут носить только формально равноправный характер. «При определении договорных условий может иметь место диктат статусное или экономически превосходящего субъекта. И последствиями договора могут быть отношения как фактического, так и юридического неравенства». Александров Н.Г. К вопросу о роли договора в правовом регулировании общественных отношений [Текст] // Ученые записки ВИЮН. - 1996. - Вып. 5. - С. 81-82.

В действительности, равенство сторон в договоре аренды воплощается лишь в равных правах арендатора и арендодателя на инициацию изменений и дополнений условий договора, на инициацию расторжения договора и т.д. Бьейи Ж.-П. Юридические средства административной деятельности во Франции [Текст] - М., Норма. 1994. - С. 75.

Заключение договора аренды было бы бессмысленно без намерения исполнять его условие арендодателем и арендатором, значит, исполнение договорных условий является еще одним немаловажным условием договора. Квинтэссенцией этого признака обоснованно считается классический императив «pacfa sunt servanda» - «договоры следует выполнять». Договорные условия, договорные обязанности есть продукт согласия сторон. Арендатор, согласившись с условиями арендодателя, признает обязательность для себя совместно установленных на основе этого согласия общих условий. Можно даже сказать, что участники договора аренды должны рассматривать согласованные волеизъявления друг друга как «руководство к действию».

Необходимо обратить внимание на существование двух способов формулирования арендодателем и арендатором правил их поведения: выработка собственного варианта либо принятие варианта, предложенного законодателем в диспозитивной правовой норме. Что касается императивных норм, то они, по справедливому замечанию В.В. Витрянского, «устанавливают правила, которые должны соблюдаться участниками имущественного оборота, и находятся за рамками понятия «договор». Витрянский В.В. Существенные условия договора [Текст] // Хозяйство и право. - 1998. - №7. - С. 12. Таким образом, состав условий договора аренды определяли: волевой акт участников гражданского оборота, правила поведения индивидуального характера, обязательные только для его сторон, правила поведения, сформулированные сторонами, касательно возникновения, изменения или прекращения правоотношения, установленная законодательством форма. Мы выделяем существенные условия договора аренды, закрепленные в п. 1 ст. 432 ГК РФ, в соответствии с которой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Части первой [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. - М., Норма. 2006. - С. 418.

При этом в частности Л. Андреева, в качестве критерия выделения существенных условий указывает их необходимость и достаточность для признания договора (существующим). Андреева Л. Существенные условия договора: споры, продиктованные теорий и практикой [Текст] // Хозяйство и право. - 2000. - № 12. - С. 89.

При решении вопроса о содержании договора аренды с методологической точки зрения необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что когда речь идет об условиях договора, то мы имеем в виду аренду как юридический факт, а не правоотношение и не устный или письменный либо нотариально оформленный текст, поскольку договорные условия -- это соглашение, закрепляющее правила поведения сторон, имеющее установленное законодательством форму, находящееся в области возникновения, изменения или прекращения договорных обязательств. Но указанные характеристики взаимосвязаны.

Применительно к исследуемой проблеме данный факт проявляется, прежде всего, в том, что состав условий аренды - юридического факта определяет существо аренды-правоотношения и в той или иной мере закрепляется в аренде-тексте.

М.М. Агарков в этой связи отметил, что «основание возникновения обязательств является необходимым индивидуализирующим моментом каждого данного обязательства, определяет его характер» Агарков М.М. Обязательства по советскому гражданскому праву [Текст] - М., Юрлитиздат. 1940. - С. 50. относительно и изменения условий договора, и его расторжения.

Представляется, что основное значение указанного термина применительно к условиям аренды - юридического факта проявляется в следующем определении: «существенный» означает относимость условий к существу арендного правоотношения, при этом участвующих при формировании существа арендного обязательства. Кроме того, «существенный» значит свидетельствующий о существовании.

Следовательно, существенность договорного условия оказывает влияние одновременно как на существование аренды - юридического факта, так и на сущность возникающего из такого договора арендного правоотношения, а также на изменение арендного обязательства.

ГК РФ не содержит определенных императивных правил относительно формы договора аренды, его структуры, ибо законодатель реализует идею свободы договора (ст. 421 ГК РФ), предоставив тем самым возможность самостоятельной регламентации сторонами условий договора, но с обязательным соблюдением тех императивных условий, которые регламентируются законом и иными правовыми актами на момент заключения договора (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Если законодателем предусматриваются существенные условия договора, такие как предмет, цена, то место исполнения договора может и не быть существенным условием, но, тем не менее, стороны при заключении договора аренды предпочитают указывать все условия, включая условия об изменении и расторжении договора аренды, дабы в юридическом смысле обезопасить себя.

Выделяя договор аренды, законодатель вынужденно определяет его характерные признаки, то есть без указания, которых объективно невозможно возникновение соответствующего обязательства, и «тем самым дает понять, что указанные условия необходимы для данного вида договорного обязательства». Вследствие этого, наряду с существенными условиями, которые прямо названы в законе или иных правовых актах как существенные, необходимо указывать и условия, относительно которых по заявлению одной из сторон (арендатора или арендодателя) должно быть достигнуто соглашение. Необходимо отметить, что договор аренды, помимо условий, относящихся к существу этого вида договорного правоотношения, имеет также условия, играющие роль лишь в формировании общих и обычных для всех договорных обязательств признаков. Данные условия соответствуют содержанию диспозитивных норм, устанавливающих общие правила заключения, исполнения, изменения и прекращения договоров, а также возложения ответственности за их нарушение.

Данные условия относятся к несущественным. В юридической литературе справедливо определено, что вопрос о том, считать ли конкретный договор заключенным, имеет значение не сам по себе, а, прежде всего, в связи с возможными имущественными требованиями, вытекающими из данного договора.

В практическом обосновании деление условий договора аренды на существенные и несущественные проявляется в том, что если между арендатором и арендодателем при заключении договора возникли разногласия по поводу предложения об изменении либо исключении из договора условия, предусмотренного диспозитивной нормой, фактическое исполнение в счет договора состоится, несмотря на то, что данные разногласия остались неурегулированными. Это объясняется тем, что в случае согласования сторонами условия, изменяющего либо исключающего действие диспозитивной нормы, оно автоматически становится существенным условием, кроме того, согласование всех существенных условий всегда приводит к согласованию условий несущественных. Поэтому в случае фактического исполнения в счет договора, даже если имеются неурегулированные разногласия по условиям, которые не относятся к существенным, договор должен считаться заключенным. Фактического исполнения в счет договора не происходит, и договор считается не заключенным, когда арендодатель или арендатор обращается к контрагенту с просьбой об урегулировании разногласий по спорному условию договора, под угрозой отказа от заключения договора.

Таким образом, при традиционном делении условий договора на существенные и несущественные, необходимо выделять и особые условия, играющие роль при формировании общих признаков арендного обязательства (заключение, расторжение (изменение), прекращение, наложение ответственности). Суд рассматривает споры при изменении договора путем признания недействительными отдельных условий договора (ст. 180 ГК РФ). В соответствии с данной правовой нормой статьи, недействительное условие не влечет за собой признание недействительными иных положений договора аренды, если эти условия не относятся к существенным.

Однако контрагенты на стадии заключения договора аренды не обращают должного внимания на значение особых условий. Эти дополнительные условия формируются участниками договорных обязательств в случаях, когда в тексте применяемого сторонами нормативно-правового акта отсутствует императивное регламентирование правоотношений и стороны решают применить диапозитивную норму права.

Естественно, что использование тех или иных правовых норм, установление тех или иных дополнительных условий зависит от конкретной специфики конкретного обязательства.

В качестве особых условий договора аренды следует признать установление арендодателем и арендатором дополнительных условий, играющих роль при формировании общих признаков, зависящих от специфики арендного обязательства, а именно: установление ответственности сторон за недобросовестное исполнение арендного обязательства, изменение и расторжение договора аренды. По справедливому замечанию Б. Завидова, «добросовестное и скрупулезное исполнение всех предусмотренных в договоре условий снизит предпринимательский риск контрагентов договорного обязательства». Завидов Б. Особенности возмездных договоров [Текст] // Право и экономика. - 2000. - №9. - С. 6.

Конечно, необходимо учитывать обязательность исполнения договорных условий, которые должны осуществляться посредством установления в договоре аренды, который регулируется отраслевым законодательством, форм и мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, то есть речь идет о договорной ответственности.

При выделении признаков договора аренды, следует обратить внимание на: свободу договора, согласие сторон, равенство сторон и обязательность договорных условий. При этом, учитывая эволюцию данного вида договора, в современном праве появляется необходимость выделения определенных сущностных критериев (существенных и особых условий), позволяющих выделить договор имущественного найма (аренды) из массы иных видов договоров и правовых актов.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателем по договору аренды в соответствии со ст. 608 ГК РФ может быть либо собственник имущества, либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Предпосылкой данного положения является то, что сдача имущества по договору аренды представляет собой реализацию одного из трех правомочий собственника, а именно: форму распоряжения этим имуществом. Следовательно, «арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом». Брагинский М.И. Комментарий к части первой ГК РФ для предпринимателей [Текст] - М., Фонд «Правовая культура». 1995. - С. 227.

Кроме собственника в роли арендодателя могут выступать лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами унитарные предприятия с соблюдением требований ст. 294-297 ГК РФ. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно, без согласия собственника, передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество -- только с согласия собственника.

Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.

Согласно норме п. 1 ст. 298 ГК РФ учреждения, обладающие правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество, ни при каких условиях не могут быть арендодателями имущества, закрепленного за ними собственником. Вместе с тем, отдельными федеральными законами такие права предоставлены государственным образовательным и научным учреждениям. Ст. 39. п.11 О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «Об образовании» [Текст]: [ФЗ РФ № 12-ФЗ, принят 13.01.1996., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 150.

От имени собственника (государства, муниципального образования) в качестве органа, дающего согласие на передачу субъектами права хозяйственного ведения и права оперативного управления, могут выступать соответствующие территориальные органы и органы местного самоуправления. В указанных законом случаях в качестве таковых могут выступать иные государственные органы.

Так, согласно норме п.п. 3 и 2 ст. 4 ФЗ «О Федеральном железнодорожном транспорте», недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта. О железнодорожном транспорте Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 17-ФЗ, принят 10.01.2003 г., по состоянию на 08.11.2007] // СЗ РФ. - 2003. - № 12. - Ст. 169.

Государственное и муниципальное имущество, не закрепленное за унитарными предприятиями, может передаваться в аренду соответствующим территориальными органами О порядке закрепления и использования, находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 3, принят 05.01.1998 г., по состоянию на 23.03.2006] // СЗ РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 264. или соответствующими органами местного самоуправления. Ст. 5 Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 131-ФЗ, принят 06.10.2003 г., по состоянию на 08.11.2007] // СЗ РФ. - 2003. - № 40. - Ст. 3822. То есть аренда, как мы видим, это длительный, непрерывный процесс, нуждающийся в управлении со стороны как арендодателя, так и арендатора. Однако присутствие собственника в качестве арендодателя во многих случаях не сводит аренду лишь к дуальным отношениям (хозяйственное ведение, оперативное управление). Авеков А.В. Аренда государственной и муниципальной собственности в г. Москве [Текст] // Российский экономический журнал. - 2006. - № 7. - С. 30. Кроме того, земля и другие природные объекты, находящиеся в публичной собственности, могут передаваться в аренду специальными органами, указанными в природоресурсном законодательстве. Например, при аренде участков лесного фонда в качестве арендодателей выступают лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

Страницы: 1, 2, 3, 4