ражданский кодекс РФ называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Более того, в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. На практике данный аспект вызывает непонимание и столкновение интересов сторон.

Также арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 619 ГК); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Гражданским кодексом РФ предусмотрена своеобразная досудебная процедура регулирования конфликта между арендатором и арендодателем, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязанность арендодателя вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Ярошенко К. Договор аренды и отношения с финансовыми органами [Текст] // Право и экономика. - 1998. - № 10. - С. 74-75.

Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства его направления или вручения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судам без рассмотрения (ст. 104, 108 АПК).

По замечанию В.В. Витрянского: «Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов и арбитражных судов явление не частое. Напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении его условий (особенно в части увеличения размера арендной платы) по искам арендодателей довольно типичны. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы». Витрянский В.В. Расторжение (изменение) договора аренды [Текст] // Хозяйство и право. - 1999 - №11. - С.84.

Для сохранения «юридической безопасности» сторон договора аренды в аспекте последствий его расторжения уже на стадии заключения договора аренды арендодателю и арендатору необходимо придерживаться следующих положений: во-первых, необходимо четко уяснить, что начало действия договора есть начало действия арендного обязательства, просрочка исполнения которого всегда влечет наступление договорной ответственности, даже если такая ответственность не предусмотрена договором аренды; во-вторых, знание момента прекращения действия договора аренды избавит от возможных споров пролонгации договора; в-третьих, необходимо максимально учитывать корректность и юридическую грамотность слов и предложений текста договора, дабы избежать субъективного толкования его содержания; в-четвертых, сторонам необходимо четко сформулировать круг прав и обязанностей, гарантий и условий, при которых наступает гражданско-правовая ответственность. Следует избегать включения в текст договора аренды предложений типа «... настоящим договором могут быть предусмотрены иные основания для досрочного расторжения...» либо «... настоящим договором могут быть предусмотрены иные основания наступления ответственности...», т.е. без четкой регламентации оснований.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Сторонам необходимо учитывать, что свобода договора это предусмотренная законом возможность решения возникших гражданско правовых споров. В связи с этим все используемые в договоре аренды термины, понятия должны соответствовать юридической терминологии во избежание произвольного субъективного, двоякого толкования. В случае возникновения определенных разногласий по договору аренды возникает необходимость в его толковании.

В процессе осуществления толкования стороны могут по-разному интерпретировать договор аренды, используя один из элементов толкования - уяснение. Поэтому в таких случаях появляется необходимость независимого разъяснения судами в соответствии с нормами ст. 431 ГК РФ. Это правило установлено в целях обеспечения однообразия и объективности толкования условий договора аренды при разрешении споров в судебном порядке. ГК РФ закрепляет положение о том, что при толковании суд сначала должен исходить из буквального значения слов и выражений, содержащихся, в частности, в договоре аренды, что ориентирует арендодателя и арендатора на более тщательную и детальную работу над текстом договора аренды, в целях адекватной объективизации волеизъявлений сторон. Гражданское право. Часть 1: Учебник [Текст] / Под ред. Толстого Ю.К., Сергеева А.П. - М., Проспект. 2005. - С. 437.

Учитывая трудности процесса толкования, А. М. Эрделевский предлагает использовать словарь соответствующего (специального) языка, а в случае возникших затруднений, вызванных многозначностью языка, - назначать лингвистическую экспертизу. Эрделевский А.М. Толкование договора [Текст] // Российская юстиция. - 1999. - № 4. - С. 13. Однако судам необходимо использовать все способы толкования при исследовании договора аренды, при этом опираясь на «теорию воли». Иными словами, «суды должны пытаться установить действительные намерения сторон, поскольку именно намерения составляют существо любого договора, и только в том случае, когда это не удалось -- использовать буквальное толкование». Корецкий А.Д. Указ. соч. - С. 178.

Смысл толкования состоит в обеспечении правильного использования договорной формы, с применением как общих, так и специальных норм, относящихся к конкретным видам имущественных связей, Гражданское право. Часть 1. Учебник [Текст] / Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. - М., Юристъ. 2000. - С. 382. определяемых нормообразующими признаками видов договора аренды, его «направленностью» Романец Ю.В. Направленность обязательства как основа формирования системы договоров [Текст] // Журнал российского права. - 2000. - № 6. - С. 30.: передачей имущества во временное владение и пользование и обязательствами арендодателя и арендатора. Это позволит дать правильную квалификацию правоотношений сторон, от чего «зависит законность судебных решений». Романец Ю.В. Направленность договора как основа его квалификации [Текст] // Право и экономика. - 1999. - № 9. - С. 64.

Несмотря на то, что ст. 421 ГК РФ предусматривает ряд положений о «свободе договора», являющейся одним из основополагающих принципов гражданского законодательства вообще, договор аренды должен соответствовать обязательным для арендодателя и арендатора правилам, установленным законом, которые действуют в момент заключения договора. Часть 2 ст. 422 ГК РФ определяет, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Особое внимание при заключении договора аренды следует обратить на порядок разрешения споров. Исходя из принципа свободы договора, стороны вправе сами устанавливать этот порядок, так как договор аренды оформляет не просто выражение волеизъявлений, а согласие волеизъявлений.

Вообще, при сложившейся практике «договорного правосудия» можно порекомендовать уделять наибольшее внимание разрешению споров путем переговоров.

Сторонам необходимо обращать внимание на четкое формулирование существенных условий договора аренды. Поскольку любая разновидность гражданско-правовых договоров должна включать определенный набор существенных условий, М.Г. Масевич отмечает, что закон предъявляет более жесткие требования в отношении существенных условий договоров недвижимости. Масевич М.Г. Обзор действующего законодательства о недвижимости [Текст] // Право и экономика - 1999. - № 1. - С. 35.

Залог объективной юридической защищенности договора аренды заключается не только в конкретной преддоговорной индивидуализации контрагента, в четкой, грамотной формулировке предмета договора, сроков, прав и обязанностей сторон, но и в уяснении, что договор аренды является формой правоотношений, которая закрепляет,. при наличии множественности, обособленность волеизъявления сторон, их автономию, свободу и согласованность волеизъявления, признает в качестве основного элемента юридическое равенство сторон и устанавливает договорную ответственность, проявляющуюся в самообеспечении договорных условий. Именно конкретность, детальность, доскональное изучение контрагента, безоговорочное исполнение договорных обязательств позволит расторгнуть договор аренды без ощутимых потерь для арендодателя и арендатора.

Расторжение договора аренды отличается от изменения договора аренды волевой направленностью сторон: прекратить в будущем времени весь комплекс прав и обязанностей, порожденных соответствующим договором. Прекращение договора аренды влечет прекращение арендного отношения, а, следовательно, и арендного обязательства. Вследствие отсутствия в ГК РФ определения понятия «расторжение договора аренды», предлагается следующая дефиниция: расторжение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью прекратить существование содержания арендных обязательств, а следовательно, всего комплекса прав и обязанностей.

Дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя необходимо классифицировать по действенному признаку:

1) на основания, в случае нарушения условий договора аренды арендатором (сдача арендатором объекта, без согласия арендодателя, в субаренду; незаключение арендатором договоров со специальными организациями на обслуживание объекта; при невнесении платежей по договорам на техническое обслуживание и т.д.);

2) основания, не связанные с каким-либо нарушением условий договора аренды арендатором (вследствие производственной необходимости; при государственной и общественной необходимости и т. д.).

2.4 Ответственность сторон при изменении и расторжении договора аренды

По договору аренды ответственность в равной степени несут и арендодатель, и арендатор. Представляется, что необходимо обратить большее внимание на механизм защиты прав сторон. В этой связи ГК РФ предусмотрел ряд оснований ответственности арендодателя и, в частности, ответственность за недостатки сданного в аренду имущества.

В случае уклонения арендодателя от предоставления имущества в срок, установленный сторонами, или в разумный срок, арендатор вправе выбрать альтернативу поведения, закрепленную законодательством. Можно истребовать имущество посредством судебных органов в принудительном порядке, при этом последний вправе взыскать с арендодателя убытки, порожденные задержкой выполнения обязательства. Другой вариант - это потребовать расторжения договора с возмещением убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств. В счет возмещения убытков могут входить: во-первых, реальный ущерб (дополнительные затраты, понесенные арендатором в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица); во-вторых, упущенная выгода (из-за простоя в связи с несвоевременным получением предмета аренды).

Также на арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора аренды. Более того, ответственность наступает и тогда, когда имели место скрытые недостатки, то есть при заключении договора арендодатель не знал о них. В этом случае арендатор может потребовать: 1) безвозмездного устранения недостатков; 2) соразмерного уменьшения арендной платы; 3) при устранении недостатков силами арендатора, требовать возмещения данных расходов; один из вариантов - удержание определенной суммы, эквивалентной полностью либо в части степени понесенных расходов, с предварительным предупреждением арендодателя; 3) расторжения договора аренды.

Однако альтернативная модель поведения предлагается законодателем и арендодателю. В частности, извещенный о намерении арендатора устранить недостатки за счет арендодателя, последний может либо безвозмездно устранить недостатки, либо заменить аналогичным имуществом, находящимся в пригодном для использования состоянии.

П.2 ст. 621 ГК РФ содержит некоторые исключения из общего правила ответственности арендодателя. В соответствии с данным положением арендодатель не несет ответственность: 1) за те недостатки, которые были обговорены при заключении договора аренды либо были заранее известны арендатору; 2) за те недостатки, которые должны были быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества, сдаваемого в аренду. Целью данного изъятия является необходимость достаточно внимательной проверки получаемого по договору имущества, а также защиты арендодателя от притязаний недобросовестного контрагента.

Как видно, ответственность является результатом недобросовестного исполнения обязательств по договору аренды. Определенное значение имеет распределение обязанности между сторонами по содержанию имущества, надлежащего его использования и проведению как капитального, так и текущего ремонта. В соответствии со ст. 616 ГК РФ, капитальный ремонт - это обязанность арендодателя, а текущих - арендатора, но если иное не предусмотрено законом или договором. Существенное значение, данное положение имеет для договоров проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий. Например, при аренде транспортного средства без экипажа проведение капитального и текущего ремонта является обязанностью арендатора (ст. 644 ГК РФ), при аренде транспортного средства с экипажем данная обязанность возлагается на арендодателя (634 ГК РФ).

При невыполнении этой обязанности одна из сторон вправе по своему выбору произвести: 1) капитальный ремонт и взыскать с контрагента его стоимость или, если это арендатор, зачесть в счет арендной платы либо потребовать соразмерного уменьшения арендной платы; 2) досрочно расторгнуть договор с требованием возмещения убытков.

Расторжение договора аренды также может рассматриваться как вид ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей арендатором. Участники арендной сделки заинтересованы в том, чтобы договор аренды исполнялся сторонами надлежащим образом и завершился в связи с истечением срока его действия. Но в жизни часто возникают ситуации, когда требуется досрочное расторжение договора. Как правило, досрочное расторжение сделки является крайней мерой, применяемой стороной, права которой нарушены. Николаенко А. Выбор лизинговой компании и потребительская оценка договора лизинга [Текст] // Лизинг-ревью. - 2002. - № 1. - С. 27. Поскольку в основном должником по договору аренды является арендатор, то и основания для досрочного расторжения сделки чаще всего касаются случаев ненадлежащего исполнения обязанностей последним. Например, вследствие просрочки платежа более двух раз.

При расторжении договора аренды работает общее правило: 1) если основанием расторжения договора послужило существенное нарушение условий договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п.5 ст. 453 ГК РФ), поэтому, по справедливому замечанию В.А. Хохлова, при обнаружении иных обстоятельств договор не должен расторгаться, например, «если ущерб от нарушения значителен, но кредитор не лишается рассчитываемого блага. Если соответствующие обстоятельства имели место при предъявлении иска, но до его рассмотрения отпали, удовлетворять требования кредитора также нельзя»; Хохлов В.А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву. [Текст] - Тольятти., Изд-во Волжского ун-та. 1997. - С. 127. 2) если возникли убытки вследствие изменившихся обстоятельств, то последствия выходят за рамки ответственности и определяются судом «исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора» (п. З ст.451 ГК РФ).

ГК РФ предоставляет арендатору по истечении срока договора с арендодателем преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Однако реализация этого права возможна только при соблюдении ряда условий.

1. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет только тот арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности. К обязанностям арендатора относятся, в частности: своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ); пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ); поддержание имущества в исправном состоянии, проведение за свой счет текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ); в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, проведение капитального ремонта переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

2. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в том случае, если речь идет о передаче имущества третьему лицу именно в аренду.

3. Поскольку в ст. 621 ГК РФ говорится о договоре аренды на новый срок, следует признать, что при его заключении стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Это означает, что арендатор вправе изменить условия предоставления имущества в аренду на новый срок (например, увеличить размер арендной платы). Если прежний арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, согласен с такими условиями, он имеет преимущество перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, если же нет, то ни о каком заключении договора с ним речи не будет. Законодатель говорит о предоставлении преимущества прежнему арендатору перед другими лицами при прочих равных условиях.

Иногда арендодатель, предложив прежнему арендатору одни условия аренды имущества на новый срок, которые этого арендатора не устроили, после его отказа заключает договор аренды с другим лицом совсем на других условиях или отказывает прежнему арендатору в заключение договора на новый срок по мотивам того, что не собирается передавать имущество в аренду, но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключает новый договор аренды с другим лицом. Подобное поведение арендодателя также может служить основанием для обращения арендатора в суд за защитой своих прав, при этом право выбора способа защиты принадлежит арендатору: он вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков или только возмещения убытков.

Правила предоставления преимущественного права арендатора на возобновление договора аренды не применяются к договорам аренды отдельных видов имущества, например, к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК РФ), договору аренды транспортного средства с экипажем (п. 2 ст. 632 ГК РФ), договору аренды транспортного средства без экипажа (п. 2 ст. 642 ГК РФ).

По окончании срока договора аренды арендатор должен возвратить имущество с учетом нормального износа или в состоянии, определенном договором (речь идет о ремонте, реконструкции и т.д.). При не возврате имущества в установленный срок арендатор обязан оплатить время просрочки, при этом, если данная сумма арендных платежей не покроет убытки, понесенные арендодателем, то он вправе потребовать от арендатора возмещения этих убытков. Ст. 622 ГК РФ предусматривает штрафной характер: если за несвоевременный возврат имущества по договору предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться сверх неустойки, то есть в полном объеме. Но если договором предусмотрена зачетная неустойка, то превальвирующим условием является договорное.

Под формой гражданско-правовой ответственности понимается форма выражения тех определенных дополнительных обременении, которые устанавливаются в отношении правонарушителя. Имущественная форма ответственности выражается в возмещении убытков (ст. 15 ГК), уплате неустойки (ст. 130 ГК).

Арендное обязательство, являясь сложным обязательством, включает два иных вида обязательств: 1) регулятивные денежные обязательства; 2) в случае реализации гражданско-правовой ответственности - охранительные производные денежные обязательства либо как «охранительные вторичные денежные обязательства», Гражданское право: Учебник Т. 2. Полутом 2. [Текст] / Под ред. Суханова Е. А. - М., Волтерс Клувер. 2004. - С. 361. нисколько не подвергая сомнению значимость правового режима составляющих ее арендных отношений.

Возмещение причиненных убытков напрямую зависит от степени эффективной доказательной деятельности потерпевшей стороны. По мнению С. Л. Дегтярева, закрепление в законе понятия убытков через оценочные категории (ст. 15, 393 ГК РФ) придает этому правовому явлению свойство «необходимости доказывания», поскольку невозможно говорить о наличии у лица убытков, не доказанных с соблюдением требований норм процессуального права, иначе они не приобретают правового (юридического) значения, а остаются понятием экономическим (обыденным), лишенным всякого правового смысла. Необходимость доказывания убытков всегда связана с такими оценочными категориями, как «разумные расходы», «разумные сроки», «разумная цена», «обычные условия гражданского оборота» и т. д. Дегтярев С.Л. Возмещение убытков в гражданском и арбитражном процессе [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2003. - С. 28.

Следовательно, в предмет доказывания по делам о возмещении убытков необходимо включать определенные материально-правовые факты: а) наличие убытков (проявляется через их размер), понятие которого раскрывается в ст. 15 ГК РФ; б) противоправное поведение, раскрывающее признаки в иных разделах (при правомерном поведении -- ссылка на норму закона, предусматривающую, при наступлении какого факта возможно требовать возмещения убытков); в) причинная связь между противоправным поведением и возникшими убытками указывается в общей части ГК РФ (ст. 15), понятие и содержание необходимо устанавливать исходя из существующей научной доктрины и судебной практики; г) вина лица, противоправно причинившего убытки, устанавливается только в необходимых случаях (предусмотренных законом или договором), понятие содержится в специальных нормах ГК РФ. Нужно учитывать принцип вины в отношении лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, и в случаях, прямо предусмотренных законом, например, причинение вреда источником повышенной опасности и т.д. Дегтярев С.Л. Указ. соч. - С. 30-31.

По мнению В.С. Евстегнеева, необходимо говорить о существовании проблемы достоверности убытков, поскольку необходимо сплошное и детальное документирование последствий нарушения договора и всех мер, принимаемых для минимизации потерь, а равно расходов, понесенных в связи с этими мерами. Евстегнеев В.С. Обоснование реально понесенных убытков [Текст] // Гражданин и право. - 2003. - № 2. - С.16. В конечном счете, требуются документы, определяющие в конкретном денежном выражении те или иные элементы убытков. «Доказывание реального поднесения и размера убытков неотделимо от обоснования причинной связи, поэтому в обоих случаях могут использоваться аналогичные документы, одним из доказательств размера убытков является письменно зафиксированный расчет убытков». Дорачев Д.В. Возмещение убытков в сфере земельных отношений [Текст] // Арбитражная практика. - 2005. - № 1. - С. 24. Значение данного факта доказывания достаточно велико, ибо отсутствие доказательств, подтверждающих наличие и размер убытков, для суда тождественно факту отсутствия самих убытков.

В настоящее время при возмещении убытков определенную специфику имеет принцип ответственности за вину. Это последствия проявления специфики гражданско-правовых отношений, имеющих товарно-денежный характер, и наличия фактора преобладания компенсационно-восстановительной функции гражданско-правовой ответственности. Неопровержимым фактом является то, что для компенсации убытков, понесенных участниками имущественного оборота, субъективное отношение правонарушителя к своему поведению, как правило, не имеет существенного значения. Более того, нередки случаи, когда вина вообще не является необходимым условием имущественной ответственности, которая может применяться и при отсутствии вины участника гражданских правоотношений, в том числе за вину третьих лиц.

Немаловажное значение приобретает вопрос конкретизации юридических форм неблагоприятных материальных последствий для правонарушителя.

Эта конкретизация может происходить или вследствие соглашения с потерпевшим, или вследствие судебного решения. Помимо охранительных обязательств существуют и иные обязательства, сумма которых определяется при фиксации в определенной сумме денежных единиц. Соответственно, без конкретной суммы долга нет и обязанности уплатить именно эту сумму, иными словами, «денежное обязательство не сформировалось». Так, в отношении одного из дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал, что у арендатора возникло право, а у арендодателя обязанность по оплате неотделимых улучшений арендованных помещений. Но при этом начисление процентов по ст. 395 ГК РФ на стоимость улучшений неправомерно, «поскольку до определения сторонами или судом стоимости улучшений денежного обязательства у ответчика не возникло». Постановление Президиума ВАС РФ от 22.09.2007 г. № 2405/07 // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 12. - С. 11. Аналогичного подхода придерживался и Л.А. Лунц, считая, что «с того момента, как состоялось судебное решение, фиксирующее сумму убытков, налицо денежное обязательство, выраженное в определенной сумме денежных единиц». Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. [Текст] - М., Госюриздат. 1954. - С. 191. Однако так ли это? Ведь юридическая форма денежного обязательства может быть конкретизирована значительно раньше судебного решения. Так, обязательства по уплате убытков, уплате неустойки вообще конкретизированы уже в момент возникновения убытков или нарушения договора аренды. Таким образом, если договором аренды предусматривался штраф в 2500 рублей за просрочку в уплате, то денежное обязательство, которое возникнет между сторонами (нарушителем и потерпевшим) после истечения срока для уплаты суммы долга, будет вполне определенным по содержанию для контрагентов в момент нарушения договора аренды. 2500 рублей является конкретной суммой, которую обязан уплатить нарушитель. Подтверждает данную точку зрения Д. Савельев, полагающий, что более целесообразно «связывать возникновение денежного обязательства с предъявлением потерпевшей стороной требований о возмещении убытков в денежной форме, поскольку суд своим решением лишь подтверждает законность притязаний истца, устанавливает факт существования денежного обязательства». Головнин С. Чем грозит просрочка платежа? [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 20. - С. 7.

Обратим внимание на тот факт, что основанием для применения гражданско-правовой ответственности является также просрочка уплаты денежных средств (арендной платы), что является, в соответствии с положением нормы ст. 405 ГК РФ, нарушением срока исполнения гражданско-правовой обязанности. В подтверждение сказанного Л.А. Новоселова отмечает: «...должник должен нести ответственность за просрочку платежа (ст. 395 ГК РФ) лишь с момента, когда наступает срок исполнения обязанности уплатить определенную денежную сумму». Новоселова Л.А. Проценты по денежным обязательствам [Текст] - М., Статут. 2000. - С. 47.

При несогласии суда с размером ответственности, в судебном порядке значимым учитываемым фактором является наличие вины потерпевшего, вредные последствия и причинная связь, а при отсутствии вины -- соразмерность причиненных убытков. В частности, в соответствии с нормой ст. 640 ГК РФ ответственность за вред, причиненный третьим лицам, арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 ГК РФ. Вместе с тем, он вправе предъявить арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Общество с ограниченной ответственностью "Гранд" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Департаменту управления имуществом городского округа "Самара" (далее - департамент) и обществу с ограниченной ответственностью "Ника" о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды от 06.12.2006 нежилого помещения площадью 185,6 кв. метра, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Некрасовская/Самарская, д. N 73 - 75/50, и применении последствий его недействительности в виде признания недействительной государственной регистрации данного договора.

Как установлено судами, между обществом с ограниченной ответственностью "Гранд" и департаментом 20.10.2006 подписан договор аренды N 004986А со сроком действия до 22.10.2016, в соответствии с которым департамент (арендодатель) предоставляет обществу (арендатору) за плату во временное пользование объект муниципальной собственности - нежилое помещение общей площадью 185,6 кв. метра, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Некрасовская/Самарская, д. N 73 - 75/50. Объект включает в себя комнаты 1, 2, 3, 5, 6 первого этажа, комнаты 1 - 9 цокольного этажа.

Согласно пункту 3.2.11 указанного договора арендатор обязан в месячный срок с момента подписания договора подать заявление и необходимые документы в государственное учреждение юстиции для государственной регистрации сделки.

Документы для регистрации договора были сданы ООО "Гранд" в соответствующие органы 07.12.2006, государственная регистрация договора не произведена.

Между департаментом (арендодателем) и ООО "Ника" (арендатором) 06.12.2006 заключен договор аренды нежилого помещения N 005012А о предоставлении департаментом (арендодателем) обществу (арендатору) того же нежилого помещения. Данный договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 63-63-011305/2006-444.

Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора аренды нежилого помещения с ООО "Ника" при наличии действующего договора аренды того же нежилого помещения с ООО "Гранд" противоречит нормам действующего законодательства и влечет его недействительность в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).

Суд кассационной инстанции, делая выводы о наличии заключенного между истцом и департаментом договора аренды, являющимся препятствием к заключению другого договора в отношении того же объекта, не применил указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор аренды с истцом на момент заключения договора аренды того же имущества с ответчиком не был заключен, довод истца о наличии препятствия для заключения договора с ООО "Ника" ввиду имеющихся обременений имущества подлежит отклонению.

Следовательно, основания, предусмотренные статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания недействительным договора аренды с ООО "Ника" отсутствуют. При этом истец не лишен возможности использовать иные способы защиты своего права Постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2008 г. № 11694/07[Текст] // Вестник ВАС РФ.- 2008.- № 1.-С.50.. При анализе способов защиты субъективных прав контрагентов становиться очевидным выделение следующих двух самостоятельных групп: восстановительные (компенсационные) способы - возмещение убытков, а также иные способы защиты - признание преимущественного права арендатора, изменение или расторжение договора аренды. При этом изменение, расторжение договора аренды являются самостоятельными обстоятельствами, способными влиять на режим договорной ответственности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В условиях рыночных преобразований в обществе возникает потребность в объективировании своих интересов путем оформления выраженных волеизъявлений в договорную форму. Очевидно, что одной из необходимых форм успешного осуществления предпринимательской деятельности является договор аренды. Поскольку, обусловленное личным интересом, определенное экономическими потребностями, порождает в руках собственника концентрацию имущества, позволяющего либо полностью, либо в части сдавать его во временное владение и пользование иным субъектам на взаимовыгодных условиях. Для арендатора взаимовыгодным аспектом, порождающим необходимость заключать соответствующий договор, является стремление преумножить свои доходы за счет использования арендуемого имущества в сфере предпринимательской деятельности.

Проведенное исследование позволяет сделать ряд теоретических выводов и практических предложений по затронутой проблеме.

1. В работе при решении вопроса о содержании договора аренды обращается внимание на то обстоятельство, что когда речь идет об условиях договора, то мы имеем в виду аренду как юридический факт, а не правоотношение и не устный или письменный либо нотариально оформленный текст, поскольку договорные условия - это соглашение, закрепляющее правила поведения сторон, имеющее установленное законодательством форму, находящееся в области возникновения, изменения или прекращения договорных обязательств.

При выделении существенных условий было установлено, что основное значение термина «существенный» проявляется в следующем определении: «существенный» означает относимость условий к существу арендного правоотношения, при этом участвующих при формировании существа арендного обязательства. При традиционном делении условий договора на существенные и несущественные предлагается выделять и особые условия, в качестве которых следует признать установление арендодателем и арендатором дополнительных условий, играющих роль при формировании общих признаков, зависящих от специфики арендного обязательства, а именно: установление ответственности сторон за недобросовестное исполнение арендного обязательства, изменение и расторжение договора аренды.

2. При исследовании отличительных признаков новации и изменения договора аренды были выработаны следующие определения: новацией договора аренды следует понимать соглашение сторон, которое влечет автоматическое прекращение дополнительных обязательств посредством либо замены арендного обязательства, либо изменением его вида (типа), соответствующее законодательству, действующему только на момент совершения новации.

Изменение договора аренды, определяемое наличием волеизъявления сторон (стороны) изменить в будущем условия договора аренды, можно сформулировать следующим образом - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условия исполнения).

При этом формулируется вывод, что закрепленные ГК РФ способы изменения договора соответствуют воззрениям законодателя на природную суть арендных отношений, однако в качестве основания, имеющего исключительный характер, необходимо отметить недопустимость изменения одной из сторон условий в одностороннем порядке, предполагающего автоматическую работу указанного основания. Вследствие этого, при включении такого условия в содержание договора в пользу только одной из сторон, явно ухудшающего положение другой стороны, данное условие необходимо рассматривать как кабальное, поскольку нарушается принцип равноправия сторон и данное обстоятельство может расцениваться не иначе как злоупотребление правом. Данное положение породило суждение о том, что указанный факт может проявляться в результате включения в договор аренды так называемых «недобросовестных условий», наделяющих арендодателя статусом экономически сильной стороны.

3 Теоретические аспекты и практическое исследование позволили сделать вывод, что расторжение договора аренды отличается от изменения договора аренды волевой направленностью сторон прекратить в будущем времени весь комплекс прав и обязанностей, порожденных соответствующим договором. Прекращение договора аренды влечет прекращение арендного отношения, а, следовательно, и арендного обязательства. Вследствие отсутствия в ГК РФ определения понятия «расторжение договора аренды», предлагается следующая дефиниция: «расторжение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью прекратить существование содержания арендных обязательств а следовательно, всей совокупности прав и обязанностей».

4. При анализе способов защиты субъективных прав контрагентов становится очевидной необходимость выделения следующих двух самостоятельных групп: восстановительные (компенсационные) способы - возмещение убытков, а также иные способы защиты - признание преимущественного права арендатора, изменение или расторжение договора аренды. При этом изменение, расторжение договора аренды являются самостоятельными обстоятельствами, способными влиять на режим договорной ответственности.

5. Основываясь на приоритетном значении норм ГК РФ, выявляется проблема соотношения нормообразующих признаков и норм унифицированного характера института аренды. Предлагаются следующие дефиниции определений:

- Унифицированными нормами института аренды следует признать единые общие правовые нормы, регулирующие арендные отношения, с применением общих методов регулирования (передача имущества во временное владение и пользование; основания и порядок изменения и расторжения договора аренды).

Нормообразующими признаками являются системные факторы, определяющие специфику конкретного вида (типа) арендного отношения, регулируемые иным законодательством, нормы которого содержат более детализированные методы регулирования (в качестве системного фактора в договоре аренды выступают объект, субъекты и т.д.)

6. Исследования особенностей применения унифицированных норм в механизме изменения и расторжения договора аренды движимого и недвижимого имущества, позволили прийти к выводу, что нормообразующие признаки определяют вид специальных норм применяемого законодательства. Предлагается в действующее законодательство, включить дополнительную статью в § 3 гл. 34 ГК РФ в следующей редакции: «Транспортное средство представляет собой техническое устройство, представляющее собой источник повышенной опасности, функциональное предназначение которого предполагает перевозку грузов и пассажиров, и являющееся недвижимым только в случаях, прямо, предусмотренных законом». Данное предложение позволит отличать договор аренды транспорта от перевозки грузов и пассажиров.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. -1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [ФЗ РФ № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 06.12.2007] // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [ФЗ РФ № 14-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 06.12.2007] // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [ФЗ РФ № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 29.11.2007] // СЗ РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 138-ФЗ, принят от 14.11.2002 г., по состоянию на 04.12.2007] // СЗ РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 02.10.2007] // СЗ РФ. 2002. - № 30. - Ст. 3012.

7. Водный кодекс Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 74-ФЗ, принят 03.06.2006 г., по состоянию на 19.06.2007] // СЗ РФ. - 2006. - № 23. - Ст.2381.

8. Воздушный кодекс Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 60-ФЗ, принят 19.03.1997 г., по состоянию на 04.12.2007] // СЗ РФ. - 1997. - № 12. - Ст. 1383.

9. Лесной кодекс Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 200-ФЗ, принят 04.12.2006 г.] // СЗ РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.

10. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 81-ФЗ, принят 30.04.1999 г., по состоянию на 06.12.2007] // СЗ РФ. - 1999. № 18. - Ст. 2207.

11. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [ФЗ РФ № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 23.11.2007] // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

12. О приватизации государственного и муниципального имущества [Текст]: [ФЗ РФ № 178-ФЗ, принят 21.12.2001 г., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ - 2002. - № 4. - Ст. 251.

13. О железнодорожном транспорте Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 17-ФЗ, принят 10.01.2003 г., по состоянию на 08.11.2007] // СЗ РФ. - 2003. № 12. - Ст. 169.

14. О естественных монополиях [Текст]: [ФЗ РФ № 147-ФЗ, принят 17.08.1995 г., по состоянию на 08.11.2007] // СЗ РФ. - 1995. - № 34. - Ст.3426.

15. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 131-ФЗ, принят 06.10.2003 г., по состоянию на 08.11.2007] // СЗ РФ. - 2003. - № 40. - Ст. 3822.

16. О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 15-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 26.11.2001] // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 411.

17. О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «Об образовании» [Текст]: [ФЗ РФ № 12-ФЗ, принят 13.01.1996., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 150.

18. О защите прав потребителей [Текст]: [Закон РФ № 2300-1, принят 07.02.1992 г., по состоянию на 25.10.2007] // СЗ РФ. - 1996. - № 3. - Ст.140.

19. О недрах Российской Федерации [Текст]: [Закон РФ № 2395-1, принят 21.02.1992 г., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. - 1995. - №10. - Ст.823.

20. О космической деятельности [Текст]: [Закон РФ № 5663-1, принят 20.08.1993 г., по состоянию на 18.12.2006] // Российская газета. - 1993. - № 186.

21. О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов) [Текст]: [Указ Президента РФ № 221, принят 28.02.1995 г., по состоянию на 08.04.2003] // СЗ РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 859.

22. О порядке закрепления и использования, находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 3, принят 05.01.1998 г., по состоянию на 23.03.2006] // СЗ РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 264.

23. О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов) [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 239, принято 07.03.1995 г., по состоянию на 09.02.2008] // СЗ РФ. - 1995. - № 11. - Ст.997.

Специальная и учебная литература

24. Авеков А.В. Аренда государственной и муниципальной собственности в г. Москве [Текст] // Российский экономический журнал. - 2006. - № 7. - С. 30.

25. Агарков М.М. Обязательства по советскому гражданскому праву [Текст] - М., Юрлитиздат. 1940. - 456 с.

26. Александров Н.Г. К вопросу о роли договора в правовом регулировании общественных отношений [Текст] // Ученые записки ВИЮН. - 1996. - Вып. 5. - С. 81-82.

27. Андреева Л. Существенные условия договора: споры, продиктованные теорий и практикой [Текст] // Хозяйство и право. - 2000. - № 12. - С. 89.

28. Анохин В.С. Договор поставки в рыночной экономике [Текст] // Хозяйство и право. - 2001. - № 10. - С. 7-9.

29. Баскин Ю.Г. Некоторые существенные особенности аренды государственного имущества [Текст] // Советское государство и право. - 1990. - № 15. - С. 57.

30. Большая Советская энциклопедия. Т. 24. [Текст] / Под. ред. Прохоров А.М. - М., Наука. 1976. - 952 с.

31. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. [Текст] - М., Статут. 2000. - 510 с.

32. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. [Текст] - М., Статут. 2002. - 512 с.

33. Брагинский М. Гражданский кодекс. Три года спустя [Текст] // Хозяйство и право. - 1998. - № 1. - С. 11.

34. Брагинский М.И. Комментарий к части первой ГК РФ для предпринимателей [Текст] - М., Фонд «Правовая культура». 1995. - 612с.

35. Бьейи Ж.-П. Юридические средства административной деятельности во Франции [Текст] - М., Норма. 1994. - 326 с.

36. Васильев Р.Ф. О понятии правового акта [Текст] // Вестник МГУ. Серия 11. «Право». - 1998. - № 7. - С. 25.

37. Витрянский В.В. Общие положения об аренде [Текст] // Хозяйство и право. - 1996. - № 2. - С. 4.

38. Витрянский В.В. Расторжение (изменение) договора аренды [Текст] // Хозяйство и право. - 1999 - №11. - С. 84.

39. Витрянский В.В. Существенные условия договора [Текст] // Хозяйство и право. - 1998. - №7. - С. 12.

40. Головнин С. Чем грозит просрочка платежа? [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 20. - С. 7.

41. Гражданское и торговое право зарубежных стран Учебное пособие [Текст] / Под ред. Безбаха В.В., Пучинского В.К. - М., МЦФЭР. 2004. - 564 с.

42. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. [Текст] / Под ред. Козырь О.М. - М., Норма. 2005. - 674 с.

43. Гражданский кодекс советских республик. Текст и практический комментарий. [Текст] / Под ред. Маницкого А. - М., Юридическая литература. 1989. - 568 с.

44. Гражданское право. Часть 1: Учебник [Текст] / Под ред. Толстого Ю.К., Сергеева А.П. - М., Проспект. 2005. - 702 с.

45. Гражданское право. Часть 1. Учебник [Текст] / Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. - М., Юристъ. 2000. - 658 с.

46. Гражданское право: Учебник Т. 2. Полутом 2. [Текст] / Под ред. Суханова Е. А. - М., Волтерс Клувер. 2004. - 708 с.

47. Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости [Текст] // Вестник Арбитражного суда города Москвы. - 2007. № 3. - С. 16.

48. Дегтярев С.Л. Возмещение убытков в гражданском и арбитражном процессе [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2003. - 112 с.

49. Дорачев Д.В. Возмещение убытков в сфере земельных отношений [Текст] // Арбитражная практика. - 2005. - № 1. - С. 24.

50. Евстегнеев В.С. Обоснование реально понесенных убытков [Текст] // Гражданин и право. - 2003. - № 2. - С. 16.

51. Елисеев И. Аренда помещений: удержание имущества арендатора [Текст] // Корпоративный юрист. - 2007. - № 6. - С. 15.

52. Завидов Б.В. Договорное право России [Текст] - М., Юристъ. 1998. - 432с.

53. Завидов Б. Худой мир лучше доброй ссоры. Изменение и расторжение договора [Текст] // Экономика и жизнь. - 1997. - № 22. - С. 13.

54. Завидов Б. Особенности возмездных договоров [Текст] // Право и экономика. - 2000. - №9. - С. 6.

55. Зинченко С. Новое в регулировании арендных отношений [Текст] // Хозяйство и право. - 1993. - № 4. - С. 6.

56. Иоффе О.С. Обязательственное право [Текст] - М., Юридическая литература. 1975. - 642 с.

57. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. 1997. - № 10. - С. 115.

58. Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом [Текст] // Законность. - 2000. - № 12. - С. 11.

59. Калмыков Ю.Х. Значение и правовая природа договора на аренду предприятий [Текст] // Советское государство и право. - 1989. - № 3. - С.15.

60. Камышанский В.П. Правопреемство при аренде земельных участков, предоставленных под строительство многоквартирных жилых домов [Текст] Жилищное право. - 2007. - № 5. - С. 23.

61. Кашанин А.В. Кауза гражданско-правового договора как выражение его сущности [Текст] // Журнал российского права. - 2001. - № 4. - С. 93.

62. Кирилловых А.А. Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов [Текст] // Законодательство и экономика. - 2007. - № 10. С. 34.

63. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Части первой [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. - М., Норма. 2006. - 708 с.

64. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт. 2005. - 632 с.

65. Корецкий А.Д. Теоретико-правовые основы учения о договоре [Текст] / Отв. ред. Баранов П.П. - СПб., Юридический центр Пресс. 2001. - 436 ч.

66. Красавчиков О.А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание, функции - Свердловск., Юридическая литература. 1980. - 218 с.

67. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное) [Текст] - М., Юстицинформ. 2006. - 612с.

68. Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 32.

69. Липавский В.Б. Тайм-чартер в системе договоров фрахтования [Текст] // Транспортное право. - 2005. - № 3. - С. 31.

70. Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. [Текст] - М., Госюриздат. 1954. - 674 с.

71. Масевич М.Г. Обзор действующего законодательства о недвижимости [Текст] // Право и экономика - 1999. - № 1. - С. 35.

72. Мейер Д.И. Русское гражданское право. [Текст] - М., Статут. 2002. - 672с.

73. Митюков К.А. Система римского гражданского права [Текст] Вып.2. Ч.1. - М., Статут. 2001. - 562 с.

74. Мозолин В.П. Договорное право в США и СССР. История и общие концепции [Текст] - М., Юрлитиздат. 1988. - 324 с.

75. Николаенко А. Выбор лизинговой компании и потребительская оценка договора лизинга [Текст] // Лизинг-ревью. - 2002. - № 1. - С. 27.

76. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность [Текст] - М., Юрлитиздат. 1954. - 568 с.

77. Новоселова Л.А. Проценты по денежным обязательствам [Текст] - М., Статут. 2000. - 346 с.

78. Общие преобразования гражданского права со времен Кодекса Наполеона [Текст] / Под ред. Гойхбарга А.Г. -М., Статут. 2000. - 478 с.

79. Павличенко М. Разгосударствление и приватизация: новый взгляд на проблему [Текст] // Экономика Украины. - 1991. - № 9. - С. 7.

80. Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2007. - № 1. - С. 18.

81. Победоносцев К. Курс гражданского права. Договоры и обязательства Ч. 3. [Текст] - М., Статут. 2005. - 672 с.

82. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. [Текст] - М., Статут. 2001. - 678 с.

83. Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости [Текст] // Юрист. - 2007. - № 4. - С. 23.

84. Раянов Ф.М. Правовая концепция аренды и практика АПК [Текст] // Советское государство и право. - 1989. - № 3. - С. 32.

85. Романец Ю.В. Направленность договора как основа его квалификации [Текст] // Право и экономика. - 1999. - № 9. - С. 64.

86. Романец Ю.В. Направленность обязательства как основа формирования системы договоров [Текст] // Журнал российского права. - 2000. - № 6. - С. 30.

87. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. [Текст] - М., Инфра. 2001. - 412 с.

88. Сафаулин Д. Общие положения об аренде [Текст] // Хозяйство и право. - 1996. - № 1. - С. 5.

89. Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа [Текст] // Корпоративный юрист. - 2007. - № 1. - С. 24.

90. Торкановский Е. От аренды к собственнику [Текст] // Хозяйство и право. 1991. - № 4. - С. 38.

91. Тотьев К. Государственная и естественная монополия [Текст] // Закон. - 1995. - № 4. - С. 60-63.

92. Тотьев К. Публичный договор [Текст] // Хозяйство и право. - 1995. - № 6. - С. 78.

93. Халфина Р.О. Договор в английском праве [Текст] - М., Юрлитиздат. 1959. - 452 с.

94. Хачатуров. Ю. Аренда: становление продолжается [Текст] // Хозяйство и право. - 1991. - № 3. - С. 28.

95. Хохлов В.А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву. [Текст] - Тольятти., Изд-во Волжского ун-та. 1997. - 320 с.

96. Шапкина Г.С. Регулирование аренды и безвозмездного пользования имуществом в ГК РФ. [Текст] // Законодательство и экономика. - 1997. - № 6. - С. 4.

97. Шевченко Е.Е. Способы определения условий гражданско-правовых договоров: законодательство и судебная практика [Текст] // Закон. - 2007. - № 3. - С. 16.

98. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. [Текст] - М., Статут. 2005. - 672 с.

99. Шичанин А., Гривков О. Актуальные проблемы исполнительного производства в России [Текст] // Хозяйство и право. - 2003. - № 1. - С.22.

100. Шичанин А. Основания изменения и прекращения договоров в сфере предпринимательской деятельности [Текст] // Право и экономика. - 2001. - № 2. - С. 21.

101. Эрделевский А.М. Толкование договора [Текст] // Российская юстиция. 1999. - № 4. - С. 13.

102. Ярошенко К. Договор аренды и отношения с финансовыми органами [Текст] // Право и экономика. - 1998. - № 10. - С. 74-75.

Материалы юридической практики

103. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав [Текст]: [Пост. Пленума ВАС № 7, принято 25.02.1998 г.]// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998. - № 10. - С. 14-21.

104. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Инф. письмо ВАС РФ № 66, принято 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. - № 4. - 2002. - С. 68-69.

105. Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике [Текст]: [Письмо ВАС РФ № С-13/ОП-276, принят 10.09.1993 г.] // Вестник ВАС РФ. - 1993. - №11. - С. 104.

106. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.09.2007 г. № 2405/07 // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 12. - С. 11.

107. Решение Верховного Суда РФ № ГКПИ98-808 от 24.02.1999 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2000. - № 6. - С. 17.

108. Постановление Президиума ВАС РФ от 25 октября 2005 г. № 3919/05 [Текст] //Вестник ВАС РФ. -2006. - №3.- С.34.

109. Постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2008 г. № 11694/07[Текст] // Вестник ВАС РФ.- 2008.- № 1.-С.50.

Страницы: 1, 2, 3, 4