следствие этого многообразие объектов аренды порождает многообразие арендных отношений, что приводит к необходимости создания определенной системы организации арендных процессов. Целесообразным является разделение обозначенного процесса на стадии: предварительную и сопутствующую. На предварительной стадии устанавливаются условия аренды, в том числе условия изменения и расторжения договора аренды, и закрепляется юридическая сила аренды - юридического факта. Данный этап порождает отношения между арендодателем, собственником (если он не является арендодателем) и арендатором. Поскольку каждая из сторон может являться инициатором возникновения арендных отношений, то данная стадия, с учетом резкого колебания стоимости на рынке недвижимости, представляет значительный интерес. Сопутствующая стадия обуславливается регулированием уже существующих арендных отношений, в плане контроля за соблюдением условий, присоединением субаренды, использования объекта аренды, внесением арендной платы, ее пересмотром, изменением условий договора, пролонгацией, расторжением, по основаниям, определяемым гражданским законодательством Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости [Текст] // Вестник Арбитражного суда города Москвы. - 2007. - № 3. - С. 16..

На предварительной и сопутствующей стадиях арендные отношения и управление государственной и муниципальной собственностью тесно связаны с изменением, расторжением и наложением ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, поскольку договор аренды, заключаемый между арендодателем и арендатором, служит основным документом, регламентирующим отношения сторон.

Регламентирование прав и обязанностей сторон имеет большое значение при определении положений, которые занимают контрагенты по отношению друг к другу. Характеристика прав и обязанностей арендатора и арендодателя проявляет такую существенную особенность гражданско-правовых отношений, как равенство сторон.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан: предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, в указанный в договоре аренды срок, а при его отсутствии - в разумный срок, предупредив арендатора обо всех правах третьих лиц на это имущество, праве залога и т.д., осуществить капитальный ремонт этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором; возместить расходы на произведенные арендатором неотделимые от имущества улучшения, если они были произведены с согласия арендодателя.

Арендатор обязан: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, производить его текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором, и вернуть по окончании договора в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (например, с разрешенными арендодателем неотделимыми улучшениями); своевременно вносить арендную плату. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт. 2005. - С. 144.

Указанные положения, закрепляющие обязанности сторон, предусматривают распределение обязанностей между сторонами по содержанию имущества, находящегося в аренде.

На арендодателя возлагается обязанность по проведению капитального ремонта. Подобная обязанность предусматривалась ст. 284 ГК РСФСР 1964 и п. 2 ст. 85 Основ гражданского законодательства. Эта норма связана со ст. 210 ГК РФ, возлагающей обязанность по содержанию имущества на собственника. На восстановление имущества, относящегося к основным фондам, производятся амортизационные отчисления. Вместе с тем, они, как правило, входят составной частью в сумму арендной платы (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от использования нанятого имущества).

Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный договором, а если он не определен, - в разумный срок. Это означает, что арендодатель обязан поддерживать сданное им имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления. ГК РФ в п. 1 ст. 616 предусматривает последствия невыполнения этой обязанности. Арендатор вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость либо зачесть ее в счет арендной платы; либо потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, а также потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Аналогичные последствия в соответствии со ст. 612 ГК РФ наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности устранить недостатки, выявленные в сданном имуществе и препятствующие или затрудняющие его эксплуатацию по назначению.

Однако норма, возлагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, не императивна, поскольку законодатель допускает возможность достижения разрешения данного решения этого вопроса в договоре. Кроме того, исключения из общего правила предусматриваются в специальных нормах закона и иных правовых актах. Так, ст. 644 ГК РФ возлагает проведение капитального ремонта транспортного средства, нанятого без экипажа, на арендатора. Арендатор обязан осуществлять как текущий, так и капитальный ремонт взятого в аренду предприятия (ст. 661 ГК РФ).

Поддерживая принцип равенства сторон, п. 2 ст. 616 ГК-РФ закрепляет положение, согласно которому на арендатора возлагается обязанность поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт; речь идет о ремонте, предупреждающем преждевременный износ и как следствие - преждевременный выход из строя имущества, сдаваемого в аренду, а также нести расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, вывозу мусора, внесению коммунальных платежей и т.д.). Но наряду с применениями унифицированных норм законодательства, относительно отдельных видов аренды есть исключения. Так, в соответствии с положениями, регулирующими договор аренды транспортных средств с экипажем, обязанность поддерживать этот объект в надлежащем состоянии и проводить все виды его ремонта, включая текущий, возлагается на арендодателя (ст. 634 ГК РФ).

Встречное принятие сторонами прав и обязанностей является убедительным аргументом характеристики договора аренды как синаллагматического. Но если аренда в ее чистой исходной форме - это имущественный наем, то арендатор - независимая от арендодателя фигура. Его обязанности ограничиваются арендными платежами, обеспечением сохранности имущества и соблюдением установленного договором режима его целевого использования. «Арендатор свободен в выборе направления хозяйственной деятельности и в распоряжении произведенной продукцией. Во всех хозяйственных связях он выступает от собственного имени и полностью принимает на себя риск изменения хозяйственной конъюнктуры, несет ответственность перед другими лицами за выполнение договорных обязательств и за вред, причиненный в связи с использованием арендуемого имущества». Именно эта самостоятельность и определяет значение аренды как средства стимулирования инициативы и предприимчивости, как главного фактора «хозяйского отношения работника к условиям и результатам своего труда».

При существующей дифференциации норм не только по признакам специализации арендодателей, сфере применения договора, но и по предмету договора аренды, логичным представляется существующее разнообразие форм арендных отношений, что приводит к необходимости создания определенной системы организации арендных процессов. Целесообразным является разделение обозначенного процесса на стадии: предварительную и сопутствующую. На предварительной стадии устанавливаются условия аренды, в том числе условия изменения и расторжения договора аренды, и закрепляется юридическая сила аренды юридического факта. Сопутствующая стадия обуславливается регулированием уже существующих арендных отношений, в плане контроля за соблюдением условий, присоединением договора субаренды, использованием объекта аренды, внесением арендной платы, ее пересмотром, изменением условий договора, пролонгацией, расторжением, по основаниям, определяемым гражданским законодательством.

Вместе с тем, исходным моментом, независимо от дифференциации норм, с точки зрения теоретического осмысления, обусловленного наличием обособленных волеизъявлений сторон, договор аренды следует рассматривать как акт - действия сторон, направленные на установление правовых результатов, и требующие обязательного документального оформления.

При решении вопроса о содержании договора аренды с методологической точки зрения необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что когда речь идет об условиях договора, то мы имеем в виду аренду как юридический факт, а не правоотношение и не устный или письменный либо нотариально оформленный текст, поскольку договорные условия - это соглашение, закрепляющее правила поведения сторон, имеющее установленное законодательством форму, находящееся в области возникновения, изменения или прекращения договорных обязательств.

При выделении существенных условий основное значение термина «существенный» проявляется в следующем определении: «существенный» означает относимость условий к существу арендного правоотношения, при этом участвующих при формировании существа арендного обязательства. При традиционном делении условий договора на существенные и несущественные, необходимо выделять и особые условия аренды, в качестве которых следует признать установление арендодателем и арендатором дополнительных условий, играющих роль при формировании общих признаков, зависящих от специфики арендного обязательства, а именно: установление ответственности сторон за недобросовестное исполнение арендного обязательства, изменение и расторжение договора аренды.

2.2 Порядок и основания изменения договора аренды

Особенности правового регулирования механизма изменения договора аренды представляют немаловажный практический интерес, поскольку реализация механизма изменения договора тесно связана с правильным пониманием волеизъявления сторон. Определенно, основания и порядок изменения договора аренды, являются наглядным примером того, выполняет ли договор роль правового акта, обладающего правовым результатом, к которому стремились стороны при заключении договора и охватывались ли их волей наступившие правовые последствия. Еще К.А. Миткжов отмечал: «Договор, как и всякая сознательная перемена имущественных правоотношений, всегда совершается с известной юридической целью. Эта цель, для которой договор служит средством, и есть материальное его основание. Она определяет юридический характер договора. Основание договора может состоять в намерении,… принять на себя обязанность за действие другого, или обеспечить существующее обязательство, вообще в желании достигнуть какой-либо юридической цели. Без этого желания и мотива нельзя представить серьезной воли вступить в обязательство. С другой стороны, договор не имеет никакой силы, если в основании его лежит цель, запрещенная законом...». Митюков К. А. Система римского гражданского права [Текст] Вып.2. Ч.1. - М., Статут. 2001. - С. 31.

В этой связи арендодателю и арендатору необходимо прогнозировать наступления как благоприятных, так и неблагоприятных последствий.

Поскольку договор аренды - это согласованный правовой акт обособленных волеизъявлений сторон, облеченных в определенную форму, представляется логичным определить данный вид договора как арендное правоотношение, при этом гл. 34 ГК РФ, указывая на изменение договора, подразумевает изменение именно арендного правоотношения. Более того, договор аренды порождает такое явление как арендное обязательство, которое в процессе существования так же подвергается изменениям.

Так как в ст. 450 ГК РФ закрепляются лишь три основных способа изменения договора, данное закрепление положений соответствует воззрениям законодателя на природную суть арендных правоотношений. Однако в ГК РФ отсутствует определение понятия изменения договора аренды, но с учетом определенных черт, а именно наличия воли и волеизъявления сторон на изменение договора, а также наличия категории направленности «изменение», данное закрепление становится необходимостью. Таким образом, акцентируя внимание на волевой характеристике договора и определенной цели в поведенческой модели стороны - изменение договора аренды, определение можно сформулировать следующим образом: изменение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условия исполнения).

Первым и основным способом изменения договора аренды является изменение договора по соглашению сторон, которое отражает принцип свободы договора. Тезисно закрепляется это следующим образом: кто обладает правомочием заключать договор аренды, тот соответственно имеет право изменять его. Именно так и реализуется принцип свободы договора аренды, который должен распространяться не только на стадию заключения и расторжения договора, но и на стадию изменения арендного правоотношения. Подтверждением служит норма п. 1 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой договор, может быть, расторгнут или изменен по соглашению сторон. Однако могут быть установлены и исключения, предусмотренные законом или договором. Так, если речь идет о договоре в пользу третьего лица: если третье лицо выражает должнику намерение воспользоваться своим правом по договору, стороны не могут изменять договор без согласия третьего лица, если иное не предусмотрено договором, законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 430 ГК РФ). Отметим, что при определении формы соглашения об изменении договора максимально учитывается специфика субъектного состава. Часто на практике заключаются трехсторонние договоры, хотя достаточно соглашения двух сторон для действенности договора, т.е. третье лицо, является «необязательным» участником правоотношения. Указанные трехсторонние договоры не содержат каких-либо специальных обязательств третьей стороны. Тогда как следует квалифицировать подобные договоры, по сути, заключенные между двумя сторонами. Представляется, что если указанные договоры не содержат каких-либо специальных правомочий «необязательной стороны», то изменить договор можно в двустороннем порядке, без участия третьей стороны, и данное соглашение будет действительным и породит те юридические последствия, к которым стремились стороны. Однако если договор содержит специальные правомочия третьей стороны, то изменить договор можно лишь при наличии волеизъявления всех (трех) сторон.

Соглашение об изменении договора аренды представляет собой самостоятельную дву- или многостороннюю сделку. Таким образом, порядок изменения договора зависит от основания изменения договора. В соответствии со ст. 452 ГК РФ форма соглашения об изменении договора должна быть идентичной той, в которой заключался договор (устная, письменная, нотариально оформленная). Это же правило распространяется и на договоры аренды недвижимости, которые по закону вступают в силу с момента государственной регистрации, а значит, условия об изменении и расторжении вступают в силу с момента государственной регистрации Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости [Текст] // Юрист. - 2007. - № 4. - С. 23..

Вопрос о выборе формы соглашения об изменении договора аренды напрямую зависит от оптимального способа такого изменения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды является самостоятельным договором, то на его форму должна распространяться норма ст. 434 ГК РФ, в соответствии с которой допустимыми способами заключения соглашения о расторжении (изменении) договора в письменной форме являются: составление сторонами единого документа, а также обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Применительно к договору аренды это может означать возможность изменить договор по телефону (поскольку в некоторых соглашениях прямо указывается, что они могут заключаться посредством телефонной связи). Однако если законодатель разрешает передавать документы посредством указанного вида связи, это положение не дает оснований утверждать, что договор заключается по телефону (поясним, посредством одного из технических средств телефонной связи: по электронной почте могут передаваться документы). Можно ли тогда вести речь о телефонном звонке как необходимом подтверждении изменении договора аренды? «В некоторых соглашениях предлагается использовать записи телефонных разговоров в качестве доказательств соблюдения письменной формы сделок». Шичанин А. Основания изменения и прекращения договоров в сфере предпринимательской деятельности [Текст] // Право и экономика. - 2001. - № 2. - С. 21. Тогда возникает вопрос: чем отличаются устная и письменная форма договоров?

ГК РФ различает письменную и устную форму путем разграничения доказательственных значений определенных действий сторон. Ведь независимо от того, запись ли это телефонных переговоров или видеозапись, в чем отличие этих доказательственных фактов от простых переговоров контрагентов, находящихся в одном помещении. Очевидной разницы нет. Использование доказательственных моментов не должно вводить в заблуждение стороны о факте изменения, в частности, договора аренды, поскольку ни в первом, ни во втором случае указанный процесс не представляет собой обмен документами в доказательство изменения договора. Поэтому, возвращаясь к логике нормы ст. 434 ГК РФ, необходимо уяснить, что допустимым способом заключения соглашения об изменении договора аренды является составление документа на бумажном носителе, во избежание недоразумений.

Что касается телетайпной, телефонной, электронной и иных видов связи, то они в качестве доказательств предусматривают более тщательный подход, во избежание наступления неблагоприятных последствий для сторон, с применением подхода «индивидуализации контрагента». Телетайп - приемо-передающий буквопечатающий стартстопный аппарат с клавиатурой, как у пишущей машинки. Однако сегодня с появлением компьютеров, факса, Интернета, это средство связи актуально. Тем не менее, такой способ передачи информации установлен законодательством. С помощью телефонной связи можно передать информацию устно, а также письменно путем использования факсового аппарата. Для идентификации стороны необходимо знать номер телефона (факса). Для получения этой информации нужно делать запрос в организации, предоставляющие связь и номер линии контрагенту. Правда, при этом следует учитывать, что номера телефонной и факсовой линии могут принадлежать иным лицам, поскольку законодательством не предусмотрена такая обязательная форма идентификации, как номер телефона или факса, и не требуется вносить эту информацию в регистрационные документы. Налицо ситуация, когда этими лицами могут быть арендодатели помещений, сдающими в аренду как помещения, так и телефонные линии, и где контрагент просто имеет место нахождения. Но при решении вопроса о принадлежности номера тому или иному лицу, вопрос может быть отклонен организацией, предоставляющей номер контрагенту, со ссылкой на конфиденциальность информации. В данном случае установить истину по затронутому вопросу можно лишь на стадии судебного разбирательства, в порядке, предусмотренном ст. 66 АПК РФ, ст. 57 ГПК РФ.

Доказать принадлежность электронного адреса стороне договора аренды также затруднительно по тем же причинам; возможно осуществить запрос держателю домена о выдаче интересующей информации, но гарантии на получение достоверной информации нет.

Поэтому при доказывании своей правоты при изменении договора аренды, необходимо ссылаться на пункты договора, содержащие данную информацию.

Однако форма соглашения о заключении договора не всегда совпадает с формой соглашения сторон об его изменении. Например, при заключении договора требуется нотариальное удостоверение, а при возникновении спора и его дальнейшего рассмотрения стороны прибегли к мировому соглашению, которое не требует нотариальной формы, однако требует утверждения суда.

Таким образом, основание «по соглашению сторон» имеет значение для изменения договора аренды не как определение степени законности поведения сторон, в отличие от изменения условий договора аренды в судебном порядке, а как определение последствий изменения договора аренды для сторон, к которым они стремились.

Следующий способ изменения договора аренды - судом по требованию одной из сторон. ГК РФ допускает изменение договора аренды по требованию одной из сторон в судебном порядке, когда другой стороной нарушаются условия договора аренды, но не всякое нарушение условий договора дает другой стороне право требовать, пусть даже по суду, изменения уже заключенного договора, а только существенное нарушение является тому основанием. В законе не сказано, какие нарушения считаются существенными для договора, но даются общие ориентиры: нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Представляется, что в качестве существенного нарушения условий договора можно признать: а) одностороннее изменение условий договора, предусматривающего твердый размер арендной платы либо механизм ее исчисления чаще одного раза в год, а также б) невнесение арендной платы в полном объеме, с указанием в договоре данного основания, дающего право на инициацию его изменения.

Изменение договора аренды на основании решения суда по требованию одной из сторон возможно также при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Исходя из логики ст. 451 ГК РФ, в отношении договора аренды основания определяются следующим образом:

1. В случае содержания в договоре аренды пункта, закрепляющего положение, что никакие изменения обстоятельств не являются основанием для его изменения, либо в договоре аренды отсутствуют указания подобного характера, но из существа данного договора следует, что риск изменения обстоятельств несет один из контрагентов.

2. Обстоятельства должны измениться настолько, что если бы арендатор либо арендодатель могли это предвидеть, то договор либо вообще не был заключен, либо был бы заключен на иных условиях.

3. Заинтересованная сторона вправе потребовать по суду изменения договора аренды, при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны (арендатор и арендодатель) исходили из того, что таких изменений не произойдет; если же они допускали, что такие изменения могут произойти, то это не является основанием для расторжения договора аренды.

4. Изменение этих обстоятельств вызвано причиной, которую заинтересованная сторона не в состоянии предотвратить.

5. Исполнение договора аренды без изменения его условий влечет для заинтересованной стороны ущерб, в результате чего она в значительной мере утрачивает то, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

6. Из обычаев делового оборота или существа арендного обязательства не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, для признания договора измененным в связи с существенным нарушением договора необходима совокупность всех указанных условий, что является вполне оправданным для реализации механизма защиты сторон договора аренды.

По мнению Б. Завидова, при существенном нарушении обязательств потерпевшая сторона должна по общему правилу понести убытки, а нарушение должно быть неоднократным. Так, если потерпевший контрагент не понес убытки, то логически вытекает, что партнер контрагента не причинил ему данных существенных нарушений неисполнением обязательства. Завидов Б. Худой мир лучше доброй ссоры. Изменение и расторжение договора [Текст] // Экономика и жизнь. - 1997. - № 22. - С. 13. Однако данное положение не совсем верно, поскольку можно нарушить - обязательство, при этом, однако, не причинить убытки, например, в случае возвращения вещи на день позже.

В отличие от расторжения, изменение договора по решению суда допускается в исключительных случаях, когда его расторжение противоречит общественным интересам либо повлечет за собой значительный ущерб для сторон (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Фактически, требование в одностороннем порядке изменения ввиду того, что существенно изменились условия, из которых стороны исходили при заключении договоров, применяется на практике чрезвычайно редко, потому что - договоры должны исполняться на первоначальных условиях.

В указанных случаях договор будет считаться измененным с момента вступления судебного решения в силу (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Однако М.И. Брагинский и В.В. Витрянский указывают именно на то, что договор изменяется с момента вынесения судебного решения. Основной вывод о том, что если основанием изменения договора «служит судебное решение, договор считается измененным или прекращенным с момента вынесения указанного решения». Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 348. А. Шичанин и О. Гривков опровергают данное мнение, апеллируя тем, что «подобное умозаключение не основано на норме закона и несовместимо с представлением о том, что только вступившее в законную силу судебное решение обладает силой неопровержимости и обязательно к исполнению». Шичанин А., Гривков О. Актуальные проблемы исполнительного производства в России [Текст] // Хозяйство и право. - 2003. - № 1. - С. 22.

Для изменения договора аренды с участием судебного органа требуется предъявление иска одной из сторон, с соблюдением досудебного порядка урегулирования соответствующего арендного спора.

Договор аренды также может быть изменен при одностороннем отказе от исполнения договора, предусмотренным п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Указанное основание возможно лишь в тех случаях, когда это предусматривается законом или соглашением сторон. Так, после истечения срока договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). В данном случае для признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок объективно необходимы следующие условия: во-первых, арендатор продолжает пользоваться имуществом, являющимся предметом договора аренды после истечения срока договора; во-вторых, арендодатель не возражает против подобных действий арендатора.

Д.И. Мейер отмечал нелогичность этого правила, указывая, что если договор возобновляется на тех же условиях, то и условие о сроке должно быть возобновлено в новом договоре. Мейер Д.И. Русское гражданское право. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 270. И это вполне логично, представляется, что вообще формулировка «возобновление договора на тех же условиях» некорректна, поскольку не продолжает действовать прежний договор в том же объеме в отношении срока. Старый договор аренды не сохраняется, а стороны получают модифицированный договор. Более того, изменения вносятся не в той же форме, в какой заключался прежний договор аренды, а посредством совершения конклюдентных действий: продолжением пользования арендованным имуществом со стороны арендатора и не совершением препятствий во временном владении и пользовании, посредством молчания со стороны арендодателя.

От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества -- за три месяца (ст. 612 ГК РФ). Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно им получено, или же если оно не дошло до контрагента не по вине предупреждающего.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель в дальнейшем планирует сдавать имущество в аренду, но от возобновления договора с прежним арендатором уклоняется, то последний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. Решения практики рассмотрения данных споров содержатся в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 года № С-13/ОП-276. Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике [Текст]: [Письмо ВАС РФ № С-13/ОП-276, принят 10.09.1993 г.] // Вестник ВАС РФ. - 1993. - №11. - С. 104. Однако требования арендатора возобновить договор аренды не подлежат удовлетворению судом в том случае, если арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

Кроме того, ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ закрепляет дополнительные способы защиты прав и удовлетворение интересов добросовестного арендатора. Реализуется это положение следующим образом: если арендодатель отказал арендатору в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещения убытков, причиной возникновения которых явился отказ арендодателя возобновить договор аренды на новый срок, либо возмещения только убытков.

Поскольку норма п. 1 ст. 261 ГК РФ носит диспозитивный характер, в связи с этим стороны договора аренды могут предусмотреть в договоре-тексте дополнительные условия, в соответствии с которыми за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление договора на новый срок, либо условие, исключающее возможность вообще продления арендных отношений на новый срок.

Основание одностороннего отказа от исполнения договора аренды может быть закреплено уже на стадии заключения договора. Данное положение зачастую отвечает интересам добросовестной стороны в случае недобросовестного исполнения обязательств по договору недобросовестной стороны, которое, как правило, проявляется на стадии исполнения договора.

Однако необходимо разграничивать понятия «односторонний отказ от исполнения договора» и «расторжение договора по требованию одной из сторон». Эти понятия не тождественны, поэтому не случайно законодатель рассматривает их обособленно. Характеризуя два первых основания, М.И. Брагинский и В.В. Витрянский акцентируют внимание на том, что «четко разграничены изменение и расторжение договоров, происшедшие как по соглашению сторон, так и по требованию одной из них. Для обоих этих оснований установлены прямо противоположные презумпции. Имеется в виду, что возможность изменения и расторжения договора по соглашению сторон презюмируется диспозитивной нормой (п. 1 ст. 450 ГК РФ), при этом «иное» может быть установлено самим ГК РФ, другими законами либо договором. В отличие от этого, одностороннее изменение допускается только в случаях, прямо предусмотренных Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ)». Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 349.

При очевидном сходстве одностороннего отказа от исполнения арендного обязательства и требования контрагента о досрочном расторжении договора аренды необходимо выделить и принципиальные отличия этих двух способов расторжения договора. Односторонний отказ от исполнения договора осуществляется без обращения в суд. Досрочное расторжение договора, которое инициируется стороной, напротив, производится только в судебном порядке. Отличает эти две ситуации и момент, с которого договор считается измененным или расторгнутым. При изменении, расторжении договора аренды в судебном порядке он считается измененным или расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора, а при одностороннем отказе от исполнения договора таковым является момент получения стороной уведомления о намерении контрагента изменить или расторгнуть соглашение. Действующее законодательство не определяет требований к форме такого уведомления, между тем, во избежание спорных ситуаций, представляется целесообразным облекать его в письменную форму.

Применительно к понятию «односторонний отказ от исполнения условий договора аренды» законодатель использует очевидную оговорку «если такой отказ допускается», что подтверждает исключительный характер данного основания изменения договора аренды. Подтверждением является ст. 310 ГК РФ, согласно норме которой установлена презумпция недопустимости одностороннего отказа от исполнения договора. Использование указанного основания возможно только в случаях, предусмотренных законом, а также договором, по соглашению сторон, если иное не вытекает из существа обязательства и не противоречит правовой природе последнего.

Если договор аренды все же содержит условие, согласно которому допускается изменение условий договора одной из сторон по своему усмотрению, предполагающее автоматическую работу данного основания, такое условие, включенное в содержание договора аренды, в пользу только одной из сторон, явно ухудшающее положение другой стороны, должно рассматриваться как кабальное, поскольку нарушается принцип равноправия сторон. Это обстоятельство может расцениваться как злоупотребление правом.

Хотя законодатель не указал на ничтожность включения в договор аренды такого условия, однозначность понимания такого подхода очевидна и не вызывает сомнений, поскольку вытекает из смыла ст. 450 ГК РФ, которая закрепляет право на одностороннее изменение договора в равной степени для обеих сторон, в строго ограниченных случаях, а именно: при существенном нарушении условий договора другой стороной.

При изменении договора аренды вследствие одностороннего отказа от исполнения этого договора требования к порядку изменения договора аренды сводятся к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке. Данное требование считается исполненным только в случае доведения соответствующего уведомления до другой стороны посредством телефонной, телеграфной, телетайпной, электронной и т.д. связи, доказывающей, что данный документ исходит именно от стороны, отказывающейся от исполнения договора аренды. С момента получения контрагентом указанного документа договор аренды считается расторгнутым (измененным).

Очевидным является тот факт, что современная практика объективно выявляет примат договора аренды в регулировании арендных отношений, что представляет определенную закономерность, обусловленную тем аспектом, что превальвирование государственно-правовых трафаретов договоров сегодняшним контрагентам незнакомо, подтверждением этого является использование ГК РФ словосочетания «если иное не предусмотрено договором». Кроме того, договор аренды является правовым актом обособленного волеизъявления сторон, ценность которого заключается «не в его краткости, а в полном, доступном понимании и удобном в применении содержании». Анохин В.С. Договор поставки в рыночной экономике [Текст] // Хозяйство и право. - 2001. - № 10. - С. 7-9.

Вышеобозначенный аспект рассматривается как свобода усмотрения сторон в договоре, что может повлечь включение в текст последнего недобросовестных условий.

Под «недобросовестными» понимаются условия, которые объективно противоречат интересам арендодателя или арендатора и не компенсируются предоставлением дополнительных прав (благ) контрагенту. Корецкий А.Д. Теоретико-правовые основы учения о договоре [Текст] / Отв. ред. Баранов П.П. - СПб., Юридический центр Пресс. 2001. - С. 167.

Возможность присутствия недобросовестных условий в договоре аренды предопределяется нормой ГК РФ. Так, п. 4 ст. 421 закрепляет, что «в случаях, когда условие договора, предусмотренное нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней». Случаи такого договорного исключения содержатся, например, в ст. 450 ГК РФ, допускающей установление дополнительных оснований одностороннего изменения и расторжения договора. В связи с этим возможны случаи, когда наиболее сильная сторона (арендодатель) навязывает контрагенту (арендатору) изменение невыгодного для себя диспозитивного правила, призванного охранять и гарантировать интересы последнего. Поэтому ГК РФ содержит ряд норм, направленных на защиту прав арендатора: обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду имущества (п.1 ст. 616 ГК РФ); обязанность возместить арендатору стоимость неотделимых от арендованного имущества улучшений (п.2 ст. 623 ГК РФ); запрет на пересмотр арендной платы чаще, чем один раз в год (п. З ст. 614 ГК РФ) и т.д. Отказ от указанных гарантий арендатором не должен расцениваться как правомерное деяние последнего, поскольку, во-первых, создает действенную основу для существенного изменения условий договора аренды по инициативе арендодателя, что идет вразрез с тем фактическим положением обстоятельств, из которых исходили стороны на момент заключения договора; во-вторых, если арендодатель не предоставляет арендатору дополнительных прав и гарантий -- это свидетельствует о факте принуждения последнего к заключению договора, что является объективным противоречием волеизъявления арендатора; в-третьих, нарушается действие управомочивающих норм, обеспечивающих стабильность арендных отношений в течение согласованного срока, с применением обязательных принципов равенства сторон и свободы договора.

Указанное лишение прав арендатора противоречит как юридической природе договора аренды, так и принципам гражданского права, ставя арендатора в зависимое положение от неправомерных действий арендодателя.

2.3 Порядок и основания расторжения договора аренды

Существуют несколько вариантов расторжения договора: по взаимному соглашению сторон, расторжение договора, инициируемое либо арендодателем, либо арендатором.

Вариант расторжения договора аренды «по обоюдному согласию» означает расторжение договора по соглашению сторон. Согласованный вариант выхода из сложившейся ситуации, разумеется, является наиболее привлекательным в том случае, когда контрагенты сохраняют существующие деловые отношения. Понятно, что совместные действия дают им равные возможности в поиске оптимального решения, которое может оказать существенное влияние на их дальнейшую деятельность. Более того, переговоры позволяют сторонам сохранить взаимопонимание, что в условиях конкуренции часто является немаловажным фактором. Однако в целях обеспечения «правовой безопасности» сторон и работы принципа равноправия законодатель установил ряд исключений. Эти исключения должны быть прямо предусмотрены законом или же оговорены арендодателем и арендатором непосредственно в содержании договора либо в соответствующем приложении к нему.

Возможен вариант, регламентированный гражданским законодательством - расторжение договора аренды по требованию одной из сторон, который допускается лишь при существенном нарушении условий договора другой стороной, а также по иным основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами или договором. Вопрос о праве «потерпевшей стороны» на расторжение договора аренды в одностороннем порядке отражен в российском законодательстве в виде регламентированных гарантий: российское законодательство не предусматривает автоматического возникновения права на одностороннее расторжение договора аренды, даже в случае нарушения одной из сторон своих основных обязательств. Но при действенности данного варианта договор аренды, может быть, расторгнут только на основании решения суда.

Поскольку понятие «существенное нарушение договора» дано законодателем довольно абстрактно, на сегодняшний день, данный факт по-прежнему оставляет «излишнее место» для судебного усмотрения

Если разрешение проблемы путем переговоров невозможно, а сам договор не содержит подходящих положений о его расторжении в одностороннем порядке, единственной возможностью его досрочного расторжения является обращение одной или обеих сторон в суд. Договор аренды, может быть, расторгнут досрочно как по инициативе арендатора, так и арендодателя. Причем ст. ст. 619, 620 ГК РФ достаточно детально регламентируют основания досрочного расторжения договора аренды.

Страницы: 1, 2, 3, 4