Диплом: Договор купли-продажи недвижимости

Российской Федерации от 02.02.99 N 4749/98) признавалась неправильной.

По делу N 962/98 окружной суд указал, что по смыслу пункта 1 статьи 165

ГК РФ установленные в ней правила относятся к сделкам, требование о

государственной регистрации которых предусмотрено законом. Поскольку

законом для оспариваемой сделки (договора купли - продажи

сооружений) государственная регистрация не предусмотрена, ее отсутствие

не влечет недействительность спорного договора. Закон устанавливает

требование государственной регистрации перехода права собственности на

недвижимое имущество, необходимость осуществления регистрации договора

связана не с соблюдением формы сделки в договоре купли - продажи

недвижимости, а с определением момента перехода права собственности на нее

от продавца к покупателю (статьи 131 и 223 ГК РФ).

Разъяснения по данному вопросу содержатся также в

Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской

Федерации от 13.11.97 N 21 "Обзор практики разрешения споров,

возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"

26 (п. 3), в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерацииот 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики

разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных

прав".27

В соответствии со статьей 164 ГК РФ государственной

регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым

имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и

Законом о регистрации. Однако ни в статье 131 ГК РФ, ни в Законе о

регистрации (ст. 4) не названы виды сделок, подлежащих государственной

регистрации. Казалось бы, что вопрос, какие сделки с недвижимым имуществом

подлежат регистрации, должен решаться исходя из того, содержится ли

требование о регистрации сделки в специальной правовой норме, регулирующей

тот или иной вид договора, либо в Законе о регистрации или

другом специальном законе, и если такое требование не содержится, то

отсутствие государственной регистрации сделки не должно влечь правовых

последствий в виде признания сделки недействительной либо незаключенной

(как в примере с договором купли - продажи недвижимости - ст. 550).

Между тем в юридической литературе высказываются мнения, что "в силу ст. 131

(хотя в данной статье перечислены не сделки, а права, подлежащие регистрации.

- Е.А.) государственная регистрация обязательна для любого договора,

предметом которого служит недвижимость28

, а "исключения из обязательности регистрации содержатся и в ГК и могут быть

предусмотрены специальным законом"29.

Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает

множество вопросов в арбитражно - судебной практике. В частности, имеет

ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в

результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора

продажи недвижимости, до государственной регистрации перехода к нему

права собственности отчуждать либо иным образом распоряжаться соответствующим

объектом недвижимости? Практика арбитражных судов дает на этот вопрос

отрицательный ответ, принимая во внимание прежде всего интересы третьих

лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое

имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственности

последнего на это имущество, совпадающего с моментом регистрации перехода

права собственности к покупателю.

Например, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о

признании недействительным договора купли - продажи строения,

заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с

ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал строение

по договору купли - продажи индивидуальному частному предприятию,

которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права

собственности, перепродало строение обществу с ограниченной

ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор

частного предприятия скрылся.

Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. Данное решение

было отменено по следующим основаниям. В соответствии с пунктом 2

статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит

государственной регистрации, право собственности у приобретателя

возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено

законом. Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация

перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли -

продажи. Поскольку права собственности на строение у индивидуального

предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество

другому лицу.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного

предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав

собственника, в частности, данные о регистрации, хотя было обязано это

сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.

Поэтому кассационная инстанция правомерно отменила решение суда и

удовлетворила исковые требования акционерного общества.

30

Определенным своеобразием отличается и правовое положение продавца

недвижимого имущества, исполнившего обязательство перед покупателем по

передаче объекта недвижимости, до момента регистрации перехода

права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет

право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает

правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении

проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус титульного

владельца, поскольку владеет проданным недвижимым имуществом на

законном основании (договор продажи недвижимости). Получается, что в

подобной ситуации ни продавец, ни покупатель не может

распорядиться соответствующим объектом недвижимости.

Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией Высшего

Арбитражного Суда Российской Федерации, нашедшей отражение в

Постановлении Пленума от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых

вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права

собственности и других вещных прав".

Согласно пункту 14 данного Постановления при разрешении споров, связанных

с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость,

арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной

регистрации перехода права собственности покупатель по договору

продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться

данным имуществом, поскольку право собственности на имущество до

момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. После

передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной

регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им

распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного

продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель

является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об

отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет

ответственность за его неисполнение.32

Указанное различие правовой природы отношений, при которых и

покупатель, и продавец не могут распоряжаться объектом недвижимости,

переданным покупателю во исполнение договора продажи недвижимости,

особенно заметно при анализе возможных последствий отчуждения (либо

распоряжения в иной форме) такого имущества покупателем или

продавцом. Очевидно, что любая сделка по распоряжению объектом

недвижимости, совершенная покупателем, недействительна, как противоречащая

закону. Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным

покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны

недействительными. При этих условиях будет невозможно исполнение

обязательств, вытекающих из таких сделок, по обстоятельствам, зависящим

от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за

неисполнение обязательств.

Положение ГК РФ о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами

до государственной регистрации перехода права собственности не служит

основанием для изменения отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551),

свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца

распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может

препятствовать обращению взыскания на указанное недвижимое имущество по

требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода

права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе

претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.

33

Однако наложение ареста на имущество продавца является и нарушением прав

покупателя. На этот счет имеется решение суда Северо-Кавказского округа.

По делу N 2884/99 за истцом признано право собственности на

недвижимое имущество, приобретенное по договору купли - продажи у

ответчика, при отсутствии регистрации перехода права собственности от

продавца к покупателю (истцу). Неосуществление регистрации было

обосновано тем, что после исполнения сделки - оплаты и передачи

имущества - на него наложен арест в порядке исполнительного

производства, возбужденного в отношении продавца. Удовлетворяя

исковые требования, суд указал, что наложением ареста нарушаются

законные права и интересы истца как покупателя имущества. В

решении содержится ссылка на то, что оно является основанием для

регистрации права собственности в бюро технической инвентаризации.

В рамках рассмотрения проблемы соотношения государственной регистрации

перехода права собственности на недвижимое имущество и обязательств

сторон, вытекающих из договора продажи недвижимости, необходимо

подчеркнуть, что сам факт регистрации перехода права собственности на

объект недвижимости к покупателю не влияет на обязательства сторон

по договору продажи недвижимости и не является основанием их

прекращения.34

На данное обстоятельство обращено внимание в Постановлении N 8 Пленума

Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998

г., согласно которому при разрешении споров по требованиям

продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по

которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю

права собственности, арбитражным судам следует учитывать, что

если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права

собственности, но не оплатил имущество, продавец на основании пункта

3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты

процентов по статье 395 ГК РФ. В тех случаях, когда законом или

договором предусмотрена возможность расторжения договора с

возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода

права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не

препятствует расторжению договора по основаниям, предусмотренным статьей

450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В

этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого

имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как

расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим

исполнением обязательств (п. 15).35

Порядок государственной регистрации перехода к покупателю прав на недвижимое

имущество на основе договора продажи недвижимости определен

Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним" и не является предметом нашего исследования.

Отметим лишь некоторые моменты, связанные с обеспечением защиты

прав и законных интересов участников отношений, связанных с

продажей недвижимости, а также третьих лиц. В юридической

литературе широкое распространение получила точка зрения, в

соответствии с которой неосуществление государственной регистрации

сделок с недвижимостью (применительно к продаже недвижимости, к их числу

относится договор продажи жилых помещений) влечет безусловную

недействительность таких сделок.

Например, О.М. Козырь пишет: "Статья 165 ГК устанавливает самое

жесткое из возможных последствий неосуществления

государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу

закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а

значит, вообще не порождает правовых последствий.

Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон,

выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию

другой стороны предоставляется возможность вынести решение о

регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет

сделку от "ничтожности" (п. 3 ст. 165)".

36

Представляется, однако, что в данном случае мы имеем дело с неточным

доктринальным толкованием положений статьи 165 ГК РФ, и прежде всего,

пункта 1, согласно которому "несоблюдение нотариальной формы, а в

случаях, установленных законом, - требования о государственной

регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка ничтожна".

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов и

выражений, следует сделать вывод о том, что в отличие от последствий

несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет ее безусловную

ничтожность) неосуществление государственной регистрации сделки с

недвижимостью влечет ее недействительность только в случаях, прямо

установленных законом. Например, отсутствие государственной регистрации

договора продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома

или квартиры) не влечет его недействительности; на этот случай

законом предусмотрено иное последствие: такой договор

считается заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

37

Именно то обстоятельство, что по общему правилу неосуществление

государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее

недействительности, позволило законодателю установить правило, в

соответствии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от

регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе

добиваться по суду регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Такой подход к последствиям несоблюдения требования о

государственной регистрации сделки с недвижимостью отражен в

Постановлении N 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской

Федерации от 25 февраля 1998 г., которое содержит следующее

разъяснение: "Отсутствие государственной регистрации перехода

права собственности на недвижимость не является основанием для

признания недействительным договора продажи недвижимости" (п.

14).38

Что касается возможности для одной из сторон добиваться по суду

государственной регистрации договора продажи недвижимости (жилого

помещения) при уклонении контрагента, то иллюстрацией данного положения

может служить следующий пример арбитражно - судебной практики.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении

акционерного общества зарегистрировать сделку купли - продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что

облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о

регистрации договора купли - продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла

постановление о регистрации сделки купли - продажи недвижимости. При

этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих

обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом

(покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли - продажи

жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена

покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема -

передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в

регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Пунктом 3 статьи 165 ГК РФ предусмотрено: если сделка, требующая

государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из

сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны

вынести решение о регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит

обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена,

а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно

обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция обоснованно квалифицировала

бездействие акционерного общества как уклонение от государственной

регистрации сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения у

соответствующего органа обязанности осуществить государственную

регистрацию сделки.40

Необходимо заметить, что отсутствие нотариального удостоверения договора,

если таковое предусмотрено в нем, тоже не является основанием для признания

сделки недействительной, если исполнены все обязательства по оплате имущества

и его передаче.

По делам N 525/99, N 526/99 окружной суд оставил без изменения решение

суда и постановление апелляционной инстанции, признавшие действительными

договор купли - продажи торгового павильона и право собственности

покупателя на него. Стороны выполнили свои обязательства по оплате

имущества и его передаче, но ответчик уклонился от нотариального

удостоверения договора, предусмотренного соглашением сторон

41. На основании статьи 165 ГК РФ сделка признана действительной. В

решении суда отмечено, что требования о государственной регистрации

перехода права собственности не заявлено. Однако, учитывая фактическое

исполнение сделки, суд счел необходимым удовлетворить требование о признании

права собственности, так как это будет являться основанием для

устранения препятствий правовой регистрации и выдачи правоустанавливающих

документов на объект недвижимости.

Кассационная инстанция признала данный вывод правильным,

сославшись на то, что уклонением от нотариального удостоверения

договора ответчик нарушил право истца зарегистрировать в

установленном законом порядке право собственности на приобретенное

имущество.

Глава 2. Субъекты договора.

2.1. Стороны договора Купли-продажи.

Главными субъектами договора купли продажи являются стороны договора продавец

и покупатель. Первый обязуется передать в собственность покупателя земельный

участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество.

Покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него

определенную денежную сумму. (Ст. 454 ГК).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором

купли-продажи, также имущество должно быть свободным от прав третьих лиц.

42

Презюмируется, что продавец является собственником продаваемого имущества.

В этом случае он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему

имущества. Но бывают случаи, когда продавец и собственник не совпадают в

одном лице.

В тех случаях когда в качестве продавца по договору выступает не

собственник недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного

вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное

предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного

признания такого договора недействительной сделкой.

43

Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных

субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности,

государственное или муниципальное предприятие, как субъект права

хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ), так и субъект права

оперативного управления - казенное предприятие (п.1ст.297), не вправе

продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия его

собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора

продажи недвижимости.

Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в пункте 7

Постановления N 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

от 25 февраля 1998 г. Согласно данному разъяснению при разрешении

споров, связанных с осуществлением государственными и

муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения

или оперативного управления, следует учитывать установленные статьями

295 и 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению

закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по

отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются

недействительными как ничтожные.44

В определенных случаях и при соблюдении требования о необходимости

получения согласия собственника на продажу недвижимого

имущества, принадлежащего государственному или муниципальному

предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного

управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости

недействительным45.

Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций

государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а

целевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК РФ). Поэтому

действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними

имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной

деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения

этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок

недействительными.

На этот счет имеется официальное разъяснение Пленума Высшего Арбитражного

Суда Российской Федерации. В соответствии с пунктом 9 Постановления N 8

Пленума от 25 февраля 1998 г. в тех случаях, когда действия

предприятия, в том числе и осуществленные с соблюдением требования

о получении предварительного согласия собственника (п. 2 ст. 295

ГК РФ), по отчуждению другим лицам закрепленного за предприятием на

праве хозяйственного ведения движимого или оперативного управления

недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе

предприятия, приводят к невозможности использования имущества

собственника по целевому назначению, соответствующие сделки

недействительны по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ,

независимо от того, совершены они с согласия собственника

(уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием

46.

Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они вообще не

вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, закрепленного

за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете

(п. 1 ст. 298). Вместе с тем, если в соответствии с учредительными

документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы

деятельность, имущество, приобретенное за счет этих доходов

(включая недвижимость), учитывается на отдельном балансе и

находится в самостоятельном распоряжении учреждения.

Следовательно, договоры продажи учреждением в качестве продавца

недвижимого имущества, которое учитывается на отдельном балансе, и

было приобретено на доходы, полученные от разрешенной собственником

предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не

могут быть признаны недействительными.

Также продавцом может выступать организатор торгов, если имущество находится

в государственной собственности. Исходя из особой значимости такого

имущества, здесь при продаже необходим целый комплекс мер, в котором

задействовано неограниченное количество лиц.

Организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный

орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих

земельных участков, или специализированная организация, действующая на

основании договора с ними.47

Функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом

государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации

или органом местного самоуправления.

Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором

торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи

предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день

проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах,

один из которых передается победителю, а второй остается у организатора.

Протокол не является договором купли-продажи, а свидетельствует лишь о

намерении заключить сделку. Протокол о результатах торгов является основанием

для заключения с победителем торгов договора купли-продажи. Договор подлежит

заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. Последствия

уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания

протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с

гражданским законодательством Российской Федерации.

48

2.2. Ответственность сторон по договору.

Определенными особенностями, требующими специального

регулирования, отличается исполнение сторон по договору продажи

недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие

его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом,

подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи

проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами

передаточного акта или иного соответствующего документа договор

продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того,

уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания

передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения

договора продажи недвижимости.

Неисполнение продавцом обязательств по передаче покупателю

проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца

различные неблагоприятные последствия помимо обязанности

возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных

случаях возможно применение статьи 398 ГК РФ, согласно которой в

случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь

кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у

должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством

условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся

предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости

установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи

недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом

покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи

недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями

покупателя, получившего (по договору купли - продажи) товар с

недостатками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от

продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий

договору.50

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца

проданного ему объекта недвижимости также влечет для него

определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу

причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо

специального правила в параграфе 7 главы 30 ГК РФ в подобной

ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов

или договора купли - продажи не принимает товар или отказывается его

принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или

отказаться от исполнения договора.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в

соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право

требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии

со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486).

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости,

предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также

служить основанием к расторжению договора.

Так, комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной

оветственностью автозаправочную станцию.51

В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить

стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавца - передать

ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не

были исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о

расторжении договора. При принятии решения по данному спору

арбитражный суд исходил из следующих соображений. В соответствии с

пунктом 2 статьи 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может

быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой

стороной. Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда

Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых

вопросах, связанных с применением части первой Гражданского

кодекса Р.Ф." отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный

им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для

признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее

совершении, а в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ должен признаваться основанием

для расторжения договора купли - продажи приватизированного объекта. Статьей

29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О приватизации

государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества

в Р.Ф." 52 также предусмотрено право

продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров продажи

государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении

сделок приватизации. Поскольку покупатель существенно нарушил условия

договора, суд вынес решение о расторжении заключенного договора

53. Помимо договорных обязательств, неисполнение стороной государственной

регистрации сделки тоже является уклонением от исполнения договора. Пунктом 3

статьи 165 Гражданского кодекса предусмотрено: если сделка, требующая

государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон

уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести

решение о регистрации сделки. На это указывает п.1 Информационного письма № 21:

Бездействие лица апелляционная инстанция обоснованно квалифицировала как

уклонение от государственной регистрации, и поэтому считает, что истец

правомерно обратился за защитой своих интересов в суд, так как сделка

исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал

54.

Глава 3. Особенности продажи отдельных видов недвижимости.

3.1. Продажа жилых помещений.

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых

помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и

большинство объектов недвижимости, неразрывно связанных с теми земельными

участками, на которых они расположены.

Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не

предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора

купли-продажи недвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ).

"По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи

недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя

земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое

имущество (ст.130).

На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части

распространяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом

которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого

дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с

законом прав о пользования данным жилым помещением после его приобретения

покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на

пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК).

О праве членов семьи собственников жилого помещения говорится и в ст.292

Кодекса, где устанавливается, что переход права собственности на жилой дом

или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права

пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья (покупатель) не

может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия

продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым

помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи

квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда

выехать.

Но тем не менее, обман с пропиской (регистрацией) - явление довольно частое, и

бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут

воспользоваться своей собственностью.55

Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права

собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для

производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно

поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по

причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания

заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане

имеют право на проживание по прежнему месту жительства)

56.

Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения

применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554

Кодекса. Исходя из данной нормы - в договоре купли-продажи недвижимости

должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая

конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение,

подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении),

подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий

договор не считается заключенным.

Следует отметить, что из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно

указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла

серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в

Страницы: 1, 2, 3, 4