Диплом: Договор купли-продажи недвижимости

застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость,

размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет

собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя

требования ст.554 ГК РФ. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение

устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения

на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого

имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения

на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а

определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам,

комнатам в многоквартирных домах.57

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить

- может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом

данного договора.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом,

другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на

земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном

законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это

необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и

строительных норм и правил58.

Исходя из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее самовольную

постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться

постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в

силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит

государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного

строительства (ст.ст.8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7

Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи

недвижимости.59

Таким образом, сделки (в том числе купля - продажа) с указанными объектами

ничтожны (ст.ст.168, 169 ГК РФ).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет,

кроме случаев, указанных в ст.222 ГК РФ (п.3). Аналогичное положение закреплено

и в специальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта

без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет

осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести

архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п.3 ст.25

Федерального закона "Об архитектурной деятельности"

60).61

Но прежде чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого

помещения (жилого дома), суд должен определить действительно ли данная

постройка является самовольным строением.

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности (в том числе по

договору купли-продажи) на жилье сам по себе не является основанием для

прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи

прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря,

данное право как бы "обременяет" такую недвижимость, в принципе следуя ее

судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при

отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему

жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они

продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании, и новому

приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким

образом, в данном "праве пользования" вещные элементы преобладают над

обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.

Перечень таких лиц выявляется на основании справки жилищно-эксплуатационной

организации либо паспорт­ного стола по месту нахождения отчуж­даемого жилого

помещения, и в дого­воре должна присутствовать ссылка на реквизиты этой

справки.62

Претендовать на пользование жилым помещением могут в соответствии с

действующим законодательством:

- члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении

(ст.292 ГК РФ). Их круг определяется по правилам ст.53 ЖК РФ, включая даже

тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником.

- наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их

перечень определяется по правилам ст.677 ГК РФ.

- гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока

действия договора найма (ст.685 ГК РФ)

В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или

муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень

должны быть включены63:

- наниматель и члены его семьи (ст.672 ГК РФ), их перечень также определяется

по правилам ст.53 ЖК РФ

- гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока

действия договора найма (ст.672,685 ГК РФ).

Подписание акта о передаче жилого помещения имеет значение для определения

момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.

Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи

недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный

договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при

наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п.3

ст.433 ГК РФ). Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции.

65 Регистрируется на основании заявления. Заявление о государственной

регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и

(или) покупателем (пункт 1 статьи 16 Закона), лицом (лицами), действующим на

основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной

правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения (пункт 1 статьи

16 Закона).66

Для его регистрации, и, следовательно, для его заключения, необ­ходимо

собрать и представить ряд документов. Одним из необходимых документов

является справка из БТИ.

В справке БТИ указывается оценочная стоимость комнаты или квартиры, ее

характеристика, сведения о владельцах жилого помещения.

В справке из налоговой инспекции указывается об отсутствии задолженности

по оплате налога на имущество, об оплате налога на дарение или вступление в

права наследования.

Справка с места жительства нужна для выявления перечня лиц, имеющих

право пользования отчуждаемым жилым помещением.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит как

сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на

недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

Договор продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам,

установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации

(императивными нормами), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи

422 Кодекса).67 При этом условия

договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда

содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными

правовыми актами Российской Федерации (пункт 4 статьи 421 Кодекса).

В соответствии с Кодексом в договоре продажи указываются стороны договора

(статьи 420, 549 Кодекса), а также определяются следующие условия:

68

предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома

(части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части

квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 Кодекса);

цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора, указание

цены за единицу площади, а при продаже жилого помещения в кредит с условием о

рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей);

перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право

пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с

указанием их прав на пользование жилым помещением (статьи 292, 558 Кодекса).

При продаже квартиры или ее части в многоквартирном жилом доме к покупателю

недвижимости помимо права собственности на квартиру переходит право

собственности на долю в общем имуществе жильцов

69.

3.2. Отчуждение земельных участков.

Земельная недвижимость как правовая категория в действующем российском

законодательстве не отражена достаточно четко. Ее существование еще нуждается в

глубоком правовом исследовании. И первые подходы к выяснению ее содержания и

сущности в теоретической литературе были сделаны.

70

Ряд правовых норм Земельного кодекса РФ направлен на решение проблемы

переоформления прав на ранее предоставленные земельные участки.

Еще на заре земельной реформы была сделана попытка решить эту проблему. Закон

РСФСР от 23 ноября 1990 года N 374-1 "О земельной реформе"

71 предусматривал переоформление права пользования на земельные участки для

граждан и юридических лиц. Положения Закона РСФСР "О земельной реформе" были

дополнены правовыми нормами Земельного кодекса РСФСР 1991 г.

72, а также рядом указов Президента РФ.73

Условия переоформления прав на землю граждан отличаются от условий

переоформления прав на землю юридических лиц.

Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность

находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном

наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных

денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не

допускается.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть

принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в

соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган

местного самоуправления (статья 29 Земельного кодекса РФ).

Для юридических лиц предусмотрены специальные условия переоформления прав на

землю. Юридические лица, кроме государственных и муниципальных учреждений,

федеральных казенных предприятий, обязаны переоформить право постоянного

(бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных

участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до

1 января 2004 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса РФ.

74

В отношении юридических лиц, имеющих земельные участки на праве постоянного

(бессрочного) пользования, установлен "принудительный" порядок переоформления

права. Юридические лица, за исключением государственных и муниципальных

учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны переоформить право

постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды

земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему

желанию до 1 января 2004 года.

Следует отметить, что в статье 45 Земельного кодекса РФ не предусмотрено

прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в

результате непереоформления права. Поэтому "принудительный" порядок

переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

может встретить противодействие на практике.

Общие положения, регулирующие приобретение прав на земельные участки, которые

находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых

расположены здания, строения, сооружения, установлены в статье 36 Земельного

кодекса Российской Федерации.

Юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения,

расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или

муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в

соответствии с Земельным кодексом. Исключительное право на приватизацию

земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют

граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в

порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, другими

федеральными законами.

Гражданин, изъявляющий желание продать, принадлежащий ему на правах

собственности земельный участок, обращается в районный (городской) комитет по

земельным ресурсам и землеустройству или его кадастровое бюро по месту

расположения земельного участка.

Продавец предоставляет комитету документ, удостоверяющий его право собственности

на земельный участок (свидетельство о праве собственности на землю или

государственный акт на право собственности на землю)

75.

План земельного участка и материалы землеустроительного дела по его

изготовлению, выполненные лицензированной организацией, принимаются

регистратором с выездом на место. После приемки материалов землеустроительного

дела и удостоверения плана земельного участка землеустроительное дело сдается в

земельный архив комитета, а план земельного участка передается покупателю для

оформления договора купли - продажи (купчей) земельного участка.

76

Договор купли - продажи (купчая) земельного участка оформляется продавцом и

покупателем при наличии у продавца плана земельного участка и документа,

удостоверяющего его право собственности на земельный участок, проверенного

регистратором. Данные документы представляются в соответствующий комитет по

земельным ресурсам и землеустройству для осуществления государственной

регистрации сделки в Регистре договоров купли продажи (купчих) земельных

участков. С момента государственной регистрации договора к покупателю

переходит право собственности на купленный земельный участок. (п. 13

протокола).

После совершения действий, указанных в п. 13, граждане (покупатель и продавец)

представляют купчую в местную администрацию, которая регистрирует право

собственности покупателя на землю и выдает ему свидетельство о праве

собственности на приобретенный земельный участок

77.

Специальные правовые нормы по переоформлению права пользования на земельный

участок собственниками зданий, строений, сооружений содержатся в Федеральном

законе от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и

муниципального имущества". В соответствии с пунктом 1 статьи 3 и подпунктом 1

пункта 2 статьи 3 данного Федерального закона, он регулирует отношения при

приватизации земельных участков, находящихся в государственной собственности,

на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные

комплексы.

Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация

зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений

промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на

которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие

земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

78

Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании

плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного

органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного

кадастра. Указанный план земельного участка прилагается к договору купли-

продажи земельного участка.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона "О введении в действие

Земельного кодекса Российской Федерации", изданные до введения в действие

Земельного кодекса Российской Федерации и регулирующие земельные отношения

нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные

правовые акты Правительства Российской Федерации применяются в части, не

противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации.

Момент фиксации цены выкупа земельного участка установлен в Указе Президента

Российской Федерации от 11 мая 1995 года N 478 "О мерах по обеспечению

гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации".

79

Земельный участок, подлежащий приватизации, определяется по правилам пункта 3

Указа Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 года N 485 "О гарантиях

собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных

участков под этими объектами".80

Объектом продажи является земельный участок, ранее выделенный землепользователю

на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого

владения или срочного пользования, в том числе аренды.

В настоящее время государственная собственность на землю в подавляющем

большинстве случаев не разграничена. Поэтому продавец земельного участка

определяется согласно правилам, установленным в статье 43 Федерального закона

"О приватизации государственного и муниципального имущества".

Очень актуальным остается вопрос о правах на земельный участок при

переходе права собственности.

С вступлением в силу Земельного кодекса РФ усложнилась процедура

оформления сделок по приобретению в собственность зданий, строений,

сооружений. Связано это с тем, что нормы Земельного кодекса РФ в ряде случаев

вступили в противоречие с нормами Гражданского кодекса.

Гражданский кодекс допускал возможность нахождения в

гражданско - правовом обороте как зданий без земельных участков, на

которых они расположены, так и земельных участков в отрыве от

расположенных на них сооружений. Земельный кодекс закрепил принцип

единства судьбы земельных участков и стоящих на них объектов (пп. 5 п. 1 ст.

1 ЗК РФ).

Наличие в законодательстве противоречивых норм породило их различное

толкование и соответственно различный подход к оформлению сделок

с недвижимостью.

При покупке здания, расположенного на земельном участке,

находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования,

покупатель, несмотря на нормы ГК РФ, не приобретет право постоянного

бессрочного пользования земельным участком, на котором расположено

приобретенное им здание.

Земельным кодексом РФ установлены определенные ограничения для такого

вещного права, как право постоянного бессрочного пользования, а именно

ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного

бессрочного пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу

лиц, перечень которых закреплен ст. 20 ЗК РФ, при этом граждане и

юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного

самоуправления, государственных и муниципальных учреждений,

федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят.

По этим же причинам после вступления в силу ЗК РФ орган местного

самоуправления, распоряжающийся земельными участками, не может

предоставить новому собственнику здания участок на праве постоянного

(бессрочного) пользования, если покупатель не входит в круг лиц,

перечисленных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Следовательно, покупателю здания как

собственнику недвижимости земельный участок может быть предоставлен только в

соответствии с положениями ст. 36 ЗК РФ.

Однако Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса

РФ" от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ содержит специальную норму,

касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания.

В соответствии с п. 2 ст. 3 названного Закона при продаже здания,

расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому

лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного

(бессрочного) пользования земельным участком подлежит переоформлению на

право аренды или земельный участок должен быть приобретен в

собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателя

здания.

Хотелось бы обратить внимание на то, что требование о

переоформлении земельного участка предъявляется не к продавцу, а к

покупателю здания. Именно покупатель здания должен переоформить право

в соответствии с осуществленным им выбором: в собственность или в

аренду. Однако все положения ЗК РФ, устанавливающие порядок и

основания заключения договора купли - продажи земельного участка,

относятся к собственнику недвижимости, а покупатель таковым

становится только с момента регистрации перехода права собственности.

Может ли покупатель, не являясь еще собственником недвижимости, ставить

вопрос о переоформлении прав на земельный участок?

Исходя из положений Закона N 137-ФЗ представляется, что

покупатель, заключив договор купли - продажи, должен начать процедуру

переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный

участок условно можно разбить на следующие этапы:

а) подача заявления о предоставлении земельного участка в

собственность или о переоформлении земельного участка на праве аренды;

б) принятие органом государственной власти или местного

самоуправления решения о предоставлении земельного участка;

в) заключение договора аренды или купли - продажи;

г) регистрация в Едином государственном реестре прав права

собственности или договора аренды.

Представляется, все действия по переоформлению прав на земельный

участок, кроме государственной регистрации, покупатель здания может

совершить до регистрации перехода права на здание. При этом регистрация

права должна осуществляться одновременно с регистрацией права на земельный

участок.

Интересным остается вопрос о том, может ли земля предоставляться в

собственность иностранцам. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и

иностранным юридическим лицам в соответствии с настоящей статьей земельные

участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой

устанавливается настоящим Кодексом. (п. 5. ст. 29 З.К.).

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица -

собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном

участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в

порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи

5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28

настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень

видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

81

Исходя из смысла статей Земельного кодекса земельные участки Могут

предоставляться в собственность иностранцам только если на них находится,

принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество. Сам по себе

незастроенный земельный участок в собственность таким лицам не предоставляется.

82

3.3. Оборот других объектов недвижимости.

А) Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения,

относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с

землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их

назначению. Вместе с тем от договоров продажи указанных объектов

как недвижимого имущества (то есть с переходом соответствующих прав

на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние

насаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются, например, лес

"на корню" или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК РФ о

продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры

заключаются по правилам продажи движимого имущества.

Что касается лесного фонда, а это все леса, за исключением лесов, расположенных

на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли

лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные

земли). (ст. 7 Лесного кодекса), то здесь существует достаточно жесткая

позиция. Оборот лесного фонда не допускается. Купля - продажа, залог и

совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение

участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не

допускаются.84

Только древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица

к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и

земельным законодательством Российской Федерации, которая лесным фондом не

является.

Б) Как и земельные участки, самостоятельными объектами

недвижимости признаются участки недр и обособленные

водные объекты. Они являются недвижимостью в силу естественных физических

свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В

противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра

вне зависимости от права собственности на землю

85.

Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении

них действует презумпция государственной собственности: в соответствии с

пунктом 2 статьи 214 ГК РФ природные ресурсы, не находящиеся в

собственности граждан, юридических лиц или муниципальных

образований, являются государственной собственностью. Таким образом,

указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными.

Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости,

то нельзя не согласиться с О.М. Козырь, которая отмечает: "Поскольку в

России сохраняется исключительное право государственной собственности на

недра, а передача их в пользование осуществляется на основании

административного акта - лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте

этого вида объектов представляется преждевременным"

86.

Статья 1-2 Закона «О недрах» гласит: Недра в границах территории Российской

Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные

ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной

собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения,

наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Но зато добытые из

недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в

федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской

Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности.

87

В) Породила дискуссии в юридической литературе такая проблема как –

оформление сделок купли-продажи зданий и сооружений, не завершенных

строительством. Здесь нужно разобраться относительно принадлежности к

недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством

(объектов незавершенного строительства).

Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения

объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу

отражена в Информационном письме ВАС № 21 «Обзор практики разрешения споров,

возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» разъяснил, что по смыслу

статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона о государственной регистрации не

завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего

договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу

88. Если объект незавершенного строительства является предметом

действующего договора строительного подряда, то в этом случае он является

объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и

замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна

лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам.

Другое дело, если обязательство по каким-либо причинам прекращено.

В этом случае незавершенное строительство имеет все признаки недвижимого

имущества: он неразрывно связан с земельным участком и его перемещение без

несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно. Поэтому все сделки

с таким объектом незавершенного строительства возможны лишь с соблюдением

требований, предъявляемых к недвижимому имуществу.

Иллюстрацией к сказанному может служить пример из арбитражно-судебной практики,

которая исходит из того, что не завершенный строительством объект как

объект недвижимости может быть предметом договора купли - продажи, а право

собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

89

Так, прокурор предъявил иск в интересах Сбербанка России о признании

недействительным договора купли - продажи не завершенного строительством

объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с

ограниченной ответственностью.90 В

обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у

акционерного общества не завершенный строительством объект по договору

купли - продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен

покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован,

поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую

регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество

продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть

предметом договора купли - продажи не завершенный строительством

объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации оценил ситуацию

следующим образом.

В соответствии со статьей 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут

свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в

обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не

допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в

законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо

ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не

завершенные строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из

гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

В силу статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно

связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без

несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В статье 219 указано,

что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое

недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с

момента такой регистрации. В соответствии со статьей 8 Федерального закона

"О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской

Федерации" до ведения в действие закона о регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации

недвижимого имущества и сделок с ним.

Из материалов дела следовало, что на участке возведены фундамент и

стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба

невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе

регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и

прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента

Российской Федерации от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном

земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость"

обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный

строительством объект и земельный участок. Отказ комитета от государственной

регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на

основании договора купли - продажи, продавец (акционерное общество) потерял

право распоряжаться им любым способом. С учетом изложенного было

признано, что суд обоснованно удовлетворил иск прокурора

91.

Вопросы, связанные с возникновением права собственности на объекты

незавершенного строительства и в каких случаях незавершенное

строительство может являться предметом сделки, отражены в уже

упоминавшихся Информационном письме Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации от 13.11.97 N 21 (п. 7), Постановлении Пленума от

25.02.98 N 8 (п. 16), а также в приложении к Информационному письму

Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000

N51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"

(п. 21) 92, в постановлениях

Президиума от 20.04.99 N 7166/98, от 09.02.99 N 331/99.

Пункт 16 Информационного письма президиума ВАС Разъясняет следующее: право

собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит

регистрации только в случае, если он не является предметом действующего

договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с

этим объектом сделку.93

Акционерное общество обратилось и арбитражный суд с иском к учреждению

юстиции о признании права собственности на здание и расположенные рядом

гаражи и об обязании его осуществить регистрацию права собственности на эти

объекты.

Ответчик, возражая против иска, ссылался на то, что регистрация права

собственности за истцом не произведена по причине отсутствия актов ввода

указанных объектов в эксплуатацию.

Акционерное общество утверждало, что акт рабочей и государственной приемочной

комиссии не оформлен по причине отказа от его подписания органами

санэпидемнадзора, поскольку объекты не подключены к магистральным сетям

канализации. Однако магистральные сети в микрорайоне расположения объектов

еще не построены.

Арбитражный суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований

по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации

право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на

основании документов, подтверждающих факт его создания.

Поскольку акты приемки объектов в эксплуатацию не были оформлены, данные

объекты являются объектами, не завершенными строительством.

Согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на не

завершенный строительством объект регистрируется только в случае

необходимости совершения сделки с этим объектом.

Однако здание и гаражи построены акционерным обществом для собственных нужд и

на момент обращения за государственной регистрацией продажа их другим лицам

не предполагалась.

Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций

оставлено без изменения.94

Г) Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому

имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы

ГК РФ, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов

недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые

помещения. Вместе с тем ГК РФ допустил возможность отнесения к

недвижимости федеральным законом и иных объектов, не

предусмотренных Кодексом. В Федеральном законе "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в

перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые

помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие

договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и

к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений. Продаваться такие

помещения по принципу продажи зданий и сооружений.

95

Д) К недвижимому имуществу ГК РФ отнес и ряд других объектов, не

обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывная связь с землей и

Страницы: 1, 2, 3, 4