Земельный кадастр как инструмент регулирования социально-экономического развития города

Иные положения данной статьи (о недействительности условий договора купли-продажи земельных участков, об обязанности продавца при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования) можно отнести к общим требованиям гражданского законодательства в отношении регулирования сделок купли-продажи, не связанных со спецификой земельного участка как объекта таких сделок.

Статья 22 ЗК РФ регулирует арендные отношения. ГК РФ допускает установление законодательством особенностей сдачи в аренду земельных участков, однако реализацию этой возможности нельзя признать удачной. В отличие от требования ст. 615 ГК РФ арендатор земельного участка не обязан получать согласие арендодателя, а должен лишь уведомить его о передаче земельного участка в субаренду, о внесении арендных прав в залог и в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка. Данная норма носит диспозитивный характер и может быть изменена договором по согласию сторон.

В п. 9 ст. 22 ЗК РФ в императивном порядке предусмотрено право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды в пределах срока его действия без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, договор аренды заключен более чем на пять лет.

В п. 5 ст. 22 ЗК РФ утверждается, что при внесении арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив ответственным перед арендатором становится новый арендатор. Данная норма противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ, которая содержит прямо противоположное утверждение о том, что в указанном случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Таким образом, ЗК РФ отождествляет внесение арендных прав в уставные капиталы коммерческих организаций с передачей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу (перенаймом).

Действительно, ГК РФ предусматривает перемену лица в договоре аренды лишь при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу (перенайме). При этом в императивном порядке требуется согласие арендодателя. Данная норма соответствует требованиям п. 1 ст. 391 ГК РФ, согласно которым перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Статья 22 ЗК РФ не требует обязательного согласия арендодателя не только на перевод прав, но и обязанностей по договору аренды, что противоречит ст. 391 ГК РФ и ущемляет права арендодателя.

Анализ действующего земельного законодательства позволяет сделать вывод о том, что его нормы регулируют лишь некоторые виды сделок.

Действие норм ЗК РФ не распространяется на оборот земель сельскохозяйственного назначения, который регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Данный Закон, как и ЗК РФ, регулирует в основном куплю-продажу и аренду земельных участков, и лишь в отношении земельных долей говорится о других сделках. Залог земельных участков, в том числе и сельскохозяйственного назначения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Иные сделки (дарение, рента, доверительное управление и т.д.) земельным законодательством не регулируются. Наследование земельных участков регулируется в ГК РФ как общими нормами о наследовании, так и специальными нормами об особенностях регулирования земельных участков (ст. 1179 - 1182 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть третья) от 26.11.2001 №146-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.2006 №258-ФЗ) // Парламентская газета, №224, 28.11.2001.).

Если допущение земельных участков в оборот рассматривать лишь как возможность совершения в отношении земельных участков только тех сделок, которые предусмотрены земельным законодательством, то такой подход приводит к невозможности совершения сделок, не урегулированных земельным законодательством.

Кроме того, при таком подходе возникает противоречие с п. 2 ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами, а также смешанный договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Таким образом, нарушается один из наиболее важных принципов гражданского права - принцип свободы договора.

Еще одна проблема неизбежно возникает вследствие того, что гражданское законодательство согласно Конституции РФ находится в компетенции РФ, а земельное законодательство - в совместном ведении РФ и субъектов РФ, вследствие чего согласно п. 1 ст. 2 ЗК РФ земельное законодательство состоит из ЗК, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Если определение круга возможных сделок с земельными участками будет осуществляться земельным законодательством (следовательно, и законами субъектов РФ в том числе), то это приведет к противоречиям с п. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которому гражданское законодательство состоит из ГК и принятых в соответствии с ним федеральных законов.

Земельные участки нередко участвуют в обороте совместно с иными расположенными на них объектами недвижимости (зданиями, сооружениями). Подчинение оборота земельного участка нормам земельного законодательства, а оборота расположенных на нем объектов недвижимости - нормам гражданского законодательства будет неизбежно создавать противоречия и тем самым затруднять имущественный оборот. Напротив, задача состоит в том, чтобы с помощью средств правового регулирования обеспечить единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

Таким образом, многофункциональность земельного участка, вне всякого сомнения, обусловливает специфику его правового регулирования. Особенности совершения сделок с земельными участками могут быть прописаны в земельном законодательстве, однако они не должны противоречить общим принципам и нормам гражданского законодательства. Поскольку земельный участок является не только природным объектом и природным ресурсом, но и объектом недвижимости, общие положения гражданского законодательства о правовом регулировании объектов недвижимости распространяются и на него. Игнорирование особенностей правового регулирования, присущих всей системе объектов недвижимости, частью которой является земельный участок, впрочем, как и в целом вещей как объектов гражданских прав, вряд ли будет способствовать устранению пробелов, противоречий, неоднозначных толкований земельного законодательства и, следовательно, обеспечению четкого, предсказуемого правового режима одного из важнейших объектов гражданского оборота.

2.3 Создание и ведение автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра (АС ГЗК) МО «город Москва»

Московский земельный комитет внес существенный вклад в формирование имущественно-земельных отношений в Москве - принял участие в разработке правовой базы земельных отношений, выявил и зарегистрировал десятки тысяч землепользователей, заключил договоры аренды земли с различными организациями, отечественными и иностранными предприятиями Дамурчиев В.Н. О земельных отношениях в Москве. М., 2002..

"Киевская" технология - предусматривает инвентаризацию земель по кадастровым кварталам. Достоинство этого подхода в том, что сразу увязываются площади земельных участков по территориальным образованиям и получается качественный баланс земель города по всем административно-территориальным образованиям Крюков Ю.А. Земельный кадастр как информационное обеспечение рынка недвижимости. М., 2004..

Система программных мероприятий - разработка и совершенствование нормативно-методической базы, обеспечивающей реализацию государственной политики в области ведения государственного земельного кадастра и учета недвижимости, реформирование и регулирование земельных и имущественных отношений; создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра как единой системы государственного учета недвижимости, содержащей перечни объектов учета и данные о них и обеспечивающей возможность предоставления информации для ознакомления с ними широкой общественности; создание автоматизированных баз данных по государственному кадастровому учету земельных участков всех форм собственности и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, подлежащих учету в Государственном регистре баз и банков данных; создание автоматизированной системы, обеспечивающей управление недвижимостью, реформирование и регулирование земельных и имущественных отношений; разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность города Подольск и создание автоматизированных баз данных по учету земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости; подготовка и переподготовка кадров для обеспечения государственного кадастрового учета земель и иных объектов недвижимости, кадастровой оценки земель и управления недвижимостью на уровне Российской Федерации, области и муниципальных образований.

Для создания автоматизированной системы кадастра объектов недвижимости используются самые последние достижения в области информационных технологий.

Информация об объектах недвижимости поступает в систему в электронном виде, в том числе и о координатах объекта. Перед внесением сведений об объекте в единый кадастр объектов недвижимости, информация проходит тщательный контроль на корректность семантических и графических данных. При внесении в кадастр, сведения об объектах капитального строительства привязываются к сведениям о земельных участках, на которых они располагаются. Для связывания объектов используются их координаты.

Рис. 2.3 - Формирование данных в системе государственного кадастра объектов недвижимости

Результаты экономической оценки земель г.Москва приведены в Приложении 1.

3. Роль городского кадастра в социально-экономическом развитии города Москва

3.1 Роль земельного кадастра в формировании бюджета города Москва

По мнению московских специалистов, потенциал классической формулы - доход города в значительной степени определяет правильное использование недвижимости или ее базовый объем, так называемая полнота собираемости арендных платежей - в преддверии XXI столетия необходимо максимально активизировать.

Концепция управления муниципальной собственностью, в известном смысле, подводит итоги 5-летней работы в Москве. Именно в этот период и была сформирована тактика реализации существующей системы управления имущественно-земельным комплексом столицы. Новая концепция стратегически ориентирована на XXI век. Она базируется на детальном прогнозе тактики реализации управления в течение ближайших 5-7 лет. Соответственно, концепция не содержит каких-либо цифр. Ее задача - представить тенденции развития.

Если проанализировать суть документа и сравнить существовавшую практику работы, то принципиальную новизну концепции можно концентрированно представить следующим образом.

Во-первых, планируется существенное увеличение городских доходов от использования всего потенциала муниципальной собственности. Причем механизм его наращивания поступателен, что позволяет оперировать не цифровыми показателями, а в целом тенденцией.

Во-вторых, естественно, что город планирует развить принцип, уже работающий сегодня на получение эффективных доходов - "платежей" (заметим, что речь идет не только и не столько об их денежном эквиваленте). Нами просчитана формула перехода от продаж недвижимого имущества к увеличению удельного веса платежей от аренды земли. Сегодня мы достаточно активно осваиваем работу по получению доходов от продажи нашего имущества в собственность. В новом документе - а это принципиально - заложена система управления адресной продажей имущества города. Подобная "точечная" продажа обязывает к лучшей подготовке объектов, хотя и сейчас это уже есть, но именно здесь сокрыт значительный потенциал.

Каждый подобный объект нуждается в тщательной проработке, "очистке" от старых обязательств. Ведь любая "собственность" имеет свою историю и "владельцев". Сейчас по поручению Правительства готовится заседание специальной коллегии, которая раскроет механизм продажи муниципальных объектов в комплексе имущественно-земельных составляющих. Это не означает, что завтра же мы начнем продавать в городе собственность направо и налево, но предоставить право аренды земли потенциальным покупателям сейчас уже просто жизненно необходимо. Следовательно, и мы должны сопровождать предлагаемые нами объекты полным набором нормативно-правовых документов, которые существенно упростят процедуру их последующего оформления в собственность. Причем мы планируем распространить права потенциальных покупателей и на землю - выкуп права аренды. Даже рентные платежи за земельные участки для будущего владельца будут расписаны на перспективу.

Важнейшим элементом новой концепции станет позиция городской власти в системе управления имущественно-земельным комплексом столицы. Предполагается создание единого информационного пространства по управлению городским хозяйством на основе объединения баз данных различных городских ведомств, единая система учета собственности, увеличение поступления арендной платы за счет оформления единого договора аренды на имущество и земельный участок, сокращение сроков оформления документов. В этой связи мы работаем на увеличение государственной доли (как в процентном отношении, так и в абсолютном смысле) и поступлений от них в акционерных обществах. Тенденция к активизации государственных долей "в пакетах" уже ощутима, и уходящий год заканчивается с хорошим результатом. И хотя эхо финансово-экономического кризиса существенно снизило возможности, план прошлого года все же был выполнен. Но полученный результат не предел. И даже в условиях приостановленных платежей мы способны регулировать процесс поступлений.

Существенным приоритетом становится работа по совершенствованию системы менеджмента. Был пересмотрен состав наших представителей в акционерных обществах, проведена ротация кадров. Она показала, что есть люди, которые в угоду своим личным интересам нарушали профессиональную этику. Сейчас принято решение об увеличении численного корпуса наших представителей до 2 - 3 человек. Идея организации коллектива в значительный степени снижает риск "игры с городскими долями".

Еще одним потенциалом становится работа со структурой пакетов, акций и долей, принадлежащих городу Москве. Были проданы те портфели документов, которые для города не являются жизненно важными. И напротив, существенно увеличены свое присутствие в тех акционерных обществах, которые стратегически интересны для Москвы как субъекта Федерации.

Охрана земель (в соответстии с Земельным Кодексом) включает систему правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на: их рациональное использование, предотвращение необоснованных изьятий земель из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, восстановление продуктивности земель, в том числе лесного фонда, воспроизводство и повышение плодородия почв.

В 2005 году Департаментом земельных ресурсов города Москвы обеспечено поступление в бюджет города Москвы земельных платежей в объеме 16593317000 руб., в том числе:

- доходы от арендной платы и платы за право на заключение договора аренды - 15329910000 руб.;

- земельный налог - 1263407000 руб.

Поступления от арендной платы за землю составили 10759457000 руб.

От продажи права на заключение договоров аренды земельных участков в городе Москве в бюджет города Москвы поступили средства в размере 4570453000 руб.

В 2005 году не было полностью завершено оформление земельных отношений с землепользователями, платившими земельный налог в 2004 году без надлежащего оформления прав на земельные участки.

Увеличился объем просроченной задолженности по арендной плате за землю. В 2005 году продолжены работы по межведомственной координации при формировании данных Реестра единых объектов недвижимости.

Завершена постановка на кадастровый учет земельных участков, занятых объектами улично-дорожной сети и городской социальной инфраструктуры.

В рамках работ по нормативному правовому обеспечению регулирования земельных отношений Департаментом земельных ресурсов города Москвы подготовлен и выпущен ряд нормативных правовых документов.

Закон города Москвы от 1 июня 2005 г. N 19 "О внесении изменений в Закон города Москвы от 24 ноября 2004 года N 74 "О земельном налоге" позволил перейти к исчислению земельного налога в виде фиксированного процента от кадастровой стоимости земли и оптимизировать перечень льготных категорий налогоплательщиков Постановление Правительства Москвы от 20.06.2006 №419-ПП «Об итогах работы департамента земельных ресурсов города Москвы в 2005 году и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2006 год» (в ред. Постановления Правительства Москвы от29.05.2007 №411-ПП) // Вестник Мэра и Правительства Москвы, №39. 12.07.2006..

3.2 Развитие земельного рынка в Москве

В 2007 году по отношению к 2006 стоимость земельных участков Москвы и Подмосковья в различных районах возросла до 45%. В основном подорожание произошло в дальнем Подмосковье и на границах Московской области. Так, 2007 год был ознаменован тем, что начали осваивать земли примыкающие к Московской области: Калужской, Смоленской и Тверской. Как видно, земельный рынок Подмосковья фактически вышел за границы, обозначенные на карте области.

Рынок земли активно развивается по направлению на запад и юг, однако крайне медленно процесс идет на восток и север. Это объясняется плохо развитой инфраструктурой, в частности, одна из главных проблем - это дороги, и отсутствием в этом районе вакансий с достойной заработной платой (сравнительно с другими районами Подмосковья). Транспортная доступность играет значительную роль в инвестиционной привлекательности региона. Это можно увидеть на примере спроса на земельные участки и коттеджи по Симферопольскому, Новорижскому шоссе. В приобретении земли в этих районах Подмосковья заинтересованы как частные лица, так и компании-девелоперы. Достаточно низкая стоимость земельных участков на Каширском шоссе подогревает заинтересованность девелоперов. Несмотря на еще отсутствующий спрос со стороны покупателей, они уже начинают скупку земель, находя данное вложение капитала довольно выгодным.

Количество предложений о продаже земельных участков на Киевском и Калужском шоссе вот уже некоторое время находится на одном и том же уровне. Это объясняется тем, что Калужское направление - одно из наиболее застроенных направлений Подмосковья. Рынок же загородной недвижимости и земли на Киевском направлении является лидером в сравнении с другими регионами ближнего Подмосковья по росту цен и составляет 11% за 3 месяца; по другим регионам ближнего Подмосковья - до 7%, а по некоторым произошло даже снижение стоимости. Данное направление со стороны покупателей подвергается пристальному интересу, что и заставляет продавцов "придерживать" земельные участки до лучших времен.

Наиболее перспективным является дальнее Подмосковье: цены за второй квартал 2007 года выросли на 20%, особенно это касается западной части Подмосковья, от Ярославского шоссе и дальше.

В конце 2007 года прогнозируется дальнейшее повышение стоимости земельных участков, в частности, по Киевскому шоссе, в дальнем Подмосковье, а также Калужской, Смоленской и Тверской областях как соседних областей Подмосковья. К ним нужно отнести и районы, на территории которых находятся водохранилища и реки.

В настоящее время спрос на строящееся жилье превышает предложение. Однако развитие данного сектора недвижимости тормозится довольно высокими рисками ликвидности, в силу которых банки не стремятся кредитовать строящееся жилье. Гораздо охотнее они выдают ипотечные кредиты под уже готовую недвижимость. Сегодня банки лишь 15% от всех ипотечных кредитов выдают под строящееся жилье, остальные 85% - на покупку вторичного жилья. При покупке же готового жилья спросом больше всего пользуются недорогое жилье эконом-класса. Земельные участки, различные по стоимости, продаются разными объемами: более дорогую землю в подавляющем большинстве случаев покупают в размере 50 соток и более; более же дешевая земля покупается в основном участками до 15 соток.

Государственной Думой были внесены 06.06.2007 года поправки в Водный и Земельный Кодексы РФ, что, по сути, запрещает приобретение в собственность (приватизацию) земельных участков, граничащих с водой. Помимо этого Государственной Думой в середине 2007 года был принят закон о едином кадастре, предусматривающий создание единого реестра земельных участков и сооружений, что сократит сроки оформления недвижимости. В июле этого года Московской областной Думой была установлена максимально возможная стоимость межевания земельных участков. Данная услуга включает в себя определение границ участка и составление кадастрового плана. До вступления в силу закона стоимость межевания колебалась до 20000 рублей за участок. Согласно данному закону, отныне данная услуга ограничена планкой в 7000 рублей.

Также весной 2007 года Правительством были подготовлены поправки в Земельный Кодекс РФ, которые делают обязательным проведение аукционов под коммерческое строительство. Необходимость внесения поправок в принятый в 2005 году закон об аукционах под застройку была обусловлена тем, что закон зачастую интерпретировался региональными и местными властями как возможность других способов предоставления земельных участков под строительство.

В настоящее время законодательство в данной отрасли не отрегулировано до конца. Ведутся разграничения полномочий между местными и государственными органами власти Тенденции развития земельного рынка в Москве и области // Greenga.ru, 27.09.2007.

3.3 Влияние кадастра на социальные процессы в городе

В соответствии с Уставом г.Москвы вопросы управления земельными ресурсами и земельных отношений в г. Москве находятся в компетенции Московской городской Думы и Московской городской администрации (рисунок 3.1).

Московская городская Дума, как орган представительной власти города, устанавливает порядок:

· использования, охраны, контроля за использованием и охраной земель;

· отчуждения земель и оформления прав собственности на земельные участки;

· предоставления земель в аренду;

· оформления прав на земельные участки;

· взимания земельных налогов и предоставления льгот по ним;

· штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение земельного законодательства по вопросам, отнесенным к ведению города.

Рисунок 3.1 - Структура управления земельными ресурсами г.Москва

Городская Дума по представлению Мэра утверждает перечни и описания границ земельных участков на территории города, находящихся в федеральной собственности, и городской собственности, которые не могут быть переданы в собственность или аренду.

Исполнительный орган власти осуществляет землепользование исходя из целесообразности и необходимости использования земельного фонда в интересах устойчивого развития города с приоритетом охраны жизни и здоровья человека, обеспечения благоприятных экологических условий для его жизнедеятельности.

Функциональным органом городской администрации по обеспечению экономико-правового регулирования земельных отношений является Комитет землепользования.

К его основным задачам и функциям относятся:

· осуществление государственной политики в области земельных отношений и использования земельных ресурсов г.Москва;

· участие в разработке и обеспечение реализации городской земельной политики;

· управление и распоряжение земельными участками;

· представление интересов городской администрации в создаваемых специализированных предприятиях и организациях, осуществляющих гражданско-правовые сделки с земельными участками;

· координация деятельности городских и территориальных органов управления по совершенствованию системы землепользования;

· составление и ведение земельного кадастра города;

· разработка совместно с Москомземом, городской Думой и Правительством города методологии и критериев оценки городских земель, определение ставок арендной платы и других земельных платежей в соответствии с законом города Москва;

· рассмотрение по поручению Правительства города заявок на предоставление земельных участков и подготовка предложений в Комиссию по вопросам земельных отношений и градостроительства;

· подготовка и представление в Правительство на основании разработанной и утвержденной проектно-сметной документации материалов по предоставлению (изъятию) земельных участков под строительство, реконструкцию и реставрацию городских объектов с градостроительным правовым обоснованием;

· оформление разрешительной документации по предложениям отдела архитектуры на резервирование земельных участков для строительства (в том числе озеленения), реконструкции, реставрации городских объектов;

· оформление, выдача и хранение правоустанавливающих документов на землю на основании распорядительных актов городской администрации;

· контроль за использованием и охраной земель в соответствии с законодательством;

· привлечение физических и юридических лиц в установленном нормативными актами порядке к административной ответственности за нарушение земельного законодательства, наложение взысканий.

Кроме Комитета землепользования контроль за использованием и состоянием земель осуществляют: Центр Госсанэпиднадзора, Комитет природопользования, лесопарк, Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля (ИГАСК), НПО “Радон”, Управление милиции по предупреждению экологических правонарушений (УМПЭП), Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры, ГО ЧС г.Москва.

Комитет землепользования осуществляет создание и ведение государственного земельного кадастра, содержащего систему необходимых сведений о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, составу городских земель, количественных и качественных характеристиках, а также ценности земель. Ведение государственного земельного кадастра осуществляет Комитет землепользования при участии:

· комитета по архитектуре и градостроительству - в части предоставления данных территориального кадастра по утвержденной градостроительной документации, а также топографических планов масштаба 1: 500- 1:2000;

· комитета по управлению имуществом - в части правоустанавливающих документов по объектам недвижимости;

· регистрационной палаты - в части регистрации предприятий, организаций, учреждений и ведения общегородского реестра юридических лиц;

· Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры в части регистрации территорий памятников и зон их охраны, а также территорий владений в пределах исторического центра города;

· лесопаркового территориально-производственного объединения - в части ведения кадастра земель государственного лесного фонда и земель общего пользования, занятых защитными и иными насаждениями;

· Городского бюро техической инвентаризации (ГБТИ) - в части адресов зданий и сооружений, их функционального назначения и технических характеристик;

· Государственного комитета по охране окружающей среды в части особо-охраняемых природных территорий.

Ведение государственного земельного кадастра позволяет обеспечивать органы государственной власти, предприятия, организации, учреждения и физических лиц достоверной информацией о земельных ресурсах города, что необходимо для обеспечения рационального использования и охраны земель, защиты прав собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, создания объективной основы для установления нормативной цены земли, земельного налога и арендной платы, сохранения границ исторических землевладений объектов историко-культурного наследия и природного комплекса.

Ведение мониторинга городских земель осуществляется совместно с комитетом природопользования и отделом архитектуры с привлечением:

· центра по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды - в части мониторинга загрязнения земель тяжелыми металлами и другими опасными веществами;

· лесопаркового территориально-производственного объединения - в части мониторинга лесных насаждений и парков;

· бассейнового водохозяйственного объединения - в части мониторинга водных источников, прибрежных полос, водоохранных зон и их загрязнения;

· Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора (МГЦ ГСЭН) - в части мониторинга санитарно-гигиенического состояния земель;

· научно-производственного центра геолого-экологических исследований и использования недр - в части мониторинга геологических наблюдений за развитием карстово-суффозионных, оползневых и техногенных процессов, мощности и обводненности техногенных отложений.

Основными функциональными задачами мониторинга земель являются:

· систематическое выявление изменений в состоянии земельного фонда и обновление банка данных земельного кадастра;

· изучение и оценка негативных процессов;

· использование и анализ данных контроля за использованием и охраной земель:

· информационное обеспечение процесса оценки земель.

Реализация прав на земельные участки в городе осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации, законами и иными нормативными актами города, планами зонирования территории города, земельным кадастром, концепциями перспективного развития территории города. Обоснование целесообразности и необходимости закрепления земельного участка за землепользователем проводит. При этом обосновывающие материалы на строительство объектов хозяйственной или иной деятельности, входящих в утвержденный Минприроды (Госкомэкологии) РФ “Перечень видов и объектов хозяйственной и иной деятельности, при которой в обязательном порядке проводится оценка воздействия на окружающую среду”, проходят обязательное рассмотрение и согласование Государственной экологической экспертизы. В соответствии с Положением о Роскомземе, он осуществляет землеустроительную экспертизу.

Управляемой подсистемой в сфере землепольлзования на территории являются земли (территории земель), находящиеся в исключительном ведении Правительства города, территории (земли) принятия решений Правительства Москвы, при участии префектур административных округов города, и территории (земли) на которых регулирование вопросов землепользования осуществляется префектурами административных округов.

В связи с тем, что использование земель связано непосредственно с хозяйственной деятельностью (со строительством, реконструкцией, реставрацией объектов) порядок подготовки, рассмотрения и согласования размещения и строительства объектов на территории города определяется нормативно-правовыми актами городской администрации по вопросам порядка подготовки исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства на территории города.

3.4 Проблемы создания кадастра городских земель

Государственный земельный кадастр (далее ГЗК) - горячо обсуждаемая тема. Его ведение на федеральном уровне реально началось с 1991 г., то есть со времен перехода к рыночным отношениям. На рельсы автоматизации он был поставлен постановлением Правительства в 1996 г. (указ № 932) о развитии Государственной автоматизированной системы земельного кадастра - ГАС ЗК. Естественно, что автоматизированные технологии сегодня занимают ведущее место при формировании сведений ГЗК. Наиболее сложные и интересные аспекты этой технологии представляют процедуры формирования графических данных на объекты недвижимости, а конкретнее - топографических данных. То есть тех данных, которые используются наряду с основными имущественными документами в качестве одного из основных информационных ресурсов для ведения базы данных ГЗК.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5