Земельный кадастр как инструмент регулирования социально-экономического развития города

В последнее время все чаще говорят о создании системы, которая упростит процедуру регистрации недвижимости. Одним из аспектов этой системы должны стать единые объекты недвижимости (ЕОН). Что такое единый объект недвижимости? Это как раз то, что декларируют и «Закон о ГЗК», и Земельный кодекс, и все документы, касающиеся земли. А именно, данные о земельных участках и прочно связанных с ними объектах недвижимости, которые и входят в состав сведений ГЗК. Определимся, что входит в понятие объекта недвижимости. Согласно определению, которое дает Гражданский кодекс, это «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Специалистами ФКЦ «Земля» (на сегодня это ведущая организация в системе Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастра) разработана система классификаторов для недвижимого имущества (версия 1.3, 1999 г). Он «построен по иерархическому принципу и является многоуровневым». Согласно этому документу основными видами недвижимого имущества являются земельные участки, здания и сооружения. Поэтому единый объект недвижимости и представляет собой комплексный объект, состоящий из земельного участка, зданий и сооружений, неразрывно с ним связанных. При этом слово единый подразумевает единство, целостность данных об этих отдельных объектах недвижимости, которая не позволит оперировать одной из составляющих самостоятельно, независимо от других. Надо отметить, что единый объект недвижимости нельзя считать существующим или окончательно сформированным, если не обозначены чьи-либо права на него, то есть отсутствует субъект права. Это важно, потому что понятие объекта недвижимости вводится с целью обозначения прав на него и как следствие взимание пошлин за право пользования этим объектом. Следовательно, единый объект недвижимости, это не только земельный участок, здания и сооружения как объекты права, но и субъект права и как следствие вид права! (1)

ЕОН = [Зем.уч. + Здания + Сооружения + Вид права + Субъект права] (1)

Учитывая все вышесказанное, при формировании единых объектов недвижимости необходимо особое внимание уделить топографическому материалу, который будет служить основой для объектов. Поскольку базисом для ЕОН служит земельный участок, а все, что на нем расположено, необходимо рассматривать как его улучшение, потому что оно обуславливает экономическую стоимость и привлекательность участка, то учет ЕОН необходимо осуществлять в ГЗК, так считает начальник управления ГЗК Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга.

В городе Москве ведением ГЗК занимается Московский земельный комитет (далее Москомзем). В качестве топографической основы выбраны топопланы (планшеты) масштаба 1:2000. Содержание и точность позиционирования пространственной информации, отображаемой в этом масштабе, удовлетворяет требованиям, предъявляемым к формированию объектов ГЗК и его ведению. Москомзем занимается оформлением границ землеотводов, и сведения об объектах недвижимости, в том числе о зданиях и сооружениях, как объектах местности, которым присущи некие характеристики, отсутствуют. Нельзя категорично сказать, что данных нет вообще, они есть, соответствующие условным обозначениям, но этих картографических данных недостаточно для проведения формирования и последующей регистрации объектов права.

Топографическая информация на сегодняшний день хранится в базе данных Москомзема в растровом формате *.cit, то есть вся информация по реальным объектам статична, не пригодна для использования, а только - для визуализации. Так как мы определили ЕОН формулой (1), то такой подход не является правильным. Вся топографическая подоснова должна быть доступной для работы с ней в интерактивном режиме: подсчет площадей, возможность изменения, добавления части графических данных на план, добавление или удаление характеристик объектов местности. Это возможно лишь в том случае, когда данные хранятся в векторном виде. Помимо вышеописанных преимуществ данных на векторной топооснове, существуют и другие. Векторный формат данных позволяет хранить в СУБД не только графическую часть, но и семантическую. То есть к каждому векторному объекту, а в нашем случае это реальные объекты местности, привязана информация об его характеристиках. Число последних не ограничено и доступно для изменения. И поскольку, как говорилось ранее, и графика и семантика хранятся в одной СУБД, как, например, в ORACLE, то взаимосвязи между объектами поддерживаются этой СУБД. Это позволит формировать сложносоставные объекты, причем для пользователя эта система будет абсолютно прозрачна. Ярким примером такого объекта и является единый объект недвижимости. Причем, благодаря использованию векторной информации, формирование ЕОН производится с помощью СУБД, которая использует уже существующие в ее среде объекты с характеристиками. Таким образом, для ведения разумной и логической системы ГЗК, одним из требований является хранение топографических данных (топоосновы) в векторном, а не в растровом виде. Обозначим основные требования к представлению векторной информации.

Одним из главных требований является объектно-ориентированный подход в представлении топографических данных. Его преимущества очевидны. Графическое представление данных местности не должно отличаться от реальных объектов. Поэтому данные должны быть представлены в виде полигонов, линий и точек соответственно представляемым объектам. Здания, участки растительности, дороги, площадки, газоны, огороды и т.д. должны быть представлены в виде замкнутых объектов. Это позволит создавать на их основе тематические карты, анализировать топологию объектов, автоматически определять площади пересечений, накладок и т.д. Кроме того, объектно-ориентированный подход позволит создать БД топографических объектов, которую можно будет конвертировать для представления в другую среду, причем с сохранением существующих связей с семантической информацией.

Все организации, вовлеченные в процесс сбора и хранения информации для ведения ГЗК, используют одну и ту же топооснову. Как говорилось выше, это планшеты М 1:2000. Их изготовлением занимаются не менее 3-х организаций в Москве. Каждая организация, использующая топографическую информацию, хранит у себя все планшеты на город Москва. Зачем? Обновление планшетов в Москомземе происходит каждый год. Оно осуществляется несколькими организациями, в ходе приемки готовой продукции, которая на этом этапе предоставляется в векторном формате, специалисты Москомзема сталкиваются с проблемой - так называемой «несводкой» планшетов. То есть с несовпадением контуров объектов, находящихся на соседних планшетах. Оно возникает вследствие ошибок оператора и заказа «попланшетного» обновления. Первая причина является вполне закономерной и предсказуемой, и ответственность за ее устранение полностью лежит на исполнителе работ. Вторая причина тоже предсказуема, но вина ложится на плечи обеих организаций. Заказ попланшетного обновления, то есть когда единицей обновления является планшет, приводит к тому, что при попадании соседних планшетов к разным организациям ситуация на них разнится. Например, один планшет обновляется в начале года, а другой - в конце, либо же, поскольку обновляются не все планшеты, а только те, на которых ситуация значительно изменилась, планшет обновленный и не обновленный. Учитывая динамику изменения градостроительной ситуации в результате проведения работ по возведению или сносу зданий и сооружений, развития улично-дорожной сети, обновление необходимо было бы заказывать ежеквартально, а не ежегодно, что привело бы к значительным расходам. Поэтому целесообразно будет заказывать обновление не планшетов, на которых произошло изменение ситуации, а конкретных кварталов районов города.

Хочется заметить, что наиболее выгодное и целесообразное хранение векторной топографической информации должно быть реализовано путем создания единого хранилища векторной топоосновы. Современные средства позволяют это осуществить на основе распределенного хранения логически единой базы пространственных данных. При подобном подходе, обновление планшетов (или отдельных кварталов города) будет производиться согласовано, и информация, получаемая заинтересованными организациями в этом случае, будет не противоречивой. Это упростит процедуру обмена данными, необходимыми для ведения ГЗК, между вовлеченными организациями. А для формирования ЕОН единый банк данных топоосновы просто необходим, поскольку часть этих данных и формирует единый объект недвижимости. Соответственно, при наличии нескольких версий одной и той же части топоосновы, обмен данными о едином объекте недвижимости усложнится из-за неоднозначности либо несогласованности данных.

Кроме того, сосредоточение наиболее актуальных топографических данных в едином хранилище послужит толчком для создания единого информационного пространства при ведении Государственного земельного кадастра в Москве, а далее, возможно, и на территории всей Российской Федерации в целом.

Вышеизложенные соображения можно резюмировать в виде

Ряда требований, предъявляемых к представлению и хранению топографической информации:

· обновление должно производиться кварталами местности. Это позволит избежать «несводки» контуров объектов на граничных планшетах,

· хранение топографической основы только в векторном формате с целью обеспечения прямого (очевидно регламентированного доступа к информации в режиме реального времени,

· объектно-ориентированный подход в представлении контуров местности и привязка к ним атрибутивной информации,

· организация единого хранилища топографических данных на всю территорию Москвы для обеспечения однозначности формирования сведений ГЗК и других видов кадастров.

В случае выполнения этих требований при ведении ГЗК должен позволить упростить обмен данными, повысить эффективность сбора и документирования сведений при формировании объектов недвижимости и оформлении прав на них, повысить достоверность и актуальность используемой информации и завершить переход к системе учета не отдельных, а единых объектов недвижимости.

Вывод. Формирование Единых объектов недвижимости становиться практической реальностью даже в сегодняшней сложившейся в системе АИС МЗК ситуации. Основным и последним шагом к завершению их создания необходим переход на более высокую версию реализации СУБД, в которой будут храниться и пространственные топографические данные, и достаточно продвинутой ГИС, с помощью которой будет осуществляться интерактивный контроль формирования этих объектов. Существующая система МЗК пока работает на СУБД ORACLE версии 7. Она полностью отвечает требованиям, предъявляемым к ней не только пользователями, но и нормативно-правовой базой Российской Федерации. В качестве ГИС-пакета нами предполагается использовать либо GeoMedia Professional, (версия 4.0), либо MapInfo. Нам также известно, что существуют разработки на основе этих программных продуктов и у ФКЦ «Земля», и при необходимости внедрения каких-либо программных пакетов, можно будет избежать болезненной замены использующихся.

4. Экономическая часть

Работы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в целях создания налоговой базы для исчисления земельного и ряда других имущественных налогов, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Федеральным законом от 29.11.2004 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Государственная кадастровая оценка земель проводилась в период 1999-2005 гг. по отдельным категориям и видам функционального использования земель одновременно на всей территории Российской Федерации, с использованием единых методических, нормативно-технических документов и программных средств. Единство подходов, применяемых к оценке однородных видов объектов для получения сопоставимых показателей кадастровой стоимости земель на всей территории страны является одним из главных принципов оценки для целей налогообложения.

В течение 1999-2006 годов разработаны и утверждены в установленном порядке методики государственной кадастровой оценки земель всех категорий, подлежащих оценке.

Методические документы по государственной кадастровой оценке земель, содержащие концептуальные положения по массовой оценке земель той или иной категории, являются только частью единого методического и программного обеспечения указанных работ. В развитие каждого из методических документов для исполнителей работ разработаны технические указания с подробным описанием технологического процесса и особенностей применяемых методов оценки. Работы по государственной кадастровой оценке земель полностью автоматизированы, что обеспечивается применением специальных программных комплексов, позволяющих не только быстро, проводить расчеты, но и формировать уникальный по своему содержанию информационный ресурс.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Роснедвижимости. Представлению результатов оценочных работ на утверждение органам власти регионов предшествовал процесс согласования результатов государственной кадастровой оценки земель специальными комиссиями, созданными на уровне муниципальных образований и субъектов Российской Федерации. Эта процедура, с одной стороны, усложняла процесс государственной кадастровой оценки земель, но, с другой стороны, позволяла исполнителям работ более полно учитывать местные особенности, что существенно повышает качество результатов работ. В целях исключения влияния муниципальных образований и субъектов Российской Федерации на размер налоговой базы все результаты государственной кадастровой оценки земель перед утверждением проходили экспертизу в Роснедвижимости на соответствие требованиям методических и нормативно-технических документов.

Работы по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения были начаты в субъектах Российской Федерации в 2000 году и проводились в два этапа. Результатом первого этапа работ стали удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации, а также в границах бывших колхозов и совхозов, а где это оказалось возможным, в границах фактических землепользований. На втором этапе оценочных работ в 2005 году определялись удельные показатели кадастровой стоимости иных земель сельскохозяйственного назначения (за исключением сельскохозяйственных угодий).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2006 г. № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» установлена периодичность проведения массовых оценочных работ: не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года.

В соответствии с перечнем мероприятий подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)» Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2005 года № 560, в 2006 году на территории Российской Федерации проводились работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316, установлено, что государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

В 2006 году государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводились на территории Российской Федерации в соответствии с Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утверждены приказом Минэкономразвития России от 01.07.2005 г. № 145). Указанные методические рекомендации применяются для определения кадастровой стоимости 1 га земель сельскохозяйственного назначения, к которым статьей 77 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ отнесены сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения разделены на шесть групп. Первая группа включает в себя земли сельскохозяйственных угодий. Ко второй группе отнесены земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т. д. Третья группа представлена землями под замкнутыми водоемами. К четвертой группе отнесены земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли. Пятая группа - земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования. Шестая группа представлена землями, пригодными под оленьи пастбища.

В городах Москве и Санкт-Петербурге государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения в 2006 году не проводится по причине отсутствия объекта оценки.

Базовые показатели кадастровой стоимости земель I группы (сельскохозяйственные угодья) в составе земель сельскохозяйственного назначения на уровне субъекта Российской Федерации по состоянию на 1 января 2006 года определялись Роснедвижимостью. По результатам оценочных работ самые ценные сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых составляет 8,36 руб./кв.м, расположены в Краснодарском крае. В Республике Саха (Якутия), Магаданской и Мурманской областях, а также Корякском, Ненецком, Ханты-Манскийском, Эвенкийском, Ямало-Ненецком, Таймырском (Долгано-Ненецком) и Чукотском автономных округах кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий установлена в размере абсолютной ренты, что объясняется низкой оценочной продуктивностью сельскохозяйственных угодий в этих регионах и высоким уровнем оценочных затрат.

Оценочные работы с учетом определения базовых показателей по землям сельскохозяйственного назначения до конца 2006 года были завершены в 70 субъектах Российской Федерации. При этом в 51 регионе органами исполнительной власти утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Указанные результаты будут применяться для целей налогообложения земельным налогом с 1 января 2007 года. Основной причиной невыполнения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения в остальных регионах является полное отсутствие их финансирования средствами бюджетов субъектов Российской Федерации.

К концу 2006 года специалистами Роснедвижимости была также завершена работа по тестированию новой технологии работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на примере Калужской, Тверской областей и Краснодарского края. В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 11.08.2006 г. № 227 утверждение Методических указаний по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения запланировано во II квартале 2007 года.

Комплекс работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений был проведен на территории Российской Федерации в 2003-2005 гг. в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (утверждены приказом Росземкадастра от 26.08.2002 г. № П/307).

Работы по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялись на основании статистического анализа рыночных цен и характеристик земельных участков. Для определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений по каждому объединению собиралась информация по оценочным показателям, влияющим на цену одного квадратного метра площади земельных участков при совершении сделок по их купле-продаже, таким, как: расстояние от центра субъекта Российской Федерации; расстояние от районного центра; число рейсов общественного транспорта (всех видов) в день; доступность остановок общественного транспорта; расстояние до ближайшей остановки; вид покрытия подъездной дороги; водоем на доступном расстоянии; лес на доступном расстоянии; наличие электричества; наличие водопровода; наличие магистрального газоснабжения; возможность подтопления, заболоченность и т. д.

Наличие и степень влияния этих факторов на рыночную цену одного квадратного метра земельных участков объединений определялись корреляционно-регрессионным анализом.

Результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений - удельные показатели кадастровой стоимости земель в границах указанных объединений, утверждены органами исполнительной власти в 77 субъектах Российской Федерации.

В городах Москве и Санкт-Петербурге, а также в Агинском, Бурятском, Ненецком, Корякском, Усть-Ордынском Бурятском, Таймырском (Долгано-Ненецком), Чукотском, Эвенкийском, Ямало-Ненецком автономных округах государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений не проводилась по причине отсутствия объекта оценки. При этом в Коми-Пермяцком автономном округе результаты оценочных работ до конца 2006 года не утверждены органом исполнительной власти региона.

Анализ удельных показателей кадастровой стоимости земель позволяет говорить об их существенной дифференциации в пределах территории региона и одновременно достаточной однородности в пределах территории страны. Например, самая дорогая цена одного квадратного метра земель садоводческих и огороднических объединений установлена в Московской области и составляет 957,87 руб./кв.м, а самая низкая менее одного рубля - в Вологодской, Саратовской и Челябинской областях (0,06 руб./кв.м).

Комплекс работ по государственной кадастровой оценке основной бюджетообразующей категорий земель - земель поселений - был проведен на всей территории Российской Федерации в 2001-2002 гг.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель определено, что земли данной категории оцениваются на основе статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также других методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка земель поселений основывалась на экономическом анализе факторов, оказывающих влияние на стоимость земель. В соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений показатели кадастровой стоимости земель рассчитывались с учетом следующих экономических факторов: информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости (принимались во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости; факторов, характеризующих влияние на объект различных точечных и линейных объектов инфраструктуры поселения, вид территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка; факторов, характеризующих местоположение объекта в границах поселения.

Результатом работ по государственной кадастровой оценке земель поселений явились удельные показатели кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов поселений по видам функционального использования.

Например, среднее значение кадастровой стоимости в столицах субъектов Российской Федерации варьируется: по землям под домами многоэтажной застройки от 27,89 руб./кв.м (в поселке городского типа (пгт) Агинское Агинского Бурятского автономного округа до 11897,00 руб./кв.м в г. Москве (рисунок 3-15); по землям под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания от 58,82 руб./кв.м (пгт Агинское Агинского Бурятского автономного округа) до 15532,00 руб./кв.м (г. Москва); по землям под промышленными объектами от 40,30 руб./кв.м (пгт Агинское Агинского Бурятского автономного округа) до 6444,01 руб./кв.м (г. Казань Республики Татарстан).

В соответствии с перечнем мероприятий подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)» Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2005 года № 560, в 2007 году на территории Российской Федерации предусмотрено проведение работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель поселений.

Однако в некоторых субъектах Российской Федерации (Чеченская Республика, Ставропольский край, Белгородская область, Курская область, Мурманская область, Пермская область, Тюменская область, г. Санкт-Петербург) органы исполнительной власти регионов воспользовались правом на переоценку и за средства бюджета субъекта Российской Федерации в 2006 году провели государственную кадастровую оценку земель поселений. Указанные результаты будут применяться для целей налогообложения земельным налогом с 1 января 2007 года.

Кроме того, в ряде субъектов Российской Федерации (Республика Башкортостан, Удмуртская Республика, Краснодарский и Красноярский край, Нижегородская область) государственная кадастровая оценка земель поселений в 2006 году проведена по отдельным муниципальным образованиям региона, что не отвечает основным принципам массовых оценочных работ, это создает основу для создания несопоставимой внутри региона налоговой базы.

В целях совершенствования методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель поселений и методического обеспечения работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель поселений, проведение которых намечено на 2007 год, Роснедвижимостью совместно с Минэкономразвития России разработан проект методических указаний по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель поселений, который предусматривает осуществление оценочных работ в разрезе каждого земельного участка. В целях обеспечения автоматизированного расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель поселений (в соответствии с проектом новых методических указаний) Роснедвижимостью в 2006 году разработано специальное программное обеспечение.

Оценка земель лесного фонда Российской Федерации в соответствии Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель и Методикой государственной кадастровой оценки земель лесного фонда осуществлялась на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Комплекс работ по государственной кадастровой оценке земель лесного фонда был проведен на территории Российской Федерации в 2002-2003 гг. в два этапа. Результатом первого этапа оценки являются средние для субъекта Российской Федерации удельные показатели кадастровой стоимости земель лесного фонда. Так, самые ценные лесные земли, кадастровая стоимость которых составляет 0,75 руб./кв.м, расположены в республиках Адыгея, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Северной Осетии - Алании. При этом в городах Москве и Санкт-Петербурге оценка земель лесного фонда не проводилась по причине отсутствия объекта оценки.

Второй этап оценочных работ проводился по решению субъектов Российской Федерации. Так, в 34 субъектах Российской Федерации проведен второй этап государственной кадастровой оценки земель лесного фонда и рассчитаны удельные показатели кадастровой стоимости лесных земель в границах лесхозов. По результатам оценочных работ самые ценные лесные земли в границах лесхозов, кадастровая стоимость которых составляет 1,22 руб./кв.м, расположены в Ставропольском и Приморском краях.

Результаты государственной кадастровой оценки земель лесного фонда утверждены органами исполнительной власти во всех субъектах Российской Федерации за исключением Московской области, Республики Калмыкия и Ханты-Мансийского автономного округа. Кроме того, в 2006 году специалистами Роснедвижимости совместно со специалистами Минэкономразвития России дорабатывался проект Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель лесного фонда.

Комплекс работ по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения был проведен на всей территории Российской Федерации в 2003-2005 гг.

Все земельные участки промышленности и иного специального назначения в зависимости от применяемых методических подходов к определению их кадастровой стоимости объединены в шесть групп.

Первая группа включает в себя земельные участки для размещения наземных объектов космической инфраструктуры, аэропортов, аэродромов, гидроэлектростанций, атомных станций. Ко второй группе отнесены земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений. Третья группа представлена земельными участками под объектами дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог. К четвертой группе отнесены земельные участки для разработки полезных ископаемых, железнодорожных путей, автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи. Пятая группа - земельные участки для размещения и эксплуатации железнодорожных вокзалов, автовокзалов, речных портов, иных подобных объектов. Шестая группа представлена земельными участками под военными организациями, учреждениями, другими военными объектами, а также землями иного специального назначения.

Для целей определения кадастровой стоимости каждого из земельных участков, отнесенных к первой группе, применялся индивидуальный подход, как к участкам, занятым единичными, уникальными объектами. При этом использовались сравнительный подход (метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения) и доходный подход к оценке (метод остатка и метод предполагаемого использования). Земельные участки второй группы оценивались с использованием моделей регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода. При оценке земельных участков третьей группы использовался подход, основанный на определении эталонного (базового, типичного) земельного участка. Земельные участки четвертой, пятой и шестой групп оценивались исходя из результатов оценок земель иных категорий или групп земельных участков, в составе земель промышленности и иного специального назначения (сравнительный подход).

В результате проведения оценочных работ были определены удельные показатели кадастровой стоимости по шести группам земель промышленности и иного специального назначения, а также кадастровая стоимость в рублях за квадратный метр каждого земельного участка в составе земель промышленности и иного специального назначения. При этом в городах Москве и Санкт-Петербурге оценка земель промышленности и иного специального назначения не проводилась по причине отсутствия объекта оценки.

В субъектах Российской Федерации органы исполнительной власти утверждали результаты государственной кадастровой оценки земель этой категории в виде удельных показателей кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения (руб./кв.м) и (или) кадастровой стоимости каждого земельного участка (в рублях). При этом самые дорогие земельные участки промышленности вне населенных пунктов - это участки под объектами дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог (III группа). Средние удельные показатели кадастровой стоимости указанной группы земель промышленности и иного специального назначения распределились следующим образом: самые дорогие участки, стоимость которых составляет 1554,06 руб./кв.м, расположены в Московской области, а в Ярославской области самая низкая стоимость этих земель - 2,78 руб./кв.м.

Кроме того, в 2006 году специалистами Роснедвижимости совместно со специалистами Минэкономразвития России дорабатывался проект Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения.

Необходимо отметить, что органы исполнительной власти некоторых регионов обеспокоены падением налоговой базы для земельных участков, отнесенных к четвертой группе использования в составе земель промышленности и иного специального назначения. При анализе причин полученных результатов следует принимать во внимание, что Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения создавалась в строгом соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации. Так, постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 установлено, что государственная кадастровая оценка земель иных категорий (земель промышленности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель водного фонда, земель запаса) осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденной приказом Росземкадастра (ныне - Роснедвижимость) от 20 марта 2003 года № П/49, определено, что земельные участки для разработки полезных ископаемых, для размещения воздушных линий электропередачи, для размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, для установления полос отвода железных и автомобильных дорог, для размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов, земельные участки для установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков, земельные участки искусственно созданных внутренних водных путей, береговой полосы оцениваются путем капитализации годового расчетного рентного дохода от земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками.

Такой подход к оценке обусловлен следующими условиями.

* Для земельных участков, предоставленных для разработки полезных ископаемых Законодательством Российской Федерации четко разделены два природных ресурса: земля и недра. Статья 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ определяет земельный участок как «часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами». Законом Российской Федерации «О недрах» (преамбулой) установлено, что недра представляют собой «часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя».

Обладатель прав на земельный участок осуществляет владение и пользование или владение, пользование и распоряжение предоставленным ему земельным участком, но он не вправе осуществлять использование недр. Добыча же полезных ископаемых осуществляется только обладателем лицензии на пользование недрами, который во многих случаях не является обладателем прав на земельный участок.

Таким образом, обладатель прав на земельный участок использует земельный участок на условиях, определенных видом права, и получает земельную ренту, часть которой изымается в виде земельного налога. Доход в виде природной (горной) ренты принадлежит пользователю участка недр, и с этого дохода взимаются платежи за пользование недрами.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, предоставленных для разработки полезных ископаемых, исходя из рентного дохода от земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками, позволяет исправить недостатки действующей системы налогообложения указанных земельных участков, при которой природная рента изымается дважды, в виде земельного налога и в виде платежей за пользование недрами.

* Для земельных участков, занятых линейными инфраструктурными объектами (дорогами, линиями электропередачи, трубопроводами) Земельные участки для линейных инфраструктурных объектов являются пространственным базисом, при этом в большинстве случаев указанные земельные участки одновременно используются для производства сельскохозяйственной и лесохозяйственной продукции. Следует понимать, что линейные инфраструктурные объекты не формируют доход самостоятельно и определение доли дохода, приходящегося на такой объект, а в последствии на земельный участок, занятый этим объектом, сопряжено с большим количеством расчетных операций и допущений при каждой из них. В конечном итоге значение кадастровой стоимости одного и того же земельного участка, определенное двумя разными оценщиками, может отличаться в десятки раз.

Исходя из рентного дохода от земельных участков категории и (или) вида использования, оценка земельных участков, занятых линейными инфраструктурными объектами, граничащих с указанными земельными участками, позволяет рассматривать доход от этих земельных участков как средства производства сельскохозяйственной и лесохозяйственной продукции.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5