Ñäåëêè ãðàæäàí ñ ïðèíàäëåæàùèì èì æèëüåì (êóïëÿ-ïðîäàæà, àðåíäà, îáìåí, ìåíà, íàéì, äàðåíèå è äðóãèå ôîðìû èñïîëüçîâàíèÿ ïðàâ ñîáñòâåííèêà æèëüÿ) íèêîãäà åùå íå ïîëó÷àëè òàêîãî ðàçìàõà, êàê ñåé÷àñ.

Ó÷èòûâàÿ âûñîêóþ ñòîèìîñòü æèëîé ïëîùàäè, ñóììà çàêëþ÷àåìûõ ñäåëîê îöåíèâàåòñÿ, êàê ïðàâèëî, âî ìíîãèå ìèëëèîíû ðóáëåé. Êâàðòèðíûé áèçíåñ íûíå ÿâëÿåòñÿ îäíèì èç ñàìûõ âûãîäíûõ: ïîñðåäíè÷åñêèå îðãàíèçàöèè - ðèýëòåðñêèå ôèðìû è îòäåëüíûå ìàêëåðû ãîòîâû îêàçàòü ëþáûå óñëóãè ãðàæäàíàì ïî ðàñïîðÿæåíèþ ïðèíàäëåæàùèìè èì êâàðòèðàìè è äîìàìè, ïîëó÷àÿ ïðè ýòîì íàèáîëüøèå äèâèäåíäû.

Íà ðûíêå æèëüÿ àêòèâíî äåéñòâóåò êðèìèíàëüíûé áèçíåñ. Èñïîëüçóÿ þðèäè÷åñêóþ íåîñâåäîìëåííîñòü ãðàæäàí, ìîøåííèêè äîáèâàþòñÿ çàêëþ÷åíèÿ ñ ãðàæäàíàìè ñîãëàøåíèé îá îò÷óæäåíèè æèëüÿ íà êðàéíå íåâûãîäíûõ äëÿ íèõ óñëîâèÿõ, íåðåäêî ñ ïîìîùüþ ìàõèíàöèé ëèøàþò èõ çàêîííîãî æèëèùà.

Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî ñîâðåìåííûé ðûíîê æèëüÿ ñóùåñòâåííî îòëè÷àåòñÿ îò ðûíêà ïðîøëûõ ëåò. Êðóã òðàäèöèîííûõ ó÷àñòíèêîâ ñäåëêè, íàïðèìåð êóïëè-ïðîäàæè, çíà÷èòåëüíî ðàñøèðèëñÿ. Òåïåðü îáû÷íî â ñäåëêó êðîìå ïîêóïàòåëÿ è ïðîäàâöà âêëþ÷àåòñÿ òðåòüÿ ñòîðîíà - ïîñðåäíèê, â êà÷åñòâå êîòîðîãî âûñòóïàåò ëèáî ðèýëòåðñêàÿ ôèðìà, ëèáî ÷àñòíûé ìàêëåð. Â ñäåëêàõ íà ðûíêå æèëüÿ âñå áîëüøóþ ðîëü èãðàþò êîììåð÷åñêèå áàíêè, áèðæè, ñòðàõîâûå êîìïàíèè, èíâåñòèöèîííûå ôîíäû è äðóãèå ðûíî÷íûå èíñòèòóòû.

Ãðàæäàíñêîå è æèëèùíîå çàêîíîäàòåëüñòâî ïðèçíàþò ïðàâîìåðíûìè âñå âèäû ñäåëîê ãðàæäàí ñ ïðèíàäëåæàùèìè èì ïî ïðàâó ñîáñòâåííîñòè æèëèùàìè. Ãðàæäàíèí ìîæåò âñòóïàòü â ëþáûå íå ïðîòèâîðå÷àùèå çàêîíó äîãîâîðíûå îòíîøåíèÿ, ñâÿçàííûå ñ èçìåíåíèåì ïðàâîâîãî ñòàòóñà, ïðèîáðåòåíèåì èëè îò÷óæäåíèåì æèëüÿ (êóïëÿ-ïðîäàæà, äàðåíèå, çàâåùàíèå). Îí òàêæå ìîæåò ðåàëèçîâàòü ñâîå ïðàâî ñîáñòâåííèêà, çàêëþ÷èâ äîãîâîð íàéìà, ìåíû, ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì, ñîâåðøèâ îáìåí íà äðóãîå æèëîå ïîìåùåíèå è äð.

Äåéñòâóþùåå çàêîíîäàòåëüñòâî äîïóñêàåò øèðîêèé ñïåêòð ñäåëîê ãðàæäàí ñ ïðèíàäëåæàùèì èì æèëüåì è â ðàìêàõ èõ òðàäèöèîííûõ ôîðì âîçíèêàþò ïîäâèäû, íàïðèìåð äîãîâîð íàéìà-ïðîäàæè, ïðåäóñìîòðåííûé ñò.501 Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà. Ê ñäåëêàì ñ æèëüåì ïðèìåíèìû ñòàòüè ãëàâû 52 ÃÊ "Àãåíòèðîâàíèå" (ñò.1005-1011).

Ïðÿìîå îòíîøåíèå ê îáåñïå÷åíèþ ðåàëèçàöèè æèëèùíûõ ïðàâ ãðàæäàí èìåþò ñòàòüè ÃÊ î íàéìå æèëîãî ïîìåùåíèÿ (ãë.35), áåçâîçìåçäíîì ïîëüçîâàíèè (ãë.36), ñòðàõîâàíèè (ãë.48), îá îáÿçàòåëüñòâàõ âñëåäñòâèå ïðè÷èíåíèÿ âðåäà (ãë.59) è äðóãèå ïðàâîâûå íîðìû, êîòîðûå, íàäî ïîëàãàòü, áóäóò îêàçûâàòü âñå áîëåå îùóòèìîå âîçäåéñòâèå íà óïîðÿäî÷åíèå ñîâåðøåíèÿ æèëèùíûõ ñäåëîê íà çàêîííîé îñíîâå.

Ïðè ñîâåðøåíèè ñäåëîê îñîáåííî âàæíî âûäåëèòü ñðåäñòâà çàùèòû ó÷àñòíèêîâ è ïðèíàäëåæàùåãî èì æèëüÿ. Èõ ïðàâà íà ðûíêå æèëüÿ îõðàíÿþòñÿ â ïåðâóþ î÷åðåäü íîðìàìè ãðàæäàíñêîãî çàêîíîäàòåëüñòâà.

Ñïîñîáû çàùèòû â ñóäåáíîì ïîðÿäêå ãðàæäàíñêèõ ïðàâ, â òîì ÷èñëå è æèëèùíûõ, âåñüìà ðàçíîîáðàçíû, íî ñò.12 Ãðàæäàíñêîãî Êîäåêñà òåì íå ìåíåå âûäåëÿåò íàèáîëåå çíà÷èìûå èç íèõ.

Ïðåæäå âñåãî, ýòî - èñêîâîå òðåáîâàíèå ãðàæäàíèíà î ïðèçíàíèè íàðóøåííîãî èëè îñïàðèâàåìîãî ïðàâà íà æèëîå ïîìåùåíèå. Â áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ ïðèçíàíèå ñóäîì ýòîãî ïðàâà ÿâëÿåòñÿ íåîáõîäèìîé ïðåäïîñûëêîé, îáåñïå÷èâàþùåé ïðèíóäèòåëüíîå îñóùåñòâëåíèå äðóãèõ òðåáîâàíèé. Íàïðèìåð, òðåáîâàíèå î ïðèçíàíèè ïðàâà íà æèëîå ïîìåùåíèå - íåîáõîäèìîå óñëîâèå äëÿ ïðåäúÿâëåíèÿ òðåáîâàíèÿ î âûñåëåíèè ëèöà, íåçàêîííî çàíèìàþùåãî ýòî ïîìåùåíèå.

Äðóãèì ñïîñîáîì çàùèòû ãðàæäàíñêèõ ïðàâ ÿâëÿåòñÿ âîññòàíîâëåíèå ïîëîæåíèÿ, ñóùåñòâîâàâøåãî äî íàðóøåíèÿ ïðàâà, è ïðåñå÷åíèå äåéñòâèé, íàðóøàþùèõ ïðàâî èëè ñîçäàþùèõ óãðîçó åãî íàðóøåíèÿ. Ïðèìåðîì ìîæåò ñëóæèòü îáìåí æèëûìè ïîìåùåíèÿìè, êîòîðûé áûë ïðîèçâåäåí ïîä âëèÿíèåì çàáëóæäåíèÿ îäíîé èç ñòîðîí áåç êàêîãî-ëèáî óìûñëà äðóãîé ñòîðîíû ñäåëêè. Òàêîé îáìåí ñóä ìîæåò ïðèçíàòü íåäåéñòâèòåëüíûì è âîçâðàòèòü ñòîðîíû â ïåðâîíà÷àëüíîå ñîñòîÿíèå.

Â ÷èñëå ïîèìåíîâàííûõ â çàêîíå ñïîñîáîâ çàùèòû ãðàæäàíñêèõ ïðàâ óñòàíîâëåíû è òàêèå, êàê ïðèçíàíèå íåäåéñòâèòåëüíûì àêòà ãîñóäàðñòâåííîãî îðãàíà èëè îðãàíà ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ; ñàìîçàùèòà ïðàâà (ïðè ýòîì ñïîñîáû ñàìîçàùèòû äîëæíû áûòü ñîðàçìåðíû íàðóøåíèþ è íå âûõîäèòü çà ïðåäåëû äåéñòâèé, íåîáõîäèìûõ äëÿ åãî ïðåñå÷åíèÿ - ñò.14 ÃÊ); âîçìåùåíèå óáûòêîâ; âçûñêàíèå íåóñòîéêè; êîìïåíñàöèÿ ìîðàëüíîãî âðåäà è íåêîòîðûå äðóãèå.

Âàæíîé ãàðàíòèåé â îáåñïå÷åíèè ïðàâîâîé çàùèòû èìóùåñòâåííûõ èíòåðåñîâ ãðàæäàí â ñäåëêàõ ñ æèëûìè ïîìåùåíèÿìè âûñòóïàþò íîðìû, óñòàíàâëèâàþùèå îñíîâàíèÿ, ïî êîòîðûì ñóäîì ñäåëêè ìîãóò áûòü ïðèçíàíû íåäåéñòâèòåëüíûìè, è ïîñëåäñòâèÿ, êîòîðûå âëå÷åò çà ñîáîé òàêîå ðåøåíèå ñóäà (ñò.162, 165-180 ÃÊ).

Â ñèñòåìå ãðàæäàíñêî-ïðàâîâûõ íîðì, îáåñïå÷èâàþùèõ îõðàíó èíòåðåñîâ ãðàæäàí â æèëèùíîé ñôåðå, áîëüøîå çíà÷åíèå èìååò Çàêîí ÐÔ îò 7 ôåâðàëÿ 1992 ãîäà "Î çàùèòå ïðàâ ïîòðåáèòåëåé".

Äëÿ áîëåå äåòàëüíîãî ðàññìîòðåíèÿ ñïîñîáîâ çàùèòû æèëèùíûõ ïðàâ ãðàæäàí ñëåäóåò îñòàíîâèòüñÿ íà òðåõ âèäàõ äîãîâîðîâ, äîìèíèðóþùèõ íà ðûíêå æèëüÿ, ïðè çàêëþ÷åíèè è èñïîëíåíèè êîòîðûõ îñîáåííî ÷àñòî äîïóñêàåòñÿ ñîâåðøåíèå ïðîòèâîïðàâíûõ äåéñòâèé:

·äîãîâîðå êóïëè-ïðîäàæè æèëüÿ,

·äîãîâîðå íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ,

·äîãîâîðå ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì.

Äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Íîâûå óñëîâèÿ åãî çàêëþ÷åíèÿ

Äàííûé âèä ñäåëêè ñ æèëüåì ÿâëÿåòñÿ íàèáîëåå ðàñïðîñòðàíåííûì. Î÷åíü ÷àñòî â ýòó ôîðìó îáëåêàþòñÿ è ñäåëêè ïî îáìåíó è ìåíå æèëûõ ïîìåùåíèé. Íå ñëó÷àéíî íà äîëþ äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè æèëüÿ ïðèõîäèòñÿ íàèáîëüøåå êîëè÷åñòâî ïðàâîíàðóøåíèé, ÷àùå âñåãî ñîâåðøàåìûõ ñ îïðåäåëåííûì óìûñëîì.

Ñîâðåìåííîå çàêîíîäàòåëüñòâî ðåãóëèðóåò ýòîò âèä äîãîâîðà ïðèíöèïèàëüíî ïî-íîâîìó è íà åãî ñîäåðæàíèè ñëåäóåò îñòàíîâèòüñÿ ïîäðîáíåå.

Ñîãëàñíî ñò.549 ÃÊ ïî äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà ïðîäàâåö îáÿçóåòñÿ ïåðåäàòü â ñîáñòâåííîñòü ïîêóïàòåëÿ çåìåëüíûé ó÷àñòîê, çäàíèå, ñîîðóæåíèå, êâàðòèðó èëè äðóãîå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî.

Äîãîâîð ïðîäàæè æèëîãî äîìà (êâàðòèðû) çàêëþ÷àåòñÿ â ïèñüìåííîé ôîðìå ïóòåì ñîñòàâëåíèÿ îäíîãî äîêóìåíòà, ïîäïèñàííîãî ñòîðîíàìè. Íåñîáëþäåíèå ôîðìû äîãîâîðà âëå÷åò åãî íåäåéñòâèòåëüíîñòü (ñò.550 ÃÊ).

Ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè ïî äîãîâîðó ïðîäàæè æèëüÿ ê ïîêóïàòåëþ íàñòóïàåò ëèøü ïîñëå åãî ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè. Åñëè îäíà èç ñòîðîí óêëîíÿåòñÿ îò ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà, ñóä âïðàâå ïî òðåáîâàíèþ äðóãîé ñòîðîíû âûíåñòè ðåøåíèå î ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïåðåõîäà ïðàâà ñîáñòâåííîñòè. Ñòîðîíà, íåîáîñíîâàííî óêëîíÿþùàÿñÿ îò ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ñäåëêè, äîëæíà âîçìåñòèòü äðóãîé ñòîðîíå óáûòêè, âûçâàííûå çàäåðæêîé ðåãèñòðàöèè (ñò.551 ÃÊ).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9