: Сделки с жильем

Ñëåäóåò

îáðàòèòü

âíèìàíèå íà

òî

îáñòîÿòåëüñòâî,

÷òî ÷àñòü

âòîðàÿ

Ãðàæäàíñêîãî

êîäåêñà íå

òðåáóåò, êàê

ýòî áûëî

ðàíüøå,

îáÿçàòåëüíîãî

íîòàðèàëüíîãî

îôîðìëåíèÿ

ñäåëîê

êóïëè-ïðîäàæè,

ðàâíî êàê è

äîãîâîðîâ

ìåíû,

äàðåíèÿ

íåäâèæèìîñòè.

Îäíàêî

çàêîíîì îò

26 ÿíâàðÿ 1996 ãîäà

N 15-ÔÇ "Î

ââåäåíèè â

äåéñòâèå

÷àñòè

âòîðîé

Ãðàæäàíñêîãî

êîäåêñà

Ðîññèéñêîé

Ôåäåðàöèè" (

ñò.7)

óñòàíîâëåíî,

÷òî âïðåäü äî

ââåäåíèÿ â

äåéñòâèå

ôåäåðàëüíîãî

çàêîíà î

ðåãèñòðàöèè

ïðàâ íà

íåäâèæèìîå

èìóùåñòâî è

ñäåëîê ñ íèì

äëÿ

äîãîâîðîâ,

ïðåäóñìîòðåííûõ

ñò.550, 560 è 574

ÃÊ,

ñîõðàíÿþò

ñèëó ïðàâèëà

îá

îáÿçàòåëüíîì

íîòàðèàëüíîì

óäîñòîâåðåíèè

òàêèõ

äîãîâîðîâ,

óñòàíîâëåííûå

çàêîíîäàòåëüñòâîì

äî ââåäåíèÿ â

äåéñòâèå

÷àñòè

âòîðîé

Êîäåêñà.

Ïðèíöèïèàëüíîå çíà÷åíèå ïðè ñîâåðøåíèè äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè èìååò ñâÿçü ýòîé ñäåëêè ñ îáðåòåíèåì ïðàâà íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê, íà êîòîðîì ðàñïîëîæåíî æèëîå ñòðîåíèå (÷àñòü åãî), èëè åå îòñóòñòâèå.

Èç äàííîãî ðàçãðàíè÷åíèÿ ïðîèñòåêàþò îñîáåííîñòè äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè æèëûõ ïîìåùåíèé, âñëåäñòâèå ÷åãî îáðàçóåòñÿ äâà ðîäà ýòèõ ñäåëîê:

- äîãîâîðû êóïëè-ïðîäàæè, íå âëåêóùèå íàäåëåíèå ïîêóïàòåëÿ êàêèìè-ëèáî ïðàâîìî÷èÿìè íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê, íà êîòîðîì ðàñïîëîæåíî æèëîå ñòðîåíèå (êóïëÿ-ïðîäàæà êâàðòèðû â ìíîãîêâàðòèðíîì äîìå);

- äîãîâîðû êóïëè-ïðîäàæè ñ ïðàâîì ïîêóïàòåëÿ íåäâèæèìîñòè (äîì, ãàðàæ, õîçÿéñòâåííûå ïîñòðîéêè è ò. ï.) íà ñîîòâåòñòâóþùèé çåìåëüíûé ó÷àñòîê íà óñëîâèÿõ ïðèîáðåòåíèÿ åãî â ñîáñòâåííîñòü, àðåíäó èëè ïîëüçîâàíèå.

Ê ïåðâîé êàòåãîðèè ñäåëîê êóïëè-ïðîäàæè, êàê îòìå÷àëîñü, îòíîñÿòñÿ äîãîâîðû ïî ïðèîáðåòåíèþ èëè ïðîäàæå êâàðòèð â ìíîãîêâàðòèðíûõ äîìàõ, à òàêæå äîãîâîðû íà ïåðåíîñ (ñíîñ) ñòðîåíèé.

Êî âòîðîé êàòåãîðèè îòíîñÿòñÿ âñå ñäåëêè, êîãäà ïîêóïàòåëþ ïåðåäàþòñÿ ïðàâà íå òîëüêî íà æèëîå ïîìåùåíèå (êàê ïðàâèëî, äîì èëè ÷àñòü åãî), íî è íà ñîîòâåòñòâóþùèé çåìåëüíûé ó÷àñòîê.

Òî÷íîå äîêóìåíòàëüíîå îôîðìëåíèå ñäåëîê ñ íåäâèæèìîñòüþ - íåîáõîäèìîå óñëîâèå èõ äåéñòâèòåëüíîñòè. Òàê, äëÿ ñîâåðøåíèÿ ñäåëêè êóïëè-ïðîäàæè ïðèâàòèçèðîâàííîé êâàðòèðû, êîòîðàÿ åùå íè ðàçó íå ïðîäàâàëàñü, ê äîãîâîðó ïðè åãî ðåãèñòðàöèè äîëæíû áûòü ïðèëîæåíû ñëåäóþùèå äîêóìåíòû:

- ñâèäåòåëüñòâî î ïðàâå ñîáñòâåííîñòè íà ïðîäàâàåìóþ êâàðòèðó;

- äîãîâîð ãîñóäàðñòâåííîãî (ìóíèöèïàëüíîãî) îðãàíà ñ íàíèìàòåëåì êâàðòèðû î ïåðåäà÷å åå â ñîáñòâåííîñòü íàíèìàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè;

- ñïðàâêà èç áþðî òåõíè÷åñêîé èíâåíòàðèçàöèè (ÁÒÈ) ñ óêàçàíèåì îöåíî÷íîé ñòîèìîñòè êâàðòèðû;

-

ïðåäâàðèòåëüíîå

ðàçðåøåíèå

îðãàíîâ

îïåêè è

ïîïå÷èòåëüñòâà,

åñëè â

êâàðòèðå

ïðîæèâàþò

íåñîâåðøåííîëåòíèå

äåòè,

íåçàâèñèìî

îò òîãî,

ÿâëÿþòñÿ ëè

îíè

ñîáñòâåííèêàìè,

ñîñîáñòâåííèêàìè

èëè ÷ëåíàìè

ñåìüè

ñîáñòâåííèêîâ,

â òîì ÷èñëå

áûâøèìè,

èìåþùèå

ïðàâî

ïîëüçîâàíèÿ

äàííûì

æèëûì

ïîìåùåíèåì (

Çàêîí ÐÑÔÑÐ

îò 4 èþëÿ 1991

ãîäà "Î

ïðèâàòèçàöèè

æèëèùíîãî

ôîíäà â

Ðîññèéñêîé

Ôåäåðàöèè", ñ

èçìåíåíèÿìè

îò 23 äåêàáðÿ 1992

ãîäà, 11

àâãóñòà 1994

ãîäà).

Íà çàêëþ÷åíèå äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè îòäåëüíîãî æèëîãî äîìà èëè åãî ÷àñòè ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ òîò æå ïîðÿäîê, ÷òî è ïî ñäåëêàì ñ íåäâèæèìîñòüþ, ïðåäìåòîì êîòîðûõ ÿâëÿåòñÿ íå òîëüêî æèëîé äîì, íî è ñîîòâåòñòâóþùèé çåìåëüíûé ó÷àñòîê.

Ñîãëàñíî ñò.552 ÃÊ ïî äîãîâîðó ïðîäàæè æèëîãî äîìà èëè äðóãîé íåäâèæèìîñòè ïîêóïàòåëþ îäíîâðåìåííî ñ ïåðåäà÷åé ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà òàêóþ íåäâèæèìîñòü ïåðåäàþòñÿ ïðàâà íà òó ÷àñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, êîòîðàÿ çàíÿòà ýòîé íåäâèæèìîñòüþ è íåîáõîäèìà äëÿ åå èñïîëüçîâàíèÿ.

 ñëó÷àå, êîãäà ïðîäàâåö ÿâëÿåòñÿ ñîáñòâåííèêîì çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, íà êîòîðîì íàõîäèòñÿ ïðîäàâàåìàÿ íåäâèæèìîñòü, ïîêóïàòåëþ ïåðåäàåòñÿ ïðàâî ñîáñòâåííîñòè ëèáî ïðåäîñòàâëÿåòñÿ ïðàâî àðåíäû èëè ïðåäóñìîòðåííîå äîãîâîðîì ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè èíîå ïðàâî íà ñîîòâåòñòâóþùóþ ÷àñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà.

Åñëè äîãîâîðîì íå îïðåäåëåíî ïåðåäàâàåìîå ïîêóïàòåëþ íåäâèæèìîñòè ïðàâî íà ñîîòâåòñòâóþùèé çåìåëüíûé ó÷àñòîê, ê ïîêóïàòåëþ ïåðåõîäèò ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà òó ÷àñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, êîòîðàÿ çàíÿòà íåäâèæèìîñòüþ è íåîáõîäèìà äëÿ åå èñïîëüçîâàíèÿ.

Ïðîäàæà íåäâèæèìîñòè, íàõîäÿùåéñÿ íà çåìåëüíîì ó÷àñòêå, íå ïðèíàäëåæàùåì ïðîäàâöó íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè, äîïóñêàåòñÿ áåç ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà ó÷àñòêà, åñëè ýòî íå ïðîòèâîðå÷èò óñëîâèÿì ïîëüçîâàíèÿ óêàçàííûì ó÷àñòêîì, óñòàíîâëåííûì çàêîíîì èëè äîãîâîðîì.

Ïðè ïðîäàæå òàêîé íåäâèæèìîñòè ïîêóïàòåëü ïðèîáðåòàåò ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ ñîîòâåòñòâóþùåé ÷àñòüþ çåìåëüíîãî ó÷àñòêà íà òåõ æå óñëîâèÿõ, ÷òî è ïðîäàâåö íåäâèæèìîñòè.

Ñóùåñòâåííûì óñëîâèåì äîãîâîðà ïðîäàæè æèëîãî äîìà, êâàðòèðû, ÷àñòè æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû, â êîòîðûõ ïðîæèâàþò ëèöà, ñîõðàíÿþùèå â ñîîòâåòñòâèè ñ çàêîíîì ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ äàííûì æèëûì ïîìåùåíèåì ïîñëå åãî ïðèîáðåòåíèÿ ïîêóïàòåëåì, ÿâëÿåòñÿ ïåðå÷åíü ýòèõ ëèö â äîãîâîðå ñ óêàçàíèåì èõ ïðàâ íà ïîëüçîâàíèå ïðîäàâàåìûì æèëûì ïîìåùåíèåì (ñò.558 ÃÊ).

Î ïðàâå ÷ëåíîâ ñåìüè ñîáñòâåííèêîâ æèëîãî ïîìåùåíèÿ ãîâîðèòñÿ è â ñò.292 Êîäåêñà, ãäå óñòàíàâëèâàåòñÿ, ÷òî ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà æèëîé äîì èëè êâàðòèðó ê äðóãîìó ëèöó íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ ïðåêðàùåíèÿ ïðàâà ïîëüçîâàíèÿ æèëûì ïîìåùåíèåì ÷ëåíàìè ñåìüè ïðåæíåãî ñîáñòâåííèêà.

Íà ïðàêòèêå íåðåäêè ñèòóàöèè, êîãäà íîâûé ñîáñòâåííèê æèëüÿ (ïîêóïàòåëü) íå ìîæåò â íåãî âñåëèòüñÿ. ×àùå âñåãî ýòî ïðîèñõîäèò âñëåäñòâèå ñîêðûòèÿ ïðîäàâöîì ñâåäåíèé î ëèöàõ, èìåþùèõ ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ ïðîäàííûì æèëûì ïîìåùåíèåì, ïðè÷åì èíîãäà áåç âñÿêîãî óìûñëà. Áûâàåò è òàê, ÷òî ïîñëå ïðîäàæè êâàðòèðû ïðè ðåçêîì èçìåíåíèè æèçíåííûõ îáñòîÿòåëüñòâ ëþäÿì ïðîñòî íåêóäà âûåõàòü.

Íî òåì íå ìåíåå îáìàí ñ ïðîïèñêîé (ðåãèñòðàöèåé) - ÿâëåíèå äîâîëüíî ÷àñòîå, è áûâàåò, ïîêóïàòåëè èñïûòûâàþò íåìàëî õëîïîò, ïðåæäå ÷åì ðåàëüíî ñìîãóò âîñïîëüçîâàòüñÿ ñâîåé ñîáñòâåííîñòüþ.

Íà ïðàêòèêå ðèýëòåðû, ÷òîáû èçáåæàòü òàêîãî ðîäà îáìàíà, ïðåäëàãàþò ñëåäóþùèé âûõîä. Ïîñëå îôîðìëåíèÿ äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè ïåðåäàåòñÿ òîëüêî ÷àñòü äåíåã, ïðèìåðíî íå áîëåå 50 ïðîöåíòîâ îò ñòîèìîñòè êâàðòèðû. Äëÿ ïîëó÷åíèÿ ïîëíîé ñóììû ïðîäàâöû áóäóò çàèíòåðåñîâàíû â ñêîðåéøåì âûåçäå. À â ñëó÷àå êàêèõ-ëèáî íåîæèäàííîñòåé (íåò äðóãîãî æèëüÿ) ìîæíî áóäåò ïðèîáðåñòè íà îñòàâøèåñÿ äåíüãè æèëîå ïîìåùåíèå ñîîòâåòñòâóþùåãî êà÷åñòâà, êóäà ïðîäàâöû ìîãóò áûòü ïåðåñåëåíû â ñóäåáíîì ïîðÿäêå.

Ââåäåíèå îáÿçàòåëüíîãî ïîðÿäêà ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïåðåõîäà ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ñëóæèò îïðåäåëåííûì ïðåïÿòñòâèåì äëÿ ïðîèçâîäñòâà íåçàêîííûõ ñäåëîê. È âñå æå, ïðèîáðåòàÿ êâàðòèðó, íåïðåìåííî íóæíî ïîèíòåðåñîâàòüñÿ, íå ïðîæèâàþò ëè â íåé ëèöà, êîòîðûå âûïèñàíû âðåìåííî: ïî ïðè÷èíå çàãðàíêîìàíäèðîâêè, ñëóæáû â àðìèè, èç-çà ó÷åáû èëè îòáûâàíèÿ çàêëþ÷åíèÿ (â ñîîòâåòñòâèè ñ äåéñòâóþùèì çàêîíîäàòåëüñòâîì âñå ýòè ãðàæäàíå èìåþò ïðàâî íà ïðîæèâàíèå ïî ïðåæíåìó ìåñòó æèòåëüñòâà).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9