: Сделки с жильем

1) íàåì êàê íåîáõîäèìîå çâåíî, ñòóïåíüêà äëÿ ïîñëåäóþùåãî îò÷óæäåíèÿ êâàðòèðû ó ñîáñòâåííèêà è åå ïðîäàæè;

2) èçâëå÷åíèå âûãîäû, íî íå âëàäåëüöåì êâàðòèðû, à íàíèìàòåëåì ïîñðåäñòâîì åå ïåðåñäà÷è äðóãèì ëèöàì çà áîëåå âûñîêóþ ïëàòó;

3) îñóùåñòâëÿåòñÿ ïðîñòî çàõâàò æèëüÿ, òî åñòü ñîçäàåòñÿ ñèòóàöèÿ, êîãäà ÷åëîâåê íå ìîæåò âîéòè â ñîáñòâåííóþ êâàðòèðó, à ïðîæèâàþùèå â íåé íàíèìàòåëè îòêàçûâàþòñÿ îò îïëàòû çà æèëüå è íå íàìåðåíû âûåçæàòü èç êâàðòèðû.

Íà÷èíàåòñÿ ñóäåáíàÿ òÿæáà, ïðè÷åì ìàòåðèàëüíûå çàòðàòû íàìíîãî ïðåâûøàþò òó âûãîäó, êîòîðóþ ñîáñòâåííèê ïîëó÷èë îò ñäà÷è êâàðòèðû âíàåì.

Ñïåöèàëèñòû ñ÷èòàþò, ÷òî ïîêà ðàäèêàëüíûõ ñðåäñòâ çàùèòû îò àôåðèñòîâ ïðîñòî íåò. È åñëè ñîáñòâåííèê êâàðòèðû ðåøèë ñäàòü êâàðòèðó âíàåì, îí äîëæåí ïðîÿâèòü âåëè÷àéøóþ îñòîðîæíîñòü è ñäàâàòü åå çíàêîìûì, õîðîøî ïðîâåðåííûì ëþäÿì.

Êàê íà ïðàêòèêå ïðîèñõîäèò íåçàêîííîå îò÷óæäåíèå æèëüÿ? Îáû÷íî ïîäáèðàåòñÿ êâàðòèðà, êîòîðóþ ìîæíî âûãîäíî ïðîäàòü. Ñîáñòâåííèê êâàðòèðû ïî äîãîâîðó êîììåð÷åñêîãî íàéìà ïîëó÷àåò ñ íàíèìàòåëÿ îçíà÷åííóþ â äîãîâîðå ñóììó è ïåðåäàåò åìó ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ, à èíîãäà è âëàäåíèÿ ýòèì æèëüåì.

Íåäîáðîñîâåñòíûé

íàíèìàòåëü

èñïîëüçóåò

ýòè ïðàâà

ïî-ñâîåìó è,

êàê ïðàâèëî, â

óùåðá

íàéìîäàòåëþ

-

ñîáñòâåííèêó

æèëüÿ. ×àùå

âñåãî òàêîé

íàíèìàòåëü

íàõîäèò

ïîäñòàâíîå

ëèöî, îò

èìåíè

êîòîðîãî

áóäåò

ïðîäàâàòüñÿ

êâàðòèðà íà

ïîääåëàííûå

íà íåãî

äîêóìåíòû

êàê íà

ñîáñòâåííèêà

êâàðòèðû.

Ëèöà,

çàíèìàþùèåñÿ

íåëåãàëüíûì

êâàðòèðíûì

áèçíåñîì,

îáåñïå÷èâàþò

òàêóþ

òåõíèêó

ïîääåëêè

äîêóìåíòîâ,

÷òî äàæå

ñïåöèàëèñò

íå âñåãäà

ìîæåò

îòëè÷èòü èõ

îò

ïîäëèííèêà.

Ýòà ãðóïïà

àôåðèñòîâ

ðàñïîëàãàåò

êîëëåêöèÿìè

ïå÷àòåé íà

ïàñïîðòàõ,

äîãîâîðàõ,

íîòàðèàëüíûõ

äîêóìåíòàõ,

âûïèñêàõ èç

ôèíàíñîâî-ëèöåâûõ

ñ÷åòîâ è ò.ï.

Àôåðà

ëåãàëèçóåòñÿ

ïîñëå

ïðèâàòèçàöèè

êâàðòèðû íà

ôèêòèâíîãî

âëàäåëüöà è

ãîñóäàðñòâåííîé

ðåãèñòðàöèè.

Íàêîíåö,

êâàðòèðà

ïðîäàåòñÿ, à

ìîøåííèê,

ïîëó÷èâ

äåíüãè,

ñêðûâàåòñÿ.

Ñîáñòâåííèê êâàðòèðû óçíàåò î ïðîäàæå ñâîåãî æèëüÿ ëèøü ÷åðåç êàêîå-òî âðåìÿ. È çäåñü åìó ïðåäñòîèò òðóäíûé ïóòü äîêàçàòåëüñòâà äîïóùåííîãî ìîøåííè÷åñòâà ñ ïðîäàæåé åãî êâàðòèðû. Íî äàæå òîãäà, êîãäà áóäåò äîêàçàí ôàêò ìîøåííè÷åñòâà, ïåðåä ñóäîì âñòàåò âîïðîñ î ïðàâàõ äîáðîñîâåñòíîãî ïîêóïàòåëÿ, êîòîðûé ÷àùå âñåãî óæå íå èìååò äðóãîãî æèëîãî ïîìåùåíèÿ, êóäà áû îí ìîã ïåðåñåëèòüñÿ.

 èòîãå êîëëèçèè ïðàâ ñóäîì ïðèíèìàåòñÿ êîìïðîìèññíîå ðåøåíèå: ñîáñòâåííèêîì æèëîãî ïîìåùåíèÿ ïðèçíàåòñÿ åãî ïåðâîíà÷àëüíûé âëàäåëåö, ëèöà, ïîñåëèâøèåñÿ â ýòîì æèëüå, ïîëó÷àþò ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ ýòèì ïîìåùåíèåì èëè ñòàòóñ íàíèìàòåëåé.

Õîòÿ çàêîí äîñòàòî÷íî ÷åòêî ðåãëàìåíòèðóåò âçàèìîîòíîøåíèÿ ñîáñòâåííèêà æèëîãî ïîìåùåíèÿ è íàíèìàòåëÿ ýòîãî ïîìåùåíèÿ ïî äîãîâîðó êîììåð÷åñêîãî íàéìà, íà ïðàêòèêå âîçíèêàåò íåìàëî îñëîæíåíèé ïî èñïîëíåíèþ äîãîâîðà è, ïðåæäå âñåãî, ïî åãî ðàñòîðæåíèþ â ïðåäóñìîòðåííûõ çàêîíîì ñëó÷àÿõ è âûñåëåíèþ íàíèìàòåëÿ.

Íàïðèìåð, ñîãëàñíî ñò.687 ÃÊ äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ ìîæåò áûòü ðàñòîðãíóò â ñóäåáíîì ïîðÿäêå ïî òðåáîâàíèþ íàéìîäàòåëÿ â ñëó÷àå íåâíåñåíèÿ íàíèìàòåëåì ïëàòû çà æèëîå ïîìåùåíèå çà øåñòü ìåñÿöåâ, åñëè äîãîâîðîì íå óñòàíîâëåí áîëåå äëèòåëüíûé ñðîê.

Êàçàëîñü áû, ÿñíî. Íàíèìàòåëü, íå âûïëà÷èâàþùèé â òå÷åíèå óñòàíîâëåííîãî çàêîíîì èëè äîãîâîðîì ñðîêà îáóñëîâëåííóþ ñóììó, ïîäëåæèò âûñåëåíèþ èç æèëîãî ïîìåùåíèÿ ñîâìåñòíî ñ ïðîæèâàþùèìè ñ íèì ãðàæäàíàìè.

Íî äàëåå çàêîí ââîäèò òàêîé ìåõàíèçì ðàñòîðæåíèÿ äîãîâîðà íàéìà ïî òðåáîâàíèþ íàéìîäàòåëÿ, ÷òî ñòàâèò ñîáñòâåííèêà â êðàéíå çàòðóäíèòåëüíîå ïîëîæåíèå.

Òîé æå

ñòàòüåé

Êîäåêñà

ïðåäóñìàòðèâàåòñÿ,

÷òî ïî

ðåøåíèþ

ñóäà

íàíèìàòåëþ

ìîæåò áûòü

ïðåäîñòàâëåí

ñðîê íå áîëåå

ãîäà äëÿ

óñòðàíåíèÿ

èì

íàðóøåíèé (â

äàííîì

ñëó÷àå ïî

îïëàòå æèëüÿ),

ïîñëóæèâøèõ

îñíîâàíèåì

äëÿ

ðàñòîðæåíèÿ

äîãîâîðà

íàéìà

æèëîãî

ïîìåùåíèÿ.

Åñëè â

òå÷åíèå

îïðåäåëåííîãî

ñóäîì ñðîêà

íàíèìàòåëü

íå óñòðàíèò

äîïóùåííûå

èì

íàðóøåíèÿ

èëè íå

ïðèìåò âñå

íåîáõîäèìûå

ìåðû äëÿ èõ

óñòðàíåíèÿ,

ñóä ïî

ïîâòîðíîìó

îáðàùåíèþ

íàéìîäàòåëÿ

ïðèíèìàåò

ðåøåíèå î

ðàñòîðæåíèè

äîãîâîðà

íàéìà. Ïðè

ýòîì ïî

ïðîñüáå

íàíèìàòåëÿ

ñóä â

ðåøåíèè î

ðàñòîðæåíèè

äîãîâîðà

ìîæåò

îòñðî÷èòü

èñïîëíåíèå

ðåøåíèÿ íà

ñðîê íå áîëåå

îäíîãî ãîäà.

Ëåãêî ïðåäñòàâèòü ñåáå òó íåçàâèäíóþ ñèòóàöèþ, â êîòîðîé ìîæåò îêàçàòüñÿ ñîáñòâåííèê æèëîãî ïîìåùåíèÿ ïîñëå ñäà÷è åãî âíàåì.

Ñóä

ó÷èòûâàåò

èíòåðåñû

òîé è äðóãîé

ñòîðîíû. Íî

åñëè

íàíèìàòåëþ

è åãî ñåìüå

íåãäå æèòü è

íå÷åì

ïëàòèòü, ñóä

ìîæåò

èñïîëüçîâàòü

â ïîëíîì

îáúåìå

ïðåäîñòàâëåííûå

åìó çàêîíîì

ïðàâà ïî

çàùèòå

æèëèùíûõ

èíòåðåñîâ

íàíèìàòåëÿ.

À

ñîáñòâåííèê

æèëîãî

ïîìåùåíèÿ,

êàê ïðàâèëî,

óõóäøàÿ

ñâîè

æèëèùíûå

óñëîâèÿ â

ðàñ÷åòå íà

îïðåäåëåííîå

âîçíàãðàæäåíèå

çà ñ÷åò

ñäà÷è æèëüÿ

âíàåì, â

ðåçóëüòàòå

íè÷åãî íå

ïîëó÷àåò.

Áîëåå òîãî,

íà íåì

îñòàåòñÿ

îáÿçàííîñòü

îïëàòû

ðàñõîäîâ ïî

ñîäåðæàíèþ

ñäàííîãî

âíàåì æèëüÿ

è

êîììóíàëüíûõ

óñëóã.

Ñëîâîì, ñäà÷à æèëüÿ âíàåì âñåãäà ÿâëÿåòñÿ äëÿ åãî îáëàäàòåëÿ ðèñêîâàííûì ìåðîïðèÿòèåì.

Ñäåëêà,

ñîâåðøåííàÿ

ïîä âëèÿíèåì

îáìàíà,

ïðèçíàåòñÿ

íåäåéñòâèòåëüíîé,

åñëè ïî ñóäó

äîêàçàíî,

÷òî îäíà èç

ñòîðîí

óìûøëåííî

ââåëà äðóãóþ

ñòîðîíó â

çàáëóæäåíèå

ñ òåì, ÷òîáû

ñêëîíèòü åå

ê

ñîâåðøåíèþ

ñäåëêè.

Ïðèìåðîì

ñäåëêè,

ñîâåðøåííîé

ïîä âëèÿíèåì

îáìàíà, â

æèëèùíîé

ñôåðå ìîãóò

ñëóæèòü äåëà

èç ñóäåáíîé

ïðàêòèêè.

Òàê, èìåþò

ìåñòî

ñäåëêè

êóïëè-ïðîäàæè

ïîäëåæàùèõ

ñíîñó æèëûõ

äîìîâ â

ñâÿçè ñ

îòâîäîì

çåìåëüíûõ

ó÷àñòêîâ

äëÿ

ãîñóäàðñòâåííûõ

è

îáùåñòâåííûõ

íàäîáíîñòåé

ïîñëå

ïîëó÷åíèÿ

ñîáñòâåííèêàìè

ñîîòâåòñòâóþùåé

êîìïåíñàöèè.

Äðóãàÿ

ñèòóàöèÿ:

êâàðòèðà

íàõîäèòñÿ â

äîìå, êîòîðûé

îïðåäåëåí ïîä

ñíîñ, à ýòî

âëå÷åò çà

ñîáîé

çàïðåò

ïðîïèñêè

(ðåãèñòðàöèè).

Ñàìûé ïðîñòîé ñïîñîá îáìàíà ãðàæäàí â ñôåðå æèëèùíûõ ñäåëîê - ýòî ïîëó÷åíèå ñ ïîêóïàòåëÿ æèëüÿ çàäàòêà â äîêàçàòåëüñòâî çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà è â îáåñïå÷åíèå åãî èñïîëíåíèÿ.

 ñîîòâåòñòâèè ñî ñò.380 ÃÊ çàäàòêîì ïðèçíàåòñÿ äåíåæíàÿ ñóììà, âûäàâàåìàÿ îäíîé èç äîãîâàðèâàþùèõñÿ ñòîðîí â ñ÷åò ïðè÷èòàþùèõñÿ ñ íåå ïî äîãîâîðó ïëàòåæåé äðóãîé ñòîðîíå. Ñîãëàøåíèå î çàäàòêå íåçàâèñèìî îò åãî ñóììû äîëæíî áûòü ñîâåðøåíî â ïèñüìåííîé ôîðìå.

Ïðè ïîëó÷åíèè çàäàòêà ïî äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè æèëîãî ïîìåùåíèÿ ïðîäàâåö íå âïðàâå ïðîèçâîäèòü êàêèå-ëèáî äðóãèå îïåðàöèè ñ ïðåäìåòîì äîãîâîðà, íàïðèìåð ïåðåïðîäàâàòü åãî.

 ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ äîãîâîðà ñòîðîíîé, ïîëó÷èâøåé çàäàòîê, îíà îáÿçàíà óïëàòèòü äðóãîé ñòîðîíå, â äàííîì ñëó÷àå ïîêóïàòåëþ, äâîéíóþ ñóììó çàäàòêà.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9