Åñëè ãðàæäàíèí íå ìîæåò êóïèòü èëè ïðîäàòü æèëüå áåç ïîñðåäíèêà, ëó÷øå âñåãî îáðàòèòüñÿ ê óñëóãàì ðèýëòåðñêîé ôèðìû, èìåþùåé çàêîííóþ ëèöåíçèþ íà ýòîò âèä äåÿòåëüíîñòè. Ïî òðåáîâàíèþ ôèðìà äîëæíà ïðåäúÿâèòü ëèöåíçèþ. Óäîñòîâåðèòüñÿ â åå ïîäëèííîñòè è âûÿñíèòü ñòåïåíü íàäåæíîñòè ôèðìû ìîæíî â îðãàíå ìåñòíîé àäìèíèñòðàöèè, ïðàâîìî÷íîì âûäàâàòü òàêîãî ðîäà ëèöåíçèè. Ôèðìû âåäóò ïðîâåðêó "þðèäè÷åñêîé ÷èñòîòû" ñäåëêè íà ïðåäìåò âîçìîæíûõ ïðåòåíçèé äðóãèõ ëèö íà ïðîäàâàåìóþ êâàðòèðó (æèëîé äîì).

Ó÷àñòíèêàì ñäåëêè êóïëè-ïðîäàæè íå ñëåäóåò îáðàùàòüñÿ ê ÷àñòíûì ïîñðåäíèêàì è íèêîìó - äàæå ïðåäñòàâèòåëþ ôèðìû, ñ êîòîðîé ïðîäàâåö çàêëþ÷èë äîãîâîð íà èñêëþ÷èòåëüíîå ïðàâî ïðîäàæè åãî êâàðòèðû (ýêñêëþçèâíûé äîãîâîð), - íå îòäàâàòü ñâîè äîêóìåíòû (îñîáåííî ãåíåðàëüíóþ äîâåðåííîñòü).

Ðàñ÷åò ïî ñäåëêå äîëæåí ïðîèñõîäèòü òîëüêî ìåæäó ïîêóïàòåëåì è ïðîäàâöîì, à íå ñ ôèðìîé, êîòîðàÿ âûñòóïàåò â ðîëè ïîñðåäíèêà. Ïîêóïàòåëü äîëæåí ïðèñóòñòâîâàòü ïðè îôîðìëåíèè âñåõ äîêóìåíòîâ, îòíîñÿùèõñÿ ê ñäåëêå, âïëîòü äî ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà è âûïèñêè ëèö èç ïîêóïàåìîãî æèëîãî ïîìåùåíèÿ.

Äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ

Ñäà÷à êâàðòèðû (äîìà) èëè îòäåëüíûõ êîìíàò äëÿ ìíîãèõ ñîáñòâåííèêîâ æèëüÿ ñòàëà èñòî÷íèêîì äîïîëíèòåëüíîãî äîõîäà. ×àùå âñåãî æèëüå ñäàþò íå îò åãî èçáûòêà, à ñ öåëüþ îáåñïå÷èòü ñåáå ñíîñíîå ñóùåñòâîâàíèå. Ïîýòîìó, ñäàâàÿ "èçëèøêè" æèëîé ïëîùàäè, ìèðÿòñÿ ñ íåóäîáñòâàìè, ñúåçæàþòñÿ ñ ðîäèòåëÿìè, äåòüìè.

Ñäà÷à æèëüÿ ïðîèçâîäèòñÿ íà óñëîâèÿõ äîãîâîðà êîììåð÷åñêîãî íàéìà, êîòîðûé ðàíåå èìåíîâàëñÿ äîãîâîðîì àðåíäû. Äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ íå òðåáóåò íîòàðèàëüíîãî óäîñòîâåðåíèÿ è ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè, íî â ñèëó îáÿçàòåëüíîãî òðåáîâàíèÿ ñò.674 ÃÊ äîëæåí áûòü çàêëþ÷åí â ïèñüìåííîé ôîðìå.

Îäíàêî â èíòåðåñàõ ñîáñòâåííîé áåçîïàñíîñòè âëàäåëüöó êâàðòèðû ïðè ñäà÷å åå âíàåì ñòîèò çàâåðèòü äîãîâîð ó íîòàðèóñà, ÷òîáû äîïîëíèòåëüíî îáåñïå÷èòü ñåáÿ ãàðàíòèÿìè íàäëåæàùåãî èñïîëíåíèÿ íàíèìàòåëåì îáÿçàòåëüñòâ ïî äîãîâîðó. Èçëèøíÿÿ äîâåð÷èâîñòü èëè íåîñòîðîæíîñòü ãðîçÿò âëàäåëüöó æèëîãî ïîìåùåíèÿ íåïîëó÷åíèåì îáåùàííûõ ïî äîãîâîðó äåíåã, à ïîðîþ è óòðàòîé ñàìîãî æèëüÿ.

Êàêèå

óñëîâèÿ

äîëæíû

ñîäåðæàòüñÿ

â äîãîâîðå

íàéìà

æèëîãî

ïîìåùåíèÿ?

Êðîìå

ïîäðîáíûõ

ïàñïîðòíûõ

äàííûõ

ñòîðîí

íåîáõîäèìî

äåòàëüíî

îïèñàòü

îáúåêò

(ïðåäìåò)

äîãîâîðà.

Èñõîäÿ èç

òðåáîâàíèé

ñò.673 ÃÊ

îáúåêòîì

äîãîâîðà

íàéìà

æèëîãî

ïîìåùåíèÿ

ìîæåò áûòü

òîëüêî

èçîëèðîâàííîå

æèëîå

ïîìåùåíèå,

ïðèãîäíîå

äëÿ

ïîñòîÿííîãî

ïðîæèâàíèÿ,

à èìåííî:

êâàðòèðà,

äîì, ÷àñòü

êâàðòèðû èëè

æèëîãî äîìà.

Ïðèãîäíîñòü

æèëîãî

ïîìåùåíèÿ

äëÿ

ïðîæèâàíèÿ

îïðåäåëÿåòñÿ

â ïîðÿäêå,

ïðåäóñìîòðåííîì

æèëèùíûì

çàêîíîäàòåëüñòâîì,

òî åñòü

ïîìåùåíèå,

ïðåäîñòàâëÿåìîå

ãðàæäàíàì

äëÿ

ïðîæèâàíèÿ,

äîëæíî áûòü

áëàãîóñòðîåííûì

ïðèìåíèòåëüíî

ê óñëîâèÿì

äàííîãî

íàñåëåííîãî

ïóíêòà,

îòâå÷àòü

óñòàíîâëåííûì

ñàíèòàðíûì

òåõíè÷åñêèì

òðåáîâàíèÿì

è áûòü íå

ìåíåå

ðàçìåðà,

îïðåäåëÿåìîãî

çàêîíîäàòåëüñòâîì

Ðîññèéñêîé

Ôåäåðàöèè è

åå

ñóáúåêòîâ (

ñò.40

Æèëèùíîãî

êîäåêñà

ÐÑÔÑÐ).

Íî

íàçâàííûìè

òðåáîâàíèÿìè

óñëîâèÿ

äîãîâîðà íå

èñ÷åðïûâàþòñÿ.

Â íåì

ñëåäóåò

óêàçàòü

ñðîê, íà

êîòîðûé

ñäàåòñÿ

æèëîå

ïîìåùåíèå.

Ñîãëàñíî

ñò.683 ÃÊ

äîãîâîð

íàéìà

æèëîãî

ïîìåùåíèÿ

çàêëþ÷àåòñÿ

íà ñðîê, íå

ïðåâûøàþùèé

ïÿòè ëåò.

Åñëè â

äîãîâîðå

ñðîê íå

îïðåäåëåí, îí

ñ÷èòàåòñÿ

çàêëþ÷åííûì

íà ïÿòü ëåò.

Çàêîí

äîïóñêàåò

çàêëþ÷åíèå

êðàòêîñðî÷íîãî

äîãîâîðà (äî

îäíîãî ãîäà).

Ïðè ýòîì,

åñëè

äîãîâîðîì íå

ïðåäóñìîòðåíî

èíîå, ïðàâà

íàíèìàòåëåé

ñóùåñòâåííî

îãðàíè÷èâàþòñÿ:

îíè,

íàïðèìåð, íå

èìåþò

ïðåèìóùåñòâåííîãî

ïðàâà íà

çàêëþ÷åíèå

äîãîâîðà íà

íîâûé ñðîê,

íå ìîãóò

ñäàâàòü â

ïîäíàåì

æèëîå

ïîìåùåíèå,

ïðîèçâîäèòü

çàìåíó

íàíèìàòåëÿ.

Êîíå÷íî, â

äîãîâîðå

íàäî

óêàçàòü

ðàçìåð

îïëàòû çà

æèëîå

ïîìåùåíèå,

êîòîðûé

óñòàíàâëèâàåòñÿ

ïî

ñîãëàøåíèþ

ñòîðîí. Åñëè

ñîîòâåòñòâèè

ñ çàêîíîì

óñòàíîâëåí

ìàêñèìàëüíûé

ðàçìåð ïëàòû

çà æèëîå

ïîìåùåíèå,

ïëàòà,

óñòàíîâëåííàÿ

â äîãîâîðå, íå

äîëæíà

ïðåâûøàòü

ýòîò ðàçìåð.

Ïëàòà çà

æèëîå

ïîìåùåíèå

äîëæíà

âíîñèòüñÿ

íàíèìàòåëåì

â ñðîêè,

îïðåäåëåííûå

äîãîâîðîì, à

åñëè îíè íå

ïðåäóñìîòðåíû

- åæåìåñÿ÷íî

íå ïîçäíåå

äåñÿòîãî

÷èñëà

ñëåäóþùåãî

çà ïðîæèòûì

ìåñÿöà (ñò.682

ÃÊ, ñò.56 ÆÊ).

Íàíèìàòåëÿìè

ïî äîãîâîðó

íàéìà

æèëîãî

ïîìåùåíèÿ

ìîãóò áûòü

òîëüêî

ôèçè÷åñêèå

ëèöà.

Ñîãëàñíî

ñò.677 ÃÊ â

äîãîâîðå

íàéìà

ñëåäóåò

óêàçàòü

ãðàæäàí,

ïîñòîÿííî

ïðîæèâàþùèõ

â æèëîì

ïîìåùåíèè

âìåñòå ñ

íàíèìàòåëåì.

Ïðè

îòñóòñòâèè

â äîãîâîðå

òàêèõ

óêàçàíèé

âñåëåíèå

ýòèõ

ãðàæäàí

ïðîèçâîäèòñÿ

ñîîòâåòñòâèè

ñ ïðàâèëàìè

ñò.679 ÃÊ,

êîòîðàÿ

óñòàíàâëèâàåò,

÷òî ñ

ñîãëàñèÿ

íàéìîäàòåëÿ,

ñàìîãî

íàíèìàòåëÿ

è ãðàæäàí,

ïîñòîÿííî ñ

íèì

ïðîæèâàþùèõ,

â æèëîå

ïîìåùåíèå

ìîãóò áûòü

âñåëåíû

äðóãèå

ãðàæäàíå â

êà÷åñòâå

ïîñòîÿííî

ïðîæèâàþùèõ

íàíèìàòåëåì.

Ïðè âñåëåíèè

íåñîâåðøåííîëåòíèõ

äåòåé

òàêîãî

ñîãëàñèÿ íå

òðåáóåòñÿ.

Âñåëåíèå

äîïóñêàåòñÿ

ïðè óñëîâèè

ñîáëþäåíèÿ

òðåáîâàíèé

çàêîíîäàòåëüñòâà

î íîðìå

æèëîé

ïëîùàäè íà

îäíîãî

÷åëîâåêà,

êðîìå

ñëó÷àåâ

âñåëåíèÿ

íåñîâåðøåííîëåòíèõ

äåòåé.

Âñå ýòè óñëîâèÿ èìåþò èñêëþ÷èòåëüíî âàæíîå çíà÷åíèå â îáåñïå÷åíèè çàêîííîñòè çàêëþ÷àåìîé ñäåëêè è ïðàâîâûõ ãàðàíòèé åå èñïîëíåíèÿ. Íà ìîìåíò çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà ñâîþ âîëþ äèêòóåò, êàê ïðàâèëî, ñîáñòâåííèê æèëüÿ. Íî â ïîñëåäóþùåì ñèòóàöèÿ ìîæåò â êîðíå èçìåíèòüñÿ. Íàïðèìåð, åñëè íåò çàïðåòà äëÿ íàíèìàòåëÿ ñäàâàòü æèëîå ïîìåùåíèå â ïîäíàåì, îí ìîæåò, ñíèìàÿ êâàðòèðó çà îäíó öåíó, ïåðåäàòü åå äðóãîìó ëèöó íà óñëîâèÿõ äîãîâîðà ïîäíàéìà çà áîëåå âûñîêóþ öåíó.

Áåçóñëîâíî,

â äîãîâîðå

äîëæíî áûòü

çàïðåùåíèå

èñïîëüçîâàòü

êâàðòèðó ïîä

îôèñ èëè

êàêèå-ëèáî

êîììåð÷åñêèå

çàâåäåíèÿ,

÷òî

âûòåêàåò èç

ñò.288 ÃÊ,

óñòàíàâëèâàþùåé,

÷òî æèëûå

ïîìåùåíèÿ

ïðåäíàçíà÷åíû

òîëüêî äëÿ

ïðîæèâàíèÿ

ãðàæäàí. Çà

èñïîëüçîâàíèå

æèëîãî

ïîìåùåíèÿ

íå ïî

íàçíà÷åíèþ,

òî åñòü â

èíûõ, êðîìå

æèëüÿ, öåëÿõ

ñîáñòâåííèê

ìîæåò

ëèøèòüñÿ

ñâîåé æèëîé

ïëîùàäè. Ñóä

ïî èñêó

îðãàíà

ìåñòíîãî

ñàìîóïðàâëåíèÿ

ìîæåò

ïðèíÿòü

ðåøåíèå î

ïðîäàæå ñ

ïóáëè÷íûõ

òîðãîâ

òàêîãî

æèëîãî

ïîìåùåíèÿ ñ

âûïëàòîé

ñîáñòâåííèêó

âûðó÷åííûõ

îò ïðîäàæè

ñðåäñòâ çà

âû÷åòîì

ðàñõîäîâ ïî

èñïîëíåíèþ

ñóäåáíîãî

ðåøåíèÿ (ñò.293

ÃÊ).

Ãëàâíûé âîïðîñ, êîòîðûé âîëíóåò ñòîðîíû â ýòîì äîãîâîðå, - ðàçìåð ïëàòû çà íàåì. Òâåðäûõ ñòàâîê, ðàçóìååòñÿ, íåò, íî â êàæäîì ãîðîäå ñëîæèëèñü îïðåäåëåííûå è áîëåå-ìåíåå óñòîé÷èâûå ðàçìåðû îïëàòû îäíîãî ì2 îáùåé ïëîùàäè êâàðòèðû, æèëîãî äîìà ñ ó÷åòîì ïîâûøàþùèõ èëè ïîíèæàþùèõ êîýôôèöèåíòîâ â çàâèñèìîñòè îò ìåñòîðàñïîëîæåíèÿ æèëüÿ, ñîñòîÿíèÿ êâàðòèðû, ýòàæíîñòè, ýêîëîãèè ðàéîíà, òðàíñïîðòíîãî ñîîáùåíèÿ è ò.ï.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9