: Сделки с жильем

Íåñîâåðøåíñòâî çàêîíîäàòåëüñòâà è îòñóòñòâèå êîíòðîëÿ íà ðûíêå æèëüÿ ïîçâîëÿþò íåäîáðîñîâåñòíîìó ïðîäàâöó, êîòîðûé âûñòóïàåò íåðåäêî ïîä ýãèäîé ìíèìîé ôèðìû, áðàòü çàäàòîê íå ñ îäíîãî ëèöà (îäíîé ñòîðîíû ïî äîãîâîðó), à ñ íåñêîëüêèõ.

Ïîêóïàòåëåé îáû÷íî ïðèâëåêàþò îáúÿâëåíèåì î ïðîäàæå êâàðòèðû ïî öåíå íèæå ðûíî÷íîé. Âëàäåëüöû êâàðòèðû ìîãóò áûòü êàê ìíèìûå, òàê è íàñòîÿùèå. Îíè ïîêàçûâàþò êâàðòèðó ïÿòè-øåñòè êëèåíòàì è â ñëó÷àå çàèíòåðåñîâàííîñòè â ïîêóïêå áåðóò çàäàòîê â ðàçìåðå 10-15 ïðîöåíòîâ îò ïðîäàæíîé ñòîèìîñòè ñ óñëîâèåì ïðîäàæè êâàðòèðû ÷åðåç îãîâîðåííûé ñòîðîíàìè ñðîê, íàïðèìåð íåäåëÿ èëè äâå.

Äëÿ óáåäèòåëüíîñòè áóäóùèì ïîêóïàòåëÿì âðó÷àþòñÿ ðàñïèñêè â ïîëó÷åíèè çàäàòêà è êîïèè äîêóìåíòîâ, ïîäòâåðæäàþùèõ ïðàâî ñîáñòâåííîñòè ïðîäàâöà.

Ïîñëå ïîëó÷åíèÿ çàäàòêà îò íåñêîëüêèõ ïîêóïàòåëåé êâàðòèðà áûñòðî ïðîäàåòñÿ îäíîìó èç íèõ. Ïðîäàâöû èñ÷åçàþò, à íîâûé ñîáñòâåííèê êâàðòèðû âûíóæäåí îáúÿñíÿòüñÿ ñ îáìàíóòûìè ïðåòåíäåíòàìè. Ýòîò ñïîñîá îáìàíà ïðèíîñèò ëîâêà÷àì äîâîëüíî êðóïíûå ñóììû.

"Ïðîòèâîÿäèå" ïðîòèâ ýòîãî ñïîñîáà îáìàíà èìååòñÿ. Íàäî â îáìåí íà çàäàòîê âçÿòü ó ïðîäàâöà îðèãèíàëû îñíîâíûõ äîêóìåíòîâ íà âëàäåíèå êâàðòèðîé (ñâèäåòåëüñòâî î ñîáñòâåííîñòè, äîãîâîð ïåðåäà÷è â ñîáñòâåííîñòü).  ýòîì ñëó÷àå âåðîÿòíîñòü îáìàíà ãîðàçäî ìåíüøå.

Íåðåäêè ôàêòû ìîøåííè÷åñòâà ïðè äàðåíèè æèëîé ïëîùàäè.  ñîîòâåòñòâèè ñî ñò.572 ÃÊ ïî äîãîâîðó îäíà ñòîðîíà (äàðèòåëü) áåçâîçìåçäíî ïåðåäàåò èëè îáÿçóåòñÿ ïåðåäàòü äðóãîé ñòîðîíå (îäàðÿåìîìó) âåùü (â äàííîì ñëó÷àå èìååòñÿ â âèäó æèëîå ïîìåùåíèå) â ñîáñòâåííîñòü èëè èìóùåñòâåííîå ïðàâî (òðåáîâàíèå) ê ñåáå èëè ê òðåòüåìó ëèöó íà äàííóþ âåùü.

×àùå âñåãî äàðåíèåì äåëàåòñÿ ïîïûòêà ïðèêðûòü ôàêòè÷åñêóþ ñäåëêó êóïëè-ïðîäàæè æèëüÿ. Íà þðèäè÷åñêîì ÿçûêå òàêèå ñäåëêè íàçûâàþòñÿ ïðèòâîðíûìè è ïðèçíàþòñÿ íåäåéñòâèòåëüíûìè. Ñ ââåäåíèåì íàëîãîîáëîæåíèÿ ïî ñäåëêàì äàðåíèÿ èìóùåñòâà, â òîì ÷èñëå è æèëüÿ, äàííûé âèä ìîøåííè÷åñòâà òåðÿåò ïðàêòè÷åñêèé ñìûñë, ïîñêîëüêó ðàñõîäû ïî ñäåëêå äàðåíèÿ, åñëè ýòî íå êàñàåòñÿ áëèçêèõ ðîäñòâåííèêîâ, ìàëî ÷åì îòëè÷àþòñÿ îò ðàñõîäîâ ïî äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè.

Îáìàí ïðè

ïîêóïêå

êâàðòèð â

ñòðîÿùèõñÿ

äîìàõ â

ðàññðî÷êó,

äà åùå ïî

öåíàì íèæå

êîììåð÷åñêèõ,

÷òî îáû÷íî

ðåêëàìèðóþò

ïîñðåäíè÷åñêèå

ôèðìû ïî

ïðîäàæå

êâàðòèð,

ïðîèçâîäèòñÿ,

êàê ïðàâèëî,

ïî ñëåäóþùåé

ñõåìå:

ôèðìà-ïîñðåäíèê

ïî

ðîçíè÷íîé

ïðîäàæå

êâàðòèð äàåò

ðåêëàìó,

õîòÿ íå

èìååò ïðàâà

íà ýòîò âèä

ïðîäàæè, ëèáî

ñòðîèòåëüñòâî

äîìà èç-çà

îòñóòñòâèÿ

ôèíàíñèðîâàíèÿ

çàìîðîæåíî,

èëè ïðàâà íà

çàâåðøåíèå

ñòðîèòåëüñòâà

ïðîäàíû

äðóãîé

îðãàíèçàöèè,

ñ êîòîðîé ó

ôèðìû íåò

äîãîâîðíûõ

îòíîøåíèé.

Åñòåñòâåííî,

äåíüãè

ïîêóïàòåëåé

îñòàþòñÿ ó

ôèðìû-ïîñðåäíèêà,

êîòîðàÿ

îòäåëûâàåòñÿ

áåñêîíå÷íûìè

îáåùàíèÿìè.

Òÿæáà ñ

òàêèìè

ôèðìàìè

ðåäêî

çàêàí÷èâàåòñÿ

â ïîëüçó

îáìàíóòûõ

ïîêóïàòåëåé.

Ïîýòîìó ïðåæäå ÷åì çàêëþ÷àòü äîãîâîð íà ïîêóïêó êâàðòèðû, íåîáõîäèìî ïîòðåáîâàòü ó ôèðìû ëèöåíçèþ íà ïðàâî ðîçíè÷íîé ïðîäàæè æèëüÿ, à òàêæå ïðîâåðèòü íàëè÷èå ó íåå äîãîâîðà ñ ôèðìîé îïòîâîé ïðîäàæè, âûÿñíèòü îðãàíèçàöèþ, êîòîðàÿ âåäåò ñòðîèòåëüñòâî äîìà, óòî÷íèòü, êàêèå êâàðòèðû îñòàëèñü åùå íå âûêóïëåííûìè.

Íåäåéñòâèòåëüíîñòü æèëèùíûõ ñäåëîê ïî îñíîâàíèÿì, ïðåäóñìîòðåííûì çàêîíîì. Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ çàêðåïëÿåò äîâîëüíî øèðîêèé êðóã îñíîâàíèé, ïî êîòîðûì ñîâåðøåííàÿ æèëèùíàÿ ñäåëêà ìîæåò áûòü ïðèçíàíà íåäåéñòâèòåëüíîé.

Òàêèìè îñíîâàíèÿìè ÿâëÿþòñÿ íåñîîòâåòñòâèå ñäåëêè çàêîíó, èíûì ïðàâîâûì àêòàì èëè ñîâåðøåíèå åå ñ öåëüþ, ïðîòèâíîé îñíîâàì ïðàâîïîðÿäêà è íðàâñòâåííîñòè. Íåäåéñòâèòåëüíû (íè÷òîæíû) ìíèìûå è ïðèòâîðíûå ñäåëêè, ñîâåðøåííûå â ïåðâîì ñëó÷àå ëèøü äëÿ âèäà, áåç íàìåðåíèÿ ñîçäàòü ñîîòâåòñòâóþùèå ïðàâîâûå ïîñëåäñòâèÿ, âî âòîðîì - ñ öåëüþ ïðèêðûòü äðóãóþ ñäåëêó, ÷àùå âñåãî íåçàêîííóþ.

Ìíèìîé áóäåò, íàïðèìåð, ñäåëêà êóïëè-ïðîäàæè æèëîãî äîìà, åñëè ýòîò äîì îñòàëñÿ âî âëàäåíèè è ïîëüçîâàíèè ïðîäàâöà, à èç îáñòîÿòåëüñòâ äåëà âèäíî, ÷òî ñòîðîíû ïðåñëåäîâàëè öåëü âîñïðåïÿòñòâîâàòü îáðàùåíèþ âçûñêàíèÿ íà äîì êðåäèòîðàìè ïðîäàâöà.

Íåäåéñòâèòåëüíûìè ñ÷èòàþòñÿ ñäåëêè, ñîâåðøåííûå ãðàæäàíàìè, ïðèçíàííûìè íåäååñïîñîáíûìè èëè îãðàíè÷åííûìè ñóäîì â äååñïîñîáíîñòè, ãðàæäàíàìè, íå äîñòèãøèìè ñîâåðøåííîëåòèÿ.

Ìîæåò áûòü ïðèçíàíà íåäåéñòâèòåëüíîé ñäåëêà, ñîâåðøåííàÿ ãðàæäàíèíîì, õîòÿ è äååñïîñîáíûì, íî íàõîäèâøèìñÿ â ìîìåíò åå ñîâåðøåíèÿ â òàêîì ñîñòîÿíèè, êîãäà îí íå áûë ñïîñîáåí ïîíèìàòü çíà÷åíèå ñâîèõ äåéñòâèé èëè ðóêîâîäèòü èìè. Íåäåéñòâèòåëüíîé ìîæåò áûòü òàêæå ñäåëêà, êîòîðàÿ áûëà çàêëþ÷åíà ïîä âëèÿíèåì çàáëóæäåíèÿ îäíîé èç ñòîðîí, èìåþùåãî ñóùåñòâåííîå çíà÷åíèå.

Ñðåäè íåäåéñòâèòåëüíûõ ñäåëîê íà æèëèùíîì ðûíêå îñîáóþ îáùåñòâåííóþ îïàñíîñòü ïðåäñòàâëÿþò ñäåëêè, ñîâåðøåííûå ïîä âëèÿíèåì îáìàíà, íàñèëèÿ, óãðîçû, çëîíàìåðåííîãî ñîãëàøåíèÿ ïðåäñòàâèòåëÿ îäíîé ñòîðîíû ñ äðóãîé ñòîðîíîé èëè ñòå÷åíèÿ òÿæåëûõ îáñòîÿòåëüñòâ (ñò.179 ÃÊ).

Âèäû ñäåëîê ñ æèëüåì, ïðèçíàâàåìûå íåäåéñòâèòåëüíûìè

Äàëåå ïîäðîáíî ðàññìàòðèâàþòñÿ âèäû íåäåéñòâèòåëüíûõ ñäåëîê ñ æèëûìè ïîìåùåíèÿìè, êîòîðûå ÷àùå âñåãî ñîâåðøàþòñÿ ìåæäó ãðàæäàíàìè ñ ó÷àñòèåì ðàçíîãî ðîäà ïîñðåäíèêîâ, àêòèâíî äåéñòâóþùèõ íà ðûíêå æèëüÿ.

Íåäåéñòâèòåëüíîñòü

ñäåëîê,

ñîâåðøåííûõ

íåäååñïîñîáíûìè

ãðàæäàíàìè.

Ñîãëàñíî ñò.

32, 33 ÃÊ äëÿ

çàùèòû ïðàâ

è èíòåðåñîâ

íåäååñïîñîáíûõ

ãðàæäàí

óñòàíàâëèâàþòñÿ

îïåêà è

ïîïå÷èòåëüñòâî.

Îïåêà

óñòàíàâëèâàåòñÿ

íàä

ãðàæäàíàìè,

êîòîðûå

ïðèçíàíû

ñóäîì

íåäååñïîñîáíûìè

âñëåäñòâèå

ïñèõè÷åñêîãî

ðàññòðîéñòâà,

â ñâÿçè ñ ÷åì

îíè íå

ñïîñîáíû

ïîíèìàòü

çíà÷åíèå

ñâîèõ

äåéñòâèé è

ðóêîâîäèòü

èìè. Â ñèëó

çàêîíà

îïåêóíû

ÿâëÿþòñÿ

ïðåäñòàâèòåëÿìè

ïîäîïå÷íûõ è

ñîâåðøàþò

îò èõ èìåíè

è â èõ

èíòåðåñàõ

âñå

íåîáõîäèìûå

ñäåëêè.

Ïîïå÷èòåëüñòâî

óñòàíàâëèâàåòñÿ

íàä

ãðàæäàíàìè,

îãðàíè÷åííûìè

ñóäîì â

äååñïîñîáíîñòè

âñëåäñòâèå

çëîóïîòðåáëåíèÿ

ñïèðòíûìè

íàïèòêàìè

èëè

íàðêîòè÷åñêèìè

ñðåäñòâàìè.

Ïîïå÷èòåëè

äàþò

ñîãëàñèå íà

ñîâåðøåíèå

òåõ ñäåëîê,

êîòîðûå

ãðàæäàíå,

íàõîäÿùèåñÿ

ïîä

ïîïå÷èòåëüñòâîì,

íå âïðàâå

ñîâåðøàòü

ñàìîñòîÿòåëüíî,

â ÷àñòíîñòè

êàêèå-ëèáî

ñäåëêè ñ

èìóùåñòâîì:

ïðîäàâàòü,

äàðèòü,

çàâåùàòü,

îáìåíèâàòü,

ïîêóïàòü.

Âìåñòå â òåì

äåéñòâèÿ

îïåêóíîâ è

ïîïå÷èòåëåé

ïî

ðàñïîðÿæåíèþ

èìóùåñòâîì

ïîäîïå÷íîãî

â ÷àñòè

ñîâåðøåíèÿ

èìóùåñòâåííûõ

ñäåëîê

ïîäêîíòðîëüíû

îðãàíàì

îïåêè è

ïîïå÷èòåëüñòâà.

Ãðàæäàíñêî-ïðàâîâàÿ

îòâåòñòâåííîñòü

ïî ñäåëêàì,

çàêëþ÷åííûì

ñ

ãðàæäàíàìè,

ïðèçíàííûìè

íåäååñïîñîáíûìè

èëè

îãðàíè÷åííî

äååñïîñîáíûìè,

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9